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오원식 모기지 칼럼

Ohsteve
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오원식 모기지
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Ohsteve
오원식
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2019-02-14
집의 에퀴디(Equity) 활용 재융자(Refinance)


    
캐나다의 집 평균 가격은 수 십 년간 매년 평균 4% 상승해왔고, 대부분의 사람들이 구매한 집에 거주하면서 가격의 상승을 경험해왔습니다. 집 가격이 구매 가격보다 많이 오르면서 그에 따라 소유하고 있는 사람들의 집에 대한 자산도 크게 상승했는데, 최근에 수차례 일어났던 이자율 상승과 추가적인 이자율의 상승 우려, 그리고 그에 따른 부동산 가격의 하락 우려로 현재 가치의 소유하고 있는 집의 자산을 최대한 활용하고 현재의 낮은 이자율로 묶어 놓으려는 생각을 하는 사람들도 많아졌는데, 이 때 이용하게 되는 방법이 바로 재융자(Refinance) 입니다.


재융자란, 현재 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 예를 들어, 몇 년 전 50만불 가격의 집을 구매하고, 40만 불의 모기지를 얻었을 경우, 그 당시에는 LTV (Loan to Value, 집값 대비 대출 금액 비율) 80%의 모기지 금액을 받게 되어 추가로 활용할 수 있는 자금의 여유가 없습니다. 


하지만 수년이 지난 후, 집값이 80만 불로 상승하고, 원금이 5만불 갚아져 모기지 금액이 약 35만 불만 남았을 경우, LTV는 약 44%로 떨어지게 되고, 집을 담보로 대출을 할 수 있는 최대 LTV 80% 금액은 64만 불로 올라가게 됩니다. 이 경우, 최대 약 30만 불의 금액을 추가로 대출을 받을 수 있게 됩니다. 


많은 사람들이 리파이넌스를 이용하는 예는 다음과 같습니다.


-    집의 수리(Renovation)
-    다른 부동산의 구매
-    주식 등 다른 곳의 투자
-    차나 보트 등의 구매
-    신용카드 등 높은 이자율의 빚 변제
-    분산되어 있는 빚의 통합


예) 집 모기지 30만불(3%), 신용대출 6만불(8%), 신용카드 빚 2만불(19.9%)이 있는 경우

 


  

 

리파이넌스로 총 38만불의 모기지 대출을 받게 되는 경우

 

 


위의 표 에서도 알 수 있듯이, 재융자로 다른 빚을 모기지로 대체할 경우, 월 지불액을 수백 불 절약할 수 있으며, 이자만 지불하던 금액들의 일부분을 원금까지 갚을 수 있게 됩니다.


집을 구매하고 몇 년이 지난 후, 집값의 상승과 원금이 갚아짐으로써 본인이 집을 담보로 집에서 꺼낼 수 있는 자산이 늘어나게 됩니다. 하지만 대출 기관에서는 처음 모기지 받았을 때 받았던 감정가를 기준으로 담보 설정을 작성했기 때문에 집을 담보로 추가로 자금을 확보하기 위해서는 새로운 감정 가격과 서류 작성이 필요합니다. 


이런 작업을 Value Re-adjustment 라고 하며, 감정 비용과 서류 작성에 필요한 변호사 비용이 들게 됩니다. 하지만 간혹 대출 기관에서 프로모션으로 서류 재 작업 비용을 면제해 주는 기간이 있으니 전문가와 상의해 보시는 것을 권장합니다.


이외에도 재융자가 아닌 HELOC(Home Equity Line of Credit) 설정으로 추가적인 자산 활용을 하는 방법도 있습니다. 재융자의 가장 중요한 목적은 ‘추가 자금의 확보’입니다. 수년 전 구입한 부동산은 이미 구입한 가격보다 상승해있고, 그에 따른 대출 가능 금액 한도는 더불어 상승해 있습니다. 


물론 재융자를 하려면 본인의 소득이 대출금액을 충족시켜야 하며, 추가 자금은 당장 활용하지 않아도 한도를 확장해 두게 되면 언제든지 자금을 활용할 수 있기 때문에 유동성을 확보할 수 있게 됩니다.
 

 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
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2019-02-09
2018년 모기지 통계

 

지난 한 해 모기지 마켓은 Stress Test와 이자율의 상승으로 다사다난 했습니다. Mortgage Professional Canada에서는 한 해를 마무리하는 Annual State of the mortgage Market을 발표하였는데 오늘은 그 내용을 소개 합니다.


모기지 현황


- 총 980만 명의 집 소유자 중 약603만 명의 집 소유자가 모기지를 가지고 있습니다.
- 약 160만 명의 사람들이 Home Equity Line of Credit (HELOC)을 가지고 있습니다. 
- 부동산 Re-Sale 거래가 전년 대비 11% 감소하였습니다.


모기지 종류와 상환기간


- 캐나다의 모기지 중 68%가 고정 이자율 모기지 입니다. (2018년 받은 모기지 역시 68%가 고정 이자율입니다.)
- 캐나다의 모기지 중 27%가 변동 이자율 모기지 입니다. (2018년 30%)
- 5%의 모기지는 고정과 변동의 혼합 상품, 즉 Hybrid Mortgage입니다. (2018년 2%)
- 약 89%의 모기지가 25년 이하의 상환 기간을 가지고 있습니다. (2015년부터 2018년 구매한 집들은 84%)
- 약 11%의 모기지는 25년을 초과한 상환 기간을 가지고 있습니다. (2015년부터 2018년 구매한 집들은 16%)
- 현재 캐나다의 모든 모기지의 평균 상환 기간은 22.2년입니다.


Accelerate Repayment의 움직임


- 약 33%의 모기지 소유자들이 자발적으로 상환 기간을 줄이는 움직임을 보였습니다.
- 15%의 모기지 소유자들이 Lump-Sum Payment(일정 금액 일괄 납부)를 지불하였습니다. (평균 금액 $22,100)
- 약 16%의 사람들이 모기지 페이먼트를 높여서(Payment Increase) 납부하였습니다. (평균 $450/월)
- 약 8%의 사람들이 Payment Frequency(지불 주기)를 앞당겼습니다.


이자율


- 캐나다 모기지의 평균 이자율은 3.09%입니다. 이 수치는 2017년 평균2.96%로 부터 소폭 상승한 수치입니다.
- 2018년 집을 구매한 사람들의 모기지 평균 이자율은 3.31%입니다.
- 2018년 Renew(재 갱신)를 한 모기지의 평균 이자율은 3.28입니다.
- 2018년 Renew를 한 모기지의 약 68%가 기존보다 이자율의 상승을 경험하였습니다. 


Equity (자산)


- 캐나다의 집을 소유하고 있는 사람들의 집 가격 대비 평균 자산은 74%입니다. 반대로 이야기하면 집을 소유하고 있는 사람들의 집 값 대비 평균 부채 비율은 26%입니다. (LTV 26%)
- 모기지를 소유하고 있는 사람들 중 약 4%만이 집 가격 대비 자산 비율이 15% 이하입니다.
- 모기지를 소유하고 있지만 HELOC이 없는 사람들의 집 가격 대비 자산 비율은 56%입니다.
- 모기지와 HELOC을 동시에 소유하고 있는 사람들의 집 가격 대비 자산 비율은 58%입니다.
- 모기지 없이 HELOC만 소유하고 있는 사람들의 집 가격 대비 자산 비율은 80%입니다. 
- 약 92%의 집 소유자들이 집 가격 대비 25% 이상의 자산을 소유하고 있습니다.
- 2015년부터 2018년까지 집을 구매한 사람들 중 약50%가 집 가격 대비 25%의 이상의 자산을 소유하고 있습니다.


Down payment 출처


- 첫 집 구매자들의 평균 다운페이먼트는 20%입니다.
- 첫 집 구매자들의 다운페이먼트 출처는 개인 저축(52%), 부모나 다른 가족으로부터 도움(20%), 다른 금융기관으로부터의 대출(19%), RRSP 출금(9%) 입니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
72624
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2019-01-31
리버스 모기지(Reverse Mortgage)

  

베이비 붐 세대들의 Financial Profile을 보면 일반적으로 나타나는 것이 바로 거주하고 있는 주택에 많은 자산이 묶여있다는 것입니다. 은퇴한 사람들에게 소유하고 있는 주택은 분명 든든한 은퇴자산임에는 틀림 없지만 저축이 없는 사람들에게는 주택을 판매하지 않는 한 자산의 유동성에 한계가 오기 마련입니다. 이런 경우, 리버스 모기지를 이용하게 되면 집의 판매나 이동 없이 집의 자산을 활용할 수 있게 됩니다.


리버스 모기지란, 55세 이상의 주택 소유주가 자신의 주택의 자산을 담보로 받는 융자입니다. 매달 일정 금액을 받을 수도 있고, 처음 모기지를 얻을 때 목돈으로 받을 수도 있으며, 집 가격의 최대 55%까지 받을 수 있습니다. 리버스 모기지로 받을 수 있는 최대 모기지 금액은 나이에 따라 달라지게 됩니다. (55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55%)


또한, 현재 거주하고 있는 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없으며 일반 모기지처럼 매달 지불해야 하는 금액이 없습니다. 하지만 리버스 모기지는 일반 모기지에 비해 비싼 이자율을 지불해야 하고, 저축이 많거나 은퇴 후에도 소득이 많은 경우는 일반 모기지를 얻는 것이 훨씬 유리합니다. 그렇기에 이 글을 통해 리버스 모기지가 필요한 상황, 그리고 장단점을 설명해드리겠습니다.


우선 리버스 모기지를 간단히 정의하면, 대출을 현금이 아닌 집의 자산으로 갚아나가는 것입니다. 예를 들어, 현재의 집 가격이 50만불이고 리버스 모기지로 20만불을 연 5.5%로 대출 받은 경우, 연간 지불하게 되는 이자 $11,000이 모기지 금액에 얹어지게 됩니다. 1년이 지나고 모기지는 21만1천불이 되고 집의 남은 자산은 28만9천불이 됩니다. 하지만 가지고 있는 집의 가치 또한 매년 상승할 가능성이 높기 때문에 자산의 금액은 늘어날 수 있습니다. 

 


예) 50만불의 집, 20만불 대출, 매년 집값 4% 상승


 

 

위의 표에서도 볼 수 있듯이, 연 4%의 집 가치 상승률을 적용했을 때, 20년이 지나도 40% 이상의 자산이 남아있는 것을 볼 수 있습니다. 


그렇다면 리버스 모기지의 장점과 단점은 무엇일까요?

 


장점


-  소득이 없어도 가능하다.
-  집을 부득이하게 팔거나 이사를 갈 필요가 없다.
-  집 명의 계속 유지
-  집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없음. 그러므로 OAS나 GIS같은 정부 보조금에 영향이 없음.
-  자금의 대출 방법을 선택할 수 있다. (Line of Credit, 한번에 목돈으로 받기, 매달 일정 금액 수급)
-  자금의 대출 상환 방법을 선택할 수 있다. (지불 안하기, 이자만 내기, 이자와 원금 갚기, 한번에 갚기)

 


단점


-  이자율이 비싸다.
-  55세 이상이어야 하며 최대55%까지 받기 위해서는 85세 이상이어야 한다.

 


리버스 모기지는 받을 때 세가지 방법으로 받을 수 있는데, 일시불로 받거나, 매달 같은 금액을 받거나, 또는 Line of Credit으로 설정하여 원할 때마다 꺼내서 쓸 수 있습니다.


현재 캐나다의 60세 이상의 인구는 약 690만 명으로 집계되고 있고, 2011년부터 2018년까지 약 20% 이상 늘어났으며, 매일 평균 1000명 정도 60세가 되고 있습니다.


이 중 약 50%의 사람들이 은퇴 후 10년 안에 가지고 있는 자산을 모두 소진할 것을 걱정했으며 한인들 중 상당수가 자영업에 종사했던 만큼 노후 연금이 없는 경우가 많습니다. 


갈수록 늘어나는 평균 수명에 따라 어느 때보다 노후에 대한 대책마련이 중요한 사회가 되어가고 있으며, 리버스 모기지는 그 중 하나의 대안이 될 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 내리시기 바랍니다.
 

 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2019-01-28
첫 집 구매자들의 혜택과 주의사항

 

 내 명의로 된 집의 마련은 모든 사람들이 가지고 있는 기본적인 꿈이자 목표이며, 생활의 기틀을 닦는 초석이 되는 일 중 하나입니다. 하지만 여전히 크게 상승해 있는 부동산 가격과 강화된 모기지 정책으로 인해 많은 사람들이 본인의 첫 집 구매에 어려움을 겪고 있고, 계속 되고 있는 모기지 정책의 변화와 이자율 상승에 따라 받을 수 있는 모기지가 예전보다 줄어들어 더욱더 어려운 상황에 놓이게 되었습니다. 


 그럼에도 불구하고, 집을 소유하고 있지 않은 25~34세의 사람들 중 75%가 향후 5년 안에 집을 구매할 계획을 가지고 있다고 밝혔으며, 그에 따른 추가적인 다운페이먼트 확보에 심혈을 기울이고 있습니다. 아마 이 글을 읽는 분들, 또는 자녀들의 첫 집 구매를 계획하고 있는 분들도 많을 거라고 생각됩니다. 그렇다면 첫 집 구매자들이 받을 수 있는 혜택, 그리고 주의할 점은 어떤 것들이 있을까요?


첫 번째 혜택으로는 취득세(Land Transfer Tax)의 감면이 있습니다. 토론토 시의 경우, 집을 구매하면 토론토 시 취득세와 온타리오주 취득세 두 가지의 세금이 부과가 되는데, 첫 집 구매자들은 이 두 가지의 세금에서 모두 감면 혜택을 받을 수 있습니다. (최대 $8,475: Toronto $4,475, Ontario $4,000) 


예를 들어, 첫 집 구매자가 아닌 일반 구매자의 50만 불 집 구매의 경우, 토론토 시의 경우, $12,950(Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우, $6,475의 Land Transfer Tax가 발생하게 되지만, 첫 집 구매자의 경우, 토론토 시는 $4,475($12,950 - $8,475), 온타리오 다른 지역은 $2,475 ($6,475 - $4,000)만 발생하게 됩니다.


     두 번째 혜택으로는 은퇴 적금(RRSP; Registered Retired Saving Plan)의 다운페이먼트 활용을 통한 절세 효과를 누릴 수 있습니다. CRA(Canada Revenue Agency)에서는 Home Buyers’ Plan을 통해 최대 $25,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. 이 금액은 최대 15년 동안 무이자 상환을 하게 되며, 첫 상환 지불은 2년 안에 언제든 갚기 시작하면 됩니다. 


     그렇다면, 첫 집 구매자들이 집 구매 전 주의해야 할 사항들은 어떤 것들이 있을까요? 우선 자신의 자산 현황과 부채 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 집 구매를 위한 모기지를 받기 위해서는 지금 본인이 가지고 있는 자산, 그리고 가지고 있는 Student Loan, Car Loan, Credit Card Loan 등의 부채상황을 파악해야 합니다. 


요즘 같이 적은 다운 페이먼트로의 집 구매가 전보다 어려워진 만큼 그 어느 때보다 정확한 파악이 필요합니다. 그 후, 본인의 소득과 부채 계산을 통해서 받을 수 있는 모기지 금액을 전문가를 통해 산정한 후 가지고 있는 자산을 더해서 집 구매 계획 예산을 산정해야 합니다. 


그리고 부동산 중개인을 선택한 후, 모기지 전문가와 상의를 통해 주어진 예산 안에서 위치, 집의 종류 등을 선택하게 됩니다. 


     또한, 모기지 사전승인을 받아놓게 된다면 집 구매에 유리한 위치에 설 수 있습니다. 특히 경쟁이 심한 부동산 마켓에서는 계약서에 여러 조건(Condition)을 넣기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 모기지의 사전승인은 무엇보다 중요한 사항 중 하나입니다.


     모든 일의 처음이 그렇듯, 처음 집을 구매하게 되면 모든 진행사항이 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만, 자신의 상황을 정확히 파악하고 그에 따른 필요서류들을 미리 준비하고 과정을 인지한다면 복잡할 것만 과정들도 쉽게 진행 될 수 있으니, 전문가와 상담하여 사전에 미리 준비하는 것을 추천 드립니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2019-01-17
개인 모기지 대출(Private Mortgage)

 

지난 몇 년간 모기지 대출심사 강화로 인해서 원하는 금액의 모기지 승인이 점점 까다로워지고 있습니다. 그에 따라 최근 몇 년간 2차 금융권과 더불어 급속히 성장해온 시장이 바로 Private Mortgage 인데, 대출 조건이 수월하고 접근이 용이한 만큼 대출을 받는 사람(Borrower), 대출을 하는 사람(Lender) 양쪽 모두 급격하게 늘어나고 있습니다. 그래서 오늘은 Private Mortgage의 특징, 그리고 주의사항에 대해서 알려드리려 합니다.


그렇다면 Private Mortgage, 개인 모기지 대출이란 무엇일까요? Private Mortgage는 기존 은행의 대출과 마찬가지로 변호사를 통한 부동산의 담보 설정의 절차를 거쳐 진행이 되며, 대출을 해주는 주체가 대출기관이 아닌 사설기관이나 개인입니다. 


승인 조건이 수월한 만큼 시중은행보다 높은 이자율로 진행되는데, 1차 모기지의 경우 7~9%, 2차 모기지의 경우, 10~14%, 그리고 3차 이상의 경우 13%이상의 이자율이 적용됩니다. 상환기간과 이자율은 Lender의 대출 조건과 협의 내용에 따라 달라지게 됩니다. 


그렇다면 어떤 경우에 Private Mortgage를 이용하게 될까요? Private Mortgage/Loan을 이용하게 되는 경우는 대표적으로 다음과 같습니다.

 


-    시중 은행으로부터 모기지 대출이 거절 되었을 때
-    소득이 없거나 부족하여 시중 은행 대출 심사 기준에 미달일 때
-    신용 점수가 낮아 시중 은행에서 대출이 거절 되었을 때
-    빠른 대출 승인이 필요할 때 (2~3일)
-    1년 이하의 짧은 기간 자금이 필요할 때
-    해당 은행으로부터 Bridge Loan이 불가능한 경우

 


Private 모기지의 특징은Lender와 Borrower 양쪽이 다른 특징을 가지게 됩니다.


Lender


-    부동산에 담보 설정을 함으로써 안정성 확보
-    높은 이자 수익 (1차 7~9%, 2차 10~14%)
-    대체로 짧은 상환기간으로 자금의 계속된 회전 가능

 

Borrower


-    시중은행에서 승인이 모종의 이유로 불가능하거나 시간이 모자라서 진행이 불가능한 경우 빠른 승인 가능 (2~3일)
-    짧은 기간 자금이 필요한 경우 상환기간 조절 가능
-    소득이 없어도 대출 가능


지난 1년 반 동안 4번의 급격한 이자율 상승과 부동산 시장의 약세, 그리고 주식시장의 약세는 투자처를 잃은 투자자들의 Private Lending을 도모하고 있고, 이자율의 상승과 모기지 대출 심사 강화는 시중은행과의 갭을 줄이고 Private Mortgage의 시장을 계속 성장시키고 있습니다. 


Private Mortgage는 수월하게 대출을 받을 수 있는 장점이 있지만, 시중은행보다 이자율이 높은 만큼 모기지 신청 전에 본인의 향후 계획을 정확히 세워 신중한 결정과 전문가와 충분한 상담이 필요합니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2019-01-11
사람들이 간과하는 신용점수 주의사항

 

요즘 사람들이 투자를 하거나 물건을 구매할 때 흔하게 이용하게 되는 것이 바로 은행을 통한 대출 또는 신용카드를 이용하여 물건 값을 지불하는 것입니다. 집을 구매할 때는 모기지를 통한 대출, 차를 구매할 때도 일시불로 지불하기 보다는 대출을 통한 할부, 또는 리스 등을 이용하여 목돈의 지출을 줄이는 편의를 누리고 있습니다.


하지만 누군가는 이 큰 돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 그것이 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 크레딧의 점수가 몇 점 인지에만 관심을 두고 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다. 점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다. 


사람들의 신용은 첫 번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때 (예. 전화 신청, 인터넷 신청 그리고 차 리스 등) 시작되는데, 좋은 신용점수는 이런 빚들의 제 시간의 변제, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어지게 됩니다. 


반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록들이 모두 신용 기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다. 


이런 내용들이 왜 중요할까요? 현재 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용 체크를 하는 일이 거의 당연시 되어가고 있고, 몇몇의 고용주들은 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다. 당연하게도 모기지를 얻을 때, 대출 기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.


신용 리포트는 사람들의 신용카드나 부채 등 여러 대출 기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제 시간에 이루어졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다. 


크레딧 점수는 300점에서900 점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하의 점수를 가진 사람들은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 가스나 물, 그리고 전기 등 Utility Bill은 크레딧 점수에 영향을 주지는 않습니다. 하지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 


하지만 cell phone 이나 크레딧 카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체 늦은 것만으로도 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.


그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?


- Payment History: ‘얼마나 지속적으로 잘 지불했는가’를 보게 됩니다. 예를 들어, due date이 10월 10일이고 늦을 경우, 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.


- Credit Mix and Credit History: 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라서 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 차 론, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합(mix)으로 판단되어 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.


- Credit Utilization: 얼마나 많은 부채를 한번에 지게 되는지에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 리밋이 5천불인 크레딧 카드에 밸런스가 지속적으로4500불 이상인 경우, 리밋에 근접하기 때문에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.


- Public Records and Judgements: 만약 Bankruptcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용 점수에 매우 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 


- Number of Credit accounts seeking at one time: 쉽게 설명하자면 짧은 기간 동안 얼마나 많은 신용 체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 신용 체크를 하게 되면 짧은 시간 내에 많은 신용체크를 하게 되어 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다 (평균적으로 한번 체크에 3~7감점).


그러므로, 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다. 


많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인이 본인 신용 체크를 하는 것도 신용점수에 영향을 끼친다는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft inquiries는 본인이 본인 신용 체크를 하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용 체크를 하는 것으로 Soft inquiries는 신용점수에 영향이 없지만 많은 Hard inquiries는 신용점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.


좋은 신용 점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러 가지 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 신용점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다.


신용점수는 Equifax와 TransUnion 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한인들은 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들도 많습니다. 주기적으로 확인해서 지속 관리할 것을 권장합니다.


 Equifax (www.equifax.ca)
TransUnion (www.transunion.ca)

 

 

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Ohsteve
오원식
72304
9186
2019-01-04
2019년 모기지 예측

 

어느덧 끝나지 않을 것만 같던 2018년이 가고 2019년 기해년이 찾아왔습니다. 이 글을 읽고 계시는 모든 분들 새해 복 많이 받으시길 바랍니다. 작년 한해는 모기지 역사상 가장 큰 변화가 있었던 한 해 이기도 합니다. 바로 새로운 정책인 Stress Test와 3번의 이자율 변화가 있던 한 해인데, 그만큼 모기지 대출을 받는 일에 우여곡절이 많았던 한해입니다.


험난했던 한 해가 지나고 2019년이 찾아왔지만 여전히 많은 모기지 변화가 예측되고 있습니다. 그래서 오늘은 어떤 변화가 있을지 예측해 보는 시간을 가져보려 합니다.


모기지 규제 완화


 2018년 유례없는 모기지 룰 강화로 부동산 시장의 엄청난 침체와 더불어 모기지 시장의 침체가 계속 되어왔습니다. 


 보험이 필요하지 않은 모기지(Conventional Mortgage; 최소 다운페이먼트 20% 이상)에 대해 새로운 Qualifying Rate (또는Stress Test)로 심사한다. – Bank of Canada의 Bench Mark Rate (5.34% 2018년 12월 31일 기준), 또는 계약 하는 모기지 이자율 + 2% 중 큰 이자율로 심사한다.


이 Stress Test 정책으로 인해 많은 사람들이 집 마련에 힘든 시간을 겪었고, 첫 집 구매를 하려는 사람들이 구매를 포기하게 되는 경우도 많았습니다. 1년이라는 시간의 새로운 정책 시행을 해본 결과 여러가지의 부정적인 영향이 많은 만큼 어느정도 규제의 완화가 이루어지지 않을까 생각해봅니다.


HELOC(집 담보 대출) 강화


정부에서는 계속되는 가계 부채의 상승을 걱정해 왔습니다. 그 중 가장 크게 상승하고 있는 가계 부채가 집 담보 대출(HELOC, Home Equity Line of Credit)인데, 2010년 총 $186 billons의 Balance에서 2017년 $230 billions로 상승했습니다. 


현재 가구당 HELOC Balance 평균은 7만 불이고, 이자만 내고 있습니다. 그렇기 때문에 HELOC에 대한 규제 강화가 예상 되고 있는데, 이미 Royal Bank 와 TD에서는 모기지 계산에서 HELOC을 가지고 있는 사람들에 대해서 HELOC을 쓰고 있지 않아도 Limit만큼 부채로 계산하기 시작했습니다. 


예를 들어, HELOC이 20만불 Limit이고 Balance가 $0이어도 20만불을 부채로 잡고 계산을 하기 때문에 Second Home이나 Rental Property 또는 Cottage 등을 구매 할 때, 모기지를 얻기 힘들어 질 수 있습니다.


변동이자율로의 선호도 변화


현재 많은 사람들이 이자율 상승의 우려로 고정 이자율 모기지를 선호하고 있고, 그런 선호 상황은 2019년 초에도 계속 될 것이라고 생각됩니다. 하지만 현재 변동이자율과 고정이자율의 차이가 크고, 원유 가격 하락, 불안정한 주식시장 등의 국제 경제의 위축으로 봤을 때, 이자율의 상승이 없을 가능성도 배제할 수 없습니다.


만약 이런 경제 시장의 위축이 계속 되고 Bank of Canada에서 목표 기준 금리를 다시 낮게 설정하고 이자율의 상승이 없을 거라고 예측이 된다면 상대적으로 이자율이 싼 변동으로 선호도가 바뀔 것으로 예상됩니다.


2차 금융권과 Private Lending의 활성화


2018년 Stress Test가 시행된 후, 1차 금융권에서 모기지를 받지 못하게 된 사람들이 선택할 수 밖에 없었던 방법은 2차 금융권과 Private Lender에서 받는 방법이었습니다. 그 후 계속된 1차 금융권의 이자율 상승에도 불구하고, 2차 금융권은 이자율의 변화가 크지 않았습니다. 


현재 특별한 모기지 정책 변화에 대한 고지가 없는 만큼 2018년에 이어 2019년에도 상대적으로 심사기준이 여유로운 2차 금융권과 Private Lending이 계속 활발하게 진행될 것으로 예상됩니다. 
 

 

 

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Ohsteve
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2018-12-23
하이브리드(Hybrid) 모기지

 

 세상에는 수많은 종류의 사람들이 있습니다. 제각기 다른 성격을 가진 사람들과 다른 외모를 가진 사람들이 어우러져 살아가고 있습니다. 각기 다른 직업을 가지고 누구도 똑같지 않은 다양한 삶을 살아가고 다양한 문화생활을 즐기며 다양한 취미 생활을 가지고 있습니다. 또한 많은 사람들은 아주 오랜 시간 동안 다양성에 이점에 대해서 이야기 해왔습니다. 


하지만 오랜 시간이 지난 지금도, 96%의 사람들은 모기지를 받을 때 한 종류의 모기지만 선택하고 있습니다. 4%의 사람만이 선택한 Hybrid Mortgage는 모기지를 받을 때, 두 가지 이상의 다른 이자율을 선택할 수 있는 프로그램입니다. 가장 흔한 예로는 50/50 모기지로, 반은 고정 이자율로, 나머지 반은 변동 이자율을 선택하게 되는 것입니다. 


대부분의 Hybrid Mortgage는 다른 텀(계약 기간)의 선택을 허용하기도 합니다. 예를 들어, 1/3은 짧은 텀의 모기지로, 2/3는 긴 텀의 모기지 계약을 할 수 있습니다. 다시 말해, 모기지 텀이나 이자율을 원하는 대로 혼합해 선택할 수 있는 장점이 있습니다. 


Hybrid의 가장 큰 장점은 이자율 변동에 대한 리스크를 줄이는 데 있습니다. 만약 이자율이 오른다면 50%의 변동 이자율을 선택한 모기지는 오르지만 나머지 50%의 고정 이자율을 선택한 모기지는 변동이 없기 때문에 이자율 상승에 대한 부담을 반으로 줄일 수 있고, 반대로 이자율이 하락해도 50%의 변동 모기지는 하락하는 이자율의 혜택을 받을 수 있습니다.


Hybrid Mortgage를 선택하는 사람들의 유형은 다음과 같습니다.


-  변동 이자율과 고정 이자율의 선택에 고민이 되는 사람
-  이자율이 낮게 유지되리라 생각되지만 상승에 대한 불안감을 떨치기 힘든 사람
-  텀 만료 전 모기지 계약 해지 페널티에 대한 부담을 줄이고 싶은 사람 (변동 모기지의 페널티는 3개월치 이자로 정해져있지만 고정 이자율의 페널티는 남은 기간, 이자율 등에 따라 크게 나올 수 있습니다.)


그렇다면 왜 25명 중 1명만(4%) Hybrid Mortgage를 선택하는 걸까요? 첫 번째 이유로 Hybrid Mortgage에 대한 이해의 부족을 들 수 있습니다. 또한, 진행하기 부적합하거나, 다른 이자율과 계약기간의 선택의 복잡함 때문에 기피하는 경우도 있습니다.


이런 Hybrid Mortgage 도 물론 단점이 있습니다. Hybrid Mortgage의 단점은 모기지의 재 갱신 때 발생하게 되는데, 일반 모기지는 다른 대출기관으로 옮겨갈 때, ‘이전(Switch)’으로 진행되는 반면에, Hybrid Mortgage는 재융자(Refinance)로 진행이 됩니다. 그 이유는 집에 대한 담보설정이 하나가 아닌 설정한 모기지 개수만큼 잡히기 때문인데, 이 경우, Mortgage legal 작업을 다시 해야 하기 때문에 Legal 비용과 감정(Appraisal) 비용이 소요됩니다. 하지만 대출기관마다 이 비용들을 프로모션으로 대출기관에서 부담을 하는 기간들이 있으니 옮기기 전 전문가와 상의하시는 것을 추천합니다.


그렇다면 Hybrid Mortgage를 선택할 때, 가장 좋은 방법은 무엇일까요? 우선, 선택하기 전, 자신의 상황에 대한 정확한 파악과 미래에 대한 계획이 중요합니다. 예를 들어, 2~3년 후, 목돈이 들어올 예정이 있을 때, 그 금액만큼만 그 기간에 맞춰서 짧은 텀의 모기지 계약을 얻고, 나머지를 긴 텀의 모기지 계약을 하게 되면 짧은 텀 계약 만료에 맞춰서 들어오는 목돈으로 원금을 갚을 수 있게 됩니다.


만약, 위와 같은 상황이 아닌 일반적인 상황이라면, 텀 계약기간을 맞추는 것을 추천합니다. 예를 들어, 모기지 금액의 반은 5년 텀 계약 변동 이자율로, 나머지 반은 5년 텀 계약 고정 이자율로 선택하게 되면 위에서 서술한대로 이자율 변동에 대한 리스크를 줄일 수 있으며, 또한 다른 대출기관으로 옮겨갈 때, 훨씬 수월할 수 있습니다.


이처럼 모기지를 얻을 때, 선택할 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다. 자신에게 맞는 모기지가 어떤 것일지, 또한 미래의 계획에 따라 가장 적합한 모기지의 선택이 어떤 것일지 전문가와 상의 후 잘 판단하여 선택하시길 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-12-15
모기지에 대한 궁금한 사항-문답풀이(Q&A)(하)?

    

(지난 호에 이어)


Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까요?


A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구 합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다.
만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’ 라는 내용에 서명을 해야 합니다. 


Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까요?


A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다.
그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때 보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.


Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나요?


A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출 기관에서는 보통 90일 - 120일까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.


Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나요?


A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정하는 시기에 따라 다른 가격이 책정 됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정 회사에 의뢰를 하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다. 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.


Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까요?


A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.


Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까요?


A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 본인 거주 목적의 모기지와 다른 점은 임대 소득의 일부분을 소득으로 활용할 수 있으며, 대출 기관에 따라 본인 거주 목적의 모기지보다 이자율이 조금 높은 경우도 있습니다.


Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까요?


A: 가능합니다. 여러 대출 기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.


Q: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다르면 어떻게 하나요?


A: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다른 경우는 아주 흔하게 일어나는 일입니다. 이 경우, 브릿지 론을 이용해서 필요한 날짜만큼 빌려서 그 차이를 메꿀 수 있습니다.


Q: 투자용 부동산도 First Home Buyer(첫 집 구매자) 혜택을 받을 수 있나요?


A: 불가능합니다. First Home Buyer 혜택은 본인 거주 목적의 집에만 받을 수 있습니다. 투자용 부동산의 경우, First Home Buyer 혜택을 받지 못하고, 또한 첫 집을 구매하였기 때문에 일생에 한 번 받을 수 있는 혜택은 사라지게 됩니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-12-07
모기지에 대한 궁금한 사항 문답풀이(Q & A)(상)

 

Q: 변동 이자율과 고정 이자율 중 어떤 것을 선택해야 할까요?


A: 변동 이자율과 고정 이자율의 선택은 이자율 변동 여부도 중요하지만 자신의 상황과 계획이 무엇보다 중요합니다. 가장 큰 이유는 페널티 때문인데, 짧은 기간 내에 이사 계획이나 집을 판매할 계획이 있는 경우, 상대적으로 페널티가 적은 변동 이자율을 선택하거나 짧은 기간의 고정 이자율을 선택하는 것이 바람직하고, 이자율 변동에 신경 쓰고 싶지 않고, 현재 집에서 향후 5년 이상 계속 거주할 계획이라면 고정 이자율을 선택하는 것이 좋습니다. 


Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까요?


A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 최소 2년 이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 간혹 은행마다 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수 있습니다. 


Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까요?


A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 많은 다운페이먼트를 하게 되면 대출 승인을 내어주기도 합니다. 하지만 부동산이 투자 목적이 아닌 본인 거주 목적이어야 합니다. 이때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명이 필요합니다.


Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까요?


A: 가능합니다. 몇몇의 대출 기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement (재무제표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다.
하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도 보험 (Mortgage Default insurance)를 구매해야 합니다. 그 이외에도 좀더 여유로운 심사기준을 가지고 모기지를 받을 수 있는 B lender를 이용하는 방법도 있습니다.


Q: 주 거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가요?


A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안 되는 대출 승인을 되게 해주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.


Q: 모기지를 갱신 할 때, 기존 대출기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가요?


A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출기관에서 다른 대출기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.


Q: 특정 대출 기관에서 승인이 거절 되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없을까요?


A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사 기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사 기준을 가지고 승인 여부를 판단 하기도 합니다. 
그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다.  (다음 호에 계속)

 

 

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