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오원식 모기지 칼럼

Ohsteve
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오원식 모기지
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Ohsteve
오원식
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2018-11-08
모기지 다운페이먼트(Down payment)

 

금융기관에서 모기지 대출을 신청할 때, 가장 먼저 묻는 말 중 하나가 ‘다운페이를 얼마나 하실 건가요?’라는 질문입니다. 그 이유는 모기지 보험 가입 의무 여부를 판단하기 위한 것도 있지만 모기지를 받는 대상이 되는 담보물(Collateral)에 대한 다운페이먼트(Down payment)를 통해 담보물의 자산(Equity)를 확보하기 위함입니다. 


냉정히 말하자면 은행에서 모기지 대출을 진행할 때, 고객을 믿고 대출을 해주기 보다 담보물의 가치를 바탕으로 대출한도와 가능여부를 판단하게 되며, 그렇기 때문에 모기지 승인 전에 항상 감정(Appraisal)이 요구됩니다. 


모기지를 얻을 때, 다운페이먼트로 쓰일 자금에 대한 출처를 요구하게 되는데, 출처의 종류에 따라 대출기관들이 요구하는 서류가 달라질 수 있습니다. 출처를 요구할 때, 현재 다운페이 자금이 캐나다에 있는지, 또는 해외에서 오는지 등을 물어보게 되는데, 캐나다의 AML(Anti-Money Laundry), 즉 돈세탁 방지를 위해 출처확인과 돈의 거처 확인 등을 통해 본인 자금임을 확인하는 과정을 거치게 됩니다. 


- 개인 저축예금(Saving Account) – 보통 1~3개월의 계좌내역(Bank Statement)을 통해, 다운페이먼트에 쓰일 자금이 본인 자금이라는 것을 확인합니다. 저축으로 꾸준히 돈을 모아왔다면 별다른 문제가 없으며, 만약 큰 자금의 입출금 내역이 있다면 대출기관에서는 거래 기록마다 설명과 증명을 요구할 수도 있습니다. 


- 은퇴 적금(RRSP) – 첫 구매자이거나 지난 4년간 집을 소유한 적이 없을 경우 최대 $25,000까지 세금 부과 없이 15년 동안 무이자로 사용할 수 있습니다.


- Gift – 금액의 출처가 본인이 아닌 누군가로부터 (부모, 형제 또는 자매) 받는 금액이라면 Gift Letter를 첨부하여야 합니다. Gift Letter 란 은행에서는 빌린 돈을 다운페이로 쓰는 것을 허용하지 않기 때문에 이 금액이 빌린 돈이 아닌 누군가로부터 받는 것이며, ‘이 돈을 다시 돌려주지 않는다’ 라는 것에 대한 서명이 담긴 서류입니다.


- 자산(Equity) – 본인이 가진 부동산의 모기지를 제외하고도 꺼낼 수 있는 여유 자산이 있는 경우, 또는 집을 팔고 옮기는 경우, 다운페이먼트로 사용이 가능합니다. 만약 집이 팔려있는 경우, 집 판매 계약서와 컨디션 해제 서류만으로도 다운페이먼트 증명이 가능합니다.


모기지를 얻을 때, 한번은 듣게 되는 단어가 LTV 인데, 이 LTV란 단어는 Loan to Value의 약자로 감정가 대비 모기지 승인 받는 금액의 비율을 말합니다(예: 다운페이먼트가 25%라면 LTV는 75%).


은행에서는 LTV가 80% 이하 되는 모기지를 Conventional Mortgage 라고 부르고, 그 반대로 LTV 가 80%를 넘는 경우 High Ratio Mortgage 라 부르며, 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance) 가입 의무를 동반하게 되며, 보험 비용은 채무자가 부담합니다. 


이 금액은 선불로 지불할 수도 있고, 모기지 금액에 얹어서 모기지와 함께 갚아 나갈 수도 있습니다. High ratio Mortgage 의 경우, 담보물에 대한 Equity를 충분히 확보하지 못하기 때문에 은행에서는 보험을 의무적으로 가입시켜서 혹시 모를 모기지 부도에 대한 프로텍터로 활용하고 있습니다. 몇 은행에서는 보험이 있기 때문에 High Ratio Mortgage에 더 저렴한 이자율을 제공하기도 합니다.


비즈니스를 운영하시는 자영업자의 경우, 보고된 소득이 아닌 비즈니스 매출에 기반한 소득의 명시(State)가 허용되는 자영업자 모기지 상품을 이용하시는 경우, Conventional Mortgage 와 High Ratio Mortgage를 구분하는 기준이 LTV 65%가 됩니다. 물론 소득을 많이 보고하여 보고된 소득으로 모기지 금액이 승인 가능한 경우엔 위와 같이 LTV 80%를 기준으로 구분됩니다.


집 가격의 상승은 언제나 대출기관과 소비자에게 좋은 일입니다. 은행은 담보물에 대한 추가 Equity를 확보할 수 있고, 채무자는 본인의 자산이 늘어가는 일인 동시에 서로의 부담을 줄일 수 있는 일이기 때문입니다. 그렇기 때문에, 활발한 부동산 시장에서는 대출 기관들이 조금 더 저렴한 이자율과 완화된 심사기준으로 승인을 하며 부동산의 활성화를 돕고 있습니다. 


위에서 설명한 것처럼, 여러 가지 방법으로 다운페이먼트를 준비할 수 있습니다. 어떤 방법으로 준비를 하던, 30일에서 90일 정도, 그 금액이 통장이나 투자 목적의 계좌 등으로 묶여있었다면 별다른 문제없이 다운페이먼트 조건을 충족시킬 수 있습니다. 


하지만, 돈세탁방지와 투명한 자금 출처를 위해, 대출기관에서는 항상 추가 서류를 요청할 수 있습니다. 일반적으로 모기지를 얻을 때 문제가 생기는 경우, 소득보다는 다운페이먼트에서 문제가 생기는 경우가 더 많습니다. 


그만큼 다운페이먼트에 관해서는 모든 대출기관에서 엄격한 관리를 통해 증명을 요구하고 있으며, 그 증명이 안 되는 경우 대출기관에서는 승인을 거부할 수도 있습니다.

 

그러므로 만약 자금을 통장이나 다른 투자가 아닌 현금으로 가지고 있거나 보유하고 있던 시간이 짧은 경우, 어느 정도 시간을 가지고 장기적으로 계획해서 준비하는 것이 바람직합니다.
 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
71532
9186
2018-11-01
분양 콘도 클로징 비용

 

 

많은 사람들이 여유 자금을 부동산에 투자할 계획을 잡는데, 그 중 가장 손쉽게 투자하게 되는 곳이 바로 분양 콘도입니다. 또한 외곽 지역보다는 도심에 살고 싶어하는 사람들에게도, 비싼 하우스 가격에 비해 상대적으로 저렴한 콘도는 선호하는 선택지가 되기도 합니다.


한 번에 큰 자금이 들어가지 않고, 분기에 나눠서 다운페이를 할 수 있기 때문에 적은 여유자금을 초기 다운페이먼트로 활용하고 추가적인 다운페이먼트를 일을 하면서 일정 기간에 걸쳐 만들 수 있어서 큰 자금을 가지고 있는 사람이 아니라도 충분한 소득이 있는 사람이라면 손쉽게 투자를 할 수 있습니다. 


하지만 이렇게 많은 사람들이 분양 콘도에 투자를 하고 있음에도 불구하고 구매한 콘도의 클로징 비용에 대해서 인지하고 있는 사람들은 생각보다 많지 않습니다. 그래서 오늘은 분양 콘도 또는 분양을 받은 하우스의 클로징 때 소요 되는 비용들에 대해 설명합니다.


우선, 위에서도 설명했듯이 분양 콘도의 장점으로는 구매 시 한번의 큰 목돈이 필요하지 않다는 점입니다. 콘도 분양 계약 후 완공까지 보통 3~4년 정도 소요되기 때문에 일정기간에 걸쳐서 20~25%의 다운페이를 하게 되는데, 보통 계약할 때 5%, 그리고 한번에 5%씩 3~4번에 걸쳐서 일정 분기마다 다운페이를 하게 됩니다.


다운페이먼트를 하게 되는 주기는 빌더(Builder)에 따라, 또는 계약 상황에 따라 다릅니다. 또한 완공까지 몇 년의 소요기간이 있기 때문에 계약 시점에서는 파이낸싱에 대한 조건(Condition)이 없는 경우가 많습니다.


하지만 계약 시점에서의 파이낸싱 의무가 없는 만큼 입주 시점의 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약 모기지를 받지 못할 경우, 건설회사에서는 그 동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 판매할 수도 있습니다. 


따라서 그 기간 동안 모기지 이자율이나 규정변화에도 대처할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 그리고 클로징 시점이 되면 변호사를 통해 클로징 때 필요한 금액들이 나오게 되는데, 이 때 생각보다 큰 금액에 놀라는 사람이 적지 않습니다. 


사람들이 일반적으로 필요한 금액을 다운페이먼트 금액과 필요한 모기지 금액을 더한 가격만 생각하기 때문인데, 실질적으로 필요한 금액은 그보다 훨씬 많습니다.


그 이유는 신규 분양 콘도의 경우, Levy 나 다른 개발비용 등이 구매자에게 전가되기 때문인데, 이 금액에 따라 클로징 비용이 수 천불에서 수 만불 차이가 날 수 있습니다. 


이 비용들이 발생하는 이유는 콘도나 하우스 단지 등 새롭게 인구가 유입이 되면 학교나 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 하는데, 이 때 소요되는 비용을 시에서 부담을 하는 것이 아니라 구매자들에게 전가 시킵니다. 


요즘은 보통 계약할 당시 이 비용들에 대해 Cap(최대 지불금액)을 씌워놓게 되는데, 부동산 에이전트를 통해 구매하거나 직접 찾아가서 구매를 하는 경우에도 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 만약 최대 금액이 산정되지 않았을 경우, 엄청난 금액을 지불해야 할 수도 있습니다. 


만약 콘도 분양의 목적이 투자이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매를 하는 경우엔 HST Rebate 부분을 추가로 납부해야 합니다. 이 금액 또한 클로징을 할 때, 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.


이 외에도 집을 구매하는 경우, Land Transfer Tax(취득세)가 부과가 되는데, 토론토 시의 경우, 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지를 지불하셔야 합니다. 


예를 들어, 50만불의 콘도 구매의 경우, 토론토 시는 $12,950 (Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우 $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다. 


또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시는 $8,475 (Ontario Tax- $4,000, Toronto Tax -$4,475), Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.


분양 콘도의 투자는 적은 비용을 가지고 부동산 가격 상승에 따른 레버레지(Leverage) 효과를 가지고 차익 실현을 할 수 있는 좋은 투자처라는 것은 분명합니다. 하지만 모기지를 받을 때, 대출 기관에서는 추가적으로 소요되는 클로징 비용에 대해 확인을 원하는 경우가 많으며, 준비가 되지 않으면 모기지에도 문제가 생기는 경우가 더러 있습니다. 


이러한 문제를 피하려면 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 그에 맞춰 추가 적인 여유 자금을 준비하는 것이 필요하며, 소요되는 금액과 현재 본인의 상황을 정확히 파악한다면 얼마든지 좋은 투자를 할 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정을 하시길 바랍니다.
 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
71458
9186
2018-10-25
모기지 관련 용어들

 

Mortgagee – 돈을 빌려주는 대출기관을 뜻하며, 다른 단어로 Lender 라고도 합니다.


Mortgagor – 돈을 빌리는 사람을 뜻하며, 다른 단어로 Borrower 라고도 합니다.


Variable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다.


Fixed Rate – 고정금리를 뜻하는 말로, 일정 기간의 텀 계약기간 동안 이자율의 변화 없이 정해진 이자율로 모기지 납부금액을 납입하게 됩니다. 


Term – 모기지의 계약기간을 뜻하며, 6개월부터 10년까지 기간을 정할 수 있습니다. 5년의 텀 계약이 가장 일반적으로 쓰입니다. 예를 들어, 30년의 총 상환기간의 경우, 최대 6번의 5년 텀 계약을 할 수 있으며, 매 계약 때마다 그 시기에 제공되는 새로운 이자율로 계약을 갱신하게 됩니다.


1) Open Term – 개방형 계약을 말하며, 계약기간 동안 아무런 제약 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간 동안 집을 팔거나 더 좋은 이자율로 계약을 할 수 있는 경우, 별다른 페널티나 제약 없이 해지가 가능합니다. 하지만 일반적으로 폐쇄형 계약에 비해 이자율이 조금 비쌉니다.


2) Closed Term – 폐쇄형 계약을 뜻하며, 계약기간 동안 계약을 해지 하게 될 경우, 계약 불 이행으로 페널티를 물게 됩니다. 계약 해지를 할 경우, 변동 금리의 경우, 3개월 치의 이자만 내면 되지만 고정금리의 경우, IRD 계산법으로 페널티를 계산하여 변동금리보다 훨씬 큰 페널티를 물게 될 수 있습니다. 


IRD – Interest Rate Differential 의 약자로 주로 고정 이자율 모기지의 해약 때 페널티 계산에 많이 쓰입니다. 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 계산법으로, 은행에 따라 고시되는 이자율(posted Rate)의 유무와 차이에 따라 다른 금액의 페널티가 나오게 됩니다.


Appraisal – 현 시점의 집의 가격을 산정하는 감정을 뜻하며, 대출기관에서는 감정가와 구매가 중 낮은 가격을 기준으로 모기지 대출 심사를 결정합니다. 만약 구매가보다 감정가가 낮을 경우, 그 차액만큼 다운페이를 더 해야만 합니다.


LTV – Loan to Value. 집 가격 대비 모기지 금액을 말합니다.


Conventional Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이하의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance(모기지 부도보험)의 구매가 필요 없는 모기지를 말합니다.


High Ratio Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이상의 모기지를 뜻하며, 모기지 부도보험의 구매 의무를 가지게 됩니다. 


Amortization – 모기지 대출의 총 상환기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 많이 선택합니다. 이 기간이 길수록 월 납부 금액은 저렴하지만 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.


Maturity Date – 모기지 텀 계약 만료일을 말합니다.


Charge – 주택 등기의 등록 때 쓰이는 모기지 서류의 이름으로 담보 설정 등의 내용을 포함하고 있습니다. 모기지 서류 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.


P.I.T.H – 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(Property Tax), 그리고 난방비(Heat)를 뜻합니다. 


Payment Frequency – 모기지 월 납부금액의 빈도를 뜻하며, 본인의 성향, 또는 소득 수령 빈도에 따라 주간(weekly), 격주간(Bi-weekly), 또는 월간(Monthly)으로 선택할 수 있습니다. 또한 Accelerate weekly, Accelerate bi-weekly 같은 Accelerate Payment 를 선택하여 모기지 금액을 더 빨리 갚을 수도 있습니다. 


Pre-Payment Privilege – 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 되며 대출기관마다 다른 옵션을 가지고 있습니다. 


1) Increasing Payment – 모기지 납부금액의 증액을 뜻하며, 은행에 따라 계약서에 명시되어 있는 대로 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 은행마다 차이가 있으며, 대부분 10~20% 의 페이먼트 증가를 허용합니다.


2) Lump sum – 제한적 일괄 납부를 뜻하며, 계약서에 명시되어 있는 대로, 모기지 원금의 일부분을 갚는 것을 허용합니다. 
Debt Service ratio – 채무 반제 비율을 뜻하는 말로, 모기지를 대출받은 사람의 모기지 상환능력을 판단하기 위해 현재의 부채상태나 부채담보 능력을 수입에 의거하여 판단하는 방법입니다.


1) GDS – Gross Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 대한 지출비용(모기지 월 납부금액, 집 세금, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%)의 비율을 뜻합니다. 은행에서 대출 심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.


2)TDS – Total Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출비용, 예를 들어 신용카드 대금(일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용 등을 포함한 총 지출비용 비율을 뜻합니다. GDS와 마찬가지로 은행에서 대출심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.


Credit Score – 신용점수를 뜻 하는 말로, 신용도를 점수로 표현한 것입니다. 소득과 더불어 모기지 대출심사에 가장 중요하게 쓰이는 부분이기도 합니다.


Closing Cost – 집의 계약이 마무리 되었을 때 소요되는 비용을 말합니다. 기본적인 클로징 코스트는 미리 지불한 집 세금이나 유틸리티, 그리고 콘도 비용 등의 계산 등을 포함하며, 취득세(Land transfer tax), 부동산 보험, 그리고 변호사 비용 등도 Closing Cost에 포함 됩니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-10-17
정부 보증 비즈니스 대출(CSBFL)

 

캐나다의 소규모 사업자가 얻을 수 있는 비즈니스 대출은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로 캐나다 정부 보증 비즈니스론(Canadian Small Business Financing Loan; CSBFL)을 들 수 있고, 또 하나는 은행에서 제공하는 비즈니스론(Business Loan)이 있습니다. 오늘은 그 중 소규모 사업자들이 가장 많이 이용하는 캐나다 정부 보증 비즈니스론(CSBFL)에 대해 설명 드리려 합니다. 


캐나다 정부 보증 비즈니스론은 정부의 스몰 비즈니스 지원정책의 일환으로, 소규모 사업자들이 가장 쉽게 받을 수 있는 대출 프로그램입니다. 총 대출 금액의 최대75%를 정부가 보증을 해주고, 대출 신청자는 25%만 보증하면 되기 때문에, 대출하는 은행에서도 상대적으로 리스크가 적어 승인 조건의 문턱이 낮은 프로그램이기도 합니다.


대출 가능 금액은 1만 불에서 35만 불까지이며, 상업용 부동산을 구매하는 경우에는 최대 100만 불까지 가능합니다. 상환기간은 비지니스의 경우 리스 계약 기간에 따라 최대 10년, 그리고 건물의 경우 최대 20년까지 가능하며, 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 사업부지의 50% 이상을 본인 비즈니스로 사용해야 합니다. 


신청 자격으로는 영주권자나 시민권자로, 개인이나 법인 두 가지로 신청이 가능합니다. 대출 가능 금액은 업종에 따라 차이가 있으며 최대 90%까지 가능하고, 식당의 경우에는 60~67%정도까지 가능합니다. 하지만 식당의 경우에도 유명한 프렌차이즈의 경우 90%까지 가능합니다. 또한 집이 없는 경우, 추가적으로 모기지 금액의 25%의 자산이 있는 것을 증명해야 합니다.


캐나다 정부 비즈니스론의 최대 장점은 기존의 Financial Statement가 아닌 향후의 계획과 예상만으로 대출을 받을 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 새로운 사업체의 창업이나 인수를 위해서는 구체적인 사업 계획서(Business Plan)를 제출해야 하며, 사업 계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라 소득 및 매출 예상 그리고 대출금에 대한 상환 계획도 포함되어 있어야 합니다. 또한 이미 사업체를 창업 또는 인수하여 경영 중이라 하더라도 6개월 미만이라면 대출을 신청할 수 있습니다. 


정부 보증 비지니스론의 이자율은 변동 금리일 경우, Prime + 3%, 고정금리의 경우 해당 대출기관이 제공하는 주거용 모기지보다 최대 3% 정도 높게 책정이 됩니다. 또한 대출 이자 외에 추가로 정부의 보증에 대한 수수료 2%가 부과됩니다. 


Residential High Ratio 모기지처럼 정부에서 보증하는 만큼 보험금을 받는다고 생각하면 됩니다. 이 금액은 처음 대출이 되는 시점부터 1년 안에 갚을 경우, 돌려 받을 수 있습니다.


기존의 비즈니스를 인수하는 경우, 권리금(Good Will)은 대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 비즈니스 인수할 때 권리금과 Lease Hold Improvement, 그리고 Assets 등의 내용들을 잘 나누어서 계산하는 작업이 필요합니다. 


비즈니스론은 비단 사업체를 인수하거나 창업할 때만 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 기존에 비즈니스를 운영하다가도 새로운 장비를 구입하거나 기존 사업체를 발전시키는 목적으로도 사용할 수 있습니다. 


사업체를 인수하거나 창업하는 일이 집을 구매하는 일보다 훨씬 복잡하고 어렵 듯, 비즈니스론을 받는 일도 주거용 모기지보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다. 대출 심사 및 승인에 소요 되는 시간이 훨씬 길고 복잡하기 때문에 사전에 준비를 더 꼼꼼히 하고 시간적 여유를 가지고 진행해야 합니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-10-11
모기지의 선택과 차이점

 

계속되는 정부의 모기지와 부동산 정책의 강화, 이자율의 상승 속에서 모기지를 얻어서 집을 구매하거나 기존에 살고 있는 집을 재융자(Refinance) 하려는 사람들의 고민은 계속 커져만 가고 있습니다. 


지금 이 글을 읽고 계시는 분들 중에서도 재융자를 통한 자금 확보를 하거나 집 구매로 인해 여러 가지 고민이 많은 분들이 있을 거라고 생각됩니다. 모든 일에도 순서가 있듯이, 기본적인 몇 가지를 숙지하고 진행을 하게 되면 지금 혹은 미래에 들게 될 비용을 절감할 수 있습니다.


이자율 선택 


일반적으로 변동금리(Variable) 이자율이 고정금리(Fixed) 이자율보다 약간 낮습니다. 하지만 이자율의 차이보다 두 가지 다른 종류의 금리의 성격을 이해하는 것이 중요합니다. 


변동금리


- 폐쇄형(Closed)과 개방형(Open)이 있음. 폐쇄형은 이자율이 저렴하지만 텀(Term; 계약 기간) 만료 전 계약 파기 시 페널티가 있고, 개방형은 페널티가 없는 대신 폐쇄형보다 이자율이 높음.
- 고정금리에 비해 이자율이 낮음.
- 텀 만료 전 모기지 계약 파기 시 페널티가 저렴함. (최대 3개월치 이자)
- 기준금리가 내려가면 이자율이 내려가 이자 부분이 적어져 월 페이먼트 금액이 적어지거나 총 상환기간이 짧아짐.
- 기준금리 상승에 의해 월 페이먼트 금액이 상승하거나 총 상환기간이 길어질 수 있음
- 대출가능 심사 여부를 Qualifying rate (5.34%)으로 심사하기 때문에 받을 수 있는 모기지 금액이 고정금리보다 약간 많을 수 있음.


고정금리


- 텀(Term) 만료 전 계약 파기 시 페널티가 변동금리에 비해 높을 가능성이 있음.
- 기준금리의 변화에 상관없이 계약된 텀 기간 동안 일정한 금액 납부.
- 대출가능 심사 여부를 본인이 받는 이자율+2%로 하기 때문에 변동금리보다 받을 수 있는 모기지 금액이 적을 가능성이 높음


Portability (모기지 이전)


모기지 계약기간 만료 전 이사를 하게 될 경우, 모기지 계약 해지에 대한 페널티가 부가됩니다. 하지만 기존 집의 모기지를 새 집으로 그대로 가지고 갈 수 있는 Portability 옵션이 있습니다. 대출기관에 따라 가능 여부가 나누어지게 되며, 고정금리 모기지는 Porting (이전)이 가능하지만 변동금리 모기지는 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다.


 Assumability


모기지 계약기간 만료 전 이사를 가게 될 경우, 모기지 계약 해지에 대한 페널티가 부가 됩니다. 하지만 Assumable 옵션이 있다면 집 구매자가 원할 경우, 그 집에 있는 기존 모기지를 이어 받을 수 있습니다. 만약 현재 가지고 있는 모기지 이자율이 현재 받을 수 있는 이자율보다 낮은 경우, 집을 구매하는 사람이 집 구매와 함께 낮은 이자율로 모기지를 이어갈 수 있는 장점이 있습니다.


 Pre-Payment Privilege


일반적으로 대출기관에서는 계약기간 내에 원금의 일부 상환 또는 월 페이먼트 금액 증가 등을 허용하는데, 이 내용들이 대출기관마다 차이가 있습니다. 이 내용에 따라, 목돈이 생길 때나 소득이 올라간 경우, 갚을 수 있는 원금의 금액이 차이가 날 수 있기 때문에 그 내용들의 확인이 중요합니다.


일반적으로 모기지 계약을 하거나 완료한 후에도 이자율만 신경 쓸 뿐, 모기지 관련 내용을 정확히 알아보고 파악하는 사람은 많지 않습니다. 하지만 모기지의 계약 사항을 좀 더 가까이 들여다보고 파악하는 일이 중요합니다. 모기지 계약 전 항상 전문가와 상의하셔서 대출기관마다의 차이점을 잘 파악한 후 본인의 상황과 향후 계획에 맞는 모기지의 선택을 하시기 바랍니다.
 

 

 

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오원식
71194
9186
2018-10-06
모기지 페널티(Mortgage Penalty)

 
    
집을 구매하고 모기지를 얻을 때 변동금리, 고정금리를 선택하게 되고 그에 따른 모기지의 텀(Term) 계약을 하게 됩니다. 캐나다에서 가장 흔하게 계약되는 텀 기간은 5년이지만 평균적인 캐나다 사람들의 이사 주기는 약 3년 정도 이기 때문에 5년의 계약이 만료되기 전 이사를 하게 되는 일이 많은 것을 알 수 있습니다. 


이때, 계약 만료 전 이사를 가게 되면 계약이 중도에 파기 됨에 따라 페널티가 부과 되는데, 생각지도 못한 큰 비용에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 젊은 부부들의 경우, 자녀들이 성장하고 본인들의 소득이 올라감에 따라 큰 집으로의 이사를 많이 고려하게 되는데, 이 때 발생하는 페넡티에 따라 본인들의 계획을 미루기도 합니다.


대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나, 다른 대출기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형(open) 모기지가 아닌 이상 대출 기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다. 


이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유로 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도 해약을 하게 되는데, 이 때 발생하게 되는 중도 해약 위약금(Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 납니다.


페널티 계산은 고정 이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나, 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD (Interest Rate Differential) 계산법으로 계산된 금액 중, 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. IRD의 계산법은 대출 기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.


IRD 계산법: Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge. 남아있는 모기지 금액 X 월간 이율차 X 남아 있는 모기지 개월 수


위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 대출 기관에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율(Posted Rate)을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment의 금액의 차액을 가지고 계산되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.


흔히 오해를 하는 것 중 하나가 바로 계약하는 이자율(Contractual Rate)과 대출 기관들의 고시 이자율(Posted Rate)의 차이입니다. 은행에서는 Posted Rate에서 일정 이자율을 할인해서 Contractual Rate을 제공하게 되는데, 그 말은 대출을 받는 사람은 대출 기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서 중도 해약할 경우, 디스카운트 된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.


하지만 작은 대출 기관들은, 따로 고시 이자율을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약할 경우의 페널티가 큰 대출 기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.


변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정 이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 하지만 변동 이자율의 경우, 금리 인상 등의 상황 변화의 요인에 따라 월 부담액이 늘어날 수 있습니다.


지난해부터 계속된 기준금리 상승으로 인한 이자율 상승과 모기지 법 개정으로 인해, 이자율 상승에 대한 불안감이 없는 안정적인 고정 이자율을 선택하는 경우가 많습니다. 하지만 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려 없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다.


대출 기관마다 고시하고 있는 이자율이 다르고, 그에 따라 발생하게 되는 페널티도 현저히 차이가 나기 때문에 전문가와 잘 상의하셔서 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
71104
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2018-09-28
모기지 상환 기간

  

모기지를 받을 때, 이자율과 함께 월 납부금액 산정에 사용되는 요인이 바로 할부상환(Amortization)입니다. 또한 모기지 상환기간(Amortization Period)이란 모기지 대출을 전액 상환하기까지 걸리는 기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 선택하지만 은행에 따라 5년에서 35년까지 가능합니다. 


상환기간의 결정은 총 대출 기간 동안 이자를 얼마를 내게 될지 결정하게 되는 굉장히 중요한 사안이기도 합니다. 상환기간이 길수록 월 납부 금액은 적지만, 길어진 상환기간에 비례하여 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.


예를 들어 연 4%의 이자율로 30만불의 모기지 대출을 받게 될 때, 월 납부금액과 상환기간 동안 내게 되는 총 이자비용의 차이는 다음과 같습니다.

 


 

 

위의 표에도 알 수 있듯이, 상환기간이 늘어남에 따라 월 납부금액이 줄어들지만 그와 반비례로 상환기간 동안 내야 되는 이자의 총액이 많이 발생하게 됩니다. 대부분의 사람들이 선택하게 되는 25년과 30년의 상환기간 차이만 봐도 월 납부금액은 $155 줄어드는 반면 추가되는 5년동안 약 3만불의 이자를 더 내게 됩니다. 
또한 모기지는 같은 금액을 매달 지불하기 때문에, 매년 납부하게 되는 원금과 이자의 금액들이 달라집니다. 

 


 

 

 

 

상환기간의 결정에는 20% 이하의 다운페이를 할 경우 의무적으로 구매해야 하는 모기지 보험 (Mortgage Default Insurance)의 영향을 받기도 합니다. 모기지 보험을 구매해야 하는 경우, 선택할 수 있는 최대 상환기간은 25년으로 줄어들게 됩니다.


이처럼 모기지를 얻을 때, 이자율 외에도 납부금액과 이자로 내야 되는 금액을 결정하는 가장 중요한 요인 중 하나가 상환기간이며, 그 기간에 따라 상당히 큰 금액이 차이가 나게 됩니다. 만약, 모기지를 빨리 갚을 계획이 있고, 이자를 많이 지불하기 꺼려하시는 분들은 상환기간 선택에 신중히 고려하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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Ohsteve
오원식
70908
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2018-09-25
Purchase Improvement

 

집 구매 전 집을 보는 과정에서 가격이나 위치가 맘에 들지만 수리나 공사가 필요한 집들이 보이는 경우가 많습니다. 하지만 그런 집의 수리 및 공사에는 목돈이 소요되기 마련이고 집 구매시 다운페이먼트 자금 이외의 여유 자금을 마련하기 힘든 경우에는 공사를 미루거나 포기하게 되기 마련입니다. 하지만 이런 경우, Purchase Improvement 프로그램을 이용하게 되면 공사비용까지 모기지를 받을 수 있게 됩니다. 


Purchase Improvement의 내용은 다음과 같습니다. 예를 들어, 현재 약 20만불의 다운페이 가능 현금이 있고, 95만불의 집을 구매 하려 하며, 5만불의 공사비용이 필요한 경우, 공사비용에 5만불을 사용하려고 하면 다운페이에 사용할 수 있는 금액이 15만불밖에 되지 않아 다운페이 비율이 약 15.78% 밖에 되지 않기 때문에, 20% 이하의 다운페이에 적용되는 모기지 보험(Mortgage Default Insurance)을 구매해야 합니다. 


하지만 Purchase Improvement를 이용하게 되면 20만불을 그대로 다운페이로 사용하고, 5만불의 추가적인 공사비용을 대출받기 때문에, 모기지 보험을 구매할 필요 없이 20%의 다운페이 비율을 맞출 수 있습니다. 

 


 

 

Purchase Improvement로 모기지를 받는 과정은 이렇습니다.


1. 집 구매 계약과 동시에 공사 견적을 받는다.
2. 견적서를 대출기관에 제출한다.
3. 집에 대한 감정을 받는다.
4. 집 구매 완료 후 공사를 시작한다.
5. 공사가 끝난 후 공사한 부분에 대한 감정을 다시 받는다.
6. 모든 감정이 완료되면 변호사를 통해, 공사비에 대한 융자금을 받는다.


위에서도 알 수 있듯, Purchase Improvement의 가장 중요한 점은 모기지 서류 진행 시 공사 견적을 받아 견적서를 첨부하여야 한다는 것과, 집에 대한 감정을 두 번 받는 것입니다. 


대출기관에서는 공사에 사용된 비용 이상으로 집 가격의 상승을 원하기 때문에, 두 번의 감정을 통해서 정확한 가치의 상승과 견적서에 나온 내역이 정확히 완료가 되었는지 확인하길 원합니다. 


또한, 공사에 대한 감정이 끝나기 전까진 공사비에 대한 부분은 변호사를 통해 돈을 홀드하고 있기 때문에, 융자금이 두 번에 나눠서 나가게 됩니다. (집에 대한 모기지 금액, 그리고 공사 비용) 


Purchase Improvement를 이용하기 위해선, 일반 모기지와 마찬가지로 본인의 소득과 신용이 총 융자금 금액의 대출 심사기준을 만족 시켜야 하며, 공사에 들어간 비용 이상의 감정가의 상승이 필요합니다. 


하지만 보유한 여유자금이 여의치 않은 가운데 집 구매와 동시에 집의 수리나 업그레이드를 고려하시는 분들에게는 공사비용을 일반 모기지 이자율로 대출 받을 수 있기 때문에 굉장히 효율적인 프로그램입니다. 


대출 기관에서도 집의 수리를 함으로써 집의 가치가 높아져 담보의 가치도 높아지기 때문에 서로 윈윈인 프로그램이라고 할 수 있습니다.
 

 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-09-13
모기지 감정(Appraisal)

 

부동산의 매매가 이뤄질 때, 셀러는 항상 많은 금액을 받고 싶어하고, 바이어는 되도록 적은 금액을 들여서 구매를 하고 싶어합니다. 이처럼 부동산의 가치가 결정될 때, 그 집에 대해 보는 관점과 여러 가지 주위 여건, 환경, 그리고 상황에 따라 주관적인 견해가 반영되게 됩니다. 그리고 부동산의 가치에 대한 견해는 부동산 판매자와 구매자, 그리고 대출기관이 보는 관점에 따라 다른 가격이 나오게 됩니다. 


모기지를 얻을 때, 주택의 감정(Appraisal)은 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 대출기관에서 모기지 신청을 하면 주택 감정을 요구하는데, 감정보고서 (Appraisal Report)는 은행이 융자를 해줄 지의 여부를 결정하게 되는 중요한 자료입니다. 모기지 대출의 담보가 되는 부동산이 최소 대출 금액 이상만큼 팔릴 수 있을지, 또는 대출기관에서 확보할 수 있는 담보가 어느정도 가치를 지닐 지를 판단하는 근거가 되기 때문입니다.


모기지 프로그램에 따라, 또는 본인의 소득 정도에 따라 대출 가능한 금액과 한도가 정해져 있기 때문에, 감정보고서에 나타난 금액이 구매가격보다 적게 나온다면, 부득이 하게 다운페이먼트를 더하게 되는 경우도 생기게 됩니다. 부동산의 감정은 특히 재융자(Refinance) 신청 시에 보다 중요한 역할을 하게 되는데, 그 이유는 감정 평가에 따라, 최대 받을 수 있는 모기지 금액이 달라지기 때문입니다.


대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 또한 감정 회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다.


대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 예를 들어, 집 구매 가격이 100만불인데 반해, 감정가격이 95만불이 나왔다면 5만불의 차액을 추가적으로 다운페이 해야합니다. 또한 감정 회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다.


집을 감정하는 방법은 다음과 같은 방법을 기준으로 리포트가 작성됩니다.


1. Cost Approach – 대지(Land)의 가격, 건물을 새로 지었을 경우의 가격(Reconstruction cost of building)을 매년 감가상각(depreciation)으로 제외한 가격을 더한 금액을 감정가로 책정합니다.


2. Sales Comparison Approach – 최근 90일 이내에 팔린 부동산을 비교대상으로 사용하고, 감정대상인 부동산과의 차이, 즉 화장실의 개수, 방의 개수, 그리고 Single Garage, Double Garage 등의 차이에 따라 감정 대상 부동산의 가격을 조정하게 됩니다.


3. Income Approach – 상업용 부동산에 많이 쓰이는 방법으로써, 부동산에서 발생하는 순수익을 기준으로 그 지역의 Cap rate을 기준으로 부동산 가격이 책정됩니다.


 위와 같은 방법으로 책정된 가격들을 감정사(Appraiser)가 종합해서 최종적인 감정가격이 나오게 됩니다. 일반적인 가정용 주택의 경우, Sales Comparison Approach를 통해 책정된 가격들이 가장 큰 무게를 가지게 됩니다.


대출기관에서는 감정서에 적힌 가격 외에도 다른 세부적인 상황도 고려합니다. 예를 들어, 건물이 너무 오래되어서 건물의 가치가 없다고 판단될 경우, 대지의 가격이 감정가를 상회하더라도 대출이 거절될 수도 있습니다.


예전의 부동산 호황기에는 많은 경쟁으로 인해 웃돈을 주고 집을 구매하는 경우가 많아 감정가가 구매가보다 적게 나오는 경우가 꽤 발생했으며, 또한, 재융자 신청의 경우, 부동산 감정을 좀 더 보수적으로 하기 때문에 예상한 가격보다 적게 나오는 경우도 많습니다. 


시장에서 판단되는 적정 가격이라고 해도 구매한 가격보다 적게 나오는 경우도 더러 있으며, 이런 경우 모기지를 얻기 위해 예상보다 더 큰 다운페이먼트 금액이 필요하게 될 수도 있으니 집의 구매 시 항상 다운페이 이외의 어느 정도의 자금의 유동성 확보를 해야 한다는 것을 염두에 두시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
70439
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2018-09-06
해외 소득으로 모기지 받기

 

캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 이민 국가라는 말이 있을 만큼 캐나다는 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다. 


그 중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하면서 다른 가족만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다. 몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다. 


그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요? 우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직 증명서(사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub(지급 명세서), 그리고 국세청 세금 보고 자료 등이 필요하게 됩니다. 이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다.    


해외 소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다.


그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?


주택 명의자 결정


대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택 등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다. 그렇기에 한 명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외 소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산 신고를 해야 하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부 중 한 명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다. 대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.


해외 소득 인정 국가


대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다. 예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다. 


다운페이먼트 금액 결정


은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.


현재 캐나다 달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다. 


은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다. 우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류 준비와 필요 자금을 준비해서 실수 없는 진행을 하시기 바랍니다.
 

 

 

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