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오원식 모기지 칼럼

Ohsteve
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오원식 모기지
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Ohsteve
오원식
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2018-09-20
Purchase Improvement

 

집 구매 전 집을 보는 과정에서 가격이나 위치가 맘에 들지만 수리나 공사가 필요한 집들이 보이는 경우가 많습니다. 하지만 그런 집의 수리 및 공사에는 목돈이 소요되기 마련이고 집 구매시 다운페이먼트 자금 이외의 여유 자금을 마련하기 힘든 경우에는 공사를 미루거나 포기하게 되기 마련입니다. 하지만 이런 경우, Purchase Improvement 프로그램을 이용하게 되면 공사비용까지 모기지를 받을 수 있게 됩니다. 


Purchase Improvement의 내용은 다음과 같습니다. 예를 들어, 현재 약 20만불의 다운페이 가능 현금이 있고, 95만불의 집을 구매 하려 하며, 5만불의 공사비용이 필요한 경우, 공사비용에 5만불을 사용하려고 하면 다운페이에 사용할 수 있는 금액이 15만불밖에 되지 않아 다운페이 비율이 약 15.78% 밖에 되지 않기 때문에, 20% 이하의 다운페이에 적용되는 모기지 보험(Mortgage Default Insurance)을 구매해야 합니다. 


하지만 Purchase Improvement를 이용하게 되면 20만불을 그대로 다운페이로 사용하고, 5만불의 추가적인 공사비용을 대출받기 때문에, 모기지 보험을 구매할 필요 없이 20%의 다운페이 비율을 맞출 수 있습니다. 

 


 

 

Purchase Improvement로 모기지를 받는 과정은 이렇습니다.


1. 집 구매 계약과 동시에 공사 견적을 받는다.
2. 견적서를 대출기관에 제출한다.
3. 집에 대한 감정을 받는다.
4. 집 구매 완료 후 공사를 시작한다.
5. 공사가 끝난 후 공사한 부분에 대한 감정을 다시 받는다.
6. 모든 감정이 완료되면 변호사를 통해, 공사비에 대한 융자금을 받는다.


위에서도 알 수 있듯, Purchase Improvement의 가장 중요한 점은 모기지 서류 진행 시 공사 견적을 받아 견적서를 첨부하여야 한다는 것과, 집에 대한 감정을 두 번 받는 것입니다. 


대출기관에서는 공사에 사용된 비용 이상으로 집 가격의 상승을 원하기 때문에, 두 번의 감정을 통해서 정확한 가치의 상승과 견적서에 나온 내역이 정확히 완료가 되었는지 확인하길 원합니다. 


또한, 공사에 대한 감정이 끝나기 전까진 공사비에 대한 부분은 변호사를 통해 돈을 홀드하고 있기 때문에, 융자금이 두 번에 나눠서 나가게 됩니다. (집에 대한 모기지 금액, 그리고 공사 비용) 


Purchase Improvement를 이용하기 위해선, 일반 모기지와 마찬가지로 본인의 소득과 신용이 총 융자금 금액의 대출 심사기준을 만족 시켜야 하며, 공사에 들어간 비용 이상의 감정가의 상승이 필요합니다. 


하지만 보유한 여유자금이 여의치 않은 가운데 집 구매와 동시에 집의 수리나 업그레이드를 고려하시는 분들에게는 공사비용을 일반 모기지 이자율로 대출 받을 수 있기 때문에 굉장히 효율적인 프로그램입니다. 


대출 기관에서도 집의 수리를 함으로써 집의 가치가 높아져 담보의 가치도 높아지기 때문에 서로 윈윈인 프로그램이라고 할 수 있습니다.
 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
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9186
2018-09-13
모기지 감정(Appraisal)

 

부동산의 매매가 이뤄질 때, 셀러는 항상 많은 금액을 받고 싶어하고, 바이어는 되도록 적은 금액을 들여서 구매를 하고 싶어합니다. 이처럼 부동산의 가치가 결정될 때, 그 집에 대해 보는 관점과 여러 가지 주위 여건, 환경, 그리고 상황에 따라 주관적인 견해가 반영되게 됩니다. 그리고 부동산의 가치에 대한 견해는 부동산 판매자와 구매자, 그리고 대출기관이 보는 관점에 따라 다른 가격이 나오게 됩니다. 


모기지를 얻을 때, 주택의 감정(Appraisal)은 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 대출기관에서 모기지 신청을 하면 주택 감정을 요구하는데, 감정보고서 (Appraisal Report)는 은행이 융자를 해줄 지의 여부를 결정하게 되는 중요한 자료입니다. 모기지 대출의 담보가 되는 부동산이 최소 대출 금액 이상만큼 팔릴 수 있을지, 또는 대출기관에서 확보할 수 있는 담보가 어느정도 가치를 지닐 지를 판단하는 근거가 되기 때문입니다.


모기지 프로그램에 따라, 또는 본인의 소득 정도에 따라 대출 가능한 금액과 한도가 정해져 있기 때문에, 감정보고서에 나타난 금액이 구매가격보다 적게 나온다면, 부득이 하게 다운페이먼트를 더하게 되는 경우도 생기게 됩니다. 부동산의 감정은 특히 재융자(Refinance) 신청 시에 보다 중요한 역할을 하게 되는데, 그 이유는 감정 평가에 따라, 최대 받을 수 있는 모기지 금액이 달라지기 때문입니다.


대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 또한 감정 회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다.


대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 예를 들어, 집 구매 가격이 100만불인데 반해, 감정가격이 95만불이 나왔다면 5만불의 차액을 추가적으로 다운페이 해야합니다. 또한 감정 회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다.


집을 감정하는 방법은 다음과 같은 방법을 기준으로 리포트가 작성됩니다.


1. Cost Approach – 대지(Land)의 가격, 건물을 새로 지었을 경우의 가격(Reconstruction cost of building)을 매년 감가상각(depreciation)으로 제외한 가격을 더한 금액을 감정가로 책정합니다.


2. Sales Comparison Approach – 최근 90일 이내에 팔린 부동산을 비교대상으로 사용하고, 감정대상인 부동산과의 차이, 즉 화장실의 개수, 방의 개수, 그리고 Single Garage, Double Garage 등의 차이에 따라 감정 대상 부동산의 가격을 조정하게 됩니다.


3. Income Approach – 상업용 부동산에 많이 쓰이는 방법으로써, 부동산에서 발생하는 순수익을 기준으로 그 지역의 Cap rate을 기준으로 부동산 가격이 책정됩니다.


 위와 같은 방법으로 책정된 가격들을 감정사(Appraiser)가 종합해서 최종적인 감정가격이 나오게 됩니다. 일반적인 가정용 주택의 경우, Sales Comparison Approach를 통해 책정된 가격들이 가장 큰 무게를 가지게 됩니다.


대출기관에서는 감정서에 적힌 가격 외에도 다른 세부적인 상황도 고려합니다. 예를 들어, 건물이 너무 오래되어서 건물의 가치가 없다고 판단될 경우, 대지의 가격이 감정가를 상회하더라도 대출이 거절될 수도 있습니다.


예전의 부동산 호황기에는 많은 경쟁으로 인해 웃돈을 주고 집을 구매하는 경우가 많아 감정가가 구매가보다 적게 나오는 경우가 꽤 발생했으며, 또한, 재융자 신청의 경우, 부동산 감정을 좀 더 보수적으로 하기 때문에 예상한 가격보다 적게 나오는 경우도 많습니다. 


시장에서 판단되는 적정 가격이라고 해도 구매한 가격보다 적게 나오는 경우도 더러 있으며, 이런 경우 모기지를 얻기 위해 예상보다 더 큰 다운페이먼트 금액이 필요하게 될 수도 있으니 집의 구매 시 항상 다운페이 이외의 어느 정도의 자금의 유동성 확보를 해야 한다는 것을 염두에 두시기 바랍니다.
 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
70439
9186
2018-09-06
해외 소득으로 모기지 받기

 

캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 이민 국가라는 말이 있을 만큼 캐나다는 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다. 


그 중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하면서 다른 가족만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다. 몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다. 


그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요? 우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직 증명서(사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub(지급 명세서), 그리고 국세청 세금 보고 자료 등이 필요하게 됩니다. 이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다.    


해외 소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다.


그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?


주택 명의자 결정


대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택 등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다. 그렇기에 한 명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외 소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산 신고를 해야 하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부 중 한 명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다. 대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.


해외 소득 인정 국가


대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다. 예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다. 


다운페이먼트 금액 결정


은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.


현재 캐나다 달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다. 


은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다. 우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류 준비와 필요 자금을 준비해서 실수 없는 진행을 하시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-08-30
리버스(Reverse) 모기지

 

 

베이비 붐 세대들의 Financial Profile을 보게 되면 일반적으로 나타나는 것이 바로 거주하고 있는 주택에 많은 자산이 묶여있다는 것입니다. 은퇴한 사람들이 소유하고 있는 주택은 분명 든든한 은퇴 자산임에는 틀림 없지만 저축이 없는 사람들에게는 주택을 판매하지 않는 한 자산의 유동성에 한계가 오기 마련입니다. 


이런 경우, 리버스 모기지를 이용하게 되면 집의 판매나 이동 없이 집의 자산을 활용할 수 있게 됩니다. 리버스 모기지란, 55세 이상의 주택 소유주가 자신의 주택의 자산을 담보로 받는 융자입니다. 


매달 일정 금액을 받을 수도 있고, 처음 모기지를 얻을 때 목돈으로 받을 수도 있으며, 집 가격의 최대 55%까지 받을 수 있습니다. 리버스 모기지로 받을 수 있는 최대 모기지 금액은 나이에 따라 달라지게 됩니다. (55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55%)


 또한, 현재 거주하고 있는 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없으며 일반 모기지처럼 매달 지불해야 하는 금액이 없습니다. 하지만 리버스 모기지는 일반 모기지에 비해 비싼 이자율을 지불해야 하고, 저축이 많거나 은퇴 후에도 소득이 많은 경우는 일반 모기지를 얻는 것이 훨씬 유리합니다. 그렇기에 이 글을 통해 리버스 모기지가 필요한 상황, 그리고 장단점을 설명해 드리려 합니다.


우선 리버스 모기지를 간단히 정의하자면 대출을 현금이 아닌 집의 자산으로 갚아나가는 것입니다. 예를 들어, 현재의 집 가격이 50만불이고 리버스 모기지로 20만불을 연 5.5%로 대출 받은 경우, 연간 지불하게 되는 이자 $11,000이 모기지 금액에 얹어지게 됩니다. 


1년이 지나고 모기지는 21만1천불이 되고 집의 남은 자산은 28만9천불이 됩니다. 하지만 가지고 있는 집의 가치 또한 매년 상승할 가능성이 높기 때문에 자산의 금액은 늘어날 수 있습니다. 

 

 

 

 

위의 표에서도 볼 수 있듯이, 연 4%의 집 가치 상승률을 적용했을 때, 20년이 지나도 50% 가량의 자산이 남아있는 것을 볼 수 있습니다. 
그렇다면 리버스 모기지의 장점과 단점은 무엇일까요?


장점


- 소득이 없어도 가능하다.
- 집을 부득이하게 팔거나 이사를 갈 필요가 없다.
- 집 명의 계속 유지
- 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없음. 그러므로 OAS나 GIS같은 정부 보조금에 영향이 없음.
- 자금의 대출 방법을 선택할 수 있다. (Line of Credit, 한번에 목돈으로 받기, 매달 일정 금액 수급)
- 자금의 대출 상환 방법을 선택할 수 있다. (지불 안하기, 이자만 내기, 이자와 원금 갚기, 한번에 갚기)


단점


- 이자율이 비싸다.
- 55세 이상이어야 하며 최대55%까지 받기 위해서는 85세 이상이어야 한다.


리버스 모기지는 받을 때 세가지 방법으로 받을 수 있는데, 일시불로 받거나, 매달 같은 금액을 받거나, 또는 Line of Credit으로 설정하여 원할 때마다 꺼내서 쓸 수 있습니다.


현재 캐나다의 60세 이상의 인구는 약 680만 명으로 집계되고 있고, 2011년부터 2017년까지 약 19% 늘어났으며, 매일 평균 1000명 정도가 60세가 되고 있습니다. 이 중 약 50%의 사람들이 은퇴 후 10년 안에 가지고 있는 자산을 모두 소진할 것을 걱정했으며 한인들 중 상당수가 자영업에 종사했던 만큼 노후 연금이 없는 경우가 많습니다.


갈수록 늘어나는 평균 수명에 따라 어느 때보다 노후에 대한 대책 마련이 중요한 사회가 되어가고 있으며, 리버스 모기지는 그 중 하나의 대안이 될 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 내리시기 바랍니다.

 

 

 

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Ohsteve
오원식
68284
9186
2018-08-24
직업에 따른 소득증명(Income Verification)

 
    
모기지의 대출신청이 들어오면 대출기관에서는 소속된 직업 군, 계약방식 등을 통해 각기 다른 방법의 소득증명을 가지고 심사하여 상환 능력을 판단 하게 됩니다. 소득 증명을 하는 방법은 대출 신청자가 어떤 직업 군에 속하는가에 따라 크게 달라지게 됩니다. 오늘은 각 직업 군별 소득증명 방법에 대해 설명하려 합니다.


풀타임 직업 군(Full-Time Employed)


캐나다 노동인구의 절반 이상이 풀타임으로 고용되어 있으며, 평균 주 35~40시간 이상 근무를 하고 있습니다. 이 경우, 재직증명서(Employment Letter)와 급여 지급명세서(Pay stub)로 소득증명이 가능하고, 3개월의 수습기간(probation)이 지나야 합니다. 


만약 시간 외 근무(Over time)가 많아 그 금액을 소득으로 사용하고 싶다면, 지난 2년 간의 소득보고 내역(T4, or Notice of Assessment)의 평균을 사용하는 방법도 있습니다.


필요 서류


- Employment Letter (재직 증명서)
- Recent Pay stubs (최근 자 급여 지급 명세서)
- T4 (2년치)
- 2년치 Notice of Assessment (소득 보고 내역)


자영업자(Self Employed)


대출기관에서는 자영업자의 소득의 안정성을 우선 순위로 심사를 하게 됩니다. 갈수록 심사의 기준 강화가 계속되는 직업 군 중 하나인데, 통계적으로 가장 리스크가 크고 채무 불이행, 그리고 파산의 빈도가 가장 높은 직업 군이기 때문입니다. 


대출기관에서는 소득의 안정성 확인을 위해 최소 2년 이상 비즈니스가 운영되었다는 것을 기본적인 조건으로 심사하며, 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무상 건전성 등을 면밀히 검토해서 리스크를 줄이기 위해 노력합니다.


이를 위하여, 은행에서는 신청인의 개인 세금보고 내역(T1 General) 2년치, 사업체의 소득보고 내역, 사업체가 법인(Corporation)으로 등록되어 있는 경우, 사업체의 재무제표(Financial Statement) 2년치 등을 요구하여 심사에 기준으로 사용합니다.


하지만 이런 내용이 심사기준을 만족시킬 경우, 사업체에 소비되는 지출의 일부분을 소득으로 인정해주기 때문에, 본인의 소득보다 조금 더 많은 금액의 소득을 고시(State)하는 것이 가능합니다. 


하지만 소득의 고시를 할 경우, 35% 이상 다운페이먼트를 해야 하며, 그렇지 않을 경우 모기지 부도보험(Mortgage Default Insurance)의 구매 의무를 가지게 됩니다. 


만약 2년이 되지 않아서 1차 금융권에서 받을 수 없는 경우, 2차 금융권에서 받는 방법도 있는데 이 경우, 심사의 기준이 1차 금융권과는 조금 다른 방식으로 진행됩니다. 
이 경우, 실질적인 Business Bank Statement의 거래 내역을 기준으로 소득을 판단하게 됩니다. 


필요 서류


- Master Business License (사업자 등록증)
- Financial Statement 2년치 (사업체 재무 재표; 법인 (Corporation)의 경우)
- T1 General 2년치 (개인 세금 보고 내역)
- Business Bank statement 3~6개월 치 


계약직(Part Time) 직업 군


파트타임 직업 군의 경우, 주마다 35~40시간 이상 일을 하는 것은 아니지만 꾸준히 일을 하는 경우, 지난 2년간 이 직업에 계속 종사하고 있고, 앞으로도 계속될 가능성이 높은 경우엔 여기에서 받은 소득을 기준소득에 일부분으로 사용할 수 있습니다. 


파트타임의 경우, 얼마나 벌었나 보다는 얼마나 꾸준히 일했는지가 중요한데, 마트나 식당 등에서 몇 년간 꾸준히 번 소득은 100% 소득으로 인정이 가능하지만 어떤 이벤트나 파티 등의 비정규적인 곳에서 발생하는 소득은 고정 소득으로 보이지 않기 때문에 소득으로 인정되지 않습니다.


보통 파트 타임의 경우, 2년 이상의 경력을 요구하게 되며, 계약직으로 근무하는 경우도 최소 2년 이상의 경력을 요구하게 됩니다.


필요 서류


- Employment Letter (재직 증명서)
- Recent Pay stubs (최근 자 급여 지급 명세서)
- T4 (2년치)
- 2년치 Notice of Assessment (소득 보고 내역)


그 외의 소득에 대한 증명


배당금이나 이자 수익이 있을 경우, 지난 2년간 꾸준히 받았으며, 향후에도 지속적으로 수령할 것이라고 판단되는 경우, 기준소득의 일부분으로 사용이 가능합니다. 


또, 임대 수입이 있을 경우, 임대 계약서의 첨부를 요구하며, 임대 소득이 지속적인 것을 입증할 수 있는 경우에는 기준 소득의 일부분으로 사용할 수 있습니다. 하지만 임대 소득의 경우, 그 부동산에 소요되는 지출을 제한 나머지 부분만을 소득으로 인정해 줍니다.


위에서 설명한 것처럼 종사하는 직업 군, 그리고 계약된 내역에 따라 필요한 서류, 요구하는 경력의 기간 등이 다르기 때문에 그에 맞는 정확한 준비가 필요합니다. 본인에게 맞는 준비가 미흡하면 예상치 못한 시간, 노력이 소요될 수도 있으니 전문가와 상의하여 사전에 꼼꼼히 준비하시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-08-18
갈수록 중요해지는 신용관리

 

 

 

 

시대가 발전하고 물가의 상승 그리고 물건 구매나 대금 지불에 편리함이 늘어남에 따라 많은 사람들이 전에 없던 큰 부채를 갖게끔 하고 있습니다. 하지만 누군가는 이 큰 돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 


그것은 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 크레딧의 점수가 몇 점 인지에만 관심을 두지만 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다. 점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다. 


사람들의 신용은 첫 번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때 (예. 전화 신청, 인터넷 신청 그리고 차 리스 등) 시작되게 되는데, 좋은 신용 점수는 이런 빚들의 제 시간의 변제, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어지게 됩니다. 


반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록들이 모두 신용 기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다. 


이런 내용들이 왜 중요할까요? 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용 체크를 하는 일이 거의 당연시 되어가고 있고, 몇몇의 고용주들은 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다. 당연하게도, 모기지를 얻을 때, 대출 기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.


신용 리포트는 사람들의 신용카드나 부채 등 여러 대출 기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제 시간에 이루어졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다. 


크레딧 점수는 300점에서900 점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하의 점수를 가진 사람들은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 가스나 물, 그리고 전기 등 Utility Bill은 크레딧 점수에 영향을 주지는 않습니다. 하지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.


하지만 cell phone 이나 크레딧 카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체만으로도 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.
캐나다 내에서는 신용점수를 Trans Union, Equifax 두 기관에서 확인을 할 수가 있고, 신용 점수를 평가할 때 고려하는 사항들을 5C라고 하는데 그 내용은 다음과 같습니다. 


1. Character – 빚의 변제 능력에 대한 신용도. 예) Employment history
2. Capacity – 빚의 변제에 대한 능력. 예) Income
3. Capital – 자산에서 부채를 제한 보유물. 예) 다운페이먼트를 할 은행 통장 잔고
4. Collateral – 추가적인 담보. 예) 보증인
5. Credit – 빚 변제에 대한 지난 기록. 예) Credit Bureau


그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?


- Payment History: 얼마나 지속적으로 잘 지불했는가를 보게 됩니다. 예를 들어, due date가 10월 10일이고 늦을 경우, 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
- Credit Mix and Credit History: 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라서 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 차 론, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합(mix)으로 판단됩니다.
- Credit Utilization: 본인이 가지고 있는 빚이 얼마인지에 따라 신용 점수에 영향을 미치고 또 대출 여부를 결정하게 됩니다. 빚이 적을수록 좋은 영향을 미치고, 신용 카드를 쓰실 때 Balance 를 70% 이하로 유지하는 것이 좋습니다. Balance가 한도액에 가까울수록 신용평가에서는 안 좋은 영향을 미치게 되며, 신용점수 하락의 요인이 됩니다.
- Public Records and Judgements: 만약 Bankruptcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용 점수에 매우 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 
- Number of Credit accounts seeking at one time: 쉽게 설명하자면 짧은 기간 동안 얼마나 많은 신용 체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 신용 체크를 하게 되면 짧은 시간 내에 많은 신용체크를 하게 되어 점수에 불리합니다. 그러므로, 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다.


많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인이 본인 신용을 체크하는 것도 신용 점수에 영향을 끼친다는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft는 본인이 본인 신용 체크를 하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용체크를 하는 것으로 많은 Hard inquiries는 신용 점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.


좋은 신용 점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용 점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러 가지 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 신용 점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다.


신용 점수는 Equifax와 TransUnion 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한국 사람들의 경우, 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들이 있습니다. 주기적으로 확인해서 지속적인 관리를 할 것을 권장합니다.


 Equifax (www.equifax.ca)
TransUnion (www.transunion.ca)

 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-08-15
상반기 주거용 모기지 마켓 통계

 

 

2018년은 정부의 모기지 정책의 변화로 인한 수요와 공급의 불균형이 캐나다 대부분의 지역에 발생하였습니다. 그 중 가장 큰 변화는 바로 Stress Test였는데, 이 개정된 정책으로 인해 사람들의 집 구매나 모기지 대출에 큰 제약이 생기게 되었습니다. Stress Test의 기본적인 내용은 다음과 같습니다.


보험이 필요하지 않은 모기지(Conventional Mortgage; 최소 다운페이먼트 20% 이상)에 대해 새로운 Qualifying Rate (또는Stress Test)로 심사한다. – Bank of Canada의 Bench Mark Rate (5.34% 2018년 8월 6일 기준), 또는 계약하는 모기지 이자율 + 2% 중 큰 이자율로 심사한다.


이러한 변화로 첫 집 구매자들은 부모로부터 다운페이먼트의 도움을 받는 일이 늘었으며, 집 구매 예정자들이 구매를 미루거나 포기하는 일도 발생하게 되었습니다.

Mortgage Professional Canada에서는 이러한 내용을 바탕으로 설문조사를 진행하였는데 그 내용은 다음과 같습니다.


새로운 OSFI 정책; Stress Test


- 약 10만 명의 캐나다인이 Stress Test로 인해 집 구매가 불가능하게 되었습니다.
- 약 18%의 사람들이 현재 원하는 집의 구매를 감당할 수 있지만 Stress Test로 인해 진행이 불가능해졌습니다. 그 차이의 평균 금액은 약 $28,750입니다.
- 32%의 사람들이 Stress Test가 집 구매에 큰 부정적인 영향을 끼친다고 답하였습니다. 또한 집을 소유하고 있지 않고 5년 이내의 집을 구매할 계획을 가지고 있는 사람들 중 54%가 Stress Test의 부정적인 영향에 대해 우려를 표현하였습니다.
- 캐나다 부동산의 Resale이 작년에 비해 12.5% 감소하였습니다. (2016년에 비해 16.5%)


주거용 부동산 마켓 현황


- 1997년부터 2017년까지 평균 집 가격은 229% 상승했습니다. (매년 평균 6.2%)
- 캐나다인의 약 67.8%가 집을 소유하고 있습니다. 이 수치는 2011년 69%에 비해 감소한 수치로, 첫 집 구매자들의 다운페이먼트 자금 마련 시간의 증가로 인해 구매 시기가 늦춰졌기 때문입니다.
- 집을 소유하지 않은 25세~34세의 사람들 중 75%가 향후 5년 안에 집을 구매할 계획을 가지고 있습니다.
- 67%의 사람들이 이자율의 상승을 예측했으며, 31%의 사람들은 중립적인 답변을 하였습니다.


다운페이먼트 출처


2015년부터 2018년까지의 다운페이먼트 출처 순위입니다.


- 85% 개인 저축 (92% 2017년)
- 39% 부모나 다른 가족으로부터의 기프트 (43% 2014~2017년)
- 25% 부모나 다른 가족으로부터 빌림 (19% 2014~2017년)
- 38% RRSP 출금(29% 2014~2017년)


집을 구매하지 않는 이유


- 31%의 사람들이 Rent를 하는 것이 훨씬 좋은 조건이라고 답하였습니다.
- 29%의 사람들은 현재의 상황에 만족한다고 답하였습니다.
- 28%의 사람들은 다운페이먼트 금액 마련에 시간이 더 필요하다고 답하였습니다.
- 18%의 사람들은 집 가격이 떨어지길 기다리고 있다고 답하였습니다.
- 11%의 사람들은 부모나 가족과 사는 것이 최선이라고 답하였습니다.


모기지 재갱신(Renewal)


- 2018년 상반기 평균 5년 고정계약 이자율은 3.32% 입니다. (2013년 평균 3.31%)
- 2018년 상반기 평균 5년 변동계약 이자율은 2.50%~2.70% 입니다. (2013년 평균 2.73%)
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-07-31
이자율이 오른 후, 변동 or 고정?

 

 

집 구매자들이 모기지를 얻을 때 끊이지 않고 고민하게 되는 것이 바로 고정 이자율과 변동 이자율의 선택입니다. 그리고 이 선택은 지난 7월 11일 기준 금리의 상승으로 답을 내리기 좀더 복잡해졌습니다. 


이자율이 오르게 됨으로써, 변동 금리와 Home Equity Line of Credit (HELOC)에 직접적인 영향을 끼치게 되었고(0.25% 이자율 상승), 연방 중앙은행이 추가적인 금리 상승을 예고함에 따라 구매자들의 변동 이자율 또는 고정 이자율 선택에 대한 고찰을 심화시키고 있습니다.


지난 주에 중앙은행에서 발표한 내용입니다.


- 기준 금리 1.5%로 기존의 1.25%에서 0.25% 포인트 인상(지난 12개월 동안 4번째 인상)
- GDP 성장 예측 올해 2.4%, 2019년 2.2%, 그리고 2020년 2.1%
- 추가 금리 인상 예고: 정부는 이자율의 상승을 통해 인플레이션 또한 목표 수치에 근접하게 유지함으로 점진적으로 추진함


 이자율 상승에 대한 전망


중앙은행의 인플레이션 목표치에 근접하게 유지하기 위해서는 이자율의 추가 적인 상승은 상당히 높은 확률로 이루어질 가능성이 높습니다. 하지만 예측하기 어려운 변수가 작용할 수도 있기 때문에 확정적이라고 하기는 힘듭니다. 


하지만 미국에서도 추가적인 금리 인상을 예고하였고, 큰 변수가 없는 한 추가적인 이자율 인상이 향후 몇 년간 이루어질 가능성이 매우 높습니다. 하지만 그게 당장 9월의 추가 상승일지, 1년 후가 될지, 아니면 2년 후일지 알 수는 없습니다.


변동 이자율은 현명한 선택


CIBC의 설문조사에 따르면 약 72%의 사람들이 향후 12개월 동안 이자율의 상승이 있을 거라고 예측하지만 오직 54%의 사람들만이 고정 이자율을 선택하였습니다(19% 변동 선택, 26% 선택 못함). 


그 이유 중 하나는 변동 이자율과 고정 이자율의 차이인데, 현재 5년 변동 이자율이 5년 고정 이자율보다 약 1% 가량 낮습니다. 그리고 이자율의 상승 가능성이 있다 하더라도 수년 내의 이사 가능성 등 본인의 미래에 대한 확실성이 없기 때문에 상대적으로 페널티가 저렴하고 또한 변동 이자율에서 고정 이자율로의 락인(Lock-In)이 가능하기 때문에 조금 더 상황을 지켜보자는 의견도 반영된 것으로 보입니다. 


또한 단기간에 큰 이자율이 오르는 경우는 드물고, 이자율의 상승은 예측일 뿐, 현실은 언제나 변수가 있기 때문에 현재 상대적으로 많이 낮은 이자율의 변동 이자율을 선택하게 되는 경우가 많습니다.


고정은 안전한 선택


고정 이자율의 선택은 오랜 기간 동안 가장 많은 사람들이 선택한 이자율 상품입니다. 그만큼 한번 계약으로 이자율 변동에 대해 아무 걱정 없이 정해진 기간 동안 같은 이자율로 정해진 이자와 원금을 지불하기 때문에 상대적으로 안전한 선택이라고 할 수 있습니다. 


올해부터 시작된 Stress Test로 5년 이상의 고정 이자율의 유리함이 없어진 만큼 짧은 기간의 고정 이자율의 선택도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 이자율의 변동에 맞춰서 발 빠르게 움직이기보다는 지금 조금 높더라도 향후 상승에 휘둘리지 않고 장기간 같은 이자율로 묶는 것은 매우 안전한 선택이라고 할 수 있습니다. 


하이브리드 이자율의 선택


Hybrid Mortgage는 모기지를 받을 때, 두 가지 이상의 다른 이자율을 선택할 수 있는 프로그램입니다. 가장 흔한 예로는 50/50 모기지로, 반은 고정 이자율로, 나머지 반은 변동 이자율을 선택하게 되는 것입니다. 대부분의 Hybrid Mortgage는 다른 텀(계약 기간)의 선택을 허용하기도 합니다. 예를 들어, 1/3은 짧은 텀의 모기지로, 2/3는 긴 텀의 모기지 계약을 할 수 있습니다.


다시 말해, 모기지 텀이나 이자율을 원하는 대로 혼합해 선택할 수 있는 장점이 있습니다. Hybrid의 가장 큰 장점은 이자율 변동에 대한 리스크를 줄이는 데 있습니다. 만약 이자율이 오른다면 50%의 변동 이자율을 선택한 모기지는 오르지만 나머지 50%의 고정 이자율을 선택한 모기지는 변동이 없기 때문에 이자율 상승에 대한 부담을 반으로 줄일 수 있고, 반대로 이자율이 하락해도 50%의 변동 모기지는 하락하는 이자율의 혜택을 받을 수 있습니다


변동 이자율과 고정 이자율의 선택은 그 시점에서 무엇이 정답인지 알 수 없습니다. 이자율의 상승을 예측한다고 해도 그 예측이 꼭 맞는다는 보장이 없으며, 어떤 경제적 변수에 따라 상승이 이루어질지, 또는 하락이 이루어질지 아무도 알 수 없습니다. 


또한, 이자율의 선택은 이자율 변화 전망도 중요하지만 본인의 상황과 향후 계획도 고려되어야 하기 때문에 여러 방면으로 신중히 고려한 후 결정하시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-07-24
변동 이자율 모기지

 

 

지난 7월 11일, 정부가 기준금리를 1.25%에서 1.5%로 인상함에 따라 각 은행의 Prime Rate 또한 0.25% 상승하게 되었습니다. 이자율 상승으로 인해 많은 사람들이 모기지 페이먼트 상승에 대한 우려로 문의를 하는 경우가 많았는데, 오늘은 변동 이자율 모기지의 종류와 차이점에 대해 설명하려 합니다.


변동 이자율이란, 대출 기관의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 되는 모기지 프로그램으로, 계약 이자율은 보통 Prime Rate – x.xx% 로 나타나게 됩니다. 


그에 따라 흔히 이해를 돕기 위해, x.xx%로 계약 되었다고 말하지만, 실제로 계약은 Prime – x.xx%로 되어있기 때문에 Prime Rate의 변화에 따라 이자율이 변화하게 됩니다. 


그렇다면 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트도 같이 변화하게 될까요? 이 질문을 이해하기 위해서는 변동 이자율의 종류에 대한 이해가 필요합니다. 변동 이자율의 종류로는 Variable Interest Rate Mortgage(VIRM)와 Adjustable Interest Rate Mortgage가 있습니다.


대부분의 대출 기관에서 제공하는 변동이자율 모기지는 Variable Interest Rate Mortgage(VIRM)인데, VIRM의 경우 이자율 변화에 대해 모기지 페이먼트의 원금과 이자율의 Portion만 바뀔 뿐, 페이먼트 금액은 바뀌지 않습니다. 


예를 들어, 월 페이먼트가 $2,000이고 그 안의 내용이 원금 $1,000, 이자 $1,000인 경우, 이자율의 상승으로 이자가 한달 $100 상승하게 되면 월 페이먼트 $2,000은 그대로 유지를 하고 그 안의 내용이 원금 $900, 이자 $1,100로 바뀌게 됩니다.


Adjustable Interest Rate Mortgage의 경우, B lender, 즉 2차 금융권에서 많이 보게 되는 변동 이자율 모기지로, 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트 또한 조정 (Adjust)됩니다. 예를 들어, 월 페이먼트가 $2,000인 경우, 이자율의 상승에 따라 이자가 $100 상승하게 되면 페이먼트 또한 $100 상승한 $2,100이 됩니다. 


또한 많은 사람들이 오해를 하는 부분 중 하나가 이자율인데, 계약서를 들여다보게 되면 APR이라는 이자율이 따로 존재하게 됩니다. 캐나다의 모든 이자율은 복리로 계산되고, 고정 이자율은 6개월(Semi-Annual), 변동 이자율은 매월 (Monthly) 복리로 계산되어 년으로 환산된 이자율(Annual Percentage Rate; APR)입니다.


따라서 APR에 적힌 이자율이 실제로 모기지 계산에 적용되는 이자율이라고 할 수 있습니다. 예를 들어, 30만불의 25년 상환기간 2.75%의 변동 이자율 모기지의 경우, APR은 2.77%가 되고, 3.49%의 고정 이자율 모기지의 APR은 3.52%가 됩니다.


이외에도 모기지 계약서를 들여다보면 계약서에 10~18%의 Cap rate이 적혀 있습니다. 이 이자율은 대출기관에서 설정해놓은 일종의 안전장치로, 만약의 이자율 상승에 대비해서 Cap을 씌워서 그 이상의 이자율에 대해서는 청구를 안한다는 내용입니다.


이자율의 상승은 모기지를 가지고 있는 사람들에게는 언제나 부담스러울 수 밖에 없습니다. 하지만 대부분의 사람들이 가지고 있는 변동모기지는 Variable Interest Rate(VIRM)이고, 계약된 기간에 대해서는 월 페이먼트의 변화는 일어나지 않습니다. 


이자율의 상승이 우려되는 사람들은 대부분의 대출기관에서는 변동이자율에서 고정이자율로의 변경을 허락하기 때문에 고정 이자율 모기지로의 변경을 생각해보는 방법도 있습니다. 하지만 현재 고정이자율과 변동이자율의 차이가 어느정도 존재하는 만큼 신중한 결정을 하시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
66829
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2018-07-16
클로징 코스트(Closing Cost)

 

 

집을 구매할 때, 사람들은 보통 자기가 가진 최대한의 금액을 다운페이하고, 모기지 금액을 산정해서 집 가격에 대한 예산을 책정합니다. 이 때, 많은 사람들이 방관하기 쉬운 것이 바로 클로징 코스트인데, 이 클로징 코스트는 은행에서 모기지 대출을 할 때, 중요하게 보는 항목 중 하나입니다. 


일반적으로, 집 구매 계약을 마치고 클로징 날짜가 다가 오면 변호사 사무실에서 요구하는 금액에 대해 Certified Cheque를 만들어 가져다 주게 되는데 이 금액은 원래 본인이 다운페이를 하기로 한 금액보다 더 많은 금액이 산정이 되어 있어서 당황하게 되는 경우들이 있습니다. 그 이유는 일정 부분의 Closing Cost 가 포함되어 있기 때문인데 오늘은 이 클로징 코스트에 대해 설명해드리려 합니다.


흔히 집을 구매할 때 모기지 승인을 위한 다운페이먼트 금액만 준비하고 그 외의 클로징 코스트에 대해 생각을 하지 않는 사람들이 많습니다. 클로징 코스트란, 집을 구매할 때 들어가는 총 부대비용을 뜻하는 말로, Land Transfer Tax (취득세), Legal Fee (변호사 비용), Adjustment Cost (주택 판매자에 의해 미리 지불 된 재산세, 전기요금, 가스요금 등 중 구매자에 할당 된 부분), Moving Cost (이사비용) 등이 포함됩니다. 


또, 새 콘도나 하우스를 분양 받는 경우, Levy 나 다른 개발 비용 등이 구매자에게 전가되기 때문에 더 큰 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 토론토 시의 경우, 토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 


예를 들어, 50만불의 집 구매의 경우, 토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 토론토 시의 경우 $12,950 (Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우 $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다. 


또한 첫 집 구매자 (First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시의 경우 최대 $8,475 (Ontario Tax- $4,000, Toronto Tax -$4,475), Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 이사 후에 가구, 가전 제품, 커튼이나 블라인드 등 기본적인 주거환경을 만들 수 있는 부분에 대한 예산 할당도 필요합니다. 


대부분의 은행에서는 20% 이상 다운페이 하는 Conventional Mortgage 의 경우 Closing Cost에 대한 증명을 따로 요구하지 않는 경우가 많습니다. 하지만 20% 이하의 다운페이로 Mortgage Default Insurance를 구매해야 하는 High Ratio Mortgage 의 경우, 은행에서 집 가격의 최소 1.5% 이상의 Closing Cost에 대한 증명을 따로 요구하게 됩니다. 은행에서 증명을 요구 하는 경우, 이 금액이 3개월 이상 본인의 통장에 있었다는 것을 증명해야 합니다.


또한, 새 집 구매의 목적이 투자 목적이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매를 하는 경우엔 HST가 발생하게 됩니다. 이 금액 또한, 클로징을 할 때, 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.


집을 구매한 이후 집을 유지하기 위해 고정적으로 지출이 되는 부분들이 있는데, 가장 기본적인 지출은 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험, 수도, 전기, 가스 등 유틸리티 비용, 그리고 콘도의 경우 콘도 관리비 등이 있습니다. 그 외에 사람들이 간과하는 부분 중 하나가 바로 집 수리 및 보수 비용인데, 고정적으로 들어가는 부분이 아니라 중요하지 않게 생각하는 사람들이 많습니다. 


하지만 지붕이나 기둥, 페인트 등은 수명이 있기 때문에 주기적으로 교체 또는 수리 등이 필요합니다. 일반적으로 집 수리와 보수 비용으로 매년 집 가격의 1~3% 정도를 예산 설정하는 것이 일반적이며, 주기적이 아닌 수년에 한번 목돈이 들어가는 일이므로 미리 준비하는 것이 필요합니다.


대부분의 사람들이 가진 자산 중 가장 비싸고 가치 있는 자산이 부동산, 바로 집일 것입니다. 그 집을 구매, 관리 유지하기 위해선 그만한 비용이 소요되며, 그 비용이 미리 준비가 되어야 나만의 가장 가치 있는 자산이 더욱 빛을 발할 수 있습니다. 


클로징 코스트는 상황, 지역에 따라 많은 차이가 있을 수 있으며, 집 구매를 진행하게 되면 클로징 코스트 외에도 예상 외의 다른 비용들이 다반사로 발생할 수 있으니, 본인이 가진 자산에 약간의 여유를 가지고 집 구매 계획을 진행하시길 추천합니다.
 

 

 

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