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오원식 모기지 칼럼

Ohsteve
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오원식 모기지
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Ohsteve
오원식
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9186
2018-07-16
클로징 코스트(Closing Cost)

 

 

집을 구매할 때, 사람들은 보통 자기가 가진 최대한의 금액을 다운페이하고, 모기지 금액을 산정해서 집 가격에 대한 예산을 책정합니다. 이 때, 많은 사람들이 방관하기 쉬운 것이 바로 클로징 코스트인데, 이 클로징 코스트는 은행에서 모기지 대출을 할 때, 중요하게 보는 항목 중 하나입니다. 


일반적으로, 집 구매 계약을 마치고 클로징 날짜가 다가 오면 변호사 사무실에서 요구하는 금액에 대해 Certified Cheque를 만들어 가져다 주게 되는데 이 금액은 원래 본인이 다운페이를 하기로 한 금액보다 더 많은 금액이 산정이 되어 있어서 당황하게 되는 경우들이 있습니다. 그 이유는 일정 부분의 Closing Cost 가 포함되어 있기 때문인데 오늘은 이 클로징 코스트에 대해 설명해드리려 합니다.


흔히 집을 구매할 때 모기지 승인을 위한 다운페이먼트 금액만 준비하고 그 외의 클로징 코스트에 대해 생각을 하지 않는 사람들이 많습니다. 클로징 코스트란, 집을 구매할 때 들어가는 총 부대비용을 뜻하는 말로, Land Transfer Tax (취득세), Legal Fee (변호사 비용), Adjustment Cost (주택 판매자에 의해 미리 지불 된 재산세, 전기요금, 가스요금 등 중 구매자에 할당 된 부분), Moving Cost (이사비용) 등이 포함됩니다. 


또, 새 콘도나 하우스를 분양 받는 경우, Levy 나 다른 개발 비용 등이 구매자에게 전가되기 때문에 더 큰 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 토론토 시의 경우, 토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 


예를 들어, 50만불의 집 구매의 경우, 토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 토론토 시의 경우 $12,950 (Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우 $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다. 


또한 첫 집 구매자 (First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시의 경우 최대 $8,475 (Ontario Tax- $4,000, Toronto Tax -$4,475), Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 이사 후에 가구, 가전 제품, 커튼이나 블라인드 등 기본적인 주거환경을 만들 수 있는 부분에 대한 예산 할당도 필요합니다. 


대부분의 은행에서는 20% 이상 다운페이 하는 Conventional Mortgage 의 경우 Closing Cost에 대한 증명을 따로 요구하지 않는 경우가 많습니다. 하지만 20% 이하의 다운페이로 Mortgage Default Insurance를 구매해야 하는 High Ratio Mortgage 의 경우, 은행에서 집 가격의 최소 1.5% 이상의 Closing Cost에 대한 증명을 따로 요구하게 됩니다. 은행에서 증명을 요구 하는 경우, 이 금액이 3개월 이상 본인의 통장에 있었다는 것을 증명해야 합니다.


또한, 새 집 구매의 목적이 투자 목적이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매를 하는 경우엔 HST가 발생하게 됩니다. 이 금액 또한, 클로징을 할 때, 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.


집을 구매한 이후 집을 유지하기 위해 고정적으로 지출이 되는 부분들이 있는데, 가장 기본적인 지출은 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험, 수도, 전기, 가스 등 유틸리티 비용, 그리고 콘도의 경우 콘도 관리비 등이 있습니다. 그 외에 사람들이 간과하는 부분 중 하나가 바로 집 수리 및 보수 비용인데, 고정적으로 들어가는 부분이 아니라 중요하지 않게 생각하는 사람들이 많습니다. 


하지만 지붕이나 기둥, 페인트 등은 수명이 있기 때문에 주기적으로 교체 또는 수리 등이 필요합니다. 일반적으로 집 수리와 보수 비용으로 매년 집 가격의 1~3% 정도를 예산 설정하는 것이 일반적이며, 주기적이 아닌 수년에 한번 목돈이 들어가는 일이므로 미리 준비하는 것이 필요합니다.


대부분의 사람들이 가진 자산 중 가장 비싸고 가치 있는 자산이 부동산, 바로 집일 것입니다. 그 집을 구매, 관리 유지하기 위해선 그만한 비용이 소요되며, 그 비용이 미리 준비가 되어야 나만의 가장 가치 있는 자산이 더욱 빛을 발할 수 있습니다. 


클로징 코스트는 상황, 지역에 따라 많은 차이가 있을 수 있으며, 집 구매를 진행하게 되면 클로징 코스트 외에도 예상 외의 다른 비용들이 다반사로 발생할 수 있으니, 본인이 가진 자산에 약간의 여유를 가지고 집 구매 계획을 진행하시길 추천합니다.
 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
66743
9186
2018-07-07
좋은 신용점수 만드는 법과 주의사항

 

요즘 사람들이 투자를 하거나 물건을 구매할 때 흔하게 이용하게 되는 것이 바로 은행을 통한 대출 또는 신용카드를 이용하여 물건 값을 지불하는 것입니다. 집을 구매할 때는 모기지를 통한 대출, 차를 구매할 때도 일시불로 지불하기 보다는 대출을 통한 할부, 또는 리스 등을 이용하여 월 지불 금액을 줄이는 편의를 누리고 있습니다.


하지만 누군가는 이 큰 돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 그것은 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 신용점수가 몇 인지에만 관심을 두지 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다. 점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다. 


사람들의 신용은 첫 번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때 (예: 전화 신청, 인터넷 신청 그리고 차 리스 등) 시작되는데, 좋은 신용점수는 이런 빚들의 제 시간의 변제, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어지게 됩니다. 


반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록들이 모두 신용 기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다. 


이런 내용들이 왜 중요할까요? 현재 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용 체크를 하는 일이 거의 당연시 되어가고 있고, 몇몇의 고용주들은 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다. 당연하게도, 모기지를 얻을 때, 대출 기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.


신용 리포트는 사람들의 신용카드나 부채 등 여러 대출 기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제 시간에 이루어졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다. 


신용점수는 300점에서900 점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하의 점수를 가진 사람들은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 가스나 물, 그리고 전기 등 Utility Bill은 크레딧 점수에 영향을 주지는 않습니다. 하지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 


하지만 cell phone 이나 크레딧 카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체만으로도 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.


그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?


- Payment History: ‘얼마나 지속적으로 잘 지불했는가’를 보게 됩니다. 예를 들어, due date가 10월 10일인데 늦을 경우, 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.


- Credit Mix and Credit Histor: 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라서 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 차 론, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합 (mix)으로 판단되어 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.


- Credit Utilization: 얼마나 많은 부채를 한번에 지게 되는지에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 제한이 5천불인 크레딧 카드에 밸런스가 지속적으로4500불 이상인 경우, 한계에 근접하기 때문에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.


- Public Records and Judgements: 만약 Bankruptcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용 점수에 매우 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 


- Number of Credit accounts seeking at one time: 쉽게 설명하자면 짧은 기간 동안 얼마나 많은 신용 체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 신용 체크를 하게 되면 짧은 시간 내에 많은 신용체크를 하게 되어 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다(평균적으로 한번 체크에 3~7점).


 그러므로, 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다.


많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인의 신용 체크를 하는 것도 신용 점수에 영향을 끼친다는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft inquiries는 본인이 신용 체크를 하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용 체크를 하는 것으로 Soft inquiries는 신용 점수에 영향이 없지만 많은 Hard inquiries는 신용 점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.


좋은 신용점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러 가지 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 신용점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다. 


신용점수는 Equifax와 TransUnion 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한국 사람들의 경우, 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들이 많습니다. 주기적으로 확인 및 지속적인 관리를 권장합니다.


Equifax (www.equifax.ca)
TransUnion (www.transunion.ca)

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-06-29
미래 전망에 따른 모기지 선택

 

 

지난 13일 미국의 기준 금리 0.25% 인상이 이루어지면서 기준금리 밴드는 1.75~2%로, 2008년 금융위기 이후 10년 만에 2% 기준금리 시대를 열게 되었습니다. 또한, 올해 추가적인 두 번의 금리 인상을 시사 했으며, 내년의 금리 인상 3회를 시사하였습니다. 


미국에의 경제 의존도가 높은 캐나다로서는 미국의 금리 인상이 달가울 수 없는데, 금리 인상 소식에 따라 캐나다에서도 이자율을 인상할 가능성이 높아졌습니다. 하지만 경제의 흐름은 항상 변화가 생길 가능성이 높고, 그에 따른 이자율의 변화도 동반 상승 혹은 하락할 가능성이 높습니다. 


여기서 가정을 해봅니다. 만약, 1) 경제가 침체 되고, 이자율이 계속 낮게 유지가 된다면, 어떤 모기지 프로그램을 선택해야 할까요? 또, 2) 경제가 살아나고 이와 동반해 이자율이 상승하게 된다면 어떤 모기지 프로그램을 선택하는 것이 바람직할까요?


 이 가정에 대해 설명하기 전에 선택을 할 수 있는 사람들의 상황을 다음과 같이 전제합니다.

 


- 은행에서 제공하는 가장 좋은 이자율로 대출이 가능한(Qualified) 사람
- 높은 이자율과 높은 payment를 감당할 수 있는 사람
- 5년 고정 이자율 선택에 거부감이 없는 사람

 


1)변동이 없거나 낮은 이자율이 계속 되는 시장 


캐나다의 경제가 부정적인 전망이 있고, 낮은 이자율이 계속될 거라 생각이 들며, 정확한 미래 예측이 불확실한 경우에는 짧은 텀의 모기지 계약을 하는 것이 좋을 수 있습니다. 그 이유로는,


- 짧은 텀의 모기지 계약의 이자율이 대부분 저렴하다.
- 다음 텀 갱신 기간까지 이자율의 상승 가능성이 낮다.
- 다른 곳으로 모기지 이전이 용이하다


위의 내용으로 봤을 때, 1~3년 이하의 단기 모기지 계약이 적절할 수 있습니다. 예를 들어, 1년 텀의 모기지 계약을 할 경우, 다음 갱신기간까지 이자율 상승이 없을 가능성이 높으며, 또한 다른 곳으로 옮겨가더라도 기간이 짧기 때문에 페널티에 대한 부담이 적습니다. 


2)이자율의 상승이 예상되는 시장


만약 캐나다의 오일 시장이 급 반등하고, 경제가 긍정적인 전망을 가지게 된다면, 그에 동반하여 이자율이 추가 상승할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 차후 3년 동안 약 1.5%의 이자율 상승이 예상된다고 가정하겠습니다. 이럴 경우, 5년 고정 이자율을 택하는 것이 가장 바람직합니다. 


5년 고정 이자율을 선택하게 된다면, 3년간 1.5%의 이자율이 오른다고 해도 본인이 받은 이자율을 텀 계약기간 동안 유지할 수 있기 때문에 많은 이득을 볼 수 있습니다, 물론 7년, 10년 텀의 모기지 계약도 대출기관마다 제공하는 곳도 있지만 경제의 움직임을 예측하기에는 너무 긴 시간이며5년 텀의 계약이 더 긴 텀의 계약보다 저렴한 이자율을 제공합니다. 


이처럼 경제의 흐름과 이자율의 변화에 대한 예측에 따라 모기지를 선택할 수 있는 방법들이 있습니다. 하지만 수년 전만 해도 오일 가격이 이 정도까지 하락을 하리라 아무도 예측하지 못했으며, 이 여파가 이렇게 까지 캐나다 경제에 오랫동안 부정적인 여파를 끼치리라고는 예상 못했듯이, 이자율 변화에 대한 예측은 예측일 뿐, 실제 계약기간의 선택은 본인의 몫이라는 것을 명심하시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-06-23
자영업자들의 선택 딜레마-모기지 보험? 2차 금융권(B lender)?

 

현재 캐나다에 거주하고 있는 한인들 중 상당수가 자영업에 종사하고 있습니다. 그리고 자영업에 종사하고 있는 대부분의 사람들은 실제 소득보다 보고된 소득이 현저히 적은 경우가 대다수입니다. 


세금 보고를 많이 하고, 보고된 소득만을 가지고 모기지를 얻는 경우엔 별 문제가 없지만, 실제 소득에 가깝게 소득을 고시(state)해서 모기지를 받는 경우, 35% 이상의 다운페이를 해야만 모기지 Default 보험의 구매의무를 피할 수 있고, 35%이하로 모기지 보험을 사는 경우에도 모기지 보험의 가격이 일반 모기지보다 더 비싸기 때문에 어지간한 부담이 아닐 수 없습니다.


그렇기 때문에, 몇몇 분들은 우선 2차 금융, 즉 B lender 쪽으로 모기지를 얻은 후, 소득을 조금 높게 보고를 하고 옮겨가시는 경우들이 있습니다.


일반적으로 B deal 이라고 하면 A Lender(시중 은행)에서 받기 힘든 상황에 계신 분들이 조금 여유로운 승인 조건으로 심사를 하는 상품으로 일반 A lender 보다 조금 높은 이자율로 심사를 하게 됩니다. 


고정된 샐러리를 받으시는 분들보다 비즈니스를 하시는 분들께 더 승인 요건이 여유로운 상품인데, 그 이유는 본인의 소득을 보고된 소득이 아닌 실제 소득에 가깝게 명시(State)를 허용하기 때문입니다. 이 내용은 몇몇의 A lender 쪽에서도 허용을 하는 내용이기는 하지만, B lender 쪽이 훨씬 더 쉬운 기준으로 심사를 합니다. 


예를 들어, 비즈니스를 운영한 지 2년 이하인 사람들에 대해서는 A lender 에서는 소득을 인정해 주지 않지만, B lender 에서는 비즈니스 통장 거래 내역을 기준으로 소득을 인정해 모기지 승인을 내주기도 합니다. 


그리고, A lender들이 까다롭게 심사하는 부분 중 하나인 신용점수와 내역에 대해서도 B lender 쪽에서는 좀 더 낮은 기준으로 심사를 하기 때문에 신용이 좋지 않은 분들이 모기지를 받을 때 이용하게 되는 경우가 많습니다.

 

 

 


위의 표에서 알 수 있듯이, 일반 모기지의 보험 구매 비용과 자영업자 프로그램을 통해 모기지 보험 구매할 때의 보험료는 상당한 차이가 있습니다. 그러나 B lender를 통해 모기지를 얻게 되면 20% 이상의 다운 페이먼트만 하고도 모기지 보험의 구매 의무를 피할 수 있습니다. 


하지만, 이자율이 일반 모기지의 이자율보다 약 1% 가량 비싸고, 최대 약 1%의 진행비용을 선불로 대출기관에서 요구하기도 합니다. 보통 텀 계약을 1~2년 정도로 짧게 하며, 그 기간 동안 보통 소득을 올려서 보고를 하거나, 다운페이 자금을 모아서 계약 만료 후 모기지 보험 없이 진행을 하는 경우가 많습니다.

 


 

 


위의 표에서 알 수 있듯이, 월 납부금액은 최대 30년을 선택할 수 있는 B lender 쪽이 저렴할 수 있습니다. 모기지 진행비용(Commitment Fee)이 있지만, 만약 1년 안에 소득을 올려서 신고할 수 있거나, 다운페이를 더 할 수 있게 되어서 모기지 보험 구매가 필요 없게 될 경우, 1년 계약 만료 후 낮은 이자율의 대출기관으로 옮겨갈 수 있는 가능성이 생기게 됩니다.


이러한 경우, 처음 1년은 많은 돈을 지불하는 느낌이 있을 수 있지만 장기적으로 봤을 때, 더 많은 돈을 절약할 수 있게 됩니다.


이처럼, 모기지를 얻을 때, 무조건 A lender를 고집하기보다는 자신의 상황과 그 후 변화에 맞춰서 진행을 하시길 권장하며, 자세한 진행사항은 전문가와 상의하여 신중히 결정하시길 바랍니다.
 

 

 

 

 

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Ohsteve
오원식
66500
9186
2018-06-16
모기지 관련 문답(Mortgage Q&A)

 

Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 최소 2년 이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 간혹 은행마다 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. 


Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 다운페이먼트를 많이 하게 되면 대출 승인을 내어주기도 합니다. 하지만 부동산이 투자 목적이 아닌 본인 거주 목적이어야 합니다. 이때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명이 필요합니다.


Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 몇몇의 대출 기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement (재무제표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다. 하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도 보험 (Mortgage Default insurance)을 구매해야 합니다.


Q: 주 거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가?


A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안되는 대출 승인을 되게 해 주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출 기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.


Q: 모기지를 갱신 할 때, 기존 대출 기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가?


A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출 기관에서 다른 대출 기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출 기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료 되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.


Q: 특정 대출 기관에서 승인이 거절 되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없나?


A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사 기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사 기준을 가지고 승인 여부를 판단 하기도 합니다. 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다. 


Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까?


A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다. 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’ 라는 내용에 서명을 해야 합니다. 


Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까?


A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다. 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.


Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나?


A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출 기관에서는 보통 90일 - 120일까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.


Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나?


A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정하는 시기에 따라 다른 가격이 책정됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정 회사에 의뢰를 하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰할 수는 없습니다. 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.


Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.


Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 


Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 여러 대출 기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.


Q: 유학생도 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 몇몇의 대출기관에서는 유학생 프로그램을 제공하고 있으며, 유학생의 부모의 경우에도 위의 비거주자 모기지 프로그램을 이용하게 되면 모기지를 받을 수 있습니다.
 
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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9186
2018-06-11
리버스(Reverse) 모기지

 

베이비 붐 세대들의 Financial Profile을 보게 되면 일반적으로 나타나는 것이 바로 거주하고 있는 주택에 많은 자산이 묶여있다는 것입니다. 은퇴한 사람들에게 소유하고 있는 주택은 분명 든든한 은퇴 자산임에는 틀림 없지만 저축이 없는 사람들에게는 주택을 판매하지 않는 한 자산의 유동성에 한계가 오기 마련입니다. 이런 경우, 리버스 모기지를 이용하게 되면 집의 판매나 이동 없이 집의 자산을 활용할 수 있게 됩니다.


리버스 모기지란, 55세 이상의 주택 소유주가 자신의 주택의 자산을 담보로 받는 융자입니다. 매달 일정 금액을 받을 수도 있고, 처음 모기지를 얻을 때 목돈으로 받을 수도 있으며, 집 가격의 최대 55%까지 받을 수 있습니다. 리버스 모기지로 받을 수 있는 최대 모기지 금액은 나이에 따라 달라지게 됩니다. (55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55%)


또한, 현재 거주하고 있는 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없으며 일반 모기지처럼 매달 지불해야 하는 금액이 없습니다. 하지만 리버스 모기지는 일반 모기지에 비해 비싼 이자율을 지불해야 하고, 저축이 많거나 은퇴 후에도 소득이 많은 경우는 일반 모기지를 얻는 것이 훨씬 유리합니다. 그렇기에 이 글을 통해 리버스 모기지가 필요한 상황, 그리고 장단점을 설명해 드리려 합니다.


우선 리버스 모기지를 간단히 정의하자면 대출을 현금이 아닌 집의 자산으로 갚아나가는 것입니다. 예를 들어, 현재의 집 가격이 50만불이고 리버스 모기지로 20만불을 연 5.5%로 대출 받은 경우, 연간 지불하게 되는 이자 $11,000이 모기지 금액에 얹어지게 됩니다.


1년이 지나고 모기지는 21만1천불이 되고 집의 남은 자산은 28만9천불이 됩니다. 하지만 가지고 있는 집의 가치 또한 매년 상승할 가능성이 높기 때문에 자산의 금액은 늘어날 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

위의 표에서도 볼 수 있듯이, 연 4%의 집 가치 상승률을 적용했을 때, 20년이 지나도 50% 가량의 자산이 남아있는 것을 볼 수 있습니다. 
그렇다면 리버스 모기지의 장점과 단점은 무엇일까요?


장점


-  소득이 없어도 가능하다.
-  집을 부득이하게 팔거나 이사를 갈 필요가 없다.
-  집 명의 계속 유지
-  집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없음. 그러므로 OAS나 GIS같은 정부 보조금에 영향이 없음.
-  자금의 대출 방법을 선택할 수 있다. (Line of Credit, 한번에 목돈으로 받기, 매달 일정 금액 수급)
-  자금의 대출 상환 방법을 선택할 수 있다. (지불 안하기, 이자만 내기, 이자와 원금 갚기, 한번에 갚기)


단점


-  이자율이 비싸다.
-  55세 이상이어야 하며 최대55%까지 받기 위해서는 85세 이상이어야 한다.


현재 캐나다의 60세 이상의 인구는 약 680만명으로 집계 되고, 2011년부터 2017년까지 약 19% 늘어났으며, 매일 평균 1000명 정도가 60세가 되고 있습니다. 이 중 약 50%의 사람들이 은퇴 후 10년 안에 가지고 있는 자산을 모두 소진할 것을 걱정했으며 한인들 중 상당수가 자영업에 종사했던 만큼 노후 연금이 없는 경우가 많습니다. 


갈수록 늘어나는 평균 수명에 따라 어느 때보다 노후에 대한 대책 마련이 중요한 사회가 되어가고 있으며, 리버스 모기지는 그 중 하나의 대안이 될 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 내리시기 바랍니다.
 

 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-06-01
‘좋은’ 이자율 프로그램의 선택

 

흔히 사람들은 이자율을 선택할 때, ‘좋은’ 이자율은 ‘낮은’ 이자율이라고 생각하기 마련입니다. 물론 이런 생각이 틀린 것은 아닙니다. 하지만 낮은 이자율만 보고 그 안에 있는 제약에 관한 내용들을 파악하지 않고 이자율만 비교하게 되면 큰 손실을 가져올 수 있습니다.


예를 들어, 낮은 이자율을 제공하는 No-Frills 프로그램들은 계약 기간 동안 이사를 가거나 중도 해약을 하지 않는다면 상대적으로 이자율이 낮은 좋은 프로그램이지만, 만약 모기지 계약을 중도 해약하게 되면 큰 페널티를 지불하게 됩니다. 


그렇다면 ‘좋은’ 이자율은 어떤 것일까요?     좋은 모기지 이자율을 정의하자면, ‘클라이언트가 원하는 조건(Features)을 만족시키는 최적의 이자율’ 이라고 할 수 있습니다. 가장 큰 문제가 계약 기간 내 모기지 계약 중도 해지를 들 수 있는데, 이 때 발생하게 되는 페널티의 금액이 프로그램에 따라 큰 차이가 날 수 있기 때문에 계약 내용이 무엇보다 중요하게 작용합니다. 


예를 들어, 변동으로 모기지를 가지고 있는 경우, 중도 해지의 경우 3개월치 이자 부분의 페널티만 지불하면 되지만, 고정의 경우 남은 계약 기간에 따라 엄청난 액수의 페널티를 지불해야 되는 경우가 발생하게 됩니다. 또한, 모기지 계약에 Bona-fide Sales에 대한 문구가 있는 경우, 계약 기간 내에 집을 팔지 않는 한 계약을 해지 할 수가 없습니다. 


그렇다면, 나에게 맞는 모기지 프로그램과 이자율은 어떻게 선택해야 하는 것일까요? 아마 어떤 사람도 본인의 미래에 대해 100퍼센트 예측할 수 없을 겁니다. 하지만 본인에게 맞는 모기지를 선택하기 위해서는 어느 정도의 미래 계획을 세우고 진행을 하는 것이 바람직합니다.


흔히 사람들이 단순히 하게 되는 생각은 ‘내가 모기지 계약 만료 전에 이사를 가게 될까?’ ‘이사를 가게 된다면 어느 도시로 가게 될까?’ ‘상환 기간을 길게 가져 가는 것이 좋을까?’ 등을 고려 하게 됩니다. 이런 고려 사항도 충분히 좋은 생각이지만 넓게 봐서 직업적인 고려 사항과 개인적인 고려 사항으로 나누어 생각하는 것이 훨씬 바람직합니다.


직업 적인 고려 사항


-   내 연봉이 모기지 계약 기간 내에 크게 변화할까?
-   모기지 계약 기간 내에 큰 보너스를 받게 될까?
-   다른 도시로 전근, 또는 이직을 하게 될까?


개인 적인 고려사항


-   현재의 내 상황은 어떠한가? 모기지 계약 기간 내에 결혼/이혼을 할 계획이 있는가?
-   가족 구성원이 늘어날까?
-   가족 구성원 중 누군가가 독립을 하거나 다시 함께 살게 될까?
-   집의 수리(Renovation) 계획이 있는가?
-   모기지 계약 기간 내에 큰 목돈이 생길 일이 있는가?


위와 같은 상황들을 고려해보면 본인이 선택해야 할 모기지 계약기간, 상환기간, 그리고 그 안에 있는 Pre-Payment Privilege 등을 정확히 따져볼 수 있게 됩니다. Pre-Payment Privilege 란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 됩니다. 


대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 이런 내용들을 다 고려 한 후, 그 중 최적의 이자율을 가지고 있는 프로그램을 선택하면 됩니다.


모든 사람은 미래에 대한 계획, 그리고 현재 가지고 있는 소득, 부채 내역이 다르며, 사람에 따라 받을 수 있는 모기지 금액은 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 여러 상황을 고려 하고, 가장 많은 금액을 별 무리 없이 갚아 나갈 수 있는 모기지 프로그램의 선택을 하는 것이 가장 중요합니다.


낮은 이자율의 선택도 중요하지만 낮은 이자율만 쫓아가다가 나중에 거대한 페널티로 돌아올 수 있으니 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 모기지를 선택하시길 바랍니다.

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-05-25
모기지 보험의 종류와 차이점

 


모기지에 관련된 보험이라고 하면 크게 두가지로 분류할 수 있습니다. 바로 의무적으로 구매를 하게 되는 Mortgage Default Insurance 와 선택 사항인 Mortgage Creditor Insurance 인데, 오늘은 이 두 보험에 대해 간략히 설명해 드리려 합니다.


?    Mortgage Default Insurance


Mortgage Default Insurance는 적은 다운페이먼트로 집 구매를 하게 될 경우 의무적으로 사게 되는 보험입니다. 다운페이먼트 금액의 비율에 따라 구매 의무와 모기지 구매 가격이 다르게 결정되며, 보험 구매를 하게 될 경우, 변동금리 고정금리 상관 없이 Bank of Canada의 Benchmark Rate (5.34% 2018. 5.22 기준)으로 심사하게 됩니다.


올해 1월 1일부터 적용된 20% 이상의 다운페이에 적용되는 스트레스 테스트와 같은 맥락으로 보험 구매자의 경우 2016년 10월에 모기지 룰 개정으로 비슷한 스트레스 테스트가 적용이 되었습니다. 모기지를 진행할 때 가장 먼저 결정하게 되는 일 중 하나가 다운페이 금액을 정하는 일이고, 그 금액에 따라 LTV (집 가격 대비 대출 금액) 가 결정 되며, LTV 의 비율에 따라 Conventional Mortgage 와 High Ratio Mortgage 로 나뉘게 됩니다.


흔히, LTV 가 80% 이하, 즉 20 % 이상의 (자영업자 프로그램의 경우, LTV 65%, 즉 35% 이상) 다운페이먼트를 하게 되면 Conventional Mortgage 로 분류가 되고, LTV 가 80% 이상, 즉 20% 이하의 다운페이를 할 경우 High Ratio Mortgage로 분류되어 Mortgage Default Insurance 의 구매 의무를 가지게 됩니다. 


Mortgage Default Insurance 란, High Ratio Mortgage 에 대하여 대출 기관에서 낮은 다운 페이먼트로 집에 대해 확보할 수 있는 담보가 부족하기 때문에 요구하게 되는 보험으로서, 그 금액은 채무자가 지불하게 되지만 수혜자는 대출기관이 되는 보험입니다. 캐나다에서는 이 보험을 Canada Guarantee, CMHC, 그리고 Genworth 에서 제공하고 있습니다. Mortgage Default Insurance 의 금액은 모기지 금액에 따라 비율로 결정되며 그 금액은 선불로 낼 수도 있고, 모기지 금액과 합산하여 매달 모기지 페이먼트로 함께 낼 수도 있습니다. 


모기지 보험을 사야만 하는 High Ratio Mortgage의 경우 30년의 상환기간의 선택이 불가능 하며 최대 25년의 상환기간까지 밖에 선택할 수 밖에 없습니다.

 

 

 


                        

?    Mortgage Creditor Insurance


Mortgage Default Insurance 가 은행을 위한 보험이라면, Mortgage Creditor Insurance 는 소비자를 위한 보험입니다. 이 보험은 생명 보험(Life Insurance)과 장애 보험(Disability Insurance) 두 종류가 있는데 모두 고객의 선택 사항으로, 두 가지를 다 드시거나, 한가지만 혹은 안 들어도 모기지를 받는데 아무런 제약이 없는 보험입니다. 다른 보험과 마찬가지로 나이에 따라 다른 금액이 산정되며, 65세 이상은 가입이 불가능합니다.


이 보험은 사망이나 장애 등으로 모기지 납부를 할 수 없게 되는 경우 보험 회사에서 모기지 남은 금액을 전액 대출 기관에 대납을 하게 되어 있는 보험으로 일반적으로 사람들이 생각하는 의미의 모기지 보험이라고 할 수 있습니다. 


간혹 Mortgage Default Insurance를 구매하고 모기지를 받은 사람들 중 모기지 보험이 있다고 생각하는 사람들이 많은데 Mortgage Creditor insurance와 전혀 다른 성격의 보험들 이라는 것을 명심해야 합니다. 


Mortgage Default Insurance는 대출 기관의 리스크를 줄이기 위한, 즉 대출 기관을 위한 보험으로 소비자의 선택의 권한과 혜택이 없다고 보는 것이 맞습니다. 본인의 상황에 따른 모기지 보험의 혜택을 위해서는 Mortgage Creditor Insurance를 구매하셔야 하며, 필수가 아닌 소비자의 선택 사항이니 본인의 상황을 잘 고려하신 후 선택하시길 바랍니다.
 

 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-05-25
재융자(Refinance)와 HELOC(Home Equity Line of Credit)

 

지난 수년간 부동산 시장의 호황으로 소유하고 있던 집 가격이 크게 상승하였고, 내년 모기지 법 개정으로 Stress Test를 거치게 되면 줄어들게 되는 최대 가능 모기지 금액의 차이로 해가 가기 전 상승한 집 가치를 활용하려는 사람들이 많이 늘고 있습니다. 


그 중 Refinance(재융자)와 Home Equity Line of Credit(HELOC; 집 담보 대출)은 집의 자산 활용에 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 하지만 두 가지 방법의 특성이 비슷한 듯 하면서도 판이하게 다르기 때문에 두 방법의 차이점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다.


우선, Refinance는 기존에 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 일반 모기지를 얻는 것과 같은 방식으로 진행되며, 이자율 또한 대출기관이 제공하는 일반 모기지 이자율로 받을 수 있습니다. 


다른 점이 있다면 일반 모기지는 집을 팔고 구매해서 새 집에 대해서 모기지를 얻는 것이라면, Refinance는 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해지하고 더 많은 금액으로 다시 받는 작업입니다. 그렇기 때문에 기존의 모기지에 계약기간이 남아있다면 그 기간에 대해 페널티가 발생하게 됩니다.


Home Equity Line of Credit (HELOC)이란, 기본적으로 Refinance와 마찬가지로 부동산을 담보로 하는 대출 방법으로, 모기지 포함 부동산 가치의 최대 65%까지 대출 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻게 됩니다. 단기간 자산 활용에 용이하며, 승낙된 금액 한도 내에서는 언제든지 쓰고 갚을 수 있는 유동성이 장점입니다.


또한 일반적으로 Refinance를 하게 되면 모기지 원금과 이자를 포함한 금액을 월 페이먼트로 지불하는 반면 HELOC은 이자만 매달 지불하게 됩니다. 이자율은 대출기관마다 차이가 있지만 일반적으로 대출기관의 우대금리(Prime: 3.2%, 2017년 11월 21일 기준) + 0.5 ~1% 정도로 적용됩니다.


Refinance를 얻거나 HELOC을 새로 설정하기 위해서는 우선 집의 감정 (Appraisal)이 무엇보다 중요합니다. 감정 가격이 얼마나 나오나에 따라 최대 대출 가능 금액이 결정되며, 현재 소득에 따라 대출가능 여부가 결정됩니다.


이 두 가지의 방법 중 하나를 선택해야 하는 상황이라면 돈이 필요한 목적이 무엇인지, 또는 목표가 무엇인지 분명히 할 필요가 있습니다. Refinance와 HELOC은 장단점이 뚜렷이 다르기 때문에, 필요한 금액이 얼마인지, 또 이 금액을 사용할 기간이 어느 정도인지, 언제, 어디에 사용할 것인지 또는 여유자금의 확보인지 등을 정확히 파악하고 계획을 세워서 결정을 하는 것이 좋습니다.


예를 들어, 장기간 투자를 하거나 집의 레노베이션 및 보수의 목적을 두고 그 돈을 장기간 갚아나갈 계획이 있는 사람이라면 이자율이 약 1~1.5% 저렴한 Refinance가 더 적합할 수 있고, 돈이 필요한 기간이 단기간이거나 당장 활용할 계획은 없지만 만약을 위해 여유자금을 확보하려는 목적이 있는 사람에게는 HELOC의 사용이 더 적합할 수 있습니다.


Refinance와 HELOC은 모기지의 서류를 다시 작성해야 하는 작업이기 때문에 감정가와 모기지 서류를 다시 작성하는 비용이 들어가게 됩니다. 하지만 은행마다 그 비용들을 면제해 주는 기간이 있기 때문에 전문가와 상의해서 추진하시는 것이 좋습니다.


Refinance와 HELOC의 근본적인 목적은 부동산 가격 상승을 통한 추가 자산의 활용과 여유 자금의 확보입니다. 현재 수년간의 부동산 상승으로 집 가격은 크게 상승해 있고, 이를 이용한 추가적인 자산을 활용할 계획에 있는 사람들에게는 더없이 좋은 기회가 될 수 있으며, 그 방법들 속에서도 여러 가지 장단점을 잘 숙지해 놓는다면 기회 활용에 큰 도움이 될 수 있습니다.
 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2018-05-04
다운페이먼트(Downpayment)

 

 

대출 기관에서 모기지 대출을 신청할 때, 가장 먼저 묻는 말 중 하나가 ‘다운페이를 얼마나 하실 건가요?’라는 질문입니다. 그 이유는 모기지 보험 가입 의무 여부를 판단하기 위한 것도 있지만 모기지를 받는 대상이 되는 Collateral (담보물)에 대한 Down payment를 통해 담보물의 Equity (자산)를 확보하기 위함도 포함됩니다.


냉정히 말하자면 은행에서 모기지 대출을 진행할 때, 고객을 믿고 대출을 해주기 보다 Collateral (담보물)의 가치를 바탕으로 대출한도와 가능여부를 판단하게 되며, 그렇기 때문에 모기지 승인 전에 항상 Appraisal (감정)이 요구됩니다. 


모기지를 얻을 때, 다운페이먼트로 쓰일 자금에 대한 출처를 요구 하게 되는데, 출처의 종류에 따라 대출기관들이 요구하는 서류가 달라질 수 있습니다. 출처를 요구할 때, 현재 다운페이먼트 자금이 캐나다에 있는지, 또는 해외에서 오는지 등을 물어보게 되는데, 캐나다의 AML (Anti-Money Laundry), 즉 돈세탁 방지를 위해 출처 확인과 돈의 거처 확인 등을 통해 본인 자금임을 확인하는 과정을 거치게 됩니다.


-    개인 저축 예금 (Saving Account) – 보통 1~3개월의 계좌내역 (Bank Statement)를 통해, 다운페이먼트에 쓰일 자금이 본인 자금이라는 것을 확인합니다. 저축으로 꾸준히 돈을 모아 왔다면 별다른 문제가 없으며, 만약 큰 자금의 입출금 내역이 있다면 대출기관에서는 거래 기록마다 설명과 증명을 요구할 수도 있습니다.


-    은퇴 적금 (RRSP) – 첫 구매자이거나 지난 4년간 집을 소유한 적이 없을 경우 최대 $25,000까지 세금 부과 없이 15년 동안 무이자로 사용할 수 있습니다.


-    Gift – 금액의 출처가 본인이 아닌 누군가로부터 (부모, 형제 또는 자매) 받는 금액이라면 Gift Letter를 첨부하여야 합니다. Gift Letter 란 은행에서는 빌린 돈을 다운페이로 쓰는 것을 허용하지 않기 때문에 이 금액이 빌린 돈이 아닌 누군가로부터 받는 것이며, ‘이 돈을 다시 돌려주지 않는다’ 라는 것에 대한 서명이 담긴 서류입니다.


-    자산 (Equity) – 본인이 가진 부동산의 모기지를 제외하고도 꺼낼 수 있는 여유 자산이 있는 경우, 또는 집을 팔고 옮기는 경우, 다운페이먼트로 사용이 가능합니다. 만약 집이 팔려있는 경우, 집 판매 계약서와 컨디션 해제 서류만으로도 다운페이먼트 증명이 가능합니다.


모기지를 얻을 때, 한번은 듣게 되는 단어가 LTV 인데, 이 LTV란 단어는 Loan to Value의 약자로 감정가 대비 모기지 승인 받는 금액의 비율을 말합니다(예: 다운페이먼트가 25%라면 LTV는 75%).


은행에서는 LTV가 80% 이하가 되는 모기지를 Conventional Mortgage 라고 부르고, 그 반대로 LTV가 80% 가 넘는 경우, High Ratio Mortgage 라 부르며, 모기지 부도 보험 (Mortgage Default Insurance) 가입 의무를 동반하게 되며, 보험 비용은 채무자가 부담합니다. 


이 금액은 선불로 지불할 수도 있고, 모기지 금액에 얹어서 모기지와 함께 갚아 나갈 수도 있습니다. High ratio Mortgage 의 경우, 담보물에 대한 Equity를 충분히 확보하지 못하기 때문에 은행에서는 보험을 의무적으로 가입시켜서 혹시 모를 모기지 부도에 대한 프로텍터로 활용하고 있습니다. 몇 은행에서는 보험이 있기 때문에 High Ratio Mortgage에 더 저렴한 이자율을 제공하기도 합니다.


비즈니스를 운영하시는 자영업자의 경우, 보고된 소득이 아닌 비즈니스 매출에 기반한 소득의 명시(State)가 허용되는 자영업자 모기지 상품을 이용하시는 경우, Conventional Mortgage 와 High Ratio Mortgage를 구분하는 기준이 LTV 65%가 됩니다. 물론 소득을 많이 보고 하여 보고된 소득으로 모기지 금액이 승인 가능한 경우엔 위와 같이 LTV 80%를 기준으로 구분됩니다.


집 가격의 상승은 언제나 대출 기관과 소비자에게 좋은 일입니다. 은행은 담보물에 대한 추가 Equity를 확보할 수 있고, 채무자는 본인의 자산이 늘어가는 일인 동시에 서로의 부담을 줄일 수 있는 일이기 때문입니다. 그렇기 때문에, 활발한 부동산 시장에서는 대출 기관들이 조금 더 저렴한 이자율과 완화된 심사기준으로 승인을 하며 부동산의 활성화를 돕고 있습니다. 


위에서 설명 드린 것처럼, 여러 가지 방법으로 다운페이먼트를 준비할 수 있습니다. 어떤 방법으로 준비를 하던, 30일에서 90일 정도, 그 금액이 통장이나 투자 목적의 계좌 등으로 묶여있었다면 별다른 문제없이 다운페이먼트 조건을 충족시킬 수 있습니다. 


하지만, 돈세탁 (Money Laundering) 방지와 투명한 자금 출처를 위해, 대출기관에서는 항상 추가 서류를 요청할 수 있습니다. 만약 자금을 통장이나 다른 투자가 아닌 현금으로 가지고 있다면 장기적으로 계획해서 준비하는 것이 바람직합니다.
 

 

 

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