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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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허진구와 함께 배우는 부동산 상식
성실과 정직으로 고객을 대하는
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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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허진구
66805
8856
2018-07-15
주거용 임대차관련규정의 주요 변화(2)

 


(지난 호에 이어) 
한편, 기존에 있던 동법 제49조에는 3개 이하의 거주용 유닛을 가진 주거용건물(a residential complex that contains no more than three residential units)에 대해 매매계약을 체결한 매수인(Buyer)이 본인이나 그의 가족(배우자, 본인 및 배우자의 자녀나 부모), 또는 본인 및 그의 가족들을 돌보는 사람이 거주할 목적을 가진 경우에는, 매수인을 대신하여 매각인(Seller)이 집주인(임대주)으로서 렌트계약기간 만료일 60일 전에 세입자에게 통지하여 퇴거를 요구할 수 있다. 


이 경우에는 세입자에게 한달치의 임대료를 보상하거나 세입자가 수락하는 다른 대체임대공간을 제공하여야 한다는 규정은 없다. 다만, 집주인의 60일전 사전통지를 받은 세입자는 매입자가 희망하는 퇴거일자 전이라도 10일 전에만 집주인에게 통지하면 언제든지 임대차계약을 종료할 수 있다.


3. 만일 위의 주거용임대차관계법 제48조와 제49조에 정한 절차와 관련하여 집주인(임대주)의 진실되지 못한("in bad faith")통지가 세입자에게 전달되고 세입자는 이에 따라 임차한 공간에서 퇴거한 이후에, 이러한 통지가 세입자를 내쫓기 위한 것임이 드러났을 경우에 어떤 불이익을 집주인(임대주)에게 줄 것인지를 규정한 기존의 주거용임대차관계법(Residential Tenancies Act, 2006) 제57조를 일부 수정하여 2017년 9월부터 시행하였다.


즉, 주거용임대차관계법(RTA) 제48조 혹은 제49조에 따라 퇴거통지를 받은 '전 세입자'(the former tenant)가 임차공간에서 퇴거한 후에도 상당한 기간이 지나도록(within a reasonable time) 집주인이 통지서에 적은 목적대로 실제 사용되지 않았을 경우, 전 세입자는 집주인의 진실되지 못한(‘in bad faith’)행위를 의심하여 Landlord Tenant Board(LTB; 집주인세입자중재원)에 다음과 같은 명령을 내려주도록 신청할 수 있다. (전 세입자는 퇴거한 날로부터 1년 이내에 신청하여야 하며, LTB는 신청서를 접수 후 사실을 뒷받침하는 여러 증거자료와 정황을 참작하여 집주인에 대한 명령을 결정하게 된다.)


- 전 세입자가 다른 곳으로 임차공간을 이동함으로써 발생하였거나 1년간 발생할 것으로 예상되는 추가적인 렌트비용과 이사관련 제반 부대비용을 보상해주도록 하는 명령 
- 전 세입자가 퇴거한 후에 임대료를 올렸다면, 원래의 수준으로 낮추도록 명령
- 최대 $10,000 이하의 LTB 행정벌금 혹은 소액재판관련 지급 명령 
- 기타 LTB 가 판단한 적절한 이행명령


4. 온타리오주 표준임대계약서 양식이 만들어져 강제시행에 들어갔다. 그동안 온타리오주에서는 렌트할 집을 구하는 과정에서 집주인이 관계법에서 불법으로 금지한 내용 등 세입자에게 불리한 조항을 렌트계약서에 넣는 경우가 많아서 이로 인한 민원제기가 끊임없었다. 


이에 온타리오 주정부의 서민주거안정정책을 담당하고 있는 Ministry of Municipal Affairs and Housing 에서 표준리스계약서 양식(Residential Tenancy Agreement, 또는 Standard Form of Lease라고 부름)을 제정하여, 2018.4.30부터 새로 맺는 대부분의 주거용임대차 계약시에 이 양식을 사용하도록 의무화하였다.


이처럼 최근 수년간 이어진 주택가격의 폭등 속에서 일반서민들의 주거생활이 위협받게 될 상황에 이르자 세입자의 안정적인 주거환경을 만들기 위해 주거용임대차관련법을 손질하는 등 많은 정책변화가 있었다. 그러므로 임대수입을 위해 주택이나 콘도 등을 보유하고 있는 집주인들은 제도적 변화의 내용을 정확하게 이해하고 관계법규를 위반하지 않도록 각별한 주의를 기울여야 할 때이다.

 

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허진구
66720
8856
2018-07-06
주거용 임대차관련규정의 주요 변화(1)

  

 4.20 부동산종합대책 이후의 임대차관련정책의 변화


2017년 4월 20일에 발표된 온타리오주정부의 부동산시장 종합대책 내용에는, 당시 걷잡을 수 없이 치솟던 주택가격을 안정화하기 위한 '15%의 외국인투기세'등 몇 가지 응급조치뿐만 아니라, 주거용임대차시장에 대한 몇 가지 대책도 포함되었다. 콘도아파트를 포함한 주택가격이 수년간에 걸쳐 지속적으로 상승함에 따라 내집마련의 꿈은 멀어지고 임대가격도 동반 상승하는 시장분위기 속에서 세입자들이 '사회적 약자'로서 보호받아야 할 대상이라는 점에 정치적 공감대가 모아졌고, 마침내 'Ontario's Fair Housing Plan'이 수립되었던 것으로 보인다.


이러한 분위기 속에서, 집주인 측과 세입자간의 임대차관련 권리와 의무(책임)의 형평성을 고려한 신중한 접근보다는 사회적 약자를 보호하는 게 급선무라는 응급처방으로 나온 것이 '4.20 부동산종합대책'이어서, 당분간은 집주인의 재산권행사를 보호하는 것보다는 세입자들의 주거안정성을 확보하는데 더 무게중심이 유지될 전망이다. 이는 집주인과 세입자간 형평성과 균형을 고려하던 입장에서 세입자 쪽으로 기울어진 모습이다. 당시 4.20부동산종합대책에 포함되었던 주거용임대차관련 주요내용과 그 이후의 후속조치 사항은 다음과 같다. 


1. 온타리오주의 주거용임대차관계법(RTA; Residential Tenancies Act, 2006)에서 임대료인상률 제한규정의 적용대상에서 예외적 사항으로 인정하던 '1991년 이후 지어진 주거용 건물에 대한 임대료상승폭규제 미적용 조항'을 폐지하였다. 이에 따라 대책발표 즉시 모든 주거용임대차계약에 따른 최초 12개월 거주 이후의 '연간 임대료상승폭 규제'(Rent Increase Guideline)는 1991년 이후 새로 지어진 주거용건물들에 대해서도 모두 적용되게 되었다. [Expanded rent control that will apply to all private rental units in Ontario, including those built after 1991, which are currently excluded.]


2. 집주인이 세입자에게 집을 임대하다가 본인이나 그의 가족이 사용하려면 정해진 임대차계약기간이 만료되기 60일 전에 세입자의 퇴거를 요구하는 통지를 함으로써 가능하였는데, 이러한 과정에서 집주인의 진실되지 못한("not in good faith") 퇴거요구가 있을 수 있다는 개연성에 주목하고 다음과 같이 주거용임대차관계법(Residential Tenancies Act, 2006) 제48조를 수정하여 해당요건을 강화하여 2017년 9월 1일부터 시행되었다. 


즉, 집주인(임대주) 본인이나 그의 가족(배우자, 본인 및 배우자의 자녀나 부모), 또는 집주인 본인 및 그의 가족들을 돌보는 사람(a person who provides or will provide care services)이 ‘최소한 1년 이상을 거주할 목적으로’ 임대 계약기간 만료일 60일 전에 세입자에게 통지하여 퇴거를 요구하는 경우에 한하며, 이 경우에는 세입자에게 한달치의 임대료를 보상하거나 세입자가 수락하는 다른 대체임대공간을 제공하여야 한다.


단, 법인이 집주인(임대주)인 경우에는 이러한 이유로 세입자의 퇴거를 요구하지 못한다. 집주인의 60일전 사전통지를 받은 세입자는 집주인이 희망하는 퇴거일자 전이라도 10일 전에만 집주인에게 통지하면 언제든지 임대차계약을 종료할 수 있다. (다음 호에 계속)

 

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허진구
66631
8856
2018-06-28
비거주자(외국인) 부동산투기세 환급 요령

  

온타리오주에서 2017년 4월21일부터 시행된 '비거주자(외국인) 부동산투기세'(NRST: Non-Resident Speculation Tax)는 당시 하루가 다르게 가격이 치솟는 부동산시장에 대해 특단의 대책으로 나온 것이었다. 이미 비슷한 조치가 BC주에서 시행된 바가 있었으므로 예고된 정책이었지만, 시행 이후 부동산시장은 눈에 띄게 가라앉았다. 


온타리오주의 광역토론토(GTA)에서 해밀튼을 지나 나이아가라에 이르는 골든호슈지역(Golden Horseshoe area)에서는 주택구매자들 중에서 외국인 구입자의 비중이 약 4.7% 정도가 되는 것으로 파악되었는데, 이러한 수치상의 낮은 비중에도 불구하고 외국인구매자들이 주택시장에서 소위 '묻지마투자행태'를 보임으로써 투기장 분위기를 조성하는 심리적 선도역할을 한다고 보고 이를 차단하기 위해 내려진 조치였다.


Greater Golden Horseshoe Region (GGH)에 소재하는 주거용부동산을 구입하는 비거주자 외국인에게 15%의 취득세를 부과하는 것을 골자로 하는 이 법안이 적용되는 지역은, Barrie, Brant County, Brantford, Dufferin County, Durham Region(피커링, 에이작스, 윗비, 오샤와 등), Guelph, Haldimand County, Halton Region(옥빌, 벌링턴, 밀튼 등), Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara Region, Northumberland County, Orillia, Peel Region(미시사가, 브램튼 등), Peterborough, Simcoe County, Toronto, Waterloo Region(키치너, 워털루, 캠브리지 등), Wellington County, 그리고 York Region(반, 리치먼드힐, 마캄, 오로라, 뉴마켓 등) 등이다.


다만, 주거용부동산이라 하더라도 7세대 이상이 거주하는 주거용건물은 이러한 외국인투기세의 과세대상에서 벗어난다. 그 외에 농업용, 상업용, 산업용 부동산의 거래도 외국인투기세의 대상이 아니다. 만일 6세대 이하의 주거용공간과 상업용 공간이 함께 있는 주상복합건물을 구입한 경우에는 주거용공간에 해당하는 거래금액에 대해서만 외국인투기세가 적용된다.


또한 외국인구입자의 배우자가 시민권자나 영주권자라면, 소유권등기가 부부 두 사람의 이름으로 이루어져도 외국인투기세가 면제된다. 실제로 시행에 들어간 후에 몇 달간 15%의 투기세를 납부한 외국인 주택구매자들이 가장 많았던 지역을 보니 Toronto, York Region, Halton & Peel Region, 그리고 Durham Region 의 순서였다. 사실상 그 외의 지역에서는 외국인주택구입비중이 미미한 실정이다. 


이 정책 자체도 상당한 실효를 거두었지만, 동시에 금리가 상승국면으로 전환된데다 ‘스트레스 테스트’라는 강력한 신규모기지 억제정책이 추가로 시행되면서 주택시장은 냉각국면에 접어들었다. 


하지만 실수요자인 외국인구매자들도 있게 마련인데, 영주권을 신청해두고 집을 미리 구입해두려는 사람들과 앞으로 수년간 거주할 집을 미리 구입하려는 유학생들, 그리고 취업이 되면 거주하기 위해 집을 미리 구매하려는 외국인 취업자들이 그 예이다. 


이러한 실수요자들은 자신들이 장차 거주할 목적으로 집을 사는데, 일단 구입할 때는 외국인투기세(NRST)를 납부한 후, 나중에 법규에서 정한 요건이 충족되면 리베이트(Rebate) 형태로 환급 받을 수 있다. 그렇게 되면 외국인투기세로 중과세된 부분을 되돌려 받을 수 있으므로 통상적인 부동산취득세(Land Transfer Tax)만 내게 되는 셈이다.


리베이트를 신청하려면, 잔금일자 후 60일 이내에 실제로 본인이 거주해야 하며, 외국인투기세 납부사유 발생일로부터 4년 이내에 환급 신청해야 한다. 단, 영주권자가 되면 영주권카드(PR Card) 발급일로부터 90일 이내 신청해야 하며, 외국인이 학생으로 등록한 경우에는 주거용부동산 취득일로부터 최소한 2년 이상 온타리오주 내의 학교에 full-time student 로 등록하여야 한다. 적법한 절차에 따라 1년 이상 취업한 경우에도 신청자격이 된다. [온타리오주 정부의 NRST 안내 웹사이트: www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst]

 

 

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허진구
66556
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2018-06-22
GTA지역 사립학교에 대한 개관(2)

 

(지난 호에 이어) 
우선 고등학교 과정을 중심으로 남자사립학교들(All-Boys Private Schools)을 살펴보자. 온타리오주 교육평가원(EQAO)의 영어해득능력시험(OSSLT) 결과를 바탕으로 분석하여 보면 캐톨릭계 사립학교인 St. Michael College(1515 Bathurst St.)가 최고의 수준을 보이고 있으며, 오랜 전통을 가진 Upper Canada College(200 Lonsdale Rd.)와 참신한 교육으로 좋은 평판을 받고 있는 Crescent School(2365 Bayview Ave.)도 좋은 성적을 보인다. 


한편, 영국성공회의 합창단학교로 시작된 Royal St. George’s College(120 Howland Ave.)도 좋은 성적을 보이지만 연도별로 등락이 있는 편이며, 오로라에 캠퍼스를 둔 St. Andrew’s College(15800 Yonge St.)는 상대적으로 학력 면에서 위의 여러 학교들에 비해 처지는 추세를 보여주고 있다. 


재학생의 규모가 가장 큰 남자사립학교는 St. Michael College, Upper Canada College, 그리고 St. Andrew’s College 의 순이다. 남자사립학교들 중에서 Upper Canada College 와 St. Andrew’s College 만 약 4% 내외의 재학생이 아직 영어가 미숙한 상태이며, 나머지는 모두 English Learner 학생들이 없는 것으로 알려져 있다. 


여자사립학교들(All-Girls Private Schools) 중에는 St. Clement School(21 St. Clements Ave.)이 가장 두드러진 성적으로 보이며, 이와 함께 오랜 전통의 Havergal College(1451 Avenue Rd.)도 무척 좋은 성적을 나타낸다. 그 뒤를 이어 Rosedale 부촌 안에 자리잡은 Branksome Hall(10 Elm Ave.)과 Forest Hill 부촌에 있는 The Bishop Strachan School (298 Lonsdale Rd.)도 좋은 성적을 보인다. 


한편, 옥빌의 Trafalgar 지역 부촌에 있는 St. Mildred’s-Lightbourne School(1080 Linbrook Rd.)도 비교적 좋은 성적을 보이지만 연도별로 그 기복이 심하다. 재학생의 규모가 가장 큰 여자사립학교는 Branksome Hall, The Bishop Strachan School, 그리고 Havergal College의 순인데, 규모 면에서 서로 비슷한 정도이다. 여자사립학교들 중에서 St. Clement School 과 St. Mildred’s-Lightbourne School 에는 영어가 미숙한 재학생이 거의 없으며, 그 외의 학교들에는 약 5%-12% 정도의 English Learner과정에 있는 학생들이 있다.


남녀공학사립학교들(Co-ed Private Schools) 중에서는 University of Toronto Schools(371 Bloor St.)와 De La Salle College(131 Farnham Ave.)가 가장 두드러진 성적을 보이며, 그 다음으로 Bayview Glen School(275 Duncan Mill Rd.)도 두드러진다. 이에 비해 옥빌에서 명성이 있는 Appleby College(540 Lakeshore Rd W.)와 리치먼드힐의 Holy Trinity School(113 Bayview Ave.)은 최근 들어 상대적으로 저조한 결과를 보여주고 있다.


특이한 것은, 토론토대학교 부속사립학교로 운영되고 있는 University of Toronto Schools의 재학생 중 약 98%가 English Learners라고 하였는데도 영어해독능력시험(OSSLT)에는 매년 100% 합격하는 뛰어난 성취도를 보여주고 있다. 이 학교는 7~12학년 과정을 운영하면서 매년 각 학년별로 우수한 지원자를 뽑아 충원하지만, 대부분의 학생들은 7학년과 9학년에 입학할 기회를 통해 응시한다. 


SSAT시험과 학교성적표(Report Card), 교사추천서와 인터뷰, 자체평가시험(수학과 영어)을 거쳐서 7학년에 약 100여명(경쟁률 약 4:1), 9학년에 약 30명 미만(경쟁률 약 8:1)의 남녀학생들이 각 50%씩 선발된다. 이러한 내용으로 유추해보면, 이공계통에 성장잠재력이 있는 우수학생들에게 많은 기회가 주어지는 듯하다. (다음 호에 계속)

 

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허진구
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2018-06-19
GTA지역 사립학교에 대한 개관(1)

 
 

지금까지 광역토론토(GTA)의 지역별 교육환경을 일반공립고등학교와 캐톨릭고등학교를 중심으로 모두 살펴보았다. 온타리오주의 캐톨릭교육청 소속 학교들은 지역주민의 재산세 중 일부를 재정지원 받으므로 공립교육의 한 축인 셈이다. 


이러한 공립학교제도와는 달리 사립학교들은 자체적인 재정기반 위에서 학교를 운영해야 하므로 등록금 등 재정적인 부담의무를 학생 및 학부모들에게 요구할 수 밖에 없다. 그러면 무상의 공립교육을 두고서 재정적인 부담이 큰 사립학교로 자녀를 보내는 이유는 무엇일까? 


자녀를 사립학교로 보내겠다고 하는 분들은 ‘교육환경의 차별화’라는 현실적인 성과를 눈으로 보기 때문이다. 우선, 교사 1명당 학생수가 상대적으로 적어서 학생 개개인에게 더 관심을 가질 수 있고, 선택된 소수이며 재정적으로도 여건이 좋은 형편의 자녀들이 함께 모여 다양한 방과후 프로그램을 손쉽게 마련할 수 있다. 학교를 졸업한 후에도 동창생들간의 네트워크기반(Alumni Networking)을 공립학교제도권보다 더 탄탄하게 다질 수 있는 장점도 있다.


 그리고, 사립학교는 공립교육제도처럼 주소지에 따른 지정학군에 얽매일 필요가 없으므로 주거지를 자유롭게 정할 수 있다. 따라서, 집을 구입할 때도 그만큼 선택의 폭이 넓어진다.


하지만, 그 사회의 ‘보편적 가치관’을 제대로 이해하는 데는 공립학교를 다닌 학생들이 유리하지 않을까 하는 생각도 해 본다. 이 사회의 다양한 인종과 계층의 아이들이 고루 섞여서 함께 배우며 부대끼는 과정에서 다양한 사회구성원들의 가치관을 이해하고 포용함으로써 사회문화적 수용의 폭을 넓힐 수 있을 뿐 아니라, 장래 어떤 분야로 진출하든지 그러한 체험들이 실용적인 응용력을 키워줄 수 있다. 자신이 속한 사회의 광범위한 부분을 제대로 이해할 수 있는 힘, 그것이 바로 자녀들에겐 장차 어디에서 자리를 잡든지 소중한 자산이 될 수도 있기 때문이다.


 예를 들면, 장래진로가 전문직이 아니라 대중을 폭넓게 이해하고 여러 문화적 배경을 가진 조직원들을 통솔하며 리더쉽을 발휘해야 할 직업에 종사할 자녀라면 사립학교보다 오히려 공립학교에서 청소년기를 보내는 것이 자녀를 위해서 더 좋은 선택안이 될 수도 있다. 


또한, 많은 등록금을 부담하면서 사립학교에 자녀를 보내는 부모도 있지만 사립학교 교육에 비교할 때 전혀 손색이 없는 좋은 교육여건을 가진 지역별 공립학교(캐톨릭공립도 포함)도 있으므로, 이런 동네에 거주하면 좋은 교육환경 속에서 무상의 공교육제도를 잘 활용하는 셈이 된다. 학군이 좋은 지역의 일부 공립학교들은 여러 가지 비교지표들을 봐도 거의 사립학교 수준의 학업적 성취를 보여주기 때문이다.


광역토론토(GTA)에 있는 사립학교들을 살펴보면 실제 내용면에서 다양한 형태를 보여준다. 공교육제도에 비하여 보다 내실 있는 교육을 하는 우수한 사립학교가 있는 반면, 일반 공립학교에서 제대로 적응하지 못하거나 소정의 교과과정을 제대로 이수할 기회를 놓친 학생들이 학점을 보완하기 위하여 다니는 사립학교도 있고, 외국에서 오는 유학생들을 주로 받는 그런 부류의 학교들도 있다. 그러므로, 사립학교들 중에도 공립학교의 교육환경보다 더 열악한 곳도 있다.


사립학교에는 다양한 유형이 있다. 남학생만 받는 학교와 여학생만 받는 학교, 그리고 남녀공학의 학교로 구분해 볼 수 있으며, 종교적인 배경을 갖고 운영하는 캐톨릭 사립학교나 크리스챤 사립학교도 있다. 엘리트를 양성하는 것을 목표로 하는 사립학교도 있고, 부적응학생들을 정상적으로 성장할 수 있도록 도와주는 사립학교들도 있다. (다음 호에 계속) 

 

 

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허진구
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2018-06-13
GTA지역의 학군과 주택매매 동향(종합)

  

지금까지 살펴 본 광역토론토의 지역별 교육환경은 주로 고등학교의 학력을 중심으로 살펴보았다. 대개 학력의 기초가 시작되는 시기가 Grade 7-8학년 때이며, Grade 9부터는 난이도가 높아지면서 학문적인 깊이에서 학생 간의 격차가 차츰 벌어지기 시작한다는 점을 고려할 때, 고등학교의 학력을 중심으로 지역별 교육환경을 고려하는 게 좋다.


또한 하나의 고등학교 학군 안에는 여러 초등학교가 있는데, 고등학교의 평균적인 학력이 높으려면 이러한 초등학교들이 고루 좋아야 하기 때문이기도 하다. 


지역별 학력수준이나 개괄적인 순위는, 온타리오주 교육평가원(EQAO)에서 고등학교 Grade 9 을 대상으로 실시하는 수학 성취도 측정결과와 Grade 10 학생을 대상으로 하는 영어해득능력시험(OSSLT)의 합격률 수준을 학교들간에 비교하였으며 각 학교별로 대학진학에 뜻을 둔 학생들 비율이나 기타 질적인 평가지표들도 고려하였는데, 이러한 내용을 일일이 설명하기엔 어려움이 있어서 필자의 판단에 따른 학교간의 상대적인 학력비교를 하였다. 


일반공립교육청과 캐톨릭교육청 소속 고등학교들의 학력수준은 지역별로 차이가 있었으며, 일반적으로 주택가격이 높고 고소득 주민들이 사는 지역일수록 일반공립학교가 캐톨릭학교보다 학력이 높은 편이었다. 하지만, 그 외 지역에서는 캐톨릭교육청의 학력평균이 공립보다 더 높은 곳도 많았다. 특히 York Region 에서는 전반적으로 캐톨릭학교들이 우수한 수준을 유지하고 있다.


좋은 학군에 속한 동네들은 대개 단독주택이 주된 거주형태이며, 평균적으로 높은 주택가격이 형성되어 있다. 토론토의 욕밀지역과 로렌스파크지역, 그리고 이토비코의 킹스웨이 지역, 미시사가의 론파크지역, 옥빌의 QEW 남쪽 모리슨지역 등이 그 대표적인 예이다. 


좋은 학군이 주택가격을 높이게 했는지 높은 주택가격이 좋은 학군을 만든 건지 그 인과관계를 알 수는 없지만, 대개 그런 동네의 특징은 주민 중 백인의 비율이 높고 부모의 학력수준 또한 높으며 가구당 소득이 많은 것이 특징이어서 좋은 교육환경이 지속적으로 주택가격을 매우 강하게 유지하거나 높은 가격이 형성된 동네에 집을 마련할만한 부류의 사람들이 모여 살기 때문에 좋은 학군이 지속적으로 유지되는 현상이 발견된다. 


이미 설명된 바와 같이, 토박이 중심의 오래된 동네들 외에도 소득이 높고 고학력 부모가 있는 가구들이 지속적으로 들어와서 좋은 학군을 형성한 동네들도 광역토론토에는 많이 있다. 


실제로 자녀의 교육성과는 반드시 학교의 학력 우위에 따라 좌우되지는 않는다. 다만, 자기가 살 집을 구하러 동네를 선정할 때는 지나치게 학력 면에서 저조한 학교들은 자녀의 교육환경 측면이나 주택구입 이후의 자산가치 유지에도 영향을 주므로 집을 구입할 때는 이러한 동네별 사정들을 이해한 후 의사결정 하기를 권한다. 


OECD 학업성취도평가 총괄담당자가 언급한 바와 같이, 앞으로의 교육은 학교나 교사가 가르치는 것이 아니라 스스로 자신의 길을 찾아가도록 만드는 ‘나침판’ 혹은 ‘네비게이터’를 학생들이 가질 수 있도록 도와주는 일이 핵심이 된다. 


또한 유효기간이 있는 지식을 더 많이 배우는 것보다 여러 학문의 지식들을 연결하여 새로운 응용방법을 찾아낼 수 있는 창의적이고 융합적 사고를 가진 새로운 인재가 필요한 시대가 되었으므로 학교에서 배운 지식으로 직업을 찾는 게 아니라 스스로가 새로운 직업을 만들어내는 지혜가 필요한 때이다. 


이를 위해서는 다양한 문화와 사고방식, 관점, 가치를 가진 사람들과 함께 협력하는 능력을 길러주는 것이 중요하므로, 계량적인 EQAO 평가결과 뿐만 아니라, 각 학교의 Extra Curricular Activities(교과목 밖의 활동들)가 다양하게 제공되는 학교와 각종 경시대회 등을 잘 지원해주는 학교인지도 함께 고려하여 자녀의 특장점이나 성격에 가장 적합한 학군을 찾아 그 동네에 집을 마련하는 것이 바람직할 것으로 생각된다.

 

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66281
8856
2018-06-05
오로라와 뉴마켓 지역의 학군과 주택매매 동향(2)

  

(지난 호에 이어) 
오로라(Town of Aurora)에는 두 곳의 공립고등학교와 두 곳의 캐톨릭고등학교가 있다. 오로라 고등학교(Aurora High School)는 약 90% 이상의 학생들이 대학진학을 목표로 하고 있으며, 새이민자 비중이 낮고 좋은 학력을 보여주고 있다. 이에 비해 닥터윌리엄즈 고등학교(Dr. G.W. Williams Secondary School)는 오로라 고등학교보다 재학생수가 적고 욕지역교육청 평균 정도의 학력을 보여준다.


캐톨릭 고등학교는, 카디널카터 고등학교(Cardinal Carter Catholic Secondary School)와 세인트맥스밀리언콜비 고등학교(St. Maximillian Kolbe Catholic High School)가 있는데, 둘 다 학교의 규모가 크고 새이민자 비중이 낮다. 학력 면에서는 욕지역 평균보다 비슷하거나 조금 처지는 수준이어서 공립고등학교보다 낮은 편이다. 


한편, 뉴마켓(Town of Newmarket)에는 공립고등학교가 네 곳이 있고, 캐톨릭고등학교는 세이크리드하트 고등학교 (Sacred Heart Catholic High School) 한 곳뿐인데 학력은 공립고등학교 네 곳에 비해 중간 정도 수준이다. 공립고등학교들을 학력순서로 나열하면, 뉴마켓 고등학교(Newmarket High School), 써윌리엄멀록 고등학교(Sir William Mulock Secondary School), 닥터데니슨 고등학교(Dr. John M Denison Secondary School), 휴론하이츠 고등학교(Huron Heights Secondary School)의 순이다. 이 중 뉴마켓 고등학교는 꾸준히 좋은 학력을 보여주면서 단연 두드러진 성적을 보여주고 있는데, 대학진학을 목표로 하는 학생들이 약 92%로 매우 높으며 최근에 온 새이민자 비중은 낮다. 


오로라 고등학교(Aurora High School - 155 Wellington St. W, Aurora) 학군은, 일부 지역을 제외하면 대부분 Yonge St 에서 Dufferin St 사이, 그리고 St. John's Sideroad 북쪽의 오로라/뉴마켓 경계선에서 남쪽 Golf Links Dr 까지를 대상으로 한다. 이 고등학교 학군 내의 동네에서 최근 몇 개월간 거래된 집을 살펴보면 다양한 형태의 집들이 있다. 


가격대는 단독주택이 최저 71만불에서 최고 157만불 사이에서 거래되었으며, 중간가격은 108만불 내외이다. 프리홀드 타운하우스는 51-70만불 정도, 반단독주택은 66만-70만불 정도의 구입예산이 필요하다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 동네에서 집을 구입하려면 2층 단독주택을 기준으로 76만-150만불 사이의 다양한 가격대의 집이 있다. 


이 학교의 북쪽동네(McDonald Dr 주변)는 가구당 평균소득이 약 $52,300이다. 영어를 주로 사용하는 주민이 약 72% 를 차지하며, 그 외 러시아어 4%, 우루두어 3%, 페르시아어 2% 등이다. 주민들 중 렌트로 사는 비율이 70% 에 달하며, 자기집에 사는 주민의 비율은 약 30% 이다. 


지역주민의 종교분포는 크리스천(Christian ; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함)이 약 45%이며, 무슬림이 약 31%를 차지한다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 31% 이며, 주민이 종사하고 있는 상위 3대 직업군은 판매서비스직(32%), 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(24%), 예술.종교.스포츠분야 직종(22%) 등이다. 학교의 남쪽 지역은 주택가격이 더 높게 형성되어 있고 자기집에 사는 비율도 상대적으로 높다. 


뉴마켓 고등학교(Newmarket High School - 505 Pickering Cres, Newmarket) 학군은, Bayview Ave 에서 동쪽 Warden Ave까지, 남쪽 St John's Sideroad 위쪽 도시경계로부터 북쪽으로 Gorham St(일부 지역 제외)까지를 포함한다. 이 고등학교 학군 내의 동네에서 최근 몇 개월간 거래된 집을 살펴보면, 단독주택이 최저 86만불에서 최고 108만불 사이에서 거래되었으며 중간가격은 약 103만불 내외이다. 프리홀드 타운하우스는 58만-61만불 정도, 반단독주택은 61만-67만불 정도의 구입예산이 필요하다. (다음 호에 계속)

 

 

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acejgh
허진구
66182
8856
2018-05-26
오로라와 뉴마켓 지역의 학군과 주택매매 동향(1)

 

 

욕지역(York Region)의 오로라(Town of Aurora)와 뉴마켓(Town of Newmarket)은 광역토론토(GTA)의 북쪽지역에 자리잡은 지방자치단체들이다. 초기에는 주로 미국 버몬트지역에서 이주해 온 퀘이커교도(Quakers)들이 이 지역 일대의 땅을 매입하여 정착촌을 이루었다. 그 이후 온타리오호수(Lake Ontario)와 북쪽 심코호수(Lake Simcoe)를 이어주는 육로 간선도로인 Yonge St 가 건설되면서 이 도로를 따라 정착농가들이 불어나 마을이 형성되었고, 이후에 각종 상점이나 대장간, 제분소, 방앗간, 모피가공소 등이 생겨나 인구가 계속 늘었다. 


1899년에는 철도(Toronto and York Radial Railway)가 뉴마켓지역으로 연결되었고, 심코호수로 흘러 들어가는 큰 강인 Holland River 의 수상운송(Canal)과 연계되어 마을이 더욱 활기를 띠게 되었다. 오로라는 Yonge St & Wellington St 에서 마을이 형성되었지만, 뉴마켓은 Fairy Lake 북쪽 Main St 에서 마을이 자리잡기 시작하였다.


1980년대 초에는 Upper Canada Mall 이 뉴마켓의 Yonge St 쪽에 오픈되어 서쪽으로 더 확장하게 되었지만, Hwy 404 가 개통되면서부터는 오히려 뉴마켓과 오로라의 동쪽지역이 더 개발되어 도시 전체가 지리적으로 커지는 결과를 가져왔다.


뉴마켓은 1830년대 말에 일어났던 대정부반란사건(the Rebellions of 1837–1838)의 중심도시로 기록되고 있다. 당시 정치구조에 대해 불만을 표출하면서 이러한 반란을 선동하였던 윌리엄 맥킨지(William Lyon Mackenzie)는 미국으로 망명하여 피신하다가 다시 돌아와서 정치적 부활을 하였지만, 그를 추종하던 뉴마켓 주민들 중에는 반란사건의 주모자로 몰려 형장의 이슬로 사라진 사람들이 많았다. 


 오로라는 캐나다 전체도시들 중에서 가구당 순자산이 가장 많은 도시 중 하나로 종종 언급되는 도시이다. 2016년 캐나다연방통계청 자료에 따르면, 오로라의 인구는 약 58,000명이며 가구당 연평균소득은 약 $149,000 이다. 인종적인 구성은 백인이 약 86%를 차지하며, 중국계 약 2.8%, 인도, 파키스탄 등 남아시아인종이 약 2.1%, 흑인이 약 1.9%, 한인이 0.8% 등이다. 주민들의 사용언어별로 보면, 영어가 74%, 이태리어 약 2.6%, 러시아어 약 2.4%, 중국어 약 2.3%, 페르시아어 약 1.7%, 스페인어 약 1.5%, 불어가 약 1.4% 등이다. 


뉴마켓의 인구는 약 86,000명이며 이 중 이민자 가정은 약 27%이다. 자기집을 소유한 비율은 약 84%로 높은 편이며 가구당 연평균소득은 약 $115,000 이다. 주민들의 사용언어별로 보면, 영어가 77%, 이태리어 약 1.8%, 중국어 1.5%, 불어 1.4%, 러시아어와 스페인어가 각각 1.3% 를 차지한다. 


오로라 지역은 주민 중 백인 고소득층이 많은 비율을 차지하며, 뉴마켓과 오로라 지역주민의 약 75%~80% 이상이 캐나다 태생이며, 소수유색인종의 비중이 오로라는 7%, 뉴마켓은 11% 의 낮은 비율을 보인다. 주민 중 캐나다 태생의 비율은 온타리오주가 72%, 욕 지역이 60%, 토론토시가 49% 임을 고려하면 꽤 높은 편이다. 소수유색인종(visible minority)의 비율도 온타리오주가 20%, 욕 지역이 30%, 토론토시가 43% 임을 고려하면 현저히 낮은 수준이다.


 오로라와 뉴마켓은 생활여건이 비교적 좋은 도시로 꼽히는데, 그 이유는 두 도시 모두가 낮은 범죄율과 주민들의 높은 평균자산에 덧붙여, 뉴마켓의 좋은 날씨와 오로라의 굳건한 지역경제가 장점으로 부각되었다. (다음 호에 계속) 

 

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허진구
66071
8856
2018-05-25
밀튼 지역의 학군과 주택매매 동향(3)

 

                       

(지난호에 이어) 밀튼에는 현재 두 곳의 일반공립고등학교와 두 곳의 캐톨릭고등학교가 있다.  공립과 캐톨릭고등학교를 구분하지 않고 학력면에서 순위를 매겨보면, 밀튼디스트릭트 고등학교와  비샵레딩 캐톨릭고등학교(Bishop P. F. Reding Secondary School)가 비슷한 수준이며, 그 다음으로 크레이그킬버거 고등학교, 쟌베니어 캐톨릭고등학교(Jean Vanier Secondary School)의 순서이다. 재학생 규모에서는 크레이그킬버거 고등학교가 가장 많고, 비샵레딩 캐톨릭고등학교가 그 다음이다. 

 

밀튼디스트릭트 고등학교(Milton District High School - 396 Williams Ave, Milton) 학군은, 밀튼의 Ontario St 서쪽지역이 모두 그 대상지역이다. 이 고등학교 학군 내의 동네에서 최근 몇개월간 거래된 집을 살펴보면 다양한 형태의 집들이 있다. 가격대는 단독주택이 최저 60만불에서 최고 110만불 사이에서 거래되었으며, 중간가격은 약 79만불 내외이다. 프리홀드 타운하우스는 51-70만불 정도, 반단독주택은 66-70만불 정도의 구입예산이 필요하다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 동네에서 집을 구입하려면 프리홀드 타운하우스(Freehold Townhouse)나 반단독(Semi-Detached)은 드물고, 단층 Bungalow는 약 70-79만불 정도, 2층 단독주택은 76-100만불 정도의 구입예산이 필요하다.  

 
이 학교의 북쪽동네(Williams Ave 주변)는 가구당 평균소득이 약 $100,000 정도다. 영어를 주로 사용하는 주민이 약 94% 를 차지하며, 그 외 이태리어를 사용하는 주민이 약 2% 를 차지하고 있다. 1% 미만의 주민들이 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 약 99% 이다. 지역주민의 종교분포는 크리스천(Christian ; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함)이 약 73%이며, 1% 정도의 무슬림이 차지한다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 27% 이며, 주민이 종사하고 있는 상위 3대 직업군은 비즈니스,금융,사무직(28%), 판매서비스직(23%), 과학분야직종(16%) 등이다. 

 

크레이그킬버거 고등학교(Craig Kielburger High School - 1151 Ferguson Drive, Milton) 학군은, 밀튼의 Ontario St 동쪽지역이 모두 그 대상지역이다. 이 고등학교 학군 내의 동네에서 최근 몇개월간 거래된 집을 살펴보면, 단독주택이 최저 60만불에서 최고 125만불 사이에서 거래되었으며 중간가격은 약 80만불 내외이다. 프리홀드 타운하우스는 50-69만불 정도, 반단독주택은 62-73만불 정도의 구입예산이 필요하다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 동네에서 집을 구입하려면 프리홀드 타운하우스(Freehold Townhouse)나 반단독(Semi-Detached)은 64-66만불, 단층 Bungalow는 드물며, 2층 단독주택은 78-120만불 정도의 구입예산이 필요하다.  


이 학교의 북쪽동네(Ferguson Dr 인근)는 가구당 평균소득이 약 $141,000 정도다. 영어를 주로 사용하는 주민이 약 74% 를 차지하며, 그 외 인도어(Urdu) 4%, 아랍어와 필리핀어 사용주민이 각각 2% 이다. 약 5% 의 주민들이 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 95% 정도 된다. 대부분의 집들이 2001년~2005년 사이에 지어졌으며, 일부는 2006-2011년에 지어졌다. 지역주민의 종교분포는 크리스천(Christian ; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함)이 약 56%이며, 무슬림이 27%, 힌두교가 5%를 차지한다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 54% 이며, 주민이 종사하고 있는 상위 3대 직업군은 과학분야직종(20%), 교육,법률,사회과학직업군 및 정부,지자체 공무원(19%),
판매서비스직(18%) 등이다.


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허진구
65972
8856
2018-05-15
밀튼 지역의 학군과 주택매매 동향(2)

                         

(지난 호에 이어) 
캐나다에서 가장 큰 규모의 자전거 경륜장(the Velodrome at National Cycling Centre)이 밀튼이라는 작은 도시에 생긴 것도 밀튼 인근의 빼어난 자연경관(Niagara Escarpment) 때문이며, 이러한 환경이 산악사이클(mountain biking)과 도로사이클 경기연습을 하기에 매우 적합하여 캐나다연방사이클협회 본부도 밀튼에 있다. 2015년 팬암경기를 위해 주택건축회사 Mattamy 가 후원하여 만들어진 자전거 경륜장에는 2015년부터 ‘캐나다사이클 명예의 전당(Canadian Cycling Hall of Fame)이 설치되어 있다.


현재 밀튼에는 Conservation Halton에서 관리하는 여러 곳의 자연보존공원이 있으며, 밀튼지역의 농업역사를 살펴볼 수 있는 'The Country Heritage Park'(countryheritagepark.com)가 8560 Tremaine Rd 에 위치하고 있다. 이곳은 예전에 '온타리오 농업박물관'으로 불리던 장소이다.


2016년 캐나다연방 총인구조사(Census)결과에 따르면, 밀튼의 인구는 약 11만 명이다. 2001년부터 2011년 사이에 밀튼 인구가 약 71% 늘었고, 2011년과 2016년 사이에도 인구가 약 57% 증가하였는데, 이는 캐나다 전체에서 가장 높은 인구증가율이다. 2030년에는 밀튼 인구가 22만 5천명에 이를 것으로 예상된다. 


밀튼은 미시사가의 도시성장전략과 흡사한 방식을 채택하고 있다. 우선, 밀튼에서는 잠만 자고 직장은 다른 인근도시로 다녀야 하는 베드타운(Bed Town)에 머물지 않도록 하기 위하여 Industrial/Business Parks 를 여러 곳 지정하여 지역주민의 고용기회를 확대할 수 있는 기업체들을 이 지역에 유치하는데 많은 노력을 기울여 왔다. 또한 지방자치단체의 운영예산을 효율적으로 집행함으로써 광역토론토지역(GTA)에서 토론토시를 제외하면 비교적 낮은 주거용 및 산업용 재산세율을 유지하고 있다. 


그 동안 밀튼은 1980년~2000년 사이에 다른 지방자치단체들에 비하여 인구성장세가 거의 정체상태에 머물렀는데, 그 이유는 새로운 택지개발계획을 신청하여도 상하수도 공급능력이 부족하여 쉽게 허가가 나오지 않았기 때문이다. 하지만, 2000년에 이 문제를 해결함으로써 그 이후 비약적으로 거주인구가 늘어났다. 


밀튼에는 인근에서 강물을 끌어와서 식수원으로 사용하기 위한 취수장을 찾기가 어려웠기 때문에 옥빌에서 온타리오 호숫물을 끌어와서 식수로 공급하고, 다시 하수를 온타리오 호수 쪽으로 내려 보내는 일명 "Two Big Pipes" 프로젝트가 이 때 완성되었기 때문이다. 그 이후 봇물처럼 터진 새로운 택지개발 사업이 몇 단계에 걸쳐 지속적으로 이루어져 매년 새로운 집들이 신규로 공급되어왔다. 


이제 밀튼은 이러한 개발로부터 들어오는 지방자치단체의 이익금을 지역기반시설을 정비하는데 사용함으로써 학교, 공원, 커뮤니티센터, 병원 등이 새로 만들어지거나 증축되는 등 도시의 형태를 빠르게 갖추어가고 있다. 새로운 쇼핑센터가 곳곳에 들어서면서 생활여건이 많이 좋아졌으며 GTA의 다른 지역에 못지 않은 주민소득수준과 함께 범죄율이 매우 낮은 도시로 알려져 있다.


그래서 밀튼은 너무 오래되지 않은 Newer Home 을 찾으면서 옥빌이나 미시사가에서 마음에 드는 동네의 집을 구입하기에 예산이 빠듯한 경우에 하나의 대안이 될 수 있는 지역이라는 장점 때문에 최근 몇 년 사이에 부쩍 주목되는 도시이다. 2011년 총인구조사 결과를 보면, 백인계 주민이 약 70%, 나머지 30% 는 필리핀, 중국, 인도 파키스탄, 중동계, 한인 등 다양한 인종적 배경을 가진 주민들로 이루어져 있다. (다음 호에 계속)  
 

 

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