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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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허진구와 함께 배우는 부동산 상식
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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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허진구
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2018-09-20
온주의 토지사용관련 법규와 제도(1)

 


1. 토지사용관련 정책방향


지난 수년간 집값이 걷잡을 수 없이 올라가면서 부동산시장이 과열된 모습을 보이자, 온타리오 주정부가 2017년 4월에 부동산 투기대책을 발표한 바 있습니다. 온타리오 주정부가 연방정부와 공동으로 마련한 대책을 보면, 모기지 대출 승인요건을 까다롭게 하거나, 외국인투자자를 비롯한 가수요 차단, 부동산투기로부터 얻은 불로소득에 대한 세금징수강화 등 주택시장의 수요억제를 위주로 하는 규제방안이 주된 내용입니다.


이에 비하여 공급측면에서 주정부가 할 수 있는 수단이 상당히 제한적이라는 것을 이 때에 내놓은 부동산시장 안정화 대책에서 확인할 수 있었습니다. 


그렇다면 주택시장의 공급측면에서 현재 당면하고 있는 문제점은 무엇일까요? 주택건축업체들이 불만을 토로하는 가장 큰 문제점은 신축주택단지를 개발할 땅을 확보하기가 무척 어려우며, 토지가격 또한 매년 큰 폭으로 올라서 채산성을 맞추기가 쉽지 않다는 것입니다. 


광역토론토지역(GTA)에서 대규모택지공급이 어려워진 배경에는 온타리오 주정부의 토지사용관련 법규와 제도에 그 원인이 있다고 말합니다. 여러 관련법규 중에서 특히 신규택지공급을 어렵게 만든 것은 2005년에 시행된 Greenbelt 제도(Greenbelt Act, 2005)입니다. 


이 제도가 시행된 이후부터는 무분별한 대규모 택지개발이 규제되기 시작하였으며, 도시의 외연적(horizental) 확장보다는 이미 개발된 도시구역 내에서 토지를 수직적(vertical)으로 활용하도록 하는 ‘집약적토지사용’(Land Use intensification)을 정책방향으로 내세우게 되었습니다. 이를 포함한 온타리오주의 토지사용관련 법규와 제도에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 


2. 토지사용관련 법규와 제도 개관


온타리오주의 토지사용계획법(the Planning Act)은 온타리오주의 토지사용에 대하여 어떻게, 그리고 누가 규제할 것인지를 규정하고 있습니다. 이 법령 제3조에 따라 온타리오주 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS)가 만들어졌습니다. 


이 지침서에는 각 지방자치단체들이 온타리오 주정부의 토지사용에 관한 계획과 개발에 대한 정책목표와 주요원칙, 그리고 방향이 제시되어 있습니다. 다른 관련법령이나 지침에는 Greenbelt Plan, Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe, Niagara Escarpment Plan, Oak Ridges Moraine Conservation Plan, Brownfields Statute Law Amendment Act 등이 있습니다.


각 지방자치단체들은 온타리오주 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS)를 바탕으로, 지방자치단체 내 각 커뮤니티의 특성에 맞는 토지사용 및 개발계획을 주민들의 의견수렴을 통해 확정한 'Official Plan'(각 지방자치단체의 토지사용계획)을 만듭니다. 


Official Plan 의 내용은 온타리오주의 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS) 및 다른 관련 법령이나 지침의 내용과 일관성을 유지하여야 하며, 서로 상충되지 않아야 합니다. (다음 호에 계속)


 

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허진구
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2018-09-15
생물과 같이 진화하는 광역토론토(2)


                    
(지난 호에 이어) 

 

■광역토론토가 변해가는 모습


토론토와 그 외곽지역들이 이처럼 빠른 확장과 성장을 거듭해 왔지만, 우리는 그러한 변화가 장기간에 걸쳐 서서히 이루어졌기 때문에 오히려 바뀌어져 가는 모습에 익숙해져서 그 변화의 폭이 크다고 느끼지 못할 수도 있습니다. 하지만 지난 20여 년간 광역토론토지역의 변화는 실로 엄청납니다. 


예를 들면, 토론토 다운타운의 빌딩들은 고층콘도들의 등장을 포함하여 이미 과거 뉴욕 맨하탄의 고층화로 가는 중간단계를 거치고 있습니다. 우리가 다운타운에 있는 콘도 유닛들이 과거 노스욕과의 가격차이가 별로 벌어지지 않다가 왜 갑자기 가격차이가 커지고 있는지를 이해하려면 이러한 도시변화에 주목해야 합니다. 


음식을 포함한 각종 물품과 서비스의 배달문화가 아시아 일부 국가들에서만 자리잡은 줄 알았는데 어느새 토론토에서도 배달서비스가 비즈니스 생존의 수단 내지는 새로운 틈새시장으로서 자리를 잡아가고 있습니다. 이러한 변화 속에는 무수히 많은 비즈니스 기회가 있지만 이러한 기회를 실제로 활용하는 이는 드뭅니다.


또한, 10여 년 동안 한 동네에서 살고 있는 동안, 자기 동네의 주민구성(인종, 평균소득, 직업 등)이 크게 달라지고 있다면 그러한 변화는 내게 어떤 의미인지 생각해보아야 합니다. 그러한 변화가 나의 가장 큰 자산인 집값에도 영향을 미치게 될 것이기 때문에 주위의 그런 변화가 주는 신호를 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다.


예전에는 약 30분 정도 걸리던 출퇴근 소요시간이 이제는 50분 이상으로 늘어 났고, 어떨 때는 차를 두고 가는 게 옳은가 고민할 정도로 도로정체 현상이 일상화되었습니다. 지하철 인근의 집값이 왜 갑자기 최근 몇 년 사이에 크게 올랐는지를 이해하려면 이런 변화에 민감해야 합니다. 


과거 지하철 인근의 집들 보다는 동네 안쪽 멀찍이 떨어진 조용한 곳에 자리잡은 단독주택이 더 선호되던 것과는 다른 양상입니다. 수 년 전에 다운타운에 가까운 동네의 집값이 너무 비싸서 토론토 외곽의 터 넓은 새집으로 이사 갔었는데 지금은 그 이후 내 집의 상대적인 가격은 어떻게 바뀌어가고 있는지, 또 앞으로는 어느 방향으로 변화할지도 생각해보아야 합니다. 


무엇이 이런 변화를 가져온 것일까요? 도시가 진화하는 방향과 실체를 알려면 우리는 그 뒤에 깔려 있는 도시개발정책을 먼저 이해하여야 합니다. 이제 토론토시 안에서는 집 지을 땅을 구하기가 정말 어려워지고 있어서 이곳 저곳을 눈여겨보시면 기존 택지를 나누어서(토지분할; Lot Severance) 그 터에 새로 집을 몇 채씩 짓는 건축현장을 목격할 수 있습니다.


도시계획상의 용어로는 이것을 infill 이라고 부릅니다. 빈 공간을 활용하여 비집고 들어가 새로운 주거건물로 채운다는 의미입니다. 이러한 토지분할과 짜투리땅 활용방안에 대해 건축허가신청과정에서 많은 정책적 고려가 따르지만 주민들의 강한 반대에 부딪히기 일쑤입니다. 


이처럼 도시인구는 지속적으로 늘어나는데 새로 유입된 가구가 필요로 하는 살 곳이 생각만큼 늘리기 어려운 상황에 와 있습니다. 온타리오 주정부나 각 지방자치단체들이 늘 “Affordable Housing”(소득에 걸맞은 가격대의 주거시설)이라는 정책목표를 구호처럼 외치면서 어떻게든 주택공급량을 늘려보려고 애쓰지만 현실적으로는 쉽지 않아 보입니다. 


앞으로 온타리오 주정부 및 지방자치단체들의 부동산개발관련정책에 대하여 자세히 살펴보겠습니다. 

 


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허진구
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2018-09-07
생물과 같이 진화하는 광역토론토(1)

 

GTA의 빠른 성장세

 


도시는 생명체와 같아서 끊임없이 그 모습이 바뀌고 있습니다. 토론토와 그 인근지역을 포함한 광역토론토지역(GTA)도 마찬가지입니다. 광역토론토지역의 인구는 2016년 연방인구통계조사(Census)결과를 기준으로 약 642만명에 달합니다. 여기에는 토론토시의 인구 약 273만명(42.6%)과 그 외곽지역인 York Region 약 111만명(17.3%), Peel Region 약 138만명(21.5%), Halton Region 약 55만명(8.5%), 그리고 Durham Region의 인구 약 65만명(10.1%)을 합한 수치입니다.


이러한 인구규모는 미국과 캐나다를 통틀어 약 4위~7위에 해당하는 광역대도시(Metropolitan Area)규모입니다. 광역토론토의 대도시 인구규모 순위가 발표기관에 따라 달라지는 이유는 순위결정에 사용된 통계기준이 제각기 다르기 때문입니다. 


우리는 토론토시와 그 인근의 출퇴근거리에 있는 외곽지역들을 합쳐서 광역토론토지역(GTA; Greater Toronto Area)이라고 부릅니다. 보통 Toronto 와 출퇴근거리에 있는 인근 외곽지역인 York Region, Peel Region, Halton Region, 그리고 Durham Region 을 모두 포함한 지역을 일컫습니다. 


이에 비하여, 캐나다 연방통계청이 5년마다 실시하는 인구총조사(Census)에서는 Toronto CMA(Census metropolitan area; 대도시인구집계 단위)의 인구통계를 집계할 때, Hamilton CMA에 속한 Burlington의 인구와, Oshawa CMA에 속한 Oshawa와 Whitby의 인구가 포함되지 않습니다. 


또 어떤 대도시 인구규모 순위비교 기준에서는 차로 출퇴근할 때 걸리는 일정시간 내의 거리로 잘라서 실질적인 생활권을 공유하는 범위 안의 광역대도시 인구를 서로 비교하여 북미대도시 순위를 정하기도 합니다.


하지만 광역토론토의 성장속도가 인구 면에서 굉장히 빠른 것은 사실이며 외곽지역을 제외한 토론토시 자체의 인구가 2013년을 기점으로 이미 시카고(Chicago)시의 인구규모를 넘어서 이제는 New York City, Los Angeles에 이어 미국과 캐나다를 합쳐서 북미 3위의 도시가 되었습니다. 


또한 2017년에는 경제전문지 The Economist가 조사한 세계 60개 대도시 중에서 토론토가 살기에 가장 안전한 도시 4위에 뽑혔는데, 1~3위를 차지한 도쿄, 오사카, 싱가포르가 모두 아시아지역임을 감안하면 토론토시가 북미에서 가장 안전한 도시 1위가 된 셈입니다. 도시가 성장하면서 대중교통의 어려움, 빈부격차의 확대 등 공통적으로 보여지는 여러 가지 성장통을 겪습니다만, 그나마 치안부분에서는 토론토시가 양적 성장과 함께 질적 수준을 유지하여 온 모습을 보는 것 같습니다.


광역토론토지역(GTA)의 인구증가는 10년 동안(2010년-2016년 사이) 약 15.5% 가 늘어났는데, 이 기간 중 토론토시 인구는 약 9.1%, 그 외곽지역은 약 20.7% 각각 증가하여 외곽지역의 인구가 더 빠른 속도로 늘어났음을 알 수 있습니다. 


현재 GTA인구(100%) 중 토론토시 인구가 차지하는 비중은 42.6% 이며, 그 외곽지역이 약 57.4% 입니다만 향후 그 비중이 어느 쪽으로 더 커지게 될지는 도시성장정책의 방향에 따라 좌우될 것입니다. 


앞으로 설명드릴 온타리오 주정부와 각 지방단체들의 정책을 이해하게 되면 누구나 그러한 변화를 스스로 예측할 수 있게 될 것입니다. (다음 호에 계속)

 

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2018-08-31
가난한 시니어들이 점점 늘어나는 이유

 

캐나다에서 65세 이상의 노인들 중 빚을 지고 사는 사람들이 늘어나고 있습니다. 약 20년 전만해도 20명 중 한 명이 빚을 지던 것이 이제는 5명 중 한 명으로 급격히 늘어난 것입니다. 수명은 늘어나는데 씀씀이는 소득에 비해 더 늘어나는 경향을 보이고 있습니다. 결국 집을 담보로 Line of Credit 을 통해 은행 돈을 사용하거나 카드론 등을 이용하다 보니 점점 빚의 규모가 커진 것입니다. 


또한 최근 몇 년 사이에 가파른 성장세를 보이고 있는 역모기지시장은 마지막 남은 자산인 자기집에 의존하여 노후생활을 하는 시니어들이 소득보다 많은 지출을 감당하기 어려워 역모기지를 신청하는 사례가 늘어나고 있기 때문입니다.


현재 나이로 약 55세~70세 사이의 연령대를 ‘샌드위치세대’(sandwich generation)라고 부릅니다. 이들은 이미 장성한 자녀들이 아직 제대로 경제적인 독립을 하지 못해서 부모의 집에서 함께 살거나 따로 살아도 부모의 경제적 지원에 의존하여 생활하는 경우가 많고, 이들의 노부모 또한 과거보다 늘어난 수명 때문에 독립적인 경제생활이 어려워 시니어가 된 자녀의 집에 얹혀 사는 경우가 많기 때문입니다.


이처럼 아래 위 세대를 모두 돌봐야 할 상황인데다 본인의 노후생활을 위한 자금조차 충분히 마련하지 못한 채로 은퇴하기 때문에 지출을 뒷받침할 자금여력이 늘 부족한 형편입니다. 사정이 이렇게 되자 이제는 65세가 되어도 은퇴를 하기가 어려워지고 있습니다. 현재 캐나다에는 65세가 넘어서도 근로현장에서 계속 일하고 있는 인구는 60만 명이 넘는데, 이는 약 10년 전에 비하여 2배나 늘어난 숫자입니다. 당장 일을 그만 두면 생활이 어려워지므로 고단한 몸을 추스르면서 노년의 근로를 계속하다가 보면, 떨어진 체력과 스트레스로 인한 질병에 노출되는 경우도 많습니다. 


수입과 지출 사이의 괴리를 버티다 못한 시니어들이 빚을 또 다른 빚으로 막는 ‘악순환의 고리’를 깨고자 파산(Bankruptcy)을 신청하는 사례가 해마다 늘어나고 있습니다.

이들이 지는 빚의 상당부분이 취업에 어려움을 겪고 아직 경제적으로 독립하지 못한 자녀를 돕다가 떠안은 빚이라는 게 금융소비자보호원(Financial Consumer Agency of Canada)의 설명입니다. 빚을 안고 노년의 생활을 시작하는 이러한 시니어들이 있는 반면, 노년에 대비한 자산을 충분히 축적하여 여유 있는 노년생활을 할 준비를 마친 시니어들도 많습니다. 그래서, 65세 이상 인구 중에서 이 두 그룹 간에는 과거보다 더욱 커진 소득불균형(income inequality)을 보여주고 있습니다. 


재미있는 현상은, 이 두 그룹간의 차이를 비교한 결과 소위 금융지식’(financial literacy)의 격차가 두드러진다는 사실입니다. 예를 들면, 저금리 시대에는 보유예금이나 자산을 어떻게 운용해야 하는지, 어떤 금융, 보험, 부동산상품이 세제효과 면에서 자신의 세후 순수입을 극대화 시켜줄 수 있는지, 현재 가진 자기의 자산을 적극적으로 운용하여 수익창출의 기회로 연결시키려면 지금 어떤 선택을 해야 하는지 등에 관한 양 그룹 간의 이재지식 격차가 매우 큽니다. 


그런데, 이러한 두 그룹간의 격차가 발생한 원인을 살펴보면, 그 배경에는 디지탈지식(digital literacy)의 격차가 깔려있음을 알게 됩니다. 인터넷으로 자신이 필요로 하는 각종 정보를 스스로 검색할 능력이 없는 시니어들은 다양한 이재지식을 습득하기 어렵고, 이로 인해 자신이 평생 모은 자산을 더 키우기는커녕 금융사기에 노출되거나 자신의 판단력이 부족하여 원금조차 까먹게 되는 위험한 투자를 선택하는 경우도 많습니다. 


그래서 많은 전문가들은 이재지식의 격차는 바로 디지탈지식의 격차에서 비롯된다고 지적하기도 합니다. 결국, 캐나다도 이제는 나이에 상관없이 일할 수 있을 때까지는 일을 계속 해야만 하는 시니어들이 많아진 세상이 되었으며, ‘은퇴나이 65세’라는 공식도 무너지고 있습니다.

 

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2018-08-28
역모기지(Reverse Mortgage) 대출제도(2)

 

 

(지난 호에 이어) 
62세 이상의 주택소유주들이 이용할 수 있는 미국의 역모기지 대출상품은 대부분 미국연방주택청(the Federal Housing Administration)이 운영하는 the Home Equity Conversion Mortgage 프로그램에 의해 보장된 형태로 운영되고 있지만, 캐나다에서는 순수민간대출은행들에 의해 운영되고 있으며 55세 이상의 주택소유주들만이 이용할 수 있습니다.


부부가 집의 소유주로 공동 등기된 경우에는 둘 다 55세가 되어야 가능하므로 일반적인 부부의 나이차이를 고려하면 실제 역모기지 이용 가능한 경우는 남편의 나이를 기준으로 볼 때 약 57세 정도 이상이 되어야 할 것입니다.


역모기지대출시장에 경쟁자로 등장한 Equitable Bank(상품명: PATH Home Plan)는 기존의 HomEquity Bank(상품명: CHIP Reverse Mortgage)에 비하여 약간은 다른 경쟁상품을 선보이고 있는데 그 차이점이 어떤 것인지 살펴보겠습니다. (칼럼을 쓴 시점의 비교자료이므로 이 내용은 바뀔 수 있습니다.)


우선, 두 회사의 역모기지 대출이자는 서로 비슷합니다. 하지만 Equitable Bank의 개설비용(Setup Fee)은 $995 이지만, HomEquity Bank 는 $1,795을 부과합니다.

LTV(Loan-to-Value; 집값에 비해 대출 가능한 금액의 비율)는 Equitable Bank가 최대 40%로 제한적이지만, HomEquity Bank 는 최대 55%(특히 75세 이상의 경우에 유리함)까지 대출이 가능합니다.


Equitable Bank 의 역모기지 대출상품은 앨버타주, BC주, 그리고 온타리오주에서만 가능하지만, HomEquity Bank 는 전체 주에서 가능합니다. 그리고, Equitable Bank 의 역모기지 대출한도액은 40만 불이지만, HomEquity Bank 는 최대 100만 불까지 입니다. 이 외에 Equitable Bank 는 주택의 감정가격이 최소 25만불 이상을 요구하며, 역모기지뿐만 아니라 일반모기지 상품도 판매하고 있습니다. 


소득이 없는 은퇴자들 중에서 집 이외의 다른 특별한 자산을 보유하고 있지 않은 보통의 평범한 가정에서 목돈이나 생활자금이 필요할 때에는 집을 처분해야만 하는데, 역모기지를 이용하면 굳이 집을 팔지 않고도 대출을 받아서 연금처럼 생활비로 사용할 수 있습니다. 


이렇게 들어오는 현금은, 정부에서 지급하는 다른 연금, 즉 the Old-Age Security (OAS) 또는 Guaranteed Income Supplement (GIS))의 수령금액에 영향을 미치지 않는 소득(tax-free source of income)이 됩니다. 또한 대출 후에도 원금이나 이자상환에 대한 부담이 없이 자기가 살고 있는 집에서 계속 소유권을 유지하면서 안정적으로 거주할 수 있습니다.


하지만, 역모기지 대출상품이 갖는 이러한 장점에도 불구하고, 다음과 같은 단점도 있습니다. 


우선, 일반적인 모기지 대출상품에 비하여 이자율이 상대적으로 높은 편입니다. 당장은 역모지지 대출금액에 대해 원금상환 및 이자부담이 없지만, 결국 해마다 이자부분이 늘어나서 담보로 근저당설정된 자기 집에 대한 자기자본(Equity)은 시간이 지날수록 계속 낮아지므로 결국 곶감을 빼먹는 것과 같아서 본인 사후에 자녀에게 남겨줄 집이 없어지거나 상속금액이 많이 줄어듭니다. 


아울러, 일반모기지 대출 때보다도 역모기지 대출에 따른 비용부담이 더 큰 편입니다. 따라서, 이러한 역모기지의 장단점을 이해한 후, 역모기지 대출상품의 관련비용이나 조건들을 자세히 따져보아야 합니다. 

 

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2018-08-18
역모기지(Reverse Mortgage) 대출제도(1)

 

 

일반적으로 모기지대출은 원금과 이자를 약정된 상환기간 중에 갚아나가는 방식입니다. 그리고 대출잔액을 모두 상환하면 담보로 제공한 집의 근저당을 말소하고 자신의 완전한 소유권을 행사할 수 있게 됩니다. 그리고 집을 담보로 한 ‘Home Equity Line of Credit’(HELOC)는 대출원금은 당장 갚지 않아도 되지만 최소한 이자는 매달 갚아나가야만 합니다. 


이에 비하여 역모기지(Reverse Mortgage) 대출상품은 담보로 저당 잡힌 집에서 계속 살고 있는 동안은 원금이나 이자를 갚지 않아도 됩니다. 하지만 시간이 지남에 따라 담보로 제공한 집에 대한 대출잔액은 점차 늘어나고 자기지분(Equity)은 오히려 줄어들기 때문에 일반적인 모기지와는 반대의 속성을 갖는다고 하여 역모기지(Reverse Mortgage)라고 부릅니다. 


캐나다, 한국, 또는 미국 등에서 공통적으로 발견되는 은퇴자들의 공통된 고민은, 은퇴 이후의 노후시기를 재정적으로 뒷받침할만한 충분한 자금을 마련하지 못한 채로 일을 그만두게 된다는 점입니다. 국가가 이런 은퇴자들의 노령생활을 재정적으로 보조해두어야 하지만, 이들 중 일정요건을 갖춘 사람들은 특별한 소득이 없어도 사망 또는 이사를 가기까지 자신의 집을 담보로 노후생활에 필요한 생활자금을 연금형태로 대출받아 사용할 수 있습니다. 그래서 혹자는 이를 두고 주택연금이라고도 하고, Seniors Money 라고도 부릅니다. 


1986년에 캐나다시장에 처음 도입된 역모기지 대출상품은 그 동안 별로 주목을 받지 못하다가 최근 수년간에 걸쳐서 집값이 큰 폭으로 올라가면서 캐나다에서도 역모기지 대출상품에 대한 수요가 크게 늘고 있습니다. 집값 상승에 따라 담보가치가 높아진데다, 노후생활자금이 궁핍해진 은퇴자들이 생활비를 마련하기 위해 점차 역모기지 대출상품에 더 큰 관심을 보이기 때문입니다.


원래 HomEquity Bank(상품명: CHIP Reverse Mortgage)가 캐나다의 미미했던 역모기지 대출시장을 독식하다가 2018년 초에 Equitable Bank(상품명: Path Home Plan)가 경쟁자로 뛰어들면서 이제 시장규모가 점차 커질 것으로 예상됩니다.


캐나다에서 역모기지(Reverse Mortgage) 대출제도를 이용할 수 있는 자격요건은 만 55세 이상의 집을 가진 소유주이면 됩니다. 만일 배우자가 있는 경우에는 부부 둘 다 만 55세 이상이어야 합니다. 역모기지를 신청하면 신청인의 나이와 거주하는 지역, 그리고 모기지대출잔액 등을 공제한 ‘집의 순자산’(home equity), 집의 감정평가금액, 신청한 당시의 이자율 등을 고려하여 심사한 후 역모기지 대출금액이 결정됩니다.


대체로 나이가 많을수록 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 대출금은 일시불 또는 매달 수령할 수 있고, 이 두 가지를 조합한 방식으로도 가능합니다. 
현재 캐나다에서 역모기지 대출상품을 이용하고 있는 연령대는 평균 70세 전후입니다만 점차 이 연령대가 내려올 것으로 예상됩니다. 역모기지 대출금을 받으면, 우선 집을 담보로 한 다른 모든 대출금잔액을 모두 상환해야 합니다. 그런 다음에 역모기지 대출을 받아 집을 고치거나 의료비용으로 사용할 수도 있고 은퇴 후 소득으로 사용할 수도 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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2018-08-12
온타리오주의 표준리스계약서 해설(3)

 

                   

(지난 호에 이어) 
온티리오 주정부가 만든 주거용 ‘표준임대차계약서 양식’(웹사이트: goo.gl/E1uxeJ)에 대하여 설명한 “표준 임대차 계약서와 세입자의 권리”(한글판)에 담긴 주요내용을 살펴보면 다음과 같습니다. 


1. 계약당사자인 집주인과 세입자의 연락처 :  세입자가 공식적인 통지를 위해 사용할 집주인의 주소를 적고, 서로 합의할 경우 이메일로 서로 필요한 연락을 할 수 있도록 합의할 수도 있습니다. 어떤 종류의 통지를 이메일로 주고 받을 수 있는지에 대해서는 LTB(집주인세입자중재원)의 규정을 참조하여야 합니다. 


2. 흡연에 관한 조항 : 주거용 임대차관계법에서는 흡연에 관한 언급이 없습니다, 따라서 임대하는 공간에서의 흡연에 관해서는 세입자와 집주인간에 합의하는 내용을 적을 수 있습니다. 만일 그러한 조항이 임대차계약서에 없었다 하더라도, 흡연으로 인하여 집주인이나 다른 세입자에게 평온한 주거환경을 저해하거나 부수적인 피해나 손상을 준 경우(지워지지 않는 냄새 또는 화재 등), 그리고 안전에 위험을 초래하는 경우에는 집주인이 LTB 에 신청하여 임대차계약을 종료할 수도 있습니다.     


3. 애완동물(Pet)에 대한 조항 : 임대차계약서에는 애완동물을 키우지 못한다는 등의 강제조항을 넣을 수는 없습니다만, 애완동물이 지나치게 시끄럽게 군다든지, 임대공간에 손상을 주는 경우, 또는 다른 세입자가 알레르기 반응을 일으키거나 너무 위험한 품종의 애완동물인 경우에는 집주인이 LTB에 신청하여 퇴거를 요구할 수도 있습니다.
아울러, 콘도미니엄 규정에 따라 애완동물을 제한하거나 금지하는 경우에는 이를 반드시 지켜야 합니다. 다만, 세입자는 렌트신청서(Retal Application Form)에 애완동물의 유무를 묻는 조항에는 정직하게 답해야 합니다. 거짓으로 적은 세입자의 렌트신청서는 나중에 세입자에게 불리하게 작용할 수도 있습니다.  

   
4. 공급을 중단하면 안되는 필수서비스(Vital Services) :  온수, 냉수, 연료, 전기, 가스 및 난방은 세입자가 렌트료를 미납하는 등 어떠한 경우라 하더라도 공급을 끊으면 안됩니다. 인권에 관한 기본적인 부분이므로 특히 유의하여야 합니다. 
지역에 따라 지방자치단체가 조례로 규정한 경우에는 우선적으로 따라야 하지만, 따로 규정이 없다면 온타리오주에서는 최소한 매년 9월 1일부터 이듬해 6월 15일까지는 세입자가 사는 공간에 20도 이상의 난방온도를 유지해주어야 합니다. 
세입자의 ‘안전’과 ‘건강’을 위협하는 경우에는 집주인이 최우선적으로 해결해주어야 합니다. 다만, 세입자가 요금미납 등으로 인하여 유틸리티(전기, 수도, 가스 등) 공급이 중단된 경우에는 집주인에게 책임을 물 수 없습니다.  


5. 세입자 거주공간 출입에 대한 사전통지의무 : 반드시 오전 8시부터 오후 8시 사이에만 출입할 수 있는데, 여러 경우들 중에서 집주인이 집을 팔기 위해 잠재적인 바이어들에게 집을 보여주고자 할 때에는 24시간 전에 미리 서면통지를 하여야 합니다. 
이에 비하여, 임대차계약기간이 만료되어갈 경우에는 24시간 전 서면통지 없이도 세입자의 주거공간을 잠재적인 세입자들에게 보여줄 수 있습니다. 다만, 미리 방문계획을 알려주기 위한 적절한 노력은 기울여야 합니다.    


6. 납부한 임대료에 대한 영수증 : 세입자는 자신이 납부한 임대료와 보증금에 대하여 집주인에게 영수증을 요구할 수 있습니다. 이 경우, 집주인은 무료로 영수증을 제공해야 합니다. 다만, 임대차계약이 종료된 이후에 과거 임대료 납부에 대한 영수증을 집주인에게 요구할 때에는, 임대차 계약 종료 후 12개월 이내에 요청하여야 합니다.

 

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허진구
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2018-07-30
온타리오주의 표준리스계약서 해설(2)

 

           

(지난 호에 이어)
 과거에는 구두로 맺은 주거용임대차계약도 법적으로 유효한 것으로 인정되었습니다만, 주거용 ‘표준임대차계약서’(Standard Lease) 양식을 반드시 사용하도록 의무화한 2018년 4월 30일부터는 구두(verbal) 임대차계약은 인정되지 않음에 유의해야 합니다. 


약 120만 명의 온타리오 주민들이 자기집의 공간을 세입자들에게 임대하고 있는데 이 중 많은 세입자들은 문서로 된 임대차계약서도 없이 살아가고 있는 경우가 많습니다. 하지만, 한번 맺은 표준임대차계약의 기간이 지나버린 경우에는 계약이 파기된 것이 아니라 자동으로 매달 갱신되는 임대차계약으로 유효하게 남아 있다는 점에 유의하여야 하며, 이 경우 종전의 표준계약이 그대로 유효하게 적용되므로 다시 표준계약서를 만들어야 할 의무는 없습니다. 


온티리오주 주택부(Ministry of Municipal Affairs and Housing)에서는 각 언어별로 표준임대차양식에 대한 설명서를 만들어 제공하고 있는데, 한글판 설명서(“표준 임대차 계약서와 세입자의 권리”, 2018년 4월)도 인터넷에 접속하여(https://goo.gl/E1uxeJ) 다운로드할 수 있습니다. 


새로운 규정이 시행됨에 따라, 앞으로는 가능하면 임대인과 임차인 사이에 서로 통지해야 할 일(임대료 인상, 계약만료, 퇴거요구 등)이 있을 때에는 Landlord Tenant Board(LTB;  집주인세입자중재원)에서 만든 양식(forms)으로 하는 게 좋습니다. 현재 LTB 웹사이트(www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms)에는 30여종이 넘는 다양한 양식이 제공되어 있으므로 자신이 처한 상황에 맞는 양식을 골라 다운로드 하여 사용할 수 있습니다. 


사용이 의무화된 온타리오주 주거용 표준임대차계약서 양식을 이용하여 집주인과 세입자가 계약에 서명한 후에는, 그 사본 한 부를 세입자가 계약서에 서명한 날로부터 21일 이내에 세입자에게 전달해야 합니다. 만일 21일 이내에 안주면 서면으로 다시 21일의 기한을 주고 정식으로 요구한 뒤, 그래도 이행이 안될 경우에는 집주인에게 60일 전 사전통지를 준 후에 남은 계약기간에 상관없이 임대차계약을 일방적으로 종료할 수 있습니다. 집주인이 임대차계약서 사본 1부를 세입자에게 제공하지 않은 행위 자체가 이미 불법이기 때문입니다. 


새로운 세입자와 임대차계약을 맺은 후에는 세입자에게 LTB에서 만든 주거용 임대차에 관한 집주인과 세입자의 책임과 의무사항에 대하여 알려주어야 하며, 문제가 발생하면 어느 정부기관에 도움을 얻을 수 있는지 알려주어야 합니다. 이를 위해서 LTB가 만들어 둔 안내서(웹사이트: goo.gl/7VAbLK)를 세입자에게 제공하면 편리합니다. 이 자료에는 세입자가 반드시 알고 있어야 할 임대차관계법의 핵심내용과 도움을 받을 수 있는 정부기관(LTB) 연락처 등이 잘 정리되어 있기 때문입니다. 


표준임대차계약서에 담지 못한 다른 추가규정이 있다면 첨부서류로 만들어 집주인과 세입자가 서로 동의하여 서명하면 됩니다. 이러한 추가 내용은 이해하기 쉬운 언어로 작성되어야 하며 집주인 또는 세입자가 규정을 지키기 위해 해야 할 것과 하지 말아야 할 것이 무엇인지 분명하게 적어야 합니다. 


그리고 추가 조항의 글자 크기는 최소 10 포인트 이상의 글자크기로 작성되어야 합니다. 추가 조항은 공용 공간이나 편의시설의 사용에 대한 규칙 등, 다양한 내용이나 규칙을 명시할 수 있습니다만, 반드시 주거용임대차 관계법의 규정에 어긋나지 않아야 그 계약이 유효합니다. (다음 호에 계속)

 

 

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2018-07-22
온타리오주의 표준임대차계약서 해설(1)

 

 

2017년 4월 20일에 발표된 온타리오 주정부의 부동산시장 종합대책내용 중에는 세입자들을 보호하기 위한 방안(Actions to Protect Renters)의 하나로 주거용 ‘표준임대차계약서’(Standard Lease) 양식을 만들고 여러 언어로 된 양식사용설명서를 제공하겠다고 약속하였습니다. 그리하여 2018년 2월에 Residential Tenancy Agreement 또는 Standard Form of Lease 라고 불리는 이 양식이 제정되어 2018년 4월 30일부터 주거용임대차계약에 반드시 사용하도록 의무화 하였습니다.


이 양식을 제정하면서 전제조건으로 삼은 것이 바로 온타리오주의 인권법(the Ontario Human Rights Code) 정신입니다. 즉, 모든 사람은 거주할 곳을 구하는데 있어서 어떠한 차별이나 괴롭힘을 당하지 않고 동등한 처우를 받는다는 게 그 핵심 내용입니다. 따라서, 인권법은 주거용 임대차관계법인 The Residential Tenancies Act, 2006(RTA) 보다 더 상위의 법률임을 알 수 있습니다. 


자기가 사는 집의 지하공간에 세입자를 두고 있거나, 임대수입을 목적으로 콘도 유닛 등을 구입하여 렌트를 주고 있는 경우에는 집주인으로서 행사할 수 있는 권리와 함께 책임과 의무사항에 대해서도 이해하고 있어야 합니다. 인권법 중 주거관련 내용은 온타리오주 인권위원회(Ontario Human Rights Commission; OHRC) )의 웹사이트(www.ohrc.on.ca/en/social_areas/housing)에 자세히 나와 있습니다.


주거용 ‘표준임대차계약서’(Standard Lease) 양식은 집주인과 세입자간의 권리와 의무사항을 이해하기 쉽도록 하고, 구두 렌트계약에서 비롯된 서로 간의 오해와 관행적으로 이루어지던 불법행위를 줄임으로써, 임대차관련 분쟁중재기관인 Landlord and Tenant Board(LTB)에 접수되는 민원신청 건수를 줄여보려는 목적으로 만들어졌습니다. 
현재 모든 주거용 임대차계약에 적용되지만, 요양시설(Care Homes), 이동주택공원(Mobile Home Parks), 그리고 사회적 지원을 받아 거주하는 시설(Social and Supportive Housing) 등은 적용대상에서 제외하였습니다.

 

표준임대차계약서(Standard Lease) 양식은 온타리오 주정부 양식보관소(Central Forms Repository) 웹사이트(goo.gl/LJ9aS2)에서 다운로드할 수 있는데, 이 양식에는 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.


1. 반드시 표기해야 할 사항(Mandatory fields) : 집주인과 세입자의 이름, 임대차계약기간, 월 임대금액과 지불일자, 임대료에 포함된 항목들과 서비스 내용, 임대보증금(Rent Deposit), 열쇠보증금(Key Deposit), 흡연관련규정, 세입자보험에 관한 내용 등입니다.


2. 선택적으로 기재할 추가사항(Optional additional terms) : 렌트대상 유닛이나 공동구역 사용과 관련된 조건과 의무사항 등을 추가로 기재할 수 있습니다. 또한 필요하다면 첨부서류로 덧붙여도 되지만, 그 내용이 표준임대차계약서의 내용과 어긋나거나 주거용 임대차관계법(RTA)에 위배되는 내용을 적으면 무효화되며 또한 이행하지 않아도 됩니다. 


3. 일반사항(General information) : 집주인과 세입자의 권리와 의무에 관한 내용들입니다. 예를 들면 렌트기간 종료, 서블렛(Subletting), 애완동물(Pets), 방문손님(Guests), 집주인의 출입에 관한 사항과 집주인과 세입자의 주소와 연락처 등입니다. (다음 호에 계속)

 

 

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8856
2018-07-15
주거용 임대차관련규정의 주요 변화(2)

 


(지난 호에 이어) 
한편, 기존에 있던 동법 제49조에는 3개 이하의 거주용 유닛을 가진 주거용건물(a residential complex that contains no more than three residential units)에 대해 매매계약을 체결한 매수인(Buyer)이 본인이나 그의 가족(배우자, 본인 및 배우자의 자녀나 부모), 또는 본인 및 그의 가족들을 돌보는 사람이 거주할 목적을 가진 경우에는, 매수인을 대신하여 매각인(Seller)이 집주인(임대주)으로서 렌트계약기간 만료일 60일 전에 세입자에게 통지하여 퇴거를 요구할 수 있다. 


이 경우에는 세입자에게 한달치의 임대료를 보상하거나 세입자가 수락하는 다른 대체임대공간을 제공하여야 한다는 규정은 없다. 다만, 집주인의 60일전 사전통지를 받은 세입자는 매입자가 희망하는 퇴거일자 전이라도 10일 전에만 집주인에게 통지하면 언제든지 임대차계약을 종료할 수 있다.


3. 만일 위의 주거용임대차관계법 제48조와 제49조에 정한 절차와 관련하여 집주인(임대주)의 진실되지 못한("in bad faith")통지가 세입자에게 전달되고 세입자는 이에 따라 임차한 공간에서 퇴거한 이후에, 이러한 통지가 세입자를 내쫓기 위한 것임이 드러났을 경우에 어떤 불이익을 집주인(임대주)에게 줄 것인지를 규정한 기존의 주거용임대차관계법(Residential Tenancies Act, 2006) 제57조를 일부 수정하여 2017년 9월부터 시행하였다.


즉, 주거용임대차관계법(RTA) 제48조 혹은 제49조에 따라 퇴거통지를 받은 '전 세입자'(the former tenant)가 임차공간에서 퇴거한 후에도 상당한 기간이 지나도록(within a reasonable time) 집주인이 통지서에 적은 목적대로 실제 사용되지 않았을 경우, 전 세입자는 집주인의 진실되지 못한(‘in bad faith’)행위를 의심하여 Landlord Tenant Board(LTB; 집주인세입자중재원)에 다음과 같은 명령을 내려주도록 신청할 수 있다. (전 세입자는 퇴거한 날로부터 1년 이내에 신청하여야 하며, LTB는 신청서를 접수 후 사실을 뒷받침하는 여러 증거자료와 정황을 참작하여 집주인에 대한 명령을 결정하게 된다.)


- 전 세입자가 다른 곳으로 임차공간을 이동함으로써 발생하였거나 1년간 발생할 것으로 예상되는 추가적인 렌트비용과 이사관련 제반 부대비용을 보상해주도록 하는 명령 
- 전 세입자가 퇴거한 후에 임대료를 올렸다면, 원래의 수준으로 낮추도록 명령
- 최대 $10,000 이하의 LTB 행정벌금 혹은 소액재판관련 지급 명령 
- 기타 LTB 가 판단한 적절한 이행명령


4. 온타리오주 표준임대계약서 양식이 만들어져 강제시행에 들어갔다. 그동안 온타리오주에서는 렌트할 집을 구하는 과정에서 집주인이 관계법에서 불법으로 금지한 내용 등 세입자에게 불리한 조항을 렌트계약서에 넣는 경우가 많아서 이로 인한 민원제기가 끊임없었다. 


이에 온타리오 주정부의 서민주거안정정책을 담당하고 있는 Ministry of Municipal Affairs and Housing 에서 표준리스계약서 양식(Residential Tenancy Agreement, 또는 Standard Form of Lease라고 부름)을 제정하여, 2018.4.30부터 새로 맺는 대부분의 주거용임대차 계약시에 이 양식을 사용하도록 의무화하였다.


이처럼 최근 수년간 이어진 주택가격의 폭등 속에서 일반서민들의 주거생활이 위협받게 될 상황에 이르자 세입자의 안정적인 주거환경을 만들기 위해 주거용임대차관련법을 손질하는 등 많은 정책변화가 있었다. 그러므로 임대수입을 위해 주택이나 콘도 등을 보유하고 있는 집주인들은 제도적 변화의 내용을 정확하게 이해하고 관계법규를 위반하지 않도록 각별한 주의를 기울여야 할 때이다.

 

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