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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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허진구와 함께 배우는 부동산 상식
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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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허진구
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2018-01-18
이토비코(Etobicoke)지역의 학군과 주택매매 동향(1)

 

 

이토비코(Etobicoke)는 토론토의 서쪽지역인데 과거에 독립시로 있다가 토론토시에 통합되었다. 'Etobicoke'란, 미시사가인디언 부족의 'wah-do-be-kang'이라는 말에서 유래되어 변형된 것으로서 'Alders(식물)가 많이 자라는 곳'이라는 의미라고 한다. 지금처럼 노스욕이 토론토의 신흥부촌으로 탈바꿈하기 전에는 전통적인 GTA(광역토론토) 4대 부촌 중 하나로 꼽혔다. 당시 4대 부촌은 York Mills-Lawrence 지역, 이토비코의 The Kingsway 인근지역, 미시사가의 Lorne Park 지역, 그리고 옥빌의 Trafalgar-Lakeshore 지역을 말한다. 


이코비코는 영국 각지에서 온 이민자들이 먼저 자리를 잡았고, 그 이후 전쟁에서 공을 세워 이 지역에 땅을 하사 받은 군인들, 그리고 미국의 13개 주가 영국과 독립전쟁을 할 당시에 본국인 영국에 충성하는 Loyalist들이 미국에 소유하고 있던 땅을 버리고 캐나다로 이주해 왔을 때 보상토지로 받았던 땅들이 있는 곳이다. 그 이후 유럽에서 이태리, 우크라이나, 포르투갈, 폴란드 등지에서 온 이민자들과 인도, 파키스탄, 한국인 등 다양한 이민자들이 이곳에 자리잡았다. 


북쪽 Steeles Ave 에서 남쪽 온타리오호수까지, 동서로는 Humber River 에서 Etobicoke Creek 에 이르는 이토비코 중에서, 북쪽과 남쪽지역보다는 The Kingsway 를 중심으로 한 중간지역에 중산층 이상의 가구들과 학군이 비교적 괜찮은 고등학교들이 자리잡고 있다. 


결혼기념사진 촬영지로 이름난 James Gardens 와 캐나다 3대 Top 골프장으로 뽑힌 바 있는 St. George's Golf and Country Club 도 모두 이곳에 있다. 렌트용 아파트나 콘도가 새로 들어선 지역들을 제외하면 대부분 단독주택으로 이루어진 넓은 대지와 많은 녹지대 및 공원들이 이 지역의 특징을 이룬다. 토론토시의 장기적인 상권개발계획에는 다운타운상권과 더불어 3대 부심상권(노스욕 Yonge St 인근지역, 스카보로 타운센터 인근지역, 그리고 이코비코의 Dundas St 를 따라 Islington-Kipling 인근지역)이 들어있는데, 3대 부심상권 중에서 개발속도가 가장 늦다. 


Etobicoke 지역의 교육환경을 Hwy 401 남쪽 이코비토지역의 고등학교를 중심으로 살펴보자. EQAO(온타리오주 교육평가원)의 학력평가자료를 종합해 보면, 이 지역 내 일반공립고등학교의 대략적인 학력순위는 비교적 우수한 Richview 고등학교, Etobicoke 고등학교, 그리고 Martin Grove 고등학교 외에 중간 정도 학력수준을 보여주는 Silverthorn 고등학교가 있다. 그 외에 상대적으로 처지는 학력수준을 보이는 Weston 고등학교, Lakeshore 고등학교, 그리고 Kipling 고등학교가 있다.


한편, 이 지역에 있는 캐톨릭고등학교들 중에서 Michael Power/St.Joseph 고등학교와 Bishop Allen Academy 고등학교는 위의 좋은 학력을 보이는 일반공립고등학교들에 비하여 뒤쳐지지 않는 학교들이다. 이 두 학교는 공립학교들보다 규모 면에서 크기 때문에 다양한 교내외 활동과 함께 교과목의 선택폭이 넓게 제공된다는 장점을 갖고 있다. 이에 비하여 Don Bosco 고등학교는 상대적으로 학력이 떨어지고 규모 면에서 매우 작은 학교이다. 


Richview 고교는 The Kingsway 를 따라 형성된 단독주택 위주의 토박이 캐네디언 부촌동네에 자리잡고 있으며, 온타리오주나 토론토 교육청 평균보다 높은 학력수준을 보인다. 인문계/어문학 쪽이 강세를 보이는데 비하여 수학, 과학 영역에서는 상위권 우수학생층이 두텁지는 못하다. 대학진학을 목표하는 학생들이 전교생의 90%를 넘는다. (다음 호에 계속)

 

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허진구
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2018-01-13
새해 GTA지역의 주택시장 전망(2)

 

 

(지난 호에 이어) 
최근까지의 주거용 부동산시장 동향을 살펴보면, 단독주택은 가격이 빠지다가 보합세에 머무르고 있는데 비하여, 콘도시장은 오히려 상승한 지역이 많다. 단독주택은 웬만한 동네에서는 약 100만불 이상의 구입자금이 소요되므로 하는 수 없이 콘도시장으로 수요가 몰려서 생긴 현상이다. 더구나, 늘어나는 밀레니얼들이 독립생활을 꾸려야 할 나이에 이르기 때문에 안정된 직장을 구하더라도 현실적으로 구입할 수 있는 집은 콘도가 될 것이기 때문이다. 


단독주택과 콘도의 가격은 장기적으로 단독주택이 유리하지만, 중기적으로는 이러한 데모그래픽 요인(Demographic Factors)에 따라 지역적으로는 콘도가격의 상승이 상대적으로 더 높아지는 시기가 있을 수 있다. 더구나, 위에서 설명한 바와 같이, 정부의 렌트가격 인상 상한규제 강화가 중장기적으로는 렌트가격을 오히려 더 끌어올릴 소지가 있어서 투자목적의 가수요도 발생할 수 있는 여지가 단독주택 보다는 콘도시장에서 더 두드러질 것으로 보인다.


하지만, 콘도시장은 향후 예상되는 모기지 이자율 인상추세와 함께 엄격해진 모기지대출 승인 기준이 새해 들어서 시행되므로 이러한 영향을 받아서 수요측면에서 콘도시장에 어떤 형태로든 작용할 것으로 보인다. 게다가 연방국세청에서 이미 착수한 중도전매 및 투자목적의 매매차익실현에 대한 세무추적 강화 조치도 콘도구매에 일부 영향을 줄 것으로 예상된다. 


2. 모기지대출 승인기준의 강화: 캐나다의 주거용 부동산시장이 지난 수년간 식을 줄 모르고 과열되면서 연방정부도 그 동안 갖가지 방법으로 모기지대출을 억제하는 정책을 시행해 왔다. 해마다 눈에 띄게 까다로워진 모기지대출 승인기준에 덧붙여서 새해부터는 주택구입자금을 빌리려는 대부분의 바이어들을 대상으로 소위 'Stress Test'라는 상환능력검증을 하도록 연방정부가 금융감독원(OFSI; the Office of the Superintendent of Financial Institutions)을 통해 요구하고 있다. 


이는 현재의 대출이자율 수준보다 향후 2% 정도 이자율이 더 올라가도 대출금 상환에 문제가 없을 고객들에게만 집을 구입할 모기지대출자금을 승인하는 제도이다. 웬만한 소득으로는 이미 가격이 올라간 집을 구입하기가 어려워지게 되어 수요가 위축되는 효과를 가져온다. 


3. 모기지 이자율 상승: 향후 모기지 대출이자는 점진적으로 상승할 것으로 전망된다. 미국의 경기회복이 두드러지게 좋아지고 있어서 미국의 금리인상이 이루어지면 캐나다 입장에서도 어느 정도 점진적으로 금리를 따라 올릴 수 밖에 없다. 이 또한 주택구입수요를 위축시키는 방향으로 작용한다. 


6. 소비자의 확신(Consumers Confidence): 실업률이 낮은 수준에서 안정되고, 임금상승이 물가상승률 이상으로 이루어지면 주택구입에 대한 욕구도 수그러지지 않으므로, 이러한 경기동향지표가 그 지역 부동산시장에 영향을 준다. 현재 까지는 캐나다의 거시경제지표나 노동시장의 고용동향이 비교적 순조로우며, 미국에 비해 상대적으로 낮은 환율이 미국으로의 수출도 확대시키므로 경제여건은 괜찮은 편이다.


올해 주택시장에 영향을 주는 위의 여러 요소들을 감안할 때, 단독주택시장은 올해 중에 약 2.5~3.8% 정도의 보합세 혹은 낮은 수준의 가격상승을 보일 것으로 예상하며, 콘도시장은 다운타운지역은 3.5~6.5% 정도, 그 외의 지역은 이 보다 다소 낮은 가격상승폭이 예상된다. 하지만, 이자율 상승폭이나 속도, 고용동향 등 Consumer Confidence 에 따라 예상치에 영향을 줄 수도 있겠다.
 

 

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허진구
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2018-01-04
새해 GTA지역의 주택시장 전망(1)

 

 

지난해는 4월20일 주정부의 부동산시장 과열방지대책이 발표된 이후, 9월 까지는 거래가격이 지속적으로 빠지다가 10월 들어서부터 바닥을 다지면서 보합세로 돌아섰는데, 거래가 위축된 속에서도 그 분위기가 지금까지 이어지고 있다. 


주거환경이 괜찮은 동네에서는 바이어 입장에서 가격조정이 쉽지 않다. 그렇다면 올해 광역토론토지역(GTA)의 주거용 부동산시장은 어느 방향으로 움직일까? 이에 대한 전망을 해보기 위해 주택거래시장에 영향을 주는 요소들을 중심으로 살펴보자.


1. 정부의 부동산 대책: 작년 4월20일에 발표된 온타리오주 정부의 주거용부동산시장 과열대책(Ontario's Fair Housing Plan)은 대부분 수요를 억제하는 내용으로 이루어져 있다. 일반적으로 시장에서의 가격급등은 수요와 공급의 균형이 깨지면서 발생하는 것이므로 수요의 억제와 함께 공급의 확대가 뒤따라야 문제의 근본적인 해결을 기대할 수 있다. 하지만, 공급측면에서 정부가 내놓은 대책은 거의 없었다. 


연방정부도 모기지 대출승인을 까다롭게 만들면서 시장에 찬물을 뿌리기는 했으나, 외국인이 주거용부동산을 구입할 때 15%의 추가적인 취득세를 중과세한다는 내용은 British Columbia 주에서도 예전에 비슷한 사례가 있었던 내용이다. 당시 BC주에서는 그 효과가 약 6~7개월 정도 유효했던 것인데, 온타리오주에서도 작년 10월에 바닥을 다지고 다시 보합세로 돌아선 것으로 보아 정책의 유효기간은 비슷해 보인다.


게다가 최근의 CMHC 자료를 보면 토론토지역에서 집을 구매한 외국인의 비중은 전체의 3.4%에 불과해 이들이 시장에 미치는 영향은 그리 큰 비중을 차지하는 것 같지는 않다. 더구나 Greenbelt 제도 때문에 GTA지역에서 건축업체들이 단독주택을 새로 지을 수 있는 부지를 확보하기가 갈수록 어려워지고 있어 단독주택가격은 쉽게 내려갈 수 없는 공급측면에서의 취약성을 보이고 있다. 


온타리오주 정부의 부동산대책에 포함된 중요한 내용 중 하나가, 강력한 ‘렌트비인상 억제정책’이다. 오래된 주거용건물에만 적용하던 렌트비인상 제한폭(Rent Increase Guideline) 제도가 모든 새 콘도 건물에도 적용되므로, 앞으로 새로 세입자가 바뀌지 않는 한 시장가격 이하의 렌트비를 받고 세입자를 계속 거주하게 할 수 밖에 없는 환경에 놓이게 되므로, 중장기적으로는 임대시장의 공급이 줄어들어 렌트비가 지속적으로 상승할 수 밖에 없을 것으로 보인다.


 2. 신규이민자의 꾸준한 유입: 캐나다로 들어오는 신규이민자의 숫자는 해마다 확대될 전망이다. 과거 보수당정부의 이민정책이 소극적이었던데 비해 현재의 자유당정부는 이민문호 확대에 적극적이기 때문이다. 캐나다에 신규로 유입되는 이민자들은 연간 약 30만명 내외를 목표치로 잡고 있는데, 이들 중 약 40% 가 GTA지역에 정착하므로 약 12만명이 거주할 집(4인 가족 기준으로 보면)으로 해마다 약 3만 채 가량(구입하던 렌트로 구하던)이 필요한 실정이다.  

 

3. 콘도시장의 특성과 장기 렌트가격의 상승: 캐나다로 들어오는 새이민자의 규모를 이야기하였지만, 그 외에도 베이비부머 세대의 자녀들인 밀레니얼들(millennials)이 캐나다 인구통계상 규모가 크고, 또한 독립적인 생활을 해야 할 연령대에 있다. 대개 베이비부머들은 현재 나이가 50~70세에 걸쳐 있는데, 그 자녀들의 나이가 이제 20~30세 정도가 되었고, 특히 'Peak Millennials'로 불리는 25~30세의 인구가 2016년에 비해 2021년이 되면 17%가 더 늘어날 전망이다.


 캐나다 통계청의 이러한 장기인구전망은 향후 콘도시장의 수요측면에서 시사하는 바가 크다. 단독주택을 첫 집으로 장만하기는 어려울 것이기 때문이다. (다음 호에 계속)
 

 

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2017-12-26
스카보로(Scarborough)지역의 학군과 주택매매 동향(2)

 

(지난 호에 이어) 
이 지역 내의 캐톨릭 고교로는 Cardinal Newman 고교가 있다. 학력이 매우 좋은 편인데, 다만 수학과 과학영역에서는 강한 면을 보이지 못하고 있다. 그 외의 캐톨릭학교로는 St. Patrick 캐톨릭고등학교가 있는데, 학력 면에서는 토론토 교육청평균치를 밑도는 낮은 수준이다. 


스카보로 지역 내 공립고등학교들은 학교간의 학력차이가 크게 나는 특징을 보이고 있어, 주택을 구입하기 전에 반드시 지역 및 학교사정을 살펴보는 게 좋겠다. 아래에서는 좋은 학군으로 평가받는 Malvern 고등학교와 R.H.King Academy 를 중심으로 학교 인근의 주택매매동향을 알아보자. 


맬번 고등학교(Malvern Collegiate Institute; 55 Malvern Ave, Toronto) 학군은 Danforth Ave 남쪽 The Beaches 지역을 대상으로 하며, 서쪽은 Waverley Rd, 동쪽은 Warden Ave 조금 못 미쳐서 Woodland Park Rd 까지 포함한다. 이 학군 내의 단독주택은 올해에 거래된 집을 기준으로 보면 최저 72만불에서 최고 510만불 사이에서 매매가 이루어졌으며, 중간가격대는 135만불 내외이다.  


학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 방갈로는 드물기는 하지만 최소 70-88만불, 2층 단독주택은 최소 95-140만불 정도의 예산이 필요하다. 


학교의 인근 동네(Pickering St 주변)는 가구당 평균소득이 약 $120,000 이다. 영어를 주로 사용하는 주민은 약 94%이며, 나머지는 소수의 불어, 중국어, 타갈로그어(필리핀)를 사용하는 주민들이 각각 1% 미만이다. 주민 중 약 18%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 약 82% 이다. 대부분의 집들이 1960년 이전에 지어졌다. 


주민의 종교분포는 크리스천(Christian ; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함)이 약 58%, 유대교가 4%를 차지하며 무슬림이 1% 정도 된다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 57% 이며, 주민들이 종사하는 상위 3대 직업군은 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(22%), 판매서비스직(18%), 그리고 경영관리직(17%) 등이다.


R H 킹 고등학교(R.H.King Academy; 3800 St Clair Ave E, Toronto) 학군은 Bluffer’s Park Beach 에서 북쪽으로 Danforth Rd 와 Eglinton Ave E 남쪽지역, 서쪽은 Midland Ave, 동쪽은 Bellamy Rd S 까지의 동네를 대상으로 한다. 이 고등학교 학군 내의 단독주택은 올해에 거래된 집을 기준으로 보면 최저 60만불에서 최고 226만불 사이에서 매매가 이루어졌으며, 중간가격대는 83만불 내외이다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 방갈로는 최소 70만-90만불, 2층 단독주택은 최소 105만-135만불 정도의 예산이 필요하다. 


학교의 북쪽 인근 동네(Willamere Dr 주변)는 가구당 평균소득이 약 $98,000 이며, 학교의 남쪽동네(Harewood Ave 부근)는 평균소득이 약 $120,000 이다. 영어를 주로 사용하는 주민도 학교북쪽은 약 71%, 남쪽은 88% 이며, 나머지는 뱅갈어(파키스탄) 사용주민이 6% 정도, 소수의 폴란드어, 우르두어(인도), 타갈로그어(필리핀)를 사용하는 주민들로 구성된다. 


주민 중 학교 북쪽은 약 25%가 렌트로 살며, 남쪽은 7% 로 낮고 자기집에 사는 주민의 비율이 더 높다. 대부분의 집들이 1960년 이전에 지어져 낡은 집들이 많은 동네이다. 주민의 종교분포는 크리스천(Christian ; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함) 이 약 65%, 무슬림이 약 7%, 힌두교가 5% 정도 된다.


대학졸업 이상의 고학력자 비중은 동네별로 약 27-40% 로 낮은 편이며, 주민들이 종사하는 상위 3대 직업군은 판매서비스직(22%), 비즈니스.금융.사무직(16%), 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(14%) 등이다. 

 

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2017-12-15
스카보로(Scarborough)지역의 학군과 주택매매 동향(1)

 

스카보로(Scarborough) 지역은 이스트욕(East York)을 포함하여 이 지역의 학군을 고등학교를 중심으로 살펴보자. 최근 수년간 스카보로 지역에 대한 인식이 크고 작은 사건들로 인하여 많이 부정적으로 바뀌어진 경향이 있지만, 아직도 주거 및 교육환경이 좋은 동네가 여러 곳에 있다.


사실 스카보로지역은 매우 넓어서 전체지역을 하나의 특징으로 묘사하기는 어렵다. 대체로 다운타운에서 가까운 이스트욕 지역은 직장(Employment Centre)에 쉽게 출퇴근할 수 있으며, 비치지역(The Beaches) Coxwell Ave 동쪽편으로 Kingston Rd 를 따라 그 남쪽 동네가 모두 소득이 높고 토박이 주민의 비중이 큰 편이다. 


그리고 호숫가를 따라 형성된 또한 Scarborough Crescent Park 에서 Bluffs Park Beach 를 거쳐 동쪽으로 계속 이어지는 고소득 주민들의 거주지역이 Rouge River 하구에 까지 이어진다. 그러므로, 이러한 동네들은 일반적인 스카보로의 지역특성으로 설명하긴 어려운 동네들이며, 이러한 동네에 있는 고등학교들(Malvern 고등학교와 R.H.King Academy 등)은 나머지 스카보로 지역의 다른 고등학교들 보다 학력면에서 더 좋은 평가결과를 보여주고 있다.


편의상 East York 을 포함하여 Eglinton Ave 남쪽 지역을 대상으로 EQAO(온타리오주 교육평가원)의 평가자료를 종합해 보면, 이 지역 내 일반공립고등학교의 대략적인 학력순위는 Malvern 고등학교, R.H.King Academy, Sir Oliver Mowat 고등학교, Woburn 고등학교, Birchmount Park 고등학교, Wexford 고등학교 등의 순이다. 이 학교들은 토론토교육청 평균보다 높은 학력수준을 보인다.


하지만 Sir Wilfred Laurier 고등학교, East York 고등학교, David Mary Thomson 고등학교, Winston Churchill 고등학교, Monark Park 고등학교 등은 토론토교육청 평균과 비슷하거나 그보다 많이 떨어진다. 


전반적으로 백인사회에서 주거지로 인기 높은 The Beaches 지역 내의 학교인 Malvern 고교는 이스트 욕과 스카보로 지역 전체에서 볼 때 가장 우수한 학교로 꼽을 수 있다. 인문과목에 강세를 보이지만 수학, 과학분야에서 상대적으로 높은 학력을 보이지 못한다. 


하지만 각종 경시대회에서는 종종 학교이름을 올리고 있다. 특히 토론토시 전체 동네를 두고 볼 때에도 이 학교 재학생들은 가정에서 주로 영어 외의 언어를 사용하는 비율이 현저히 낮아 토박이 백인들의 비중이 상당히 높은 편이다. 


이 동네의 캐톨릭고교는 남자학교인 Neil McNeil 고교와 여자학교인 Notre Dame 고교가 있는데, 두 학교 모두 학력이 괜찮은 수준이다. 이 동네에는 매년 재즈페스티벌도 열리고 있어서 독특한 문화적 취향을 가진 주민들이 많다. 이 동네의 이름은 시의 공식적인 이름을 ‘The Beach’ 로 정하였고, 주민의 58%가 이렇게 부르길 원하지만, 아직도 많은 외부사람들은 ‘The Beaches’ 라는 동네로 기억하고 있다. 그 이유는 이 지역에 4곳의 호숫가 해변이 펼쳐져 있기 때문이다. 


한편, Bluffers Park 북쪽 Kingston Rd 를 따라 좋은 주거환경을 가진 Cliff Side 지역 내에 있는 R.H.King Academy 도 스카보로 지역 전체에서 볼 때 우수학교로 꼽힌다. 특히 문과와 이과가 골고루 강한 면을 보이는데, 여전히 토박이 캐네디언 중심의 동네여서 새 이민자의 비중이 매우 낮은 것이 특징이다.

 

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2017-12-09
토론토 업타운(Uptown)지역 학군과 주택매매 동향(4)

 

 

(지난 호에 이어)
 욕밀즈 고등학교의 인근 동네(Oxbow Rd 주변)는 가구당 평균소득이 약 $450,000 정도로 매우 높다. 영어를 주로 사용하는 주민은 약 73% 정도 되며, 중국어가 약 13%로 최근 들어 무척 많아졌으며, 페르시아어(이란계) 약 3% 등이다. 


주민 중 약 7%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 약 93%로 높은 편이다. 대부분의 집들이 1961-1980년 사이에 지어졌으나, 개축한 집들이 늘어나고 있다. 이 지역 주민의 종교분포는 크리스천(Christian; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함) 이 약 33%, 유대교가 19%를 차지하며 힌두교 약 6%, 불교와 무슬림이 각각 3% 정도를 차지한다. 


대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 76%로 높은 편이며, 주민들이 종사하는 상위 3대 직업군은 비즈니스.금융.사무직(23%), 경영관리직(20%), 의료보건분야직종(17%)이며, 그 뒤로 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(15%), 판매서비스직(12%) 등이 따른다.


노던 고등학교(Northern Secondary School; 851 Mount Pleasant Rd, Toronto) 학군은 Broadview Ave 에서 남쪽 Moore Ave 사이는 Mt.Pleasant Rd 와 Bayview Ave 사이의 동네를 대상으로 하며, Broadway Ave 북쪽은 주로 Bayview Ave 를 중심으로 동서에 걸친 인근지역을 포함한다.


노던 고등학교 학군 내의 단독주택은 올해에 거래된 집을 기준으로 보면 최저 130만불에서 최고 290만불 사이에서 매매가 이루어졌으며, 중간가격대는 156만불 내외이다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 방갈로는 최소 130만-140만불, 2층 단독주택은 최소 137만-220만불 정도의 예산이 필요하다. 


학교의 인근 동네(Broadway Ave 주변)는 가구당 평균소득이 약 $160,000 정도이다. 영어를 주로 사용하는 주민은 약 89%이며, 나머지는 소수의 세르비아어, 불어, 한국어를 사용하는 주민들이 각각 1% 남짓 된다. 주민 중 약 22%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 약 78% 이다. 


대부분의 집들이 1960년 이전에 지어져 낡은 집들이 많으며, 개축도 여기저기에서 일어나고 있다. 이 지역 주민의 종교분포는 크리스천이 약 57%, 유대교가 10%를 차지하며 무슬림이 3% 정도된다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 71% 로 높은 편이며, 주민들이 종사하는 상위 3대 직업군은 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(20%), 판매서비스직(19%), 그리고 경영관리직(18%) 등이다.


지금까지 토론토 업타운(Uptown)지역의 각 고등학교 학군과 주택매매 동향을 살펴보았는데, 한인들은 이 중에서 York Mills 고등학교와 North Toronto 고등학교에 관심을 많이 두는 것 같다. 


최근 수년간 이민자 가정이 늘어나고 있는 욕밀즈 고등학교는 학군동네가 큰 대지를 갖고 있는 비싼 단독주택들이 대부분이어서 경제적으로 여유 있는 한인가정에서 선호되는 학교다. 


반면, 노스토론토 고등학교는 인근에 콘도들도 많이 들어섰고 단독주택도 규모가 그리 크지 않아서 상대적으로 선택폭이 넓어서 집을 구하는데 어려움이 덜한 편이다.


이 지역의 장점은, 토론토교육청 소속 고등학교들의 평균학력을 훨씬 뛰어 넘는 수준인데다, 대학을 진학하거나 다운타운의 직장을 다닐 때에도 다시 집을 옮기지 않아도 되는 동네라는 점이다. 


이 지역의 캐톨릭고등학교는 Loretto College(여고)와 Marshall McLuhan Catholic Secondary School(남녀공학)이 있다. 두 학교 모두 토론토교육청 평균보다는 약간 낮거나 비슷한 학력을 보이며, 특히 수학, 과학 영역에서 저조하다. 

 

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2017-11-29
토론토 업타운(Uptown)지역 학군과 주택매매 동향(3)

  

(지난 호에 이어) 
로렌스파크 고등학교(Lawrence Park CI) 인근동네(Glenview Ave 주변)는 가구당 평균소득이 약 $370,000 정도이다. 영어를 주로 사용하는 주민은 약 92% 정도이며, 나머지는 한국어, 페르시아어(이란), 러시아어가 각각 0.7%씩 소수를 차지하고 있다. 


주민 중 약 14%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 약 86% 인데, 대부분의 집들이 1960년 이전에 지어진 오래된 집들이어서 개축한 집들이 많고, 공사 중인 집들도 많이 눈에 띈다. 이 지역 주민의 종교분포는 크리스천(Christian; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함)이 약 53%, 유대교가 4%, 불교 3% 등이다.


대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 76%이며, 주민이 종사하는 상위 3대 직업군은 비즈니스.금융.사무직(23%), 그리고 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(19%).경영관리직(18%) 등이다.


리사이드 고등학교(Leaside High School; 200 Hanna Rd, Toronto) 학군은 Bayview Rd 와 Leslie St 사이 동네 중 북쪽으로는 Eglinton Ave 위에 있는 Kilgour Rd 에서부터 남쪽으로는 Thorncliffe Park 에서 남동쪽으로 내려오면서 Don River 에 이르는 동네를 대상으로 한다. 


이 고등학교 학군 내의 단독주택은 올해에 거래된 집을 기준으로 보면 최저 130만불에서 최고 290만불 사이에서 매매가 이루어졌으며, 중간가격대는 183만불 내외이다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 방갈로 형태의 집은 드물며 2층 단독주택을 구입하려면 최소 130-150만불 정도의 예산이 필요하다. 


학교의 인근 동네(Parklea Dr 주변)는 가구당 평균소득이 약 $235,000 정도로 꽤 높다. 영어를 주로 사용하는 주민은 약 96%에 달하여 대부분 토박이 캐네디언들이 살고 있는 마을이다. 나머지는 중국어, 불어, 스페인어를 사용하는 극소수의 주민들이 있다. 


주민 중 약 10%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 약 90%로 높은 편이다. 대부분의 집들이 1960년 이전에 지어져 낡은 집들이 많으며, 개축이 이루어지는 곳도 마을 여기저기에 눈에 띈다. 이 지역 주민의 종교분포는 크리스천(Christian; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함)이 약 69%, 유대교가 3%를 차지하며 나머지는 미미한 정도이다.


대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 68%로 높은 편이며, 주민들이 종사하는 상위 3대 직업군은 경영관리직(25%), 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(19%), 판매서비스직(17%) 등이다.


욕밀즈 고등학교(York Mills Collegiate Institute; 490 York Mills Rd, Toronto) 학군은 남북으로는 Hwy 401에서 Lawrence Ave 조금 남쪽 동네까지, 동서로는 Yonge St 에서 Leslie St 사이의 동네를 대상으로 한다. 하지만, York Mills Rd 위쪽으로는 동쪽 Don Mills Rd까지 학군이 확장되며, York Mills Rd 남쪽으로는 Leslie St 동쪽 일부 동네를 포함한다.


그리고, Yonge St 동쪽이라도 Glen Echo Rd 남쪽지역은 이 학군에 들어가지 않는 동네가 있으므로 토론토 교육청 웹사이트에서 제공하는 자세한 학군지도를 참조하여야 한다. 


욕밀즈 고등학교 학군 내의 단독주택은 올해에 거래된 집을 기준으로 보면 최저 190만불에서 최고 1,130만 불 사이에서 매매가 이루어졌으며, 중간가격대는 315만불 내외이다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 방갈로는 최소 250-280만불, 2층 단독주택은 최소 280-320만불 정도의 예산이 필요하다. (다음 호에 계속)

 

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2017-11-23
토론토 업타운(Uptown)지역 학군과 주택매매 동향(2)

 

(지난 호에 이어)
노스토론토 고등학교(North Toronto CI) 학군 내의 단독주택은 올해에 거래된 집을 기준으로 보면 최저 130만불에서 최고 465만불 사이에서 매매가 이루어졌다. 매매된 단독주택들의 중간가격대는 약 195만불 정도이다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 방갈로는 매물이 드물고 2층 단독주택은 최소 130만-270만불 정도의 예산이 필요하다. 이 학군 안에는 이미 지어진 콘도건물들이 많은데, 방2개 있는 유닛은 약 59만-106만불 사이의 가격에서 거래되고 있으며, 중간가격대는 약 74만불 내외이다. 


학교 바로 인근 동네(Broadway Ave 주변)는 가구당 평균소득이 약 $160,000 정도이다. 영어를 주로 사용하는 주민은 89% 내외이며, 나머지는 세르비아어 1.2%, 불어, 한국어 등이 소수를 차지한다. 주민 중 약 22%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 78% 정도인데, 대부분의 집들이 1960년 이전에 지어진 오래된 집들이며 1961-1980년대에 지어진 집들도 일부 있다. 


지금도 2층 단독주택으로 신축하는 공사현장을 동네 여기저기에서 볼 수 있다. 이 지역 주민의 종교분포는 크리스천(Christian; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함) 이 약 57%, 유대교가 10%, 무슬림이 3%, 불교 1% 등이다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중이 약 71%로 매우 높은 편이며, 주민이 종사하는 상위 3대 직업군은 교육.법률.사회과학 및 정부.지자체 공무원(20%), 판매서비스(19%), 경영관리(18%)이며, 비즈니스.금융.사무직(16%)이 그 뒤를 따른다. 


학교에서 Yonge St를 건너 북서쪽에 있는 인근 동네(Albertus Ave 주변)는 가구당 평균소득이 약 $260,000 정도이다. 영어를 주로 사용하는 주민이 94% 내외이며, 나머지 소수를 차지하는 언어로는 중국어(0.8%), 한국어(0.7%), 불어 등이다. 주민 중 약 19%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 81% 정도인데, 대부분의 집들이 1960년 이전에 지어진 오래된 집들이어서 개축이 활발한 동네이다. 


이 지역 주민의 종교분포는 크리스천이 약 47%, 유대교가 5%, 불교 2% 등이다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 75%로 매우 높은 편이며, 주민이 종사하는 상위 3대 직업군은 교육.법률.사회과학직업군 및 정부.지자체 공무원(23%), 비즈니스.금융.사무직(21%), 그리고 경영관리직(20%)이다. 


로렌스파크 고등학교(Lawrence Park Collegiate Institute; 125 Chatsworth Dr, Toronto) 학군은 주로 Avenue Rd 와 Yonge St 사이의 동네를 대상으로 하며, Lawrence Ave를 중심으로 남쪽 Briar Hill Ave에서 북쪽 Hwy 401까지가 대상지역이지만, Blythwood Rd 와 Teddington Park Ave 사이는 Mt. Pleasant Rd를 넘어선 동쪽 일부 마을까지 이 학군에 속한다. 


이 고등학교 학군 내의 단독주택은 올해에 거래된 집을 기준으로 보면 최저 120만불에서 최고 742만불 사이에서 매매가 이루어졌으며 중간가격대는 약 166만불 정도이다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 드물게 거래되는 방갈로는 최소 125-155만불, 2층 단독주택은 최소 130만불-380만불 정도의 예산이 필요하다. 극소수의 인근 콘도는 방2개 있는 유닛이 약 80만-85만불 정도에서 거래되고 있다. (다음 호에 계속)

 

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2017-11-16
토론토 업타운(Uptown)지역 학군과 주택매매 동향(1)

 

 

토론토의 다운타운은 금융, 보험, 교육, 의료, 상업활동이 자리잡고 있어서 주거지로는 너무 복잡하기 때문에, 19세기 말에서 20세기 초에 걸쳐 당시 Bloor St 북쪽지역을 배후주거지로 개발하였다. 공식적인 이름으로 불리지는 않지만 흔히 ‘토론토의 업타운(uptown)'이라고 하면 대개 St. Clair Avenue 에서부터 Lawrence Ave 에 걸쳐있는 다운타운의 북쪽 동네를 일컫는다. 동서로는 Bathurst St.와 Leslie St. 사이의 지역이다. York Mills 지역은 Lawrence Ave 북쪽으로 401 고속도로 남쪽 편에 자리잡고 있어서 편의상 업타운에 포함시켜 함께 살펴보고자 한다. 


현재 광역토론토(GTA)의 전체 빈곤계층의 68%, 무주택자의 73%, 그리고 각종 사회적 지원대상자의 75%가 토론토 시에 거주하고 있다. 그만큼 주민들간의 빈부차이가 심한 도시라고 볼 수 있다. 이에 비해, 토론토 업타운의 각 동네들과 그 위쪽에 자리잡은 York Mills 지역은 주택가격이 무척 비싼 고소득층 동네로 알려져 있으며, 학교 교육환경 또한 우수한 지역 중 하나이다.


EQAO(온타리오주 교육평가원)의 학력평가자료를 종합해보면, 이 지역 내 일반공립고등학교의 대략적인 학력순위는 North Toronto 고등학교, Lawrence Park 고등학교, Leaside 고등학교, York Mills 고등학교, Northern 고등학교의 순이다. 하지만, 수학과 과학분야의 학력에 보다 중점을 두고 비교해 보면 York Mills 고등학교가 두드러져 보인다. 모든 학교들이 토론토교육청 평균이나 온타리오주의 평균보다 월등히 높다. 


가정에서 주로 영어를 사용하는 토박이 가정의 자녀들이 재학 중인 비율이 높은 학교를 꼽는다면, Northern 고등학교, Lawrence Park 고등학교, Leaside 고등학교, North Toronto 고등학교, York Mills 고등학교의 순으로 된다. 또한 영어 ESL 과정을 듣는 학생은 York Mills 고등학교가 가장 많으며, 그 외의 고등학교에서는 드물다. 이 지역의 모든 고등학교가 온타리오주나 토론토교육청의 전체 평균학력 보다 높으며, 대부분의 학생들이 대학진학을 목표로 공부하기 때문에 Academic Course 과목을 중심으로 운영되는 학교들이다. 다만, Northern 고등학교는 과거 오랫동안 실업계고등학교로 운영되다가 일반공립으로 전환된 지 오래되었지만 아직도 일부 실업계 과정을 듣는 학생들이 있다.


이 지역 고등학교들은 대부분 스포츠, 음악, 클럽활동 등도 학업 못지 않게 활발한 게 특징이다. 표준학제에 따른 9~12학년 학생들이 이 지역 고등학교에 재학 중이지만, York Mills 고등학교만은 10~12학년 학생들이 재학하고 있다. 왜냐하면 York Mills 고등학교로 진학하는 Feeder Schools 인 이 동네 두 곳의 중학교가 9학년 과정을 교육하고 있기 때문이다. 따라서 다른 지역에서 초등학교를 마치고 이 지역으로 이사오면, 윈필즈 중학교(Windfields Junior High School; Grade 7~9) 또는 세인트앤드류 중학교(St. Andrew’s Junior High School; Grade 6~9)에서 1년간 9학년 과정을 마친 후 10학년 때 York Mills 고등학교에 입학하게 된다.


노스토론토 고등학교(North Toronto Collegiate Institute; 17 Broadway Ave, Toronto) 학군은 Mt.Pleasant Rd 에서 서쪽으로 Avenue Rd 조금 넘어선 동네까지를 대상으로 하며, 북쪽 Yonge St 동편 Blythwood Rd 와 Yonge St 서편 Lytton Blvd 에서부터 남쪽으로 St. Clair Ave 에 이르는 동네들을 대상으로 한다. 학군이 매우 복잡하게 되어 있어서, 토론토교육청 학교안내 웹사이트(www.tdsb.on.ca/Find-your/Schools/schno/5540)에서 자세한 학군지도(‘School Boundaries’를 클릭)로 확인하여야 한다. (다음 호에 계속) 

 

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2017-11-10
리치먼드힐 지역의 학군과 주택매매 동향(5)

 

 (지난 호에 이어) 
알렉산더멕킨지 고등학교 학군은, 남쪽 Carreville Rd/16th Ave 에서 북쪽으로 Elgin Mills Rd./Teston Rd. 사이의 지역을 대상으로 하며, 서쪽 Bathurst St 에서 동쪽으로는 Yonge St. 동쪽 편에 남북으로 걸쳐있는 기찻길까지의 지역을 대상으로 한다. 그리고 동서로 Dufferin St. 와 Bathurst St 사이, 그리고 남북으로 Major Mackenzie Dr W. 사이의 동네도 이 고등학교 학군에 해당한다. (지역별 학군지도는 재학생수와 학교수용능력, 그리고 신규전입인구의 증감동향 등을 고려하여 교육청에서 해마다 조정하므로 해당지역 교육청 웹사이트에서 최근에 바뀐 학군지도를 참조하여야 한다.) 


알렉산더멕킨지 고등학교 학군 내의 단독주택은 올해(4월 20일 이후) 거래된 집을 기준으로 보면 최저 80만불에서 최고 275만불 사이에서 매매가 이루어졌다. 하지만 단독주택 중간거래가격은 약 132만불 수준이다. 학교에서 걸어서 10분 이내의 거리에 있는 집을 구입하려면 2층 단독주택이 최소 90만-120만불 정도의 예산이 필요하다. 방갈로 형태의 집은 92만-130만불 정도이며, Freehold 타운하우스는 3 Bedroom 을 기준으로 약 75만불 정도의 구입예산이 필요하다.


학교의 인근 동네(Centre St W 주변)는 가구당 평균소득이 약 $10만5,000 정도다. 영어를 주로 사용하는 주민은 92% 내외이며, 그 외에 러시아어 1.5%, 그리스어 0.8%, 그리고 페르시아어(이란계) 0.5% 등이다. 주민 중 약 14%가 렌트로 살며 자기집에 사는 주민의 비율은 약 86% 인데, 대부분의 집들이 1960년대 이전에 지어졌거나, 1961-1980년 사이에 지어졌다. 


지역 주민의 종교분포는 크리스천(Christian; 캐톨릭, 신교, 동방정교를 포함)이 약 65%, 무슬림과 유대교 각 6% 정도이다. 대학졸업 이상의 고학력자 비중은 약 46% 이며, 주민이 종사하는 상위 3대 직업군은 비즈니스.금융.사무직(22%), 판매서비스직(20%), 그리고 자연과학 및 응용과학 분야(19%) 등으로 이루어져 있다.


욕 지역의 캐톨릭고등학교들 중 St. Theresa of Lisieux Catholic High School 은 쏜힐 지역의 St. Robert Catholic High School 과 더불어 상위권에 속하는 우수한 학력을 보이는 곳이며, 어문계통과 수학 및 과학계통에서 고르게 우수한 수준을 유지하고, 총 학생 중 새 이민자 비중이 매우 낮은 편이다.


리치먼드힐 북쪽에 있는 오로라(Aurora)와 뉴마켓(Newmarket)에도 고등학교들이 많은데, 오로라에는 오로라 고등학교(Aurora High School)가 윌리엄즈 고등학교(Dr. G.W. Williams Secondary School) 보다 학력이 더 높고 대학진학률도 높다.


뉴마켓에 있는 고등학교들은 학력평가결과를 기준으로 순위를 매겨본다면 뉴마켓 고등학교(Newmarket High School), 윌리엄멀록 고등학교(Sir William Mulock Secondary School), 휴런하이츠 고등학교(Huron Heights Secondary School), 데니슨 고등학교(Dr. J.M. Denison Secondary School)의 순서가 된다. 특히, 뉴마켓 고등학교는 이들 중 대학진학률이 가장 높다. 

 

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