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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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허진구와 함께 배우는 부동산 상식
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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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허진구
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2019-01-16
온주의 토지사용관련 법규와 제도(16)

                    

(지난 호에 이어)


4.2. Minor Variance


지금까지 설명드린 바와 같이, 개발 및 건축계획관련 조정위원회(Committee of Adjustment)는 도시계획 및 토지용도구획조례인 Zoning By-law 를 획일적으로 적용할 때 나타나는 부작용을 최소화하고, 조례규정에서 정한 기준과 비교할 때 '경미한 차이'(Minor Variance)가 나는 경우에는 융통성 있게 예외적인 허가를 해줌으로써 도시 내의 땅을 효율적으로 개발하고 주민들의 불편함도 최소화하는데 목적을 두고 있습니다.


하지만, 그 심의과정에서 반드시 공청회(Public Hearing)를 의무적으로 갖도록 한 이유는 신청인의 일방적인 설명만 듣지 말고 인근주민들의 피해발생 가능성도 고려하여 서로 상충되는 이해관계를 들어본 후 균형된 결정을 내리게 하기 위함입니다.   


'Minor Variance'를 문자 그대로 해석하면 신청인의 건축계획에 담긴 내용이 조례에 적힌 규정내용과 비교할 때 얼마나 차이가 나는지를 보고, 그것이 '경미한 정도'인 경우에는 토지이용과 관련한 신청인의 상황(주어진 입지적 여건이나 땅의 모양 등)을 고려하여 예외적으로 허가해주는 것을 의미합니다.


따라서, 신청인은 자신의 건축계획이 조례규정과는 일부 어긋나지만 그것이 ‘Minor Variance’에 해당하므로 이를 인정하여 예외적인 허가를 해 달라고 요청하는 제도입니다. 실제로 이 제도를 이용하여 신축할 집의 층고를 약간씩 더 높이거나 총연면적을 늘려서 보다 나은 집을 지으려고 시도하는 경우도 있습니다. 규정보다 5~7%를 더 크게, 더 높게 지음으로써 주어진 땅의 최대활용가치를 실현하려는 것입니다.  


하지만, 'Minor Variance'가 실제 제도운용상 갖는 의미는, 단지 건축계획이 조례에 규정된 기준수치와 얼마나 차이가 나는가가 중요한 게 아니라, 신청된 건축계획을 허가해주었을 때 인근 주민이나 지역사회에 미치는 부정적인 영향이 경미해야("Minor" Negative Impact)한다는 뜻을 내포하고 있습니다. 


결국 ‘Minor Variance’는 조례의 기준과 큰 차이가 없고 그 지역에 부정적인 영향을 크게 주지 않는 것을 의미한다고 할 수 있습니다. 그래서, 조정위원회의 심의에서 가장 중요시 하는 것이, 신청인의 개발 및 건축계획에 대해 이웃들이 어떤 반응을 보이는가 하는 부분입니다. 


이 때문에 지방자치단체의 건축허가신청부서에서는 가능하면 이웃주민들에게 미리 건축계획을 알려서 그들의 이해를 구하도록 신청인에게 권유합니다. 담당공무원은 공청회(Public Hearing) 통지서를 받은 후에야 이웃에서 새로운 건축계획이 진행되고 있음을 알고 놀란 주민들이 조직적으로 서로 연대하여 반대하는 사례들을 무수히 보아왔기 때문입니다.   


이웃들이 반대하는 이유들은 다양합니다. 자신이 누려왔던 전망(view)이 가려지거나, 햇볕을 더 이상 볼 수 없게 되어 그늘진 집이 되어 버리거나(loss of sunlight), 자신의 집 보다 더 높은 대궐 같은 집이 바로 옆에 들어서서 창문을 통해 자기집 뒷마당, 욕실 또는 방안이 훤히 보이게 되는 사생활(privacy)노출을 염려하기도 합니다. 


또한 새집이 들어서면서 건물기초바닥을 높여 짓는 일이 많으므로 비가 올 때 물이 자기 땅으로 흘러 들어오는 것(drainage)을 걱정하는 경우도 있습니다. 이러한 이웃주민들의 반대는 비단 신축계획에만 국한된 것이 아니라 뒤쪽으로 집을 늘려 짓거나 새로 무엇을 설치하려고 허가를 신청하는 경우에도 마찬가지입니다. (다음 호에 계속)


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허진구
72285
8856
2019-01-06
온주의 토지사용관련 법규와 제도(15)

 

 

(지난 호에 이어) 
조정위원회(Committee of Adjustment; COA)에 심의신청서를 제출하면 30일 내에 공청회(Public Hearing)를 열도록 되어있습니다. 또한 신청한 부지 인근 반경 60미터 이내의 주민들(registered property owners)에게도 모두 공청회일정과 개발 및 건축계획(도면첨부)을 알리는 공청회통지서(Notice of hearing)를 우편으로 발송합니다. 


이 통지서를 받은 주민들은 심의안건으로 채택된 개발 또는 건축계획에 대하여 자신의 의견(지지 또는 반대)을 구두(전화), 서면, 이메일 등 다양한 방법으로 전달할 수 있으며, 공청회에 직접 참여하여 자신의 의견을 말할 기회를 가질 수 있도록 관계법(The Planning Act)에서 보장하고 있습니다.


공청회통지서는 관계 부서(수목관리, 사적건물지정관리, 배수토목, 자연보전기관 등)에도 동시에 발송되므로 각 담당자들이 신청된 안건에 대해 담당분야의 검토의견을 조정위원회에 전달하여 심의결정에 영향을 주기도 합니다. 한편, 신청인은 건축계획부지에 이웃주민들이 모두 볼 수 있도록 관련공고문(Notice of Minor Variance 또는 Consent)을 부착하여야 합니다. 


일반적으로 조정위원회에 신청한 모든 안건은 매주 한 차례 정도 열리는 공청회(Public Hearing)에서 공개적으로 심의하며, 토의내용은 모두 녹취 또는 영상녹화 되어 공공기록물로 보관됩니다. 위원회의 심의결정은 공청회가 끝나면 곧바로 내려지기도 하고 시간을 두고 다음 공청회로 연기하여 다시 검토한 후에 결정을 내리기도 합니다. 


이 때 내려진 심의회의 구두결정은 준사법적 확정효과가 있으며, 추후 그 내용을 결정문통지서(Notice of decision)에 담아 신청인은 물론, 결정문을 보내달라고 요청한 공청회 참관자들에게도 10일 이내에 우편으로 보내줍니다. 또한 이러한 결정내용은 조정위원회 웹사이트에도 올려두므로 누구나 열람할 수 있습니다. 


공청회의 일정은 각 지방자치단체의 웹사이트에서 "Committee of Adjustment"로 검색하면 관련 안내자료와 함께 공시되어 있는데, 여기에는 일정뿐만 아니라 신청된 안건의 자세한 개발 및 건축계획 자료들을 올려두고 있습니다.(웹사이트: goo.gl/Hu6bV5 참조) 


미시사가 시에서는 지난 2년간의 신청안건에 대해 심의과정을 동영상으로 녹화하여 시청웹사이트(goo.gl/AdRgyf)에 올려두므로 이해관계자 뿐만 아니라 누구라도 시청할 수 있습니다. 이처럼, Committee of Adjustment(COA)에 제출된 모든 자료들(설계도면 포함)과 담당공무원의 검토의견서, 그리고 위원회의 심의결정내용은 모두 공개자료로 보존되며, 누구나 다운로드 할 수도 있는 자료입니다.


이러한 자료들은 자기가 거주하고 있는 동네 또는 관심 있는 부동산투자대상지역에서 무슨 일이 일어나고 있는지 파악하기에 좋은 정보를 제공합니다. 


지금까지 조정위원회의 권한과 운영에 대하여 자세하게 설명하였습니다만, 만일 심의결정(Decision)에 대하여 동의할 수 없다면 의사결정을 내린 날(조정위원회에서 심의한 후 구두로 결정한 날)로부터 20일 이내에 조정위원회 사무실로 Appeal(항소) 신청을 할 수 있습니다. 


이 때 제출하는 'Notice of appeal'은 Appeal기관인 LPAT(the Local Planning Appeal Tribunal)로 전달되며, 이 기관으로부터 Appeal 절차에 대한 안내를 받아 진행하게 됩니다. 다만, 토론토시의 경우에는 LPAT 대신, TLAB(Toronto Local Appeal Body)에서 Appeal 절차를 밟게 됩니다. 

 

 

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허진구
72151
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2018-12-20
온주의 토지사용관련 법규와 제도(14)

 

 

(지난 호에 이어)
(3) 오래 전부터 주택가에 자리잡아 영업하고 있는 편의점이나 자동차수리센터와 같이 현행 Zoning By-Law에는 건물사용용도(상업활동)가 어긋나지만 기득권을 인정하여 그 동안 해오던 업종의 사업은 계속할 수 있도록 인정받는 경우를 "Legally Non-conforming Use" 라고 하는데, 이러한 경우에는 원칙적으로 건물을 다시 짓거나 확장하거나 다른 용도(업종)로 사용하는 것은 불가능하지만, 불가피한 사정으로 예외적인 경우를 인정받기 위하여 신청한 안건에 대한 허가 심의.


(4) 그 외에 지역권(easements)이나 사유지통행권(rights-of-way)을 설치하거나, 21년을 초과하는 토지장기임차 또는 땅에 대한 부분적인 모기지설정 등의 신청에 대해 심의하기도 합니다만, 이런 안건은 지방자치단체의 위임규정에 따라 대개 심의 없이 서류만 검토한 후에 소정의 행정비용을 납부하면 허가를 내주기도 합니다. 


이처럼, 심의안건의 대부분은 (1) Zoning By-law 규정을 모두 충족시키지 못하는 개발 및 건축계획에 대해 "Minor Variance"(조례규정에 비해 경미한 차이)로 인정하여 허가해줄지를 결정하는 것과, (2) 땅을 둘 이상으로 나누어 집을 2~3채 신축하기 위해 택지분할허가를 신청하는 경우들입니다. 또한 땅을 분할하는 것은 건물신축계획과 함께 신청하는 경우가 많은데, 이 경우에는 건축계획이 허락되면 택지분할은 쉽게 허가되는 경향이 있습니다.


개발 및 건축계획을 조정위원회(Committee of Adjustment)에 신청하는 경우, 건축계획과 관련된 도면자료(Survey, Site Plan, Floor Plans, Elevations and Cross-Sections) 외에 도시계획관련 검토(Zoning Review)를 신청하여 검토결과를 문서로 받아 첨부합니다. 


관계법에서는 필수서류로 요구하지는 않지만, 대부분의 지방자치단체에서는 이것을 신청서류에 포함할 것을 권유하고 있습니다. 왜냐하면 도시계획조례검토(Zoning Review)를 신청하면 건축계획이 조례규정을 모두 충족하지 못할 경우에 어떤 부분이 어느 정도로 규정에 비해 어긋나는지 담당자가 문서로 공식의견을 주기 때문입니다. 그렇지 않으면 신청인이 이러한 미충족 사항들을 관련규정과 함께 정리하여 제출하여야 하는데, 심의과정에서 담당공무원의 검토의견에 비해 상대적으로 신뢰도가 떨어지므로 불리합니다.


그 외에도 신청인은 사진자료나 스케치, 엔지니어링 자료 등을 준비하여 자신의 건축계획이 예외적인 상황 때문에 조례의 일부 규정을 충족시킬 수 없음을 인정받을 수 있도록 첨부하기도 합니다. 또한 주변의 이웃들에게도 미리 찾아가서 자신의 건축계획을 알리고 이해를 구하는 것이 좋습니다. 자신의 건축계획으로 인하여 발생할 피해가 없음을 설명하여 지지를 얻을 수 있다면 Letter of Support 를 받아 신청서에 첨부하면 허가를 받는데 도움이 됩니다.


조정위원회에서는 신청안건에 대한 심의결정을 내리면서 조건을 붙여 허가하는 경우도 많은데(Conditions in decision), 이 경우에는 부과한 조건을 모두 이행하여야 건축허가를 받을 수 있습니다. 주로 건물높이를 조정하거나, 창문의 위치를 다른 방향으로 내거나, 연면적을 줄이거나, 이웃이나 도로경계로부터의 이격거리를 늘리라고 권고하기도 하고, 배수문제를 해당부서와 협의하라거나, 집 앞의 시 소유 나무를 어떻게 살릴지 수목관리부서와 협의하라는 등이 그 예입니다. (다음 호에 계속)


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허진구
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2018-12-15
온주의 토지사용관련 법규와 제도(13)

  

(지난 호에 이어)


4. Committee of Adjustment(개발 및 건축관련 조정위원회)


건축허가(Building Permit) 신청을 하기 전에 도시계획관련조례(Zoning By-law)에 어긋나지 않는지 해당부서(Planning Department)의 사전검토를 받는 게 올바른 순서입니다. 그런데 각 지방자치단체에서는 대부분 Planning(도시계획)과 Building(건축관련) 부서를 통합하여 종합건축민원서비스를 제공하는 추세여서 지금은 ‘Zoning Examiner’ 라는 담당자로 하여금 Zoning Review 를 전문적으로 다루도록 하고 있습니다. 


신청인의 자문건축사나 프로젝트매니저는 건축계획을 수립하고 설계도면을 만들면서 대지여건(땅의 크기나 전면의 너비)에 맞도록 이웃과의 경계 및 도로부터의 이격거리(setback), 높이제한, 총 연면적제한 등 여러 가지 Zoning규정을 반영하지만, 이러한 규정을 모두 지키면 원하는 집의 모양이나 공간면적을 확보하기가 어려운 경우가 많습니다.


이 경우, 건축계획이 Zoning규정을 모두 충족하지는 못하지만, 소위 ‘Minor Variance’라고 인정할만한 ‘경미한 차이’가 발생하면 'Committee of Adjustment'(건축허가관련 조정위원회)에 예외적인 허가를 해주도록 신청할 수 있으며, 이 Committee 의 심사에서 통과하면 건축허가를 받을 수 있습니다. 


비공식적으로 건축허가부서에 물어보니 Committee of Adjustment 로 신청하여 건축허가를 받는 사례가 전체 건축허가신청건수의 약 25%-30% 정도를 차지한다고 합니다. 조례규정을 모두 충족한다면 이 조정위원회를 거치지 않고 곧바로 허가신청을 할 수 있습니다. 


4.1. Committee of Adjustment(COA)의 권한과 운영방식


The Planning Act(토지사용계획법) 제44조에 따라 각 지방자치단체들은 Committee of Adjustment(개발 및 건축관련 조정위원회)를 두고 있습니다. 최소한 3명 이상의 위원을 두며 그 중에서 위원장을 한 명 선출하게 됩니다. 각 지방자치단체에 따라 위원의 수는 달리 정할 수 있지만 대개 시의회의 결의를 거쳐 임명된 5~7명의 민간전문가들로 구성되며 심의에 참석한 위원의 과반수 찬성으로 심의신청안건에 대한 가결여부를 결정하게 됩니다. 


Committee of Adjustment는 준사법적 성격의 기구(a quasi-judicial tribunal)인데, 구체적으로 어떠한 권한을 행사하는지는 The Planning Act 제44조에 나와 있으며 다음과 같은 안건에 대하여 심의하여 결정을 내리는 역할을 합니다. 


(1)Zoning By-law를 모두 충족시키지는 못하지만 'Minor Variance'(조례의 규정에서 요구되는 바와 큰 차이가 없는 경우)로 인정하여 신청인의 개발 및 건축계획을 예외적으로 허가할 지에 대한 심의. [단, The Planning Act(토지사용계획법) 제45조에 의하면, 최근 2년 안에 조례가 개정된 경우에는 시의회의 특별결의가 없는 한 'Minor Variance'를 인정받기 위하여 Committee of Adjustment 에 심의를 신청할 수가 없습니다.]


(2)하나의 땅을 나누어 둘 이상의 대지로 분할하고자 하는 계획에 대한 허가 심의(Consent to “sever” a property). 보통 나누어진 땅에 지어질 신축건물계획과 함께 토지분할허가신청을 같이 하는 경우가 많습니다. (다음 호에 계속)


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2018-12-11
온주의 토지사용관련 법규와 제도(12)

  

(지난 호에 이어)


3. 건축허가제도(Building Permits)


온타리오주의 건축허가(building permit)는 건물을 새로 짓거나 대규모수리(renovation), 철거(demolition) 혹은 건물의 사용용도를 변경할 때 온타리오주의 건축관련규정(Ontario Building Code)과 도시계획관련조례(Zoning By-laws), 그리고 환경 및 자연보전관련법 등에 부합하는지 확인한 후 프로젝트의 진행을 허가하는 제도입니다. 


 건축허가는 관련규정의 법률적 준수 뿐만 하니라 현재의 집주인과 앞으로 그 건물에서 생활하게 될 미래의 사용자에게도 건축물의 안전에 문제가 없는지를 확인하는 절차이며, 건축기준(Building Code standards)이나 소방 및 안전관련규정이 계속 강화되어 2003년부터 2013년까지 10여 년 동안 소방화재나 안전사고 발생건수가 약 35%가 감소하였습니다. 


이러한 결과는 보다 안전하고 에너지사용이 효율적인 건축물을 짓도록 관련 규정과 기준을 보완해 온 결과입니다. 건축허가과정에서 건축기준이 가장 엄격하게 적용되는 곳은 건물의 기초와 구조적인 안전성 및 기능적인 부분과 냉난방, 환기 등 공조시스템(HVAC; Heating/Ventilation and Air Conditioning), 배관시스템(Plumbing), 그리고 소방 및 전기안전에 관한 부분입니다. 집을 허물고 새로 짓는 경우가 아니더라도 반드시 건축허가를 받아야 하는 공사의 종류와 허가가 필요 없는 공사의 종류를 각 지방자치단체마다 정해두고 있습니다.


프로젝트계획이 세워지면, 건축허가신청을 하기 전에 도시계획관련조례(Zoning By-law)에 어긋나지 않는지 해당부서(Planning Department)의 사전검토를 받는 게 좋습니다. 물론 비공식적으로 담당자의 의견을 물어보기도 합니다만, 서면으로 해당부서의 공식적인 의견을 받기 위해서는 건축계획과 관련된 도면자료(Survey, Site Plan, Floor Plans, Elevations and Cross-Sections)를 첨부하여 도시계획관련 검토(Zoning Review)를 요청합니다. 


Zoning Review는 건물의 용도, 총면적과 높이제한, 도로와 이웃집 경계선으로부터의 최소 이격거리(Setback), 주차장, 조경 등 오픈 된 공간, 대지의 전면 너비(width)와 전체면적(lot area) 등이 도시계획관련규정(Zoning By-law)을 충족하는지 확인하는 작업을 말합니다. 


이와 관련하여, 현재 토론토시에서는 신청인이 ‘Preliminary Project Review’ 또는 ‘Zoning Certificate Review’ 중 하나를 선택할 수 있습니다. ‘Zoning Certificate Review’ 는 모든 요건이 충족되어 건축허가신청을 정식으로 접수할 수 있을만한 상황에서 주로 선택합니다. 


‘Preliminary Project Review’는 관련조례규정을 모두 충족하지는 못하지만, 어떤 부분이 어느 정도로 규정에 어긋나는지 서면으로 담당자의 공식의견을 받아서, 그 부분에 대해 건축계획을 수정하여 정식 건축허가신청을 하든지, 아니면 'Committee of Adjustment'에 경미한 미충족 부분(소위 ‘Minor Variance’)에 대해 예외적인 허가를 해주도록 신청할 때 근거가 될 첨부서류로 사용하려고 선택하기도 합니다.


이처럼 Zoning Review에서 문제가 없거나, 일부 조례규정을 충족시키지 못하여 'Committee of Adjustment'에 신청한 후 ‘Minor Variance’로 인정되어 예외적인 허가를 받으면 정식 건축허가신청을 할 수 있습니다. 제출된 신청서는 Building Department 에서 Ontario Building Code(건축기준)와 맞는지 검토한 후 다른 관련부서(수목관리, 도로관리 및 점유허가, 조경허가, 사적건물지정관리 등)와 자연환경관리기관(Conservation Authorities)에 회람하여 동의를 받은 후 최종건축허가서를 발행하며, 공사중간점검 및 준공검사를 진행하게 됩니다. (다음 호에 계속)

 

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2018-12-03
온주의 토지사용관련 법규와 제도(11)

 

                    

(지난 호에 이어)


2.5. Subdivisions(토지구획) 및 Land Severances(대지분할)


땅을 분할하는 데는 두 가지 제도가 있는데, 하나는 Subdivision(토지구획)이라고 하고, 다른 하나는 Land Severance 또는 Lot Severance(대지분할)라고 합니다.

Subdivision(토지구획)은 대개 주택건설업체가 대규모의 땅을 매입하여 도로를 새로 만들면서 주택단지를 건설하는 경우에, The Planning Act(토지사용계획법)에 따라 여러 개의 필지로 땅을 분할하기 위한 허가신청절차입니다.


이에 비하여 이미 개발된 동네에서 땅이 넓은 오래된 집을 구입하여 하나 또는 두 개의 대지로 나누어 새로 집을 짓는 경우에는 Land Severance(대지분할) 허가신청절차를 밟게 됩니다.


Subdivision(토지구획)허가를 받으려면, 신청대상 토지의 사용용도가 해당 지역의 Official Plan(각 지방자치단체의 토지사용계획) 및 Zoning By-law(도시계획조례)에 어긋나지 않아야 하며, 온타리오주의 Provincial Policy Statement(토지사용정책지침서; PPS)과 토지개발 및 환경관련 법규와 정책에 부합하여야 합니다.


이와 함께 새로 들어서게 될 개발지구가 기존 개발지구에 대해 도로, 교통, 상하수도, 학교, 소방서 등 공공서비스의 수용여력과 추가 발생할 비용, 그리고 기존 동네에 주는 부정적인 영향, 조화로운 연계통합 등을 검토합니다. 


Subdivision 허가를 받으려는 주택건설업체들에게 땅을 매각할 기회를 노리고 농지 등의 토지에 투자하는 경우에는, 일반적으로 도시지역에서 가까운 땅은 5~10년의 투자회수기간을 목표로 하며, 멀리 떨어진 곳은 약 20년 이상의 장기간의 투자회수기간을 목표로 하는 투자입니다. 하지만, 땅을 매입한 후 직접 장기간에 걸쳐 땅의 용도변경(Change in Zoning)을 추진하는 경우에는 많은 시간과 비용이 소요되지만, 성공하면 더 비싼 값에 매각할 수 있으므로 보다 높은 투자수익을 거둘 수 있습니다. 


이런 목적으로 땅에 투자하는 경우에는 인근에 이미 전기나 상하수도망이 가까이 와 있는 곳이어야 유리하며, 도로개설이 용이한 교통접근로도 고려하여야 합니다. 아울러, 오염된 땅을 피하여 환경관련비용이 발생하지 않도록 유의해야 합니다. 


최근에는 광역토론토 내에서 부동산투자를 목적으로 넓은 땅을 가진 집을 구입하여 2개의 필지로 나누어 두 채의 새 집을 짓는 사례들을 과거보다 더 많이 볼 수 있습니다. 그만큼 땅이 점차 부족하게 되었고, 이 경우에는 Land Severance(대지분할)허가를 신청하여야 합니다. 


대지분할을 지방자치단체에 신청하면, 나누어진 땅의 크기나 형태, 그리고 신축될 건물이 Official Plan과 Zoning By-law, 그리고 온타리오주의 Provincial Policy Statement 등에서 목표로 하는 도시의 발전방향과 형태에 부합하는지를 살펴봅니다.


지역별로 Zoning By-law 에서 정한 최소한의 대지 크기와 전면의 너비가 있으므로 이러한 기본적인 여건이 충족될만한 땅을 매입하는 게 무엇보다 중요합니다. By-law 규정에서 정한 기준보다 약간 모자라는 경우에는 Committee of Adjustment 에 예외를 인정해 달라고 허가신청을 해볼 수도 있습니다. 


이처럼 도시기반시설이 다 갖추어진 동네 안의 땅의 큰 땅을 분할하여 두 채의 집을 지어 되파는 사업을 ‘infill Development’라고 하는데, 매우 경쟁자가 많은 사업분야입니다. 왜냐하면, 투자위험도 크지 않으면서 자금회수기간도 길지 않는데다 건축기간 동안 자금을 쉽게 빌릴 수 있기 때문입니다.


게다가 온타리오주정부나 지방자치단체의 정책이 Intensification(도시집적화)을 장려하는 방향으로 시행되고 있어서 제한된 땅에 더 많은 건물을 짓는 계획이 주변 인근동네에 부정적인 영향을 주지 않는다면 허가를 해줄 가능성이 점차 높아지고 있습니다. (다음 호에 계속)


 

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2018-11-25
온주의 토지사용관련 법규와 제도(10)

 

(지난 호에 이어) 
이 지역의 도시계획용도지도에는 기호표시(Zone Label)가 "CR 1.0 (c1.0; r1.0) SS2 (x171)"로 적혀있습니다. 이 표시의 의미를 해석해보면 다음과 같습니다. "이 땅은 Commercial Residential Zone 에 해당하며(CR), 최대허용용적률은 1.0 이며, 도시계획조례의 해당 Chapter-Section(장-절)에서 허용한 용도기호가 "c"인 경우에는 건축허가시 허용최대용적률(the permitted maximum floor space index of all land uses on a lot.)이 1.0(즉, 100%)이며, 만일 용도기호가 "r"인 경우에는 최대용적률이 1.0(즉, 100%)이 된다(c1.0; r1.0)”는 것을 알려줍니다. 이 경우, 두 가지 서로 다른 용도의 건물을 복합적으로 지을 경우에는 각각 0.5씩 나누어 전체의 용적률이 1.0을 넘어서지 않으면 가능하다는 의미입니다. 


용적률은 건축 용어로 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시하는데, 용적률이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축밀도가 높아지며, 적정한 주거환경을 보장하기 위하여 용적률에 상한선을 지정하고 있습니다. 만일 땅의 크기가 100평이면, 건물의 연면적도 최대 100평까지만 허용된다는 뜻입니다.


용적률은 영어로 Floor Space Index 혹은 Floor Area Ratio 라고 하거나, ‘Rate of Building Volume to Lot’ 이라고도 합니다(예: 1.0, 2.5 혹은 100%, 250%). 결국 그 땅에서 지을 수 있는 최대건축허용면적은 그 지역의 주거용, 상업용 혹은 업무용 건물의 밀도를 결정하는 기준이 되며, 허용용적률이 높을수록 땅을 구입하여 개발할 때 수익률이 높아지므로 부동산투자결정에 매우 중요한 지표가 됩니다. 


그리고 SS2는 Setback 규정(이격거리)과 최소의무조경면적, 최대허용건물높이 등을 표준적으로 만들어 둔 규정내용(SS; the Development Standard Set symbol)을 적용할 때 표시하는 기호이며, (x171)는 예외규정(Chapter 900: Site Specific Exceptions)의 적용을 받는 땅이라고 알려주고 있습니다. 


토론토시의 Zoinng Map 에서는 이러한 토지용도정보 표시부분을 클릭하면 해당규정을 곧바로 읽어 볼 수 있도록 링크를 제공하고 있어서 쉽게 이용할 수 있습니다. 

 

이처럼, 각 지방자치단체들이 제공하는 도시계획용도지도(Zoning Map)에는 땅의 경제적 활용가치를 가늠할 수 있는 중요한 토지이용관련 기본정보들을 이용하기 쉬운 형태로 제공하고 있으므로 집이나 상가 신축부지를 구입할 때 이 지도에서 해당토지의 Zoning 정보를 미리 확인해보는 것이 좋습니다.


지금까지 살펴 본 바와 같이 도시계획용도지역 관련조례(Zoning By-law)는 온타리오주의 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS)에 따라 각 지방자치단체가 도시성장과 인구규모, 이용가능 한 가용토지규모 등 지역적 특성과 여건을 고려하여 만든 'Official Plan'(각 지방자치단체의 토지사용계획)을 구체적으로 실현하는데 필요한 통제목적의 실무규정을 담은 것입니다.


그래서 Official Plan의 내용을 도시 내 각 지역별로 실현하기 위해 구체적이고 엄격한 규정을 마련한 것이어서, 이러한 상위개념의 도시계획지침이나 개발방향에 변화가 생기면 기존 조례를 수정하거나 새로운 조례를 만들기도 합니다. (다음 호에 계속) 

 

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온주의 토지사용관련 법규와 제도(9)

 

(지난 호에 이어) 
지방자치단체들은 Zoning(도시계획상의 토지용도구분)에 관한 정보를 지역 내 주민들이 쉽게 확인할 수 있도록 웹사이트에 도시계획지도(Zoning Map)로 만들어 제공하는데, 광역토론토지역 중에서는 토론토시가 가장 포괄적인 정보를 도시계획지도에 담고 있습니다. 토론토시의 Zoning Map 웹사이트(https://goo.gl/YaeFpx)에 접속해 토론토시에 소재하는 대지 주소를 입력하면 Zoning 정보를 자세히 볼 수 있습니다. 


예를 들어 노스욕의 Yonge St 와 Bayview Ave 사이의 Willowdale 주거지역에는 규모가 큰 택지를 가진 집들이 대부분입니다. 그 중 어느 주소를 Zoning Map 웹사이트에서 입력하면 도시계획상의 토지용도관련 정보가 "Zone Label    RD (f15.0; a550) (x5)"라고 표시됩니다. 그 아래에는, 적용되는 도시계획조례 해당조항(Bylaw Chapter Capter10; Bylaw Section    Chapter 10.20.)을 알려주며, 예외적 적용조항[Bylaw Exception: Chapter 900.3.10(5)] 내용도 볼 수 있도록 바로가기 링크를 제공합니다. 


그래서 어떤 조항을 근거로 그 땅에서 허용되는 토지의 사용용도와 건축 가능한 규모, 도로에서부터 얼마나 띄우고 집을 지어야 하는지, 옆집과의 이격거리, 확보해야 할 뒷마당의 크기 등 자세한 적용규정을 알 수 있습니다. 


그렇다면 "Zone Label RD (f15.0; a550) (x5)"라고 표시된 땅의 용도관련 정보는 어떻게 해석하는지 알아보겠습니다. 도시계획 토지용도구분 관련조례(Zoning By-law 569-2013)에는 상업지역, 주거지역, 상업주거지역 등 각 용도지역별로 장과 절로 구분하여 규정을 만들어 두었습니다. 


따라서, 토지용도관련정보를 이해하려면 해당 대지에 적용되는 조례규정을 찾아보면 됩니다. 제10장에는 주거지역에 관한 규정(Chapter 10. Residential)이 있는데, 이곳에는 "Interpretation of the Zone Symbol"을 설명하는 부분이 있습니다. 여기에 토지용도관련정보를 표기할 때 사용하는 기호들의 의미를 설명해두고 있으므로 이 기호만 이해하면 아주 쉽고 간편하게 땅의 활용가치를 판단할 수 있습니다. 


위의 예를 해석해보면, "Zone Label    RD (f15.0; a550) (x5)"라는 토지용도관련정보의 의미는 다음과 같습니다. 즉, 이 땅의 용도는 단독주택용도로 지정되어 있으며(RD; Residential Detached Zone), 이 땅에 집을 지으려면 대지의 전면 너비가 최소한 15미터는 되어야 하며(f15: the required minimum lot frontage in metres), 땅의 크기는 최소한 550평방미터가 되어야 한다(a550: the required minimum lot area in square metres)는 정보를 담고 있습니다. 


또한, 예외적인 규정(x5: 조례 중 Chapter 900. Site Specific Exceptions에 있는 5절 규정)의 적용대상이 되므로, 그 해당조항을 자세히 읽어볼 수 있는 링크도 제공하고 있습니다. 예외규정은 대개 새로운 조례를 만들기 이전의 옛 규정을 적용하는 등 여러 가지 경우가 있습니다. 


한편, 노스욕 Sheppard Ave 에서 Willowdale Ave 를 따라 올라가면 과거 주거전용지역에서 지금은 상업주거지역(Commercial Residential)으로 용도지역이 변경된 곳들이 있습니다. 이처럼 용도지역이 변경된 경우에는 그 땅에 허용되는 용도가 늘어나므로 토지의 활용가치가 크게 높아집니다. (다음 호에 계속)

 

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(지난 호에 이어)


2.4 Zoning By-law (도시계획조례) 


각 지방자치단체의 향후 토지사용에 관한 일반적인 정책방향을 제시한 ‘Official Plan’ 의 방향과 정책내용을 바탕으로, 구체적으로 건축허가과정에서 적용할 허가의 기준을 제정한 것이 바로 도시계획조례(Zoning Bylaws)입니다. 이 조례에는 지방자치단체의 토지사용정책이 시행되는 과정에서 구체적으로 어떤 기준으로 토지의 사용이 허용될 지에 대해 정해 두었으며, 이를 통하여 새로 신청되는 건축계획들이 Official Plan의 취지대로 이루어지도록 행정적으로 규제하는 수단으로 사용됩니다.


지방자치단체의 시의회에서는 Zoning By-law 를 제정하거나 수정할 때에는, 사전심의 후에 주민들의 의견을 수렴할 수 있도록 공청회를 거치게 되어 있습니다. 왜냐하면 Zoning By-law 내용은 주민들이 자기집을 증축하거나 개축할 때에 직접적으로 영향을 주기 때문입니다. 


즉, By-law 에는 각 지번 별로 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류와 사용용도, 건축에 필요한 최소한의 대지면적, 허용되는 최대한의 건축면적, 건축물의 높이제한, 도로나 인접이웃대지의 경계선으로부터의 띄워야 하는 이격거리, 주차공간확보 의무, 앞마당 혹은 뒷마당 공간확보규정 등을 상세하게 정하고 있습니다. 


그러므로, 땅을 구입하여 부동산 개발이익을 기대한다면 맨 먼저 확인하여야 할 내용이 바로 Zoning By-law 입니다. 토지에 투자되는 금액에 비하여 그 땅에 실제 지을 수 있는 건물의 종류와 허용되는 업종, 그리고 어느 정도 크기의 건축물을 지을 수 있는지를 확인하려면 By-law를 살펴보아야 합니다. 


이러한 확인과정을 통해 부지매입 및 신축계획의 사업성 여부를 미리 판단할 수 있습니다. Zoning이 변경되어 더 높은 건물을 지을 수 있거나 새로운 용도로 사용하는 것이 허용된다면 그 땅은 더욱 높은 가치를 갖게 됩니다. 하지만, 주거지역 내에 있는 낡은 상업시설이 있다면 그 건물을 구입하더라도 상업용 신축건물을 짓기 어려운 경우도 있습니다. 


이런 건물은 Zoning 제도가 정비되기 전에 이미 오래 전에 지어진 건물이어서 현재의 건물이 수명을 다할 때까지는 계속 사용이 가능하지만 증축이나 개축은 허가가 나지 않는 경우가 대부분인데, 이런 경우를 “Legal or Lawful Non-conforming Use“라고 부릅니다. 현행 Zoning By-law 에는 어긋나지만 기득권은 인정해주는 셈입니다. 따라서, 이러한 건물은 구입하기 전에 반드시 Zoning By-law 를 확인해본 후 적정한 가격을 추정해 보아야 합니다. 


Zoning(도시계획상의 토지용도구분)은 각 지방자치단체마다 그 지역의 용도특성에 맞게 다양한 기호로 표시합니다. 주거용으로 사용할 수 있는 땅에는 주거(Residential) 용도를 세분화하여 R1, R2, R3등의 기호로 구분하여 각각 허용되는 주거용건물의 종류나 형태를 지정하기도 하고, 단독주택만 허용되는 곳은 RD(Residential Detached), 반단독주택만 허용되는 곳은 RS(Residential Semi-Detached), 그리고 타운하우스만 허용되는 곳은 RT(Residential Townhouse). 등으로 구분하기도 합니다.


한편, 상업용 건물을 지을 수 있는 지역은 C1(Restricted Commercial), C2(General Commercial), C3(Local Commercial), C4(Neighbourhood Commercial). 등으로 구분하여 각 지역에서 어떤 도소매나 서비스업종이 영업을 할 수 있는지 규정하고 있습니다.


그 외에 업무지역(Employment), 산업시설지역(Industrial), 농업지역(Agricultural), 준주거지역(Commercial/Residential) 등으로 도시계획지도(Zoning Map)에 기호로 표시하여 각 지방자치단체의 웹사이트에 제공하고 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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(지난 호에 이어) 
현재 토론토 Official Plan에 따라 고층화를 유도하는 개발대상지역에서 일어나는 문제점은, 주거용 콘도건물을 지으면 수익성이 확실할 뿐만 아니라 분양성공률 또한 높아서 대부분 콘도건물로 채워지고 있다는 점입니다. 이에 비하여 상업용 건물의 신축은 상대적으로 줄어들고 있어 불균형개발이 이루어지고 있다고 보아야 합니다. 


한편, 주요간선도로(Arterial Corridor) 주변에는 중층건물(4~11층의 mid-rise buildings)이 허용되고 있는데, 특히 지하철(Subway)이나 경전철(LRT)이 지나가는 주요간선도로변에는 보다 높은 신축건물의 허가가 쉽게 이루어질 것으로 보입니다. 


토론토시가 대중교통에 보다 더 의존하는 형태(more transit-oriented city)로 교통정책방향을 설정하고 있기 때문에 특히 역세권 주변의 토지는 직장, 주거, 상업시설들이 복합적으로 상생작용을 하는 형태로 집적화된 건물을 짓는데 사용되어야 대중교통을 운영하는데 있어서 이용객 수를 크게 늘릴 수 있고 교통망확장에 따른 투자비회수도 쉬워지기 때문입니다. 


현재까지는 대부분 이러한 간선도로변에 약 5~6층 정도의 중층건물들이 들어서고 있는데, 그 이유는 Official Plan 을 만들면서 인근 주민들이 요구한 동네의 기존특성을 갑자기 변화시키거나 평온한 주거환경이 훼손시키지 않는 범위 내에서 개발을 유도하는 타협안이 시행되고 때문입니다. 


따라서, 건축주 입장에서는 아직까지 5~6층 규모의 신축건물로는 수익성을 확보하기가 쉽지 않은 여건이어서 개발속도가 빠르진 않은 상황입니다만, 신규개발프로젝트 신청은 곳곳에서 꾸준히 이루어지고 있습니다. 


이에 비하여 오래된 낡은 공장터나 창고부지, 그리고 공공기관이 소유하고 있던 대규모 공터, 노후화된 부둣가 인근지역은 Mixed-use Area(‘live-work-play’가 공존하는 개발형태)로 많이 지정되고 있습니다. 이러한 지역에서는 개발에 반대하는 주민들도 반경 일정거리 내에는 많이 살고 있지 않으므로 주민들의 반대도 별로 없습니다. 


따라서 도시계획상 필요로 하는 시설들을 유치하기 쉬우며, 도시성장전략에 부합하는 방향으로 개발을 유도하기가 용이합니다. 이러한 곳에는 대부분 주거와 일터, 그리고 쇼핑이 같은 지역 안에서 이루어질 수 있는 복합적인 개발이 가능하도록 허용하고 있습니다. 


이렇게 되면 출퇴근에 소모되는 시간을 줄일 수 있으며, 퇴근시간 이후의 도심공동화현상도 막을 수 있어서 보다 건강한 도시환경을 유지하면서 주거문제도 해결할 수 있기 때문입니다. 앞으로 중장기에 걸쳐 토론토시의 호숫가 낡은 부두지역을 스마트시티로 재개발하려는 계획도 이러한 예입니다.


많은 개발업체들은 이러한 지역의 개발기회에 눈독을 들이고 있습니다. 주민들의 강한 반대에 부딪혀 원래의 신축사업계획을 많이 수정함으로써 사업성이 점차 떨어지는 폐단이 이런 지역에서는 줄어들기 때문입니다. 


하지만, 일부 도시계획전문가들은 이러한 Mixed-use Area 에 주거지를 갖는다는 것이 일터와 주거지의 분리 또는 구분이 가져다 주는 환경적 장점이 많이 사라진다고 합니다. 그러므로, 토론토시에서는 이러한 지역에 대해 보행자의 접근성이 보다 용이하게, 그리고 편리하고 안전하게 확보될 수 있도록 보다 엄격한 허가기준을 적용하고 있습니다. 


이처럼 다양한 지역개발 관련정보를 담은 Toronto의 Official Plan을 살펴보려면 토론토시청 웹사이트(단축주소: goo.gl/WD9mBw)를 접속하면 됩니다. 특히 개발관련 지도들이 ‘Official Plan Maps’라는 항목으로 제공되고 있습니다(goo.gl/heSPgv). 그 외에도 광역토론토 내의 각 시청 웹사이트에도 Official Plan 자료들이 제공되고 있으므로 자기가 살고 있는 지역이나 동네의 개발계획을 살펴볼 수 있습니다. 

 

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