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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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허진구와 함께 배우는 부동산 상식
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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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허진구
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8856
2019-06-24
신축콘도의 분양가가 치솟는 이유(6)

 

 

(지난 호에 이어) 
다섯 번째 이유는, 최근 수년간의 높은 콘도가격 상승률을 신축콘도 분양가격에도 그대로 적용하기 때문입니다. 일반적으로 신축분양콘도(Pre-construction condos)는 기존콘도(Resale)보다 더 높은 가격에 팔립니다. 왜냐하면, 콘도건축기간이 보통 3.5~5년 정도 걸리므로 그 기간 동안 콘도시장의 미래 가격상승률을 반영하여 평방피트(Sq.Ft)당 분양가를 결정하기 때문입니다. 


하지만, 최근 몇 년간 이어진 높은 가격상승률이 향후 몇 년간 지속될 것인가 라는 관점에서 볼 때, 이러한 가정을 바탕으로 정한 분양가에는 거품이 끼어있을 수도 있습니다. 지난 2012년부터 2017년까지는 단독주택이 콘도보다 가격상승률이 높았으나, 2017년부터 지금까지 몇 년 동안 오히려 콘도가 단독주택보다 가격이 더 빨리 올랐습니다. 


이렇게 시기적으로 서로 다른 가격상승폭을 보이는 경우에, 콘도가격이 높은 상승을 보이는 기간 중에 분양되는 콘도를 구입한 경우에는 4-5년의 건축기간 중에 기존콘도시장에서 가격조정이 진행된다면 상대적으로 너무 높은 값에 콘도를 분양받은 셈이 됩니다. 하지만, 토론토의 콘도가격이 앞으로도 지속적으로 더 올라갈 것으로 보는 전문가들도 상당수 있습니다.


어찌되었든, 지금까지 보여준 토론토 신축콘도 분양시장에서의 가격상승률은 매우 놀랍습니다. 2016년에 토론토 평균 신축콘도분양가(Per Square Foot)가 $595 이었으나, 2019년에는 $1,000를 돌파하여 3년 사이에 약 68%가 올랐습니다. 이제 토론토 다운타운지역에는 분양가격이 $1,100-$1,600 정도의 신축콘도들도 생겨나고 있습니다.
그러므로, 지금 신축콘도를 구입하는 바이어들은 앞으로 콘도가격이 최근 몇 년간처럼 과연 꾸준하게 올라갈 것인가에 대한 향후 전망에 대해 스스로 평가해 본 후 신중하게 의사결정을 하여야 합니다. 


한편, 2017년부터 2018년 중에 기존콘도의 가격이 급상승하면서 이미 분양된 콘도프로젝트들이 사업을 취소하면서 바이어들에게 큰 실망을 안겨주는 사건이 연이어 발생하였습니다. 콘도시장분석 전문업체(Urbanation Inc.)에 따르면, 2017년부터 2019년 5월말 사이에만 하더라도 광역토론토지역(GTA)에서 분양계약이 취소된 신축콘도가 6,350유닛이나 됩니다. 연도별로는, 2017년에 1,678유닛, 2018년에 4,672유닛, 그리고 2019년 1~5월까지 239유닛이나 됩니다. 


이런 현상을 목격한 콘도 바이어들은 이제 신축콘도구입계약 후에도 예상대로 진척이 잘 안되거나 분양자체가 취소될 위험이 있다는 인식을 갖게 되었습니다. 콘도신축프로젝트는 분양계약금을 예치해둔 이후, 여러 가지 단계를 거치게 됩니다. 신축콘도분양이 순탄하게 이루어지지 않으면 일정 수 이상의 분양을 전제로 사업자금을 대출받으려던 계획에 차질이 생겨 분양이 취소될 수 있습니다. 


또한 건축허가가 계획대로 진행되지 않아서 분양을 취소하는 경우도 있습니다. 하지만, 분양계약을 취소한 업체가 그 이유를 분명하게 밝히지 않는 사례도 있어, 바이어들은 낮은 분양가로 인해 사업수익성이 별로 크지 않다는 판단에서 취소하는 게 아닌지 의구심을 갖고 있습니다. 


분양한 이후에 콘도가격이 빠른 속도로 올라간 경우에는, 분양을 취소하고 다시 사업구상을 하여 더 높은 분양가로 다시 판매하는 것이 사업수익을 늘릴 수 있는 방법이기 때문입니다.


이제 토론토의 콘도시장은 다양한 인종과 서로 다른 부동산투자경험을 가진 플레이어들이 활동하고 있으므로, 앞으로의 시장동향을 예측하는 것이 쉽지 않을 수도 있습니다. 

 

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허진구
74296
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2019-06-16
신축콘도의 분양가가 치솟는 이유(5)

 

 

(지난 호에 이어) 
그 이유는 교육청 전체의 학생수와 장차 늘어날 학생수 전체를 따져서 수용이 부족한 상황이 됨을 예측자료로 제시하도록 관계법에 규정하고 있기 때문입니다. 즉, 콘도신축건물이 많이 지어지는 특정지역의 사정을 고려하는 것이 아니라, 교육청이 관할하는 시 전체지역을 단위로 따지기 때문에 만일 다른 지역에서 학생수가 오히려 줄어드는 곳이 있다면 전체적으로는 부과할 근거를 제시하기가 어렵기 때문입니다. 


또한 이 부과금으로는 학교부지구입 외에는 신설학교 신축이나 노후화된 기존학교건물 보수예산으로는 사용할 수 없습니다. 


이처럼, 늘어나는 다양한 도시행정수요에 따른 예산부족을 신축건물 허가시에 개발부담금 명목으로 받아내려고 하는 추세가 수년간 이어졌을 뿐만 아니라 그 금액도 해마다 인상하였기 때문에 이제는 개발업자 입장에서 볼 때 무시할 수 없는 부담스런 비용으로 자리잡았습니다. 


문제는 이러한 개발부담금이 결국 분양가격 인상요인으로 작용하여 최종소비자인 콘도구입자들의 몫으로 고스란히 돌아가는 구조인 것입니다. 그래서 새콘도 분양계약서에 깨알처럼 적힌 많은 조항들 중에는, 새콘도를 신축하는 동안 이러한 부담금이 뜻하지 않게 발생하거나 금액이 늘어나면 완공시에 구입자가 추가로 그 비용을 부담한다는 문구가 항상 들어 있습니다. 


네 번째 이유는, 콘도를 지을만한 부지의 높은 땅값입니다. 신축콘도건물을 지을 때 드는 비용은, 1) 땅값(Land Cost), 2) 건축관련 인건비와 재료비, 기계장비 운영비 등의 직접비용(Hard Costs), 그리고 3) 설계비, 건축인허가 관련비용, 프로젝트금융비용, 법률회계자문비용, 중개인 수수료, 분양 및 광고판촉비용 등 여러 간접비용(Soft Costs)으로 나누어집니다. 그리고, 대체로 13-20% 정도의 순이익을 목표로 하고 있습니다. 


토론토지역에서 콘도건물을 지을 땅값은 평방피트(sq ft)당 약 $220~$320 정도인데, 도시계획상 고층 콘도건물을 지을 수 있는 다운타운의 땅일수록 더 높은 가격에 거래됩니다. 건축관련 직접비용은 약 $320-$450 인데, 콘도건물의 품질수준을 어느 정도에 목표를 두고 있는지에 따라 차이가 납니다. 이에 비해 간접비용은 평방피트당 대략 $160-$180 정도가 됩니다. 


이러한 제반 비용을 합하면 콘도신축 및 분양사업의 평방피트당 신축원가는 약 $700~$950 정도가 됩니다만, 사업시행업체의 목표이익을 약18% 정도로 가정하면 평방피트당 $826~$1,121 정도가 됩니다. 하지만, 실제 분양가격은 각 분양유닛의 면적뿐만 아니라, Amenities(수영장, 파티룸, 운동시설 등), 경비실, 엘리베이터, 혹은 계단 면적 등 공동구역 건축비용(약 15%)을 각 유닛의 분양가에 추가하면 최종분양가격은 평방피트당 약 $970~$1,320 정도가 됩니다. 


일반적으로 신축콘도건물의 설계층수가 높아질수록 평방피드당 건축비는 올라가지만, 땅값은 오히려 더 많은 유닛으로 나누어지므로 전체신축사업비용에서 차지하는 땅값의 비중은 오히려 낮아집니다. 이 때문에, 많은 분양콘도 프로젝트들이 분양 중에도 설계변경이 종종 일어나고 층수도 더 높아지는 현상이 벌어집니다. (다음 호에 계속)
 

 

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허진구
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2019-06-12
신축콘도의 분양가가 치솟는 이유(4)

 

(지난 호에 이어) 
실제로 토론토시의 경우에 개발부담금을 얼마나 부과하는지 살펴보겠습니다. 만일 새 콘도건물을 짓기 위해 건축허가를 신청한다면 개발부담금은 현재 각 콘도유닛 형태별로 차등적용(Residential Charge By Unit Type)되고 있는데, Bachelor 또는 1 Bedroom 콘도유닛은 24,150불, 2 Bedroom 이상은 36,165불입니다.


이렇게 받은 개발부담금을 어떤 목적으로 사용하는지를 2 Bedroom 이상을 예로 들어 살펴보면 다음과 같습니다. 총개발부담금 $36,165(100.0%) 중에서 토론토시의 일반행정서비스부문에 23,902불(66.1%)을 배정하는데, 각 항목별로는 Spadina 지하철연장사업 $1,470(4.06%), TTC $12,337(34.11%), 공원 및 여가프로그램 $4,932(13.64%), 공공도서관 $1,060(2.93%), 저소득층주거지원 $2,042(5.65%), Shelter $563(0.75%), 경찰예산 $563(1.56%), 소방예산 $246(0.68%), 응급서비스 $213(0.59%), 도시개발연구용역 $239(0.66%), 주민서비스개선사업 $142(0.39%), 아동지원프로그램 $352(0.97%), 보건예산 $5(0.01%), 보행자안전개선사업 $29(0.08%) 등입니다. 


그리고 나머지 12,263불(33.9%)은 공공엔지니어링부문에 배분됩니다. 각 항목별로는 도로확충 $5,372(14.85%), 상수도사업 $2,686(7.43%), 하수도처리사업 $3,268(9.04%), 빗물관리사업 $937(2.59%) 등입니다. 


한편, 토론토시에서는 대기의 질을 높이고 도시열섬현상을 완화시키거나 에너지를 절약하는 친환경적인 건물설계, 그리고 효과적인 우수처리방식 또는 쓰레기배출을 줄이는 방안을 반영한 신축설계에 대하여 개발부담금을 일부 환급해주는 'Toronto Green Standard' 프로그램도 시행하고 있습니다.


이러한 개발부담금 외에도 신축콘도 건축허가시에 부과되는 교육개발부담금(Education Development Charge)도 있습니다. 새로운 콘도건물이 들어서면 그 지역에서 수용해야 할 학생수가 늘어나는데, 이에 대비한 교육서비스를 유지하기 위해서 새로운 학교부지를 매입하는 예산이 필요합니다. 


예를 들어 새로운 콘도유닛이 향후 15년 동안 20만개 정도 신축된다면, 그 지역의 새로운 학생수도 약 2만여 명이 증가하므로 기존의 학교로는 모두 수용하기가 어려워집니다. 


이에 온타리오주 교육법(Education Act, 1990)에서는 관련규정(the Education Development Charges Regulation 20/98)을 마련하여 각 교육청별로 ‘현재 등록된 학생수’와 ‘장차 예상되는 학생증가수’를 예측한 후 미리 학교부지를 확보해두기 위한 예산을 마련하기 위하여 신축건물 허가시에 '교육개발부담금'을 부과할 수 있도록 법제화 하였습니다.


현재 토론토공립교육청(The Toronto District School Board; TDSB)은 아직 교욱개발부담금을 부과하지 않고 토론토캐톨릭교육청(The Toronto Catholic District School Board; TCDSB)에서만 콘도유닛당 1,793불을 부과하고 있으며, 토론토시에서 건축허가를 발급할 때 그 징수를 대행해주고 있습니다. 


콘도건물이 새로 많이 들어선 노스욕 등 일부 지역에서는 학생수용이 어려워 인근 다른 학교로 학생들을 강제 배정해야 할 정도로 사정이 어려운데도 토론토공립교육청에서는 아직 이 교육부과금을 징수하지 못하고 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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2019-06-01
신축콘도의 분양가가 치솟는 이유(3)

  

(지난 호에 이어) 
세 번째 이유는, 지방자치단체의 개발부담금(Development Charges)의 인상입니다. '개발부담금' 또는 '개발분담금'으로 번역되는 'Development Charges'는 건축허가를 해줄 때 지방자치단체가 부과하는 부동산개발관련 비용입니다. 즉, 건축허가를 받은 개발사업이 진행되면 지방자치단체에서는 여러 가지 기반서비스를 제공하기 위한 공공투자(roads, transit, water and sewer infrastructure, community centres, and fire & police facilities, schools)가 이루어져야 합니다.


사실 부동산개발이 완료되면 그 때부터 재산세가 지방자치단체의 수입으로 계속 들어오지만, 지방자치단체에서는 초기개발단계에서 발생하는 공공투자지출에 대한 분담을 개발업체에서 해주기를 바라는 것입니다. 이러한 개발부담금은 해마다 눈덩이처럼 불어나면서 고스란히 최종소비자인 구매자(콘도분양구입자 등)의 몫으로 돌려지게 됩니다. 


그래서 새 콘도 분양계약서에는 예외 없이 바이어가 개발진행과정에서 발생할 추가적인 development charges 를 추가로 납부하여야 한다고 적혀있으며, 잔금을 치를 때 조정할 비용항목 중 하나로 되어 있습니다. 콘도프로젝트의 경우, 이 개발부담금은 분양가격의 약 20%를 차지할 정도로 매년 증가세를 보이고 있어서 최근의 분양가 급등현상을 설명하는 원인 중 하나가 되었습니다. 


내집 마련이 급한 바이어들은 급격히 올라간 단독주택가격 때문에 콘도시장으로 관심을 돌려보지만, 콘도분양가격도 해마다 큰폭으로 올라가면서 기존콘도가격(Resale Price)마저 끌어올리는 현상이 일어나고 있습니다. 이에 온타리오주정부는 집을 마련해야 할 바이어들을 위한 향후 부동산대책의 하나로 지자체의 개발부담금을 일정수준에서 제한하는 것도 검토하게 되었습니다. 그만큼 개발부담금에 대한 부동산개발업체들의 불만이 커진 상황입니다.


지자체의 입장에서는 새로운 주거지개발을 촉진하기 위해 개발에 필요한 기반시설투자의 일부를 선투자한 후 완공 이후에 들어올 재산세수입에서 투자비를 보전하는 구상을 하기보다는, 당장 발생할 기반시설투자비용을 개발부담금으로 부과하려는 입장이어서 타협이 쉽지는 않아 보입니다.


개발부담금을 낮추어주면, 개발에 반대하는 주민이나 환경관련단체들이 “왜 우리들의 귀중한 세금을 개발업자의 이익을 위해 사용해야 하는가?” 라고 문제를 제기하기 때문입니다.


부동산개발에 따른 지방자치단체의 공공기반투자 소요예산에 개발부담금이 얼마나 도움이 되는지는 개발프로젝트의 위치와 형태, 그리고 그 규모 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 토론토의 이미 형성된 도시지역 내에서 고층으로 지어지는(vertical) 콘도프로젝트에 비하여, 도시외곽의 낮은 층수의 평면적(horizontal) 개발사업(단독주택단지 등)이 지방자치단체의 기반시설투자를 더 많이 필요로 하므로 재정부담이 더 큰 편입니다. 


예를 들어, 옥빌의 경우에는 대규모 단독주택신축사업에 대한 개발부담금을 받아도 공공기반시설(도로, 상하수도, 교통, 커뮤니티센터, 소방서, 경찰서, 학교 등)에 대한 투자소요금액의 40% 정도만 충당할 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 나머지는 결국 주민들의 세금으로 충당해야 합니다. (다음 호에 계속)

 

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허진구
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2019-05-24
신축콘도의 분양가가 치솟는 이유(2)

  

(지난 호에 이어) 
두 번째 이유는, 건축허가소요기간이 길어짐에 따라 개발업체의 비용부담도 늘어나기 때문입니다. 대부분의 개발업체들은 프로젝트금융(Project Financing)을 활용하는데, 건축허가과정에 소요되는 시간이 길어지는 것은 금융비용이나 다른 부대비용이 더 늘어남을 의미합니다. 


게다가 건축허가심의과정에서 인근 주민들의 반대의견을 무마하기 위한 보상적 성격의 타협안을 내놓아야 할 경우도 있고, 재건축의 경우에는 오래된 건물의 기존 세입자들에게 신축 후에도 주거생활이 보장될 수 있도록 약속하는 계획도 제시하여야 하는데, 이 모든 것이 개발에 따른 추가비용이 됩니다.     


온타리오주에서 신규콘도아파트를 건축하려면 건축허가소요기간(the building approval process)이 평균 약 30개월이 소요됩니다. 이 중 83% 에 해당하는 약 25개월의 시간을 도시계획관련심의("Planning” 즉, Site Plan Control 또는 Plan of Subdivision 관련허가)를 통과하는데 소비합니다. 그리고 자연보전, 환경, 그리고 교통과 관련한 유관기관의 심의절차(Conservation Authority,Ministry of Environment and Ministry of Transportation)에는 약 3개월 미만의 기간이 소요되며, 건물계획관련 심의(building permit by “Building Department”)는 보통 1-2개월이면 처리됩니다. 


대개 도시계획관련 심의에서 많은 시간을 지체하므로, 미리 설계초안을 건축과에서 살펴볼 시간을 갖게 되므로 도시계획심의를 마칠 때쯤이면 내부관련부서의 회람을 마친 상태여서 건물허가자체는 그리 긴 시간이 소요되지는 않습니다.


문제는, 땅을 확보한 후에 착공전 사전설계로 콘도분양을 마친 이후에 도시계획심의 과정에서 층수가 줄어들거나 더 늘어나는 변동요소가 생기며, 약 2년 반 정도의 기간을 허가절차를 해결하는 동안 건축관련 제반 원가가 약 20% 뛰어버린 경우가 허다합니다. 이 경우 콘도를 분양받은 계약자들에게 분양취소를 통지하고 사업을 원점에서 다시 재검토하여 다시 분양하는 사례도 생겨나고 있습니다. 


작년 한 해 동안 콘도분양 후 취소된 콘도개발프로젝트는 광역토론토지역(GTA)에서만 9곳이며 총 4,202가구에 달합니다. 그 동안 받은 계약금과 중도금은 계약자에게 약정된 조건에 따라 돌려주지만, 그래도 억울한 계약자들이 집단소송을 해도 이기는 경우는 드뭅니다. 개발업체의 도피구가 분양계약서에 적혀있기 때문입니다. 특히 건축허가심의가 진행되는 동안 콘도가격이 큰 폭으로 상승한 경우에는 개발업체가 더 큰 사업이익을 쫓아 분양을 취소할 개연성은 커집니다. 


한국에서와 같이 일단 분양을 받으면 반드시 입주까지 보장되는 제도적 장치가 온타리오주에는 없는데, 이러한 부분을 이해하지 못하는 바이어들은 갑자기 분양취소통지를 받고 크게 실망하게 됩니다. 대체로 이름이 알려진 콘도개발업체들은 신뢰와 명성을 유지하기 위하여 그래도 분양취소를 쉽게 결정하지는 못하므로 개발업체도 잘 가려야 합니다. 


계약 후에도 분양취소를 허용한 제도적인 장점은, 개발업자가 판단하기에 시장에 콘도가 과다하게 공급될 조짐이 있어 사업성이 불투명한 경우에는 스스로 공급물량을 취소함으로써 전체적으로는 콘도시장의 수요와 공급이 균형 있게 자동 조절되는 결과를 가져올 수 있다는 점입니다. 


하지만, 최근에는 분양 후 취소한 사례가 늘어나자 소비자보호라는 관점에서 제도적인 개선이 필요하다는 목소리가 높아가고 있어 이에 대한 대책이 나올 수도 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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2019-05-09
콘도미니엄(Condominium)의 유형과 특징

 

 

우리가 흔히 '콘도(Condo)'라고 부르는 주거형태는 '콘도미니엄 아파트(Condominium Apartment)'를 줄여서 부르는 말입니다. 타운하우스(Townhouse)중에도 '콘도미니엄 타운하우스'도 있고 '프리홀드(Freehold) 타운하우스'도 있습니다. 


그 외 풍광이 좋은 외곽지역에 한적한 단독주택들로 구성된 콘도미니엄 단지도 있으며, 상가를 개발하여 콘도미니엄 상가로 개발할 수도 있고 나대지로 이루어진 콘도미니엄도 개발할 수 있습니다. 이처럼 '콘도’라는 용어는 주택의 형태를 지칭하는 게 아니라 부동산 소유 및 관리방식을 뜻하는 용어입니다.


온타리오주에서 최초의 콘도미니엄법(Condominium Act)이 제정된 것은 1967년이며, 그 후 몇 차례 개정되었습니다. 부동산 소유형태로서의 법률적 용어인 '콘도미니엄'은 BC주에서는 'strata title', 퀘벡주에서는 ‘co-ownership’이라고 부릅니다. 콘도미니엄 혹은 콘도 건물은 각 개별 소유주의 이름으로 Title(소유권)이 등기되는 전용사용공간(Units)과 그 외의 공동소유 및 관리구역(Common Elements)으로 나누어집니다. 


그러므로, Common Elements 는 각 Unit의 소유권자들에게 지분비율로 할당되며 이것을 ‘Common Interest’라고 부릅니다. 콘도의 월관리비(Condo Fee)는 바로 이 common interest 의 비율에 따라 전체 콘도건물의 유지보수 비용을 각 소유주별로 나눈 몫을 말합니다.


콘도의 공동관리비(Condo Fee)에는 대개 공동구역에 대한 전기, 가스, 수도요금과 건물청소 및 유지보수비용, 재산세, 보험료, 건물외부의 관리유지비용(정원관리, 눈치우기 등) 그리고 관리 및 경비용역비 등이 포함됩니다. 


그러므로, 각 개별 소유주로서는 유지운영하기 어려운 다양한 편의시설(Amenities)을 공동으로 관리하고 이용할 수 있어 편리합니다. 또한 고층 콘도 아파트 형태로 개발될 경우에는 작게는 Bachelor 구조에서부터 큰 평형까지 다양한 구조로 이루어져 있으므로 affordable housing (자신의 자금여력에 알맞은 주거형태)으로서의 장점을 갖고 있습니다.


자신이 거주하는 전용사용공간(Units)과 공동구역(Common Elements)으로 나누어진 형태의 콘도미니엄(아파트, 타운하우스 혹은 기타형태) 유닛을 구입하여 소유하는 동안, 공동시설구역에 대한 유지보수비용을 분담할 책임이 있습니다.


예를 들어 수영장 등 콘도의 편의시설(amenities)을 한번도 사용하지 않더라도 월 관리비에 포함된 유지보수비를 납부해야 하며, 수도 전기 가스 등 공공요금이 월 관리비에 포함된 경우에는 본인의 절약 여부와 상관없이 건물 전체의 사용량을 세대별로 나누므로 개인이 비용을 통제하는 데 한계가 있습니다. 


그 외에 콘도의 관리규약들(Declaration, By-laws, Rules)을 반드시 지켜야만 하므로, Pet(애완동물)에 대한 규제나 발코니에서의 바베큐(Barbecue) 금지, 그리고 의자나 화분 외에는 발코니에 내놓지 못하게 규제하기도 합니다. 


최근에는 새로 개발된 주거단지 내에 있는 도로나 작은 공원, 놀이터 등과 같은 ‘a parcel of tied land’(POTL)를 단지 내 단독주택이나 프리홀드 타운하우스 소유주들이 “common elements condominium”의 지분을 나누어 가지면서 매달 관리비를 분담할 의무를 지는 경우도 많아지고 있습니다. 이 경우 집만 매매할 수 없고 반드시 콘도공동지분도 같이 매매의 대상에 포함시켜야 합니다. 


각 지방자치단체에서는 새 주거지 개발에 따른 도로나 소공원에 대한 유지관리비용을 떠맡지 않는 방향으로 개발프로젝트를 승인해주는 사례가 늘어나고 있습니다. 

 

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2019-05-01
집주인이 거주할 목적으로 세입자를 내보내려면

 

 

 세입자들 중에는 같은 장소에서 여러 해 동안 살다 보면 임대시장의 렌트시세보다 저렴한 수준의 임대료를 내고 있는 경우가 많습니다. 이런 현상은 온타리오 주정부가 2012년에 주거용임대차관계법(RTA; the Residential Tenancies Act, 2006) 제120조에 있는 렌트(월 임대료)인상 상한선을 2.5%로 제한한 이후부터 더욱 두드러지게 나타났습니다. 


물가상승률에 맞추어 해마다 렌트인상폭 가이드라인(Rent Increase Guideline)을 전년도 8월말까지 온타리오 주정부 관보(The Ontario Gazette)에 공지하도록 되어있는데, 예를 들어 물가가 3~4% 올라도 2.5% 이상은 렌트를 올리지 못하게 한 것입니다. 


또한 정부의 임대용 공공주택공급량이 예산부족으로 급격히 줄어들면서 주거용임대시장에서 개인소유의 콘도아파트나 일반주택의 지하임대공간 등이 그 부족한 공급물량을 메우어왔으나 토론토와 같은 대도시권역에서는 주거용 렌트매물이 해마다 빠듯한 상황이 지속되고 있어서 렌트가격이 매년 올라가고 있는 추세입니다. 


그러다 보니 한 장소에서 오랫동안 사는 세입자들은 상대적으로 저렴한 렌트를 내고, 새로 임대차계약을 맺는 세입자들은 오른 시장시세에 맞춰서 계약을 하게 되므로 장기세입자를 안고 있는 건물의 집주인(Lanlord)은 수익률 면에서 매우 불리한 상황에 처하게 됩니다. 하지만 렌트를 꼬박꼬박 잘 내고 사는 세입자를 집주인이 내보내기가 쉽지 않은 제도적 장치 때문에 낮은 렌트사업 이윤에 불만스런 집주인이 많아지게 되었습니다. 


따라서 일부 집주인들은 ‘자기 가족이 그 공간을 사용해야 한다’는 이유(Personal use by the landlord or landlord's family)를 들어 오래 있던 세입자를 나가게 한 후 다시 다른 세입자와 더 높은 렌트가격에 임대차계약을 맺는 사례가 발생되기도 하였습니다. 새로운 세입자와 맺는 임대차계약에서는 렌트인상폭 관련규정이 적용되지 않는다는 점을 이용한 것입니다. 


온타리오 주정부는 이러한 부정직한(“not in good faith”) 집주인들의 행태를 규제하기 위하여 2017년 9월에 주거용임대차관계법을 개정하여 “집주인(임대주) 본인이나 그의 가족(배우자, 본인 및 배우자의 자녀나 부모), 또는 집주인 본인 및 그의 가족들을 돌보는 사람(a person who provides or will provide care services)이 ‘최소한 1년 이상을 거주할 목적으로’ 임대 계약기간 만료일 60일 전에 세입자에게 통지하여 퇴거를 요구하는 경우”로 제한하였으며, 이 경우에 세입자에게 한달치의 임대료를 보상하거나 세입자가 수락하는 다른 대체임대공간을 제공하여야 합니다. 


이처럼 가족이 사용하기 위해 세입자의 퇴거를 요구할 때는 Landlord Tenant Board(LTB; 집주인세입자중재원) 양식 N12를 사용하면 됩니다. 한편 집주인(임대주)이 법인인 경우에는 이러한 이유로 세입자의 퇴거를 요구하지 못합니다. 


현재의 집주인이 자기 가족이 사용할 목적으로 렌트 준 집을 비워달라고 할 경우에는 주거용임대차관계법 제48조(1) 규정에 따라 한달치 렌트에 해당하는 금액을 보상해야 하지만, 집이 팔려서 그 집에 들어올 바이어를 대신하여 세입자에게 60일전 사전통지를 줄 경우에는 관계법에 1달치 보상규정에 대한 언급이 없습니다. 


집주인의 60일전 사전통지를 받은 세입자는 집주인이 희망하는 퇴거일자 전이라도 10일 전에만 집주인에게 통지하면 언제든지 임대차계약을 종료하고 나갈 수 있습니다. 이 때는 세입자가 LTB 양식 N9 (Tenant’s Notice to End the Tenancy)를 사용하면 됩니다.

 

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2019-04-28
집을 살 때 고려해야 할 추가비용

  

바이어들이 주택구입예산을 세울 때 반드시 고려해야 할 점이 바로 주택구입과 관련된 부수적인 비용항목들입니다. 그 비용들을 살펴보면 다음과 같습니다. 


1. 홈인스팩션(Home Inspection): 구입할 집에 대한 하자여부를 검사하여 바이어의 최종구입에 대한 의사결정을 하는데 도움을 주는 홈인스팩션은, 그 비용이 주택의 규모에 따라 약 $250~$500(세금별도) 정도됩니다. 


2. 감정평가비용(Appraisal Fee): 모기지대출기관은 감정평가사(Appraiser)를 선정하여 담보물로 제공될 집에 대해 감정평가를 실시할 경우 약 $300~$500(세금별도)의 감정평가비를 대출신청인에게 부과합니다.


3.변호사비용(Legal Fees): 주택구입계약이 이루어지면 매매관련 잔금정산(adjustment)과 소유권을 이전등기, 그리고 모기지대출을 위한 근저당설정 등을 맡아서 처리해 줄 변호사를 선임합니다. 약 $1500~$2500 의 예산이 소요되는데, 여기에는 변호사비용과 기타 수수료(all related fees and disbursements)가 포함됩니다. 


4. 부동산소유권보험(Title Insurance): 모기지대출과 관련한 부동산담보물에 대한 보호, 소유권행사에 대한 사기나 이웃집 땅에 대한 침범 등 여러가지 경우에 대비한 소유권보험은 구입가격이 100만불인 단독주택의 경우에 약 $800-$900, 60만불 콘도유닛은 약 $250-$350 정도의 비용이 듭니다. 


5. 부동산취득세(Land Transfer Tax): 온타리오주의 부동산취득세는 구입가격에 따라 0.5%~2.5%의 누진세율이 적용됩니다. 토론토시 안에 있는 부동산을 구입하면 별도의 토론토시 부동산취득세(TLTT)를 추가로 납부해야 하는데 그 세율은 온타리오주의 취득세와 비슷합니다.


6. 유틸리티 보증금(Utility Deposits): 전기, 가스 등 유틸리티 계좌를 처음 개설하는 경우에는 일정금액(약 $300 정도)을 예치금으로 납부해야 하는 경우가 있습니다. 

 

7. 새 집의 경우에는 전화, 인터넷 등을 사용하기 위해 개통비용(Hookup Fee, Activation Fee)이 소요될 수 있습니다. 


8. 새로 신축하는 콘도나 단독주택을 분양받은 경우, 건축이 완공될 때까지 지방자치단체로부터 여러가지 명목의 추가비용(Municipality Levies, Development Charges, Environmental Fees 등)이 부과되기도 합니다. 새로 개발되는 지역의 공공투자(소공원, 학교, 도서관, 커뮤니티센터, 소방서, 경찰서, 교통인프라의 확충 등)를 개발업체에 부과하는 것인데, 개발업체는 이를 다시 분양받은 바이어들에게 전가시켜버립니다. 


이는 결국 분양가격 외의 추가적인 비용이 됩니다. 얼마가 될지도 모를 이러한 개발분담금에 대한 부담 때문에 가능하면 상한금액(예: $5,000~$12,000)을 분양계약서에 명시적으로 합의해두는 것이 좋습니다. 

 

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2019-04-22
집을 구입할 때 필요한 보험의 종류(3)

  

3. 부동산소유권보험(Title Insurance)


흔히 ‘타이틀 보험'이라고 부르는 부동산소유권 보험은, 자신의 이름으로 등기한 부동산의 소유권(Title)과 관련하여 발생할지도 모를 다양한 위험에 대비하기 위한 보험입니다. 이 보험상품은 보통 변호사 사무실에서 소유권 이전등기를 할 때 구입하는데, 주택보험이나 모기지 보험과는 달리 아직 낯설지만 반드시 알고 있어야 할 보험입니다. 


‘주택보험’은 주택의 화재나 도난, 기타 주택 및 그 대지 내에서 발생할 수 있는 잠재적 위험으로부터 주택소유주를 보호하는 보험상품이라면, ‘타이틀 보험’은 부동산 소유권과 관련하여 우리 눈에 보이지 않는 다양한 상황으로부터 입을지도 모를 법적, 금전적 손실로부터 보호하는 보험상품입니다. 


즉, 부동산을 구입한 후 잔금을 치르고 자신의 명의로 소유권 이전등기를 마친 후에도 다음과 같은 일이 벌어질 가능성이 있어서 이 보험상품이 개발되었습니다. 예를 들면, 어떤 사람이 나의 부동산에 대하여 소유권 관련 서류를 위조하거나, 지금까지 여러 차례 소유권이 바뀌는 과정에서 과거 어느 소유주의 상속인이 갑자기 나타나 자신의 상속권리를 주장하고 나서는 경우, 만료 혹은 위조된 위임장을 가지고 소유권에 사기 등의 행위가 발견된 경우, 부동산 등기소 공무원의 기록 관리상의 실수 등 다양한 사례를 들 수 있습니다. 


그 외에도 이웃하고 있는 집의 주인이 자기 땅으로 내 집 건물이 대지경계를 침범(encroachment)하였다고 주장해오거나, 아직 다 갚지 않는 담보물권(unpaid liens on the property)이 있다고 주장하는 경우입니다. 이러한 일들은 소유권 등기이전 과정에서 변호사가 아무리 정교하게 Title Search 라고 부르는 ‘과거 소유권 조사’를 마쳤더라도 발생할 여지가 있습니다. 


대출금융기관은 구입하려는 집을 담보로 모기지 대출 승인을 할 때, 주택의 담보가치를 보전하기 위해 주택보험을 요구하는 것은 물론, 부동산소유권보험도 반드시 요구하므로 선택사항이 될 수 없습니다. 이 때 대출기관은 자신의 대출금액 한도까지 보상받으면 만족하겠지만, 집주인 입장에서는 주택가치 전체를 보상받는 상품이 바람직합니다. 주택보험과는 달리, 타이틀 보험은 소유권 등기를 할 때 한번만 보험료를 납부하면 그 집을 소유하는 동안 계속 안심할 수 있다는 장점이 있습니다.


일반가정이 보유하고 있는 자산 중 집이 가장 큰 부분을 차지하므로 잠재적인 위험에 대비하기 위해 요즘은 모기지 대출을 받지 않는 경우에도 대부분의 주택구입자들이 부동산소유권보험에 가입하는 추세입니다. 


실제로 캐나다 전역에 걸쳐 신분증명서(ID), 소유권등기서류, 혹은 위임장을 위조하여 모기지 대출을 받아 사라지는 사기사건(fraud)이 가끔 발생하곤 하는데, 이런 일이 생기면 집주인에게 갑자기 금융기관의 모기지대출금 상환고지서가 날아오고 전혀 잘못이 없는 집주인이지만 문제가 해결될 때까지 상당기간 동안 재산권의 권리행사에 제약을 받게 됨은 물론이고, 법적 다툼에 말려 엄청난 비용을 들여야 하는 곤란을 겪게 되므로 부동산소유권보험은 가입해두는 것이 좋습니다. 


부동산소유권보험료는 단독주택과 콘도아파트 등 부동산 형태와 구입가격에 따라 차이가 나는데, 대략 구입가격이 100만불인 단독주택의 경우에 약 $800-$900, 60만불 콘도 유닛은 약 $250-$350 정도됩니다. 

 

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2019-04-15
집을 구입할 때 필요한 보험의 종류(2)

  

(지난 호에 이어)


2. 모기지 보험(Mortgage Insurance)


‘모기지 보험’(정식명칭은 Mortgage Loan Insurance)은 모기지대출을 받는 모든 주택구입자들을 대상으로 하지는 않습니다. 이 보험은 모기지 대출을 받은 후 주택구입자가 채무불이행 상태(default)가 되었을 때 대출금을 상환하지 못함으로써 발생하는 손실로부터 대출금융기관을 보호하는 제도입니다. 


그러므로 모기지 보험은 집을 구입할 때 자기자금(Down Payment)이 주택가격의 20% 미만인 경우에만 이 보험을 의무적으로 구입하여야 합니다. 물론 자기자금이 20% 이상인 경우에도 주택구입자의 신용도나 소득증빙 등이 대출승인 심사기준에 미달하면 모기지 보험에 가입하는 것을 조건으로 하여 모기지 대출승인을 해주기도 합니다.


모기지 보험제도가 있음으로써 대출기관은 위험을 회피하면서 대출을 늘릴 수 있고 주택구입자는 적은 자기자금으로도 주택을 구입할 수 있습니다.


현재의 캐나다 모기지대출 관련규정에 따르면, 주택구입자는 최소한 주택구입가격의 5% 이상의 자기자금(Down Payment)을 모아야 모기지대출을 받아 집을 구입할 수 있습니다. 일회성 비용으로 부과되는 모기지보험수수료(premium)는 자기자금이 구입하려는 집 가격의 몇 %인가에 따라 차등 적용합니다. 예를 들어 자기자금이 주택구입가격의 5%~10%미만인 경우엔 모기지 대출금액의 3.6%, 10%~15%미만인 경우엔 2.4%, 15%~20%미만인 경우엔 1.8%를 각각 모기지 보험수수료로 납부해야 합니다. 


이 요율은 주택시장상황에 따라 조정되지만, 주택구입가격의 몇 %를 모기지대출금으로 충당하는가(LTV; Loan to Value)에 따라 차등 적용하는 구조는 그대로 유지됩니다.


모기지보험을 취급하고 있는 CMHC(캐나다 주택금융공사; Canada Mortgage and Housing Corporation)는, 캐나다 전역에 걸쳐서 주택공급을 원활히 하고 노후주택에 대한 개량을 촉진하며 주거생활의 안정과 복리증진을 위해 연방정부가 설립한 공공법인(federal crown corporation )입니다. National Housing Act 와 Canada Mortgage and Housing Corporation Act 라는 두 개의 연방법률에 근거하여, 모기지대출 조건을 규제함으로써 주택시장에 큰 영향력을 미칩니다. 


실제 지금까지 캐나다에서 지어진 총 주택의 약 절반 이상이 CMHC의 지원대상이었습니다. 모기지 보험료 부과대상에 대한 기준도 CMHC의 주요 정책결정수단인데, 과거 ‘25% 미만’에서 지금은 ‘20% 미만’으로 완화되었습니다만 주택시장 상황에 따라 캐나다연방정부가 CMHC를 통해 언제든지 조정할 수 있습니다. 그리고 지금은 민간회사들(Genworth Canada, Canada Guaranty Mortgage Insurance Company 등)도 모기지보험시장에 참여하고 있습니다. 


그렇다면, 왜 주택구입시 자기자금이 20% 미만이 되면 모기지 보험료를 부과할까요? 집을 담보로 모기지대출을 한 금융기관은 집주인이 월상환금을 제때 못 갚으면 담보물건으로 제공된 집을 시장에 되팔아 빌려준 자금을 회수하게 되는데, 이 경우 집을 시장에 내놓았을 때 언제라도 구입가격(혹은 감정가격)의 80% 이상은 받을 수 있을 것이라는 전망에 기초한 것입니다. 


하지만, 주택시장에 거품이 지나치게 끼었다고 판단되면 이 기준도 변경될 수 있습니다. 결국 20% 미만의 자기자금을 가지고 집을 구입하려면 소득증빙 등 구비서류도 더 까다로울 뿐만 아니라, 대출금융기관 외에 CMHC의 승인이라는 하나의 관문을 더 통과해야 하고, 모기지보험료도 추가 비용으로 부담하게 됩니다. (다음 호에 계속)


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