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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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허진구와 함께 배우는 부동산 상식
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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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허진구
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2018-11-14
온주의 토지사용관련 법규와 제도(8)

  

(지난 호에 이어)


2.4 Zoning By-law (도시계획조례) 


각 지방자치단체의 향후 토지사용에 관한 일반적인 정책방향을 제시한 ‘Official Plan’ 의 방향과 정책내용을 바탕으로, 구체적으로 건축허가과정에서 적용할 허가의 기준을 제정한 것이 바로 도시계획조례(Zoning Bylaws)입니다. 이 조례에는 지방자치단체의 토지사용정책이 시행되는 과정에서 구체적으로 어떤 기준으로 토지의 사용이 허용될 지에 대해 정해 두었으며, 이를 통하여 새로 신청되는 건축계획들이 Official Plan의 취지대로 이루어지도록 행정적으로 규제하는 수단으로 사용됩니다.


지방자치단체의 시의회에서는 Zoning By-law 를 제정하거나 수정할 때에는, 사전심의 후에 주민들의 의견을 수렴할 수 있도록 공청회를 거치게 되어 있습니다. 왜냐하면 Zoning By-law 내용은 주민들이 자기집을 증축하거나 개축할 때에 직접적으로 영향을 주기 때문입니다. 


즉, By-law 에는 각 지번 별로 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류와 사용용도, 건축에 필요한 최소한의 대지면적, 허용되는 최대한의 건축면적, 건축물의 높이제한, 도로나 인접이웃대지의 경계선으로부터의 띄워야 하는 이격거리, 주차공간확보 의무, 앞마당 혹은 뒷마당 공간확보규정 등을 상세하게 정하고 있습니다. 


그러므로, 땅을 구입하여 부동산 개발이익을 기대한다면 맨 먼저 확인하여야 할 내용이 바로 Zoning By-law 입니다. 토지에 투자되는 금액에 비하여 그 땅에 실제 지을 수 있는 건물의 종류와 허용되는 업종, 그리고 어느 정도 크기의 건축물을 지을 수 있는지를 확인하려면 By-law를 살펴보아야 합니다. 


이러한 확인과정을 통해 부지매입 및 신축계획의 사업성 여부를 미리 판단할 수 있습니다. Zoning이 변경되어 더 높은 건물을 지을 수 있거나 새로운 용도로 사용하는 것이 허용된다면 그 땅은 더욱 높은 가치를 갖게 됩니다. 하지만, 주거지역 내에 있는 낡은 상업시설이 있다면 그 건물을 구입하더라도 상업용 신축건물을 짓기 어려운 경우도 있습니다. 


이런 건물은 Zoning 제도가 정비되기 전에 이미 오래 전에 지어진 건물이어서 현재의 건물이 수명을 다할 때까지는 계속 사용이 가능하지만 증축이나 개축은 허가가 나지 않는 경우가 대부분인데, 이런 경우를 “Legal or Lawful Non-conforming Use“라고 부릅니다. 현행 Zoning By-law 에는 어긋나지만 기득권은 인정해주는 셈입니다. 따라서, 이러한 건물은 구입하기 전에 반드시 Zoning By-law 를 확인해본 후 적정한 가격을 추정해 보아야 합니다. 


Zoning(도시계획상의 토지용도구분)은 각 지방자치단체마다 그 지역의 용도특성에 맞게 다양한 기호로 표시합니다. 주거용으로 사용할 수 있는 땅에는 주거(Residential) 용도를 세분화하여 R1, R2, R3등의 기호로 구분하여 각각 허용되는 주거용건물의 종류나 형태를 지정하기도 하고, 단독주택만 허용되는 곳은 RD(Residential Detached), 반단독주택만 허용되는 곳은 RS(Residential Semi-Detached), 그리고 타운하우스만 허용되는 곳은 RT(Residential Townhouse). 등으로 구분하기도 합니다.


한편, 상업용 건물을 지을 수 있는 지역은 C1(Restricted Commercial), C2(General Commercial), C3(Local Commercial), C4(Neighbourhood Commercial). 등으로 구분하여 각 지역에서 어떤 도소매나 서비스업종이 영업을 할 수 있는지 규정하고 있습니다.


그 외에 업무지역(Employment), 산업시설지역(Industrial), 농업지역(Agricultural), 준주거지역(Commercial/Residential) 등으로 도시계획지도(Zoning Map)에 기호로 표시하여 각 지방자치단체의 웹사이트에 제공하고 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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허진구
71509
8856
2018-11-02
온주의 토지사용관련 법규와 제도(7)

 

 

(지난 호에 이어) 
현재 토론토 Official Plan에 따라 고층화를 유도하는 개발대상지역에서 일어나는 문제점은, 주거용 콘도건물을 지으면 수익성이 확실할 뿐만 아니라 분양성공률 또한 높아서 대부분 콘도건물로 채워지고 있다는 점입니다. 이에 비하여 상업용 건물의 신축은 상대적으로 줄어들고 있어 불균형개발이 이루어지고 있다고 보아야 합니다. 


한편, 주요간선도로(Arterial Corridor) 주변에는 중층건물(4~11층의 mid-rise buildings)이 허용되고 있는데, 특히 지하철(Subway)이나 경전철(LRT)이 지나가는 주요간선도로변에는 보다 높은 신축건물의 허가가 쉽게 이루어질 것으로 보입니다. 


토론토시가 대중교통에 보다 더 의존하는 형태(more transit-oriented city)로 교통정책방향을 설정하고 있기 때문에 특히 역세권 주변의 토지는 직장, 주거, 상업시설들이 복합적으로 상생작용을 하는 형태로 집적화된 건물을 짓는데 사용되어야 대중교통을 운영하는데 있어서 이용객 수를 크게 늘릴 수 있고 교통망확장에 따른 투자비회수도 쉬워지기 때문입니다. 


현재까지는 대부분 이러한 간선도로변에 약 5~6층 정도의 중층건물들이 들어서고 있는데, 그 이유는 Official Plan 을 만들면서 인근 주민들이 요구한 동네의 기존특성을 갑자기 변화시키거나 평온한 주거환경이 훼손시키지 않는 범위 내에서 개발을 유도하는 타협안이 시행되고 때문입니다. 


따라서, 건축주 입장에서는 아직까지 5~6층 규모의 신축건물로는 수익성을 확보하기가 쉽지 않은 여건이어서 개발속도가 빠르진 않은 상황입니다만, 신규개발프로젝트 신청은 곳곳에서 꾸준히 이루어지고 있습니다. 


이에 비하여 오래된 낡은 공장터나 창고부지, 그리고 공공기관이 소유하고 있던 대규모 공터, 노후화된 부둣가 인근지역은 Mixed-use Area(‘live-work-play’가 공존하는 개발형태)로 많이 지정되고 있습니다. 이러한 지역에서는 개발에 반대하는 주민들도 반경 일정거리 내에는 많이 살고 있지 않으므로 주민들의 반대도 별로 없습니다. 


따라서 도시계획상 필요로 하는 시설들을 유치하기 쉬우며, 도시성장전략에 부합하는 방향으로 개발을 유도하기가 용이합니다. 이러한 곳에는 대부분 주거와 일터, 그리고 쇼핑이 같은 지역 안에서 이루어질 수 있는 복합적인 개발이 가능하도록 허용하고 있습니다. 


이렇게 되면 출퇴근에 소모되는 시간을 줄일 수 있으며, 퇴근시간 이후의 도심공동화현상도 막을 수 있어서 보다 건강한 도시환경을 유지하면서 주거문제도 해결할 수 있기 때문입니다. 앞으로 중장기에 걸쳐 토론토시의 호숫가 낡은 부두지역을 스마트시티로 재개발하려는 계획도 이러한 예입니다.


많은 개발업체들은 이러한 지역의 개발기회에 눈독을 들이고 있습니다. 주민들의 강한 반대에 부딪혀 원래의 신축사업계획을 많이 수정함으로써 사업성이 점차 떨어지는 폐단이 이런 지역에서는 줄어들기 때문입니다. 


하지만, 일부 도시계획전문가들은 이러한 Mixed-use Area 에 주거지를 갖는다는 것이 일터와 주거지의 분리 또는 구분이 가져다 주는 환경적 장점이 많이 사라진다고 합니다. 그러므로, 토론토시에서는 이러한 지역에 대해 보행자의 접근성이 보다 용이하게, 그리고 편리하고 안전하게 확보될 수 있도록 보다 엄격한 허가기준을 적용하고 있습니다. 


이처럼 다양한 지역개발 관련정보를 담은 Toronto의 Official Plan을 살펴보려면 토론토시청 웹사이트(단축주소: goo.gl/WD9mBw)를 접속하면 됩니다. 특히 개발관련 지도들이 ‘Official Plan Maps’라는 항목으로 제공되고 있습니다(goo.gl/heSPgv). 그 외에도 광역토론토 내의 각 시청 웹사이트에도 Official Plan 자료들이 제공되고 있으므로 자기가 살고 있는 지역이나 동네의 개발계획을 살펴볼 수 있습니다. 

 

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허진구
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8856
2018-10-30
온주의 토지사용관련 법규와 제도(6)

 

 

(지난 호에 이어)


2.3. Official Plan(각 지방자치단체의 토지사용계획)


각 지방자치단체들은 온타리오주 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS) 뿐만 아니라 다른 Planning 관련 법규들(Greenbelt Plan, Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe 등)에 어긋나지 않으면서 지방자치단체 내의 각 커뮤니티의 특성에 맞는 토지사용 및 개발계획을 주민들의 의견수렴을 통해 'Official Plan'(각 지방자치단체의 토지사용계획)을 확정합니다. 


토론토시와 같이 온타리오 주정부와 곧바로 상대하는 지방자치단체는 토론토시의 Official Plan(웹사이트: goo.gl/g3DgBF)만을 살펴보면 되지만, Regional 행정구역에 속한 지방자치단체들은 Official Plan 도 2-tier system(두 단계의 지역행정체계)으로 이루어집니다. 예를 들면, York Region 의 Regional Official Plan (웹사이트: goo.gl/Cs9vfa)이 만들어지면, 그 가이드라인을 참고하여 Vaughan시의 Official Plan(웹사이트: goo.gl/Cs9vfa)이 완성됩니다. 


흔히 OP 라고 줄여서 부르는 각 지자체들의 ‘Official Plan’은 해당 도시 내에서 주거지역, 산업지역, 사무실, 상가는 각각 어디에 배치할 것인가를 다룹니다. 그리고 언제, 어떤 순서로 각 커뮤니티가 성장하며, 재개발할 커뮤니티들은 어디부터 먼저 추진할 것인가를 구체적으로 담고 있습니다. 


그렇다면, Official Plan 은 왜 만들까요? 그것은 각 지자체의 주민들이 자신이 속한 지역의 땅들이 현재와 미래에 어떻게 사용될 것인지를 예측할 수 있게 해줍니다. 그리고 건축물의 높이제한이나 이격거리(Setback 규정), 최대 건축 가능한 면적허가기준 등을 구체적으로 설정하는 Zoing Bylaw 의 제정근거가 이 Official Plan 에서 설명되므로, 주민들이 각 지역별로 어떤 기준으로 건축허가가 나오는지도 이해할 수 있게 됩니다. 


또한 새로운 도로나 대중교통개발(지하철, 경전철 등)이 어느 지역에서 이루어지며, 새로운 공원은 어디에 조성될 것인지도 포함되므로, 이를 이해하면 주민들이 자신이 살고 있는 동네나 도시의 변화가 어느 방향으로 갈 것인지 예측할 수 있습니다. 


지방자치단체의 시의회에서는 사전심의 후에 주민들의 공청회를 거쳐 Official Plan 을 확정하는데, 주민들이 이에 관심을 가져야 할 이유가 충분히 있습니다. 왜냐하면, 이 토지사용계획서에 담긴 내용은 향후 부동산개발의 기회가 어디에서 생기고, 또 누가 그 개발이익을 가져갈 것인지 짐작하게 해줍니다. 


Official Plan은 관계법에 따라 보통 전체개정(comprehensive official plan)이 있었다면 10년 내에 다시 개정판을 만들어야 하며, 부분적인 개정(amendment to the plan)을 한 경우에는 매 5년 마다 새로운 개정판을 만들어야 합니다. 


토론토시의 가장 최근의 Offical Plan 에 담긴 내용을 예로 들어 살펴보면, 도심 Downtown 지역과 Yonge/Eglinton지역, 그리고 오래된 3대 부심권(노스욕센터지역, 스카보로타운센터지역, 이코비코센터지역)은 모두 고층화를 유도하는 대상지역들(the high-rise Centres)입니다. 


우리가 목격하는 수많은 신축고층콘도건물들이 대부분 이 지역에 집중되어 있습니다. 이 지역들에서는 온타리오주의 Planning Act 가 허용하는 예외적인 규정(Section 37)을 동원해서라도 보다 수익성 있는 고층건물 신축허가가 가능하게 지원하며, 그 대가로 Development charge를 거두어들여 Youth Centre, 공공도서관, 저소득층을 위한 주거용건물, 지역공원 등을 만드는 기금으로 활용합니다. (다음 호에 계속)


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2018-10-21
온주의 토지사용관련 법규와 제도(5)

 

                      

(지난 호에 이어) 
Brownfields Statute Law Amendment Act 는 도시지역 내의 버려진 공장터나 낡아 폐쇄된 상업지역 등을 재개발함으로써 도시를 재생하고 더 나은 환경을 그 지역에 조성하기 위한 목적으로 제정된 법률입니다. 대개 이러한 지역은 과거 기름탱크에서 흘러나온 기름으로 인하여 땅이 오염된 경우가 많습니다. 


이런 땅을 개발하려면 환경관계법에 따라 화학제를 사용하여 Soil Cleaning을 해야 하는데 여기에 막대한 비용이 들어가므로 개발부대비용이 큰 편입니다. 이러한 부담을 고려하여 ‘개발 후 여러 해 동안 재산세 감면’ 등의 재정적 인센티브를 줌으로써 개발이 보다 용이하게 이루어질 수 있도록 해주기 위해 이 법이 제정되었습니다. 


고집적화개발을 허용함으로써 개발비용부담이 줄어들면 재개발이 보다 쉬워집니다. 그렇게 되면 도시 내의 허름하고 어두운 동네들이 다시 밝아지고 활성화되므로, 이러한 재개발이 가능한 후보지를 물색하고 지원하는 내용도 이 법률에 담겨있습니다. [참고할 웹사이트: www.mah.gov.on.ca/Page224.aspx ]


The Planning Act 제3조 5항에 따라 토지사용계획에 대한 모든 의사결정은 온타리오 주정부가 제정한 Provincial Policy Statement (PPS)의 내용과 상충되면 안됩니다. 각급 지방자치단체나 모든 심판기관에서도 토지사용계획에 관한 한 PPS의 내용을 판단근거로 삼아야 합니다. 


2014년에 새로 발표된 PPS는 그 이전에 발표된 2005년의 PPS 를 대체하는데, 둘 다 토지사용에 있어서 “집적화된 개발(Intensification and Compact Form)"에 초점을 맞추고 있습니다. [참고할 웹사이트: www.mah.gov.on.ca/page10679.aspx]


PPS에는 공공의 건강과 안전, 그리고 자연환경을 훼손하지만 않는다면, 가능하면 땅을 많이 사용하는 도시 팽창보다는 제한된 토지만으로도 도시성장에 필요로 하는 주거용, 상업용, 업무용 공간을 공급할 수 있도록 집적화된 형태의 개발을 장려하는 내용이 담겨 있는데, 아래의 표현들에서 확인할 수 있습니다. 
[ Intensification and Compact Form : Intensification means the development of a property, site or area at a higher density than currently exists, through development, redevelopment, infill and expansion or conversion of existing buildings. Each community’s form and level of intensification will differ, based on their specific characteristics such as location, history, community strengths and preferences.]


PPS 외에도 Planning 에 관련된 온타리오 주정부의 모든 법률들이 공통적으로 지향하는 방향은 바로 도시집적화입니다. 예를 들어, 새로 대규모주택단지를 개발하면 땅도 많이 필요할 뿐만 아니라, 그 지역의 지방자치단체는 공공서비스(경찰, 소방, 학교, 커뮤니티센터, 도서관, 대중교통노선의 확충, 쓰레기수거 등)를 확충할 새로운 투자가 이루어져야 하는데 비하여, 이미 집이 들어선 지역에서 신축콘도를 고층으로 건설하면 공공서비스를 그대로 유지하면서 새로운 가구가 늘어나면서 재산세가 추가적으로 들어오므로 지방자치단체의 입장에서는 유리한 개발형태가 됩니다. 


따라서 콘도개발과 같은 고층건물은 보다 쉽게 허가가 날 수 있는 환경이 조성되었습니다. 그리고 넓은 땅을 가진 집을 구입하여 토지분할(Lot Severance)을 한 후 새로 집을 짓는 일도 앞으로 보다 쉬워질 전망이어서, 앞으로 부동산개발의 기회가 어느 방향으로 열리고 있는지 시사하는 바가 큽니다.  (다음 호에 계속)


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2018-10-15
온주의 토지사용관련 법규와 제도(4)

 


(지난 호에 이어) 
온타리오 주정부는 2005년에 Greenbelt 제도를 시행하면서 동시에 ‘Places to Grow Act’ 도 제정하여 시행하였는데, 그 배경에는 앞으로 각 지방자치단체들의 외형적 성장이 이루어지더라도 땅을 더 추가적으로 필요하지 않는 방식으로 커가는 것을 원칙으로 삼았습니다. 그리하여 2006년에는 이를 구체적으로 실천하기 위한 방안으로 ‘Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe(GGH)’을 시행하게 되었습니다. 


일반대중들은 크게 주목하지 않았지만 이 계획은 향후 새로운 대규모 단독주택단지를 개발할 땅이 그리 많이 남아있지 않았음을 선언한 것이며, 앞으로의 도시개발은 땅이 덜 필요한 형태로 이루어질 것임을 예고하는 신호탄이었습니다. 전문가들은 이 때부터 '조용한 혁명'이 시작되었다고 말합니다. 


이 시행계획에 담긴 내용을 살펴보면, 이미 주거인구 및 직장인수로 계산한 인구밀도가 상당히 높은 토론토시를 제외한 각 지방자치단체들은 앞으로 땅 1헥타르(Hectare)당 주민 수와 직장근로자 수를 기준으로 Density Rate(인구밀도%)을 40% 이상으로 높일 것을 주문하고 있습니다. 도시구역으로 지정된 땅이라도 가능하면 아껴서 사용하도록 유도하며, 그린벨트 안의 땅은 주정부가 쉽게 내주지 않겠다는 의지를 담은 계획입니다. (참고할 웹사이트: www.placestogrow.ca) 


이와 함께, 지하철이나 GO Train 이 지나가는 주요 교통간선도로의 역 부근에는 고집적화를 적극 유도하여 고밀도의 주거, 상업 및 직장인구가 수용되도록 고층화, 대단지화하는 개발계획을 허용하는 정책도 담고 있습니다. 이것은 대중교통확충을 위해 주정부가 지방자치단체와 함께 공동투자를 하더라도 투자비회수가 용이하도록 이용객수를 획기적으로 늘리는 방향으로 주요 교통간선도로변의 고층건물개발을 촉진하는 것을 정책목표로 삼고 있습니다.


하지만, 이러한 목표는 토론토시 안에서는 점점 더 고층화로 진전되고 외곽도시들은 고층화, 집적화가 생각처럼 쉽게 이루어지지 못할 가능성이 큽니다. 공공부문의 교통인프라투자가 뒷받침되지 않는 상황에서 대규모프로젝트의 고층화는 개발업체입장에서는 위험한 투자가 될 수 있기 때문입니다. 


온타리오주의 the Planning Act 제37조는 지방자치단체들이 대규모프로젝트에서 고층건물 신축을 예외적으로 허용하면서 개발업체로부터 개발이익의 상당부분을 공공시설이나 서비스, 또는 기부금과 같은 반대급부 형태로 회수할 수 있도록 허용하고 있습니다. 대규모 개발단지 내에 공공도서관이나 소 공원을 조성하거나 커뮤니티시설의 건립에 사용될 기부금을 받는 등의 형태가 이러한 예입니다. 


그밖에 수자원관리에 관한 여러 법률들이 있는데, 대규모 신규주택단지개발에는 식수원확보가 매우 중요한 이슈가 됩니다. 개발부담금 비용도 클 뿐만 아니라, 공급 가능한 인근식수원을 보유한 이웃 지방자치단체와의 협상에 상당한 시간이 소요되므로 지방자치단체의 입장에서도 쉽게 해결을 못해주는 경우도 생깁니다. 


The Conservation Authorities Act 는 1946년에 도입된 오래된 법률입니다. 온타리오주 내의 Conservation Area(자연보존지역)를 지정하게 된 근거법률이기도 합니다. 자연환경을 보존하고 인간-환경-경제개발의 필요성 간에 균형을 맞추면서 치수측면(물줄기관리)에서도 고려할 요소가 많으므로 강줄기 인근이나 보전하고 있는 숲 부근의 개발계획을 승인 받으려면 절차가 더 복잡해지고 허가소요시간도 길어집니다. (참고할 웹사이트: conservationontario.ca) (다음 호에 계속)


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2018-10-06
온주의 토지사용관련 법규와 제도(3)

 

 

(지난 호에 이어) 
그러므로, Provincial Policy Statement 는 농지와 자연자원, 그리고 환경을 훼손하지 않으면서 도시성장에 필요한 토지의 효율적 사용을 위해 각 지방자치단체들이 도시계획을 세울 때 지켜야 할 토지사용의 원칙과 가이드라인이 되는 셈입니다. 또한 장기적인 도시발전을 위하여 공공교통망을 확충하고 보행자의 편익을 증진할 수 있는 도로교통시스템을 갖추도록 한 내용도 포함됩니다. 


The Planning Act 제3조 5항에는 “토지사용계획에 대한 모든 의사결정은 주정부의 Provincial Policy Statement 내용과 상충되면 안 된다”라고 규정하고 있습니다. 그러므로, 각급 지방자치단체나 모든 행정심판기관에서도 이 지침의 내용을 참고하게 되어있습니다. (인터넷웹사이트 www.mah.gov.on.ca/Page215.aspx 를 참조) 


하지만, 온타리오 주정부에서는 Provincial Policy Statement 외에도 각 지방자치단체들이 건축계획을 허가하거나 개발계획을 추진할 때 참조해야 할 다른 몇 가지 관련법규나 규제제도도 마련해두고 있습니다. 


예를 들면 Greenbelt Plan, Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe, Niagara Escarpment Plan, Oak Ridges Moraine Conservation Plan, Brownfields Statute Law Amendment Act, Growth Plan for Northern Ontario, Public transportation and highway improvement Act, Clean Water Act, Conservation Authorities Act, Ontario Water Resources Act, Safe Drinking Water Act 등입니다.


2005년에 시행된 Greenbelt Plan 에는 온타리오 주정부가 농지와 자연녹지를 보존하기 위해 도시외곽의 수평적 확장개발은 최대한 억제하고 기존 도시경계 안의 가용토지를 가능하면 수직적으로 활용하도록 유도하는 정책이 담겨있습니다. 그래야 제한된 면적의 땅에 더 많은 주거용, 상업용, 업무용 건물을 지을 수 있기 때문입니다.


 따라서 고층콘도건물은 개발승인이 쉬워졌고, 새로운 대규모의 단독주택단지개발은 상대적으로 어려워졌습니다. 각 지방자치단체들은 기존도시구역 안에서 도시성장에 따른 추가 주택공급문제를 해결하도록 노력해야 하며, 불가피할 경우에 한해서 수요와 공급분석을 첨부한 그린벨트내 토지사용승인을 주정부에 요청하여야 합니다. 이 제도는 2005년 이후 지금까지 집값을 지속적으로 상승시킨 원인으로 지목되기도 합니다. 앞으로도 단독주택의 공급물량은 여전히 부족할 것으로 예상되는 이유입니다. 


2006년에 시행된 ‘Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe(GGH)’은 2015년에 제정된 Places to Grow Act 에 따라 광역토론토(GTA)와 해밀튼 지역, 그리고 그 외곽의 나이아라가, 워털루-키치너, 피터보로, 베리 지역 등을 아우르는 남부온타리오 일대의 장기적인 성장지역 관리계획입니다. 이 계획에는 도시간 공공교통망 확충, 주거단지개발, 산업용시설의 배치, 상업중심축 발전계획 등을 포함한 포괄적인 개발방향과 정책을 담고 있습니다. 


남부온타리오의 광역골든호슈지역(the Greater Golden Horseshoe;GGH)에는 1,459개의 지방자치단체들이 있으며, 그 면적도 약 3만2,000 평방킬미터에 달하는 방대한 크기입니다. 주요 지방자치단체들(city or town)의 도시구역(Designated Urban Area; DUA) 안에 있는 땅들은 약 68%가 이미 집과 여타 건물들이 들어선 the Existing Built-up Area (EBA)입니다. 그 나머지 약 32% 의 땅만이 장차 주택과 다른 건물들이 들어설 수 있는 부지(developable greenfield land)로 남아있는 상황입니다. (다음 호에 계속)


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2018-10-02
온주의 토지사용관련 법규와 제도(2)

 

(지난 호에 이어) 
각 지방자치단체의 ‘Official Plan’은 향후 토지사용에 관한 일반적인 정책방향을 제시한 것입니다. 이에 비하여 도시계획조례(Zoning Bylaws)는 지방자치단체의 토지사용정책이 구체적으로 시행되는 과정에서 어떤 기준으로 허용될지를 정해 두었으며, 이를 통하여 행정적으로 규제하는 수단입니다. 


이처럼 온타리오주의 토지사용은 Planning Act에 따라 온타리오주정부가 제정한 Provincial Policy Statement(PPS)에 따라 기본 틀이 정해지며, 지방자치단체들은 이 지침에 따라 각 지역별 특성을 고려한 토지사용 및 개발계획을 담은 Official Plan을 만듭니다. 그리고 Official Plan의 토지사용원칙과 방향에 맞는 구체적인 토지사용계획 허가기준을 담은 Zoning Bylaws(도시계획조례)를 만들어 건축허가 여부를 심사할 때 적용하고 있습니다. 


그 외에 자연보호지역(Conservation Areas)이나 그린벨트지역(Greenbelt Plan Area) 내의 땅을 개발할 경우에는 관련법률을 추가로 적용 받습니다. 이와 함께 건축설계시에는 온타리오주의 건축관계법(Building Code Act, 1992)에 따라 제정된 건축설계기준(Building Code)과 소방안전관계법(Fire Protection and Prevention Act, 1997)에 따라 제정된 소방안전설비기준(Fire Code)을 충족하여야 합니다. 이제 토지사용 관련법규와 제도에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 


2.1. The Planning Act(토지사용계획법)


 The Planning Act는 온타리오주의 토지사용계획에 대해 근거원칙을 마련하기 위한 기본법률입니다. 여기에는 온타리오주 안에 있는 땅들을 어떻게 사용하며, 누가 그것을 통제할 것인지를 기술하고 있습니다. 따라서 주정부가 정한 정책구도 안에서 자연환경을 훼손하지 않으면서 지속적인 경제발전을 추구하며, 토지사용관련 의사결정과정에서 온타리오주정부와 지방자치단체의 이해관계를 어떻게 조정하고 통합하여 효율적인 토지사용이 가능하게 할 것인지, 그리고 관련 계획수립과 집행절차에 대해 온타리오주정부와 지방자치단체간의 역할분담을 규정하고 있습니다.


일반적으로 주정부는 농지보전과 자연환경(녹지)보전을 매우 중요시하며, 지방자치단체들은 도시의 양적인 성장과 세수확대를 위한 새로운 택지개발과 주택공급확대에 관심을 두는 경향이 있습니다. 이 법률은 서로 다른 이해관계가 존재하는 토지사용정책과 기본계획을 결정하는 과정에 주민참여와 의견개진기회를 보장하는 내용도 함께 기술되어 있습니다.


2.2. Provincial Policy Statement(토지사용정책지침서; PPS)


온타리오주의 토지사용계획법(the Planning Act) 제3조에 따라 온타리오주정부는 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS)를 마련하였습니다. 이 지침서는 the Planning Act에서 요구하는 주정부의 역할을 수행하기 위해 토지사용에 관한 계획과 개발에 대한 정책목표와 주요원칙, 그리고 방향이 제시되어 있습니다. (다음 호에 계속)


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2018-09-23
온주의 토지사용관련 법규와 제도(1)

 


1. 토지사용관련 정책방향


지난 수년간 집값이 걷잡을 수 없이 올라가면서 부동산시장이 과열된 모습을 보이자, 온타리오 주정부가 2017년 4월에 부동산 투기대책을 발표한 바 있습니다. 온타리오 주정부가 연방정부와 공동으로 마련한 대책을 보면, 모기지 대출 승인요건을 까다롭게 하거나, 외국인투자자를 비롯한 가수요 차단, 부동산투기로부터 얻은 불로소득에 대한 세금징수강화 등 주택시장의 수요억제를 위주로 하는 규제방안이 주된 내용입니다.


이에 비하여 공급측면에서 주정부가 할 수 있는 수단이 상당히 제한적이라는 것을 이 때에 내놓은 부동산시장 안정화 대책에서 확인할 수 있었습니다. 


그렇다면 주택시장의 공급측면에서 현재 당면하고 있는 문제점은 무엇일까요? 주택건축업체들이 불만을 토로하는 가장 큰 문제점은 신축주택단지를 개발할 땅을 확보하기가 무척 어려우며, 토지가격 또한 매년 큰 폭으로 올라서 채산성을 맞추기가 쉽지 않다는 것입니다. 


광역토론토지역(GTA)에서 대규모택지공급이 어려워진 배경에는 온타리오 주정부의 토지사용관련 법규와 제도에 그 원인이 있다고 말합니다. 여러 관련법규 중에서 특히 신규택지공급을 어렵게 만든 것은 2005년에 시행된 Greenbelt 제도(Greenbelt Act, 2005)입니다. 


이 제도가 시행된 이후부터는 무분별한 대규모 택지개발이 규제되기 시작하였으며, 도시의 외연적(horizental) 확장보다는 이미 개발된 도시구역 내에서 토지를 수직적(vertical)으로 활용하도록 하는 ‘집약적토지사용’(Land Use intensification)을 정책방향으로 내세우게 되었습니다. 이를 포함한 온타리오주의 토지사용관련 법규와 제도에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 


2. 토지사용관련 법규와 제도 개관


온타리오주의 토지사용계획법(the Planning Act)은 온타리오주의 토지사용에 대하여 어떻게, 그리고 누가 규제할 것인지를 규정하고 있습니다. 이 법령 제3조에 따라 온타리오주 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS)가 만들어졌습니다. 


이 지침서에는 각 지방자치단체들이 온타리오 주정부의 토지사용에 관한 계획과 개발에 대한 정책목표와 주요원칙, 그리고 방향이 제시되어 있습니다. 다른 관련법령이나 지침에는 Greenbelt Plan, Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe, Niagara Escarpment Plan, Oak Ridges Moraine Conservation Plan, Brownfields Statute Law Amendment Act 등이 있습니다.


각 지방자치단체들은 온타리오주 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS)를 바탕으로, 지방자치단체 내 각 커뮤니티의 특성에 맞는 토지사용 및 개발계획을 주민들의 의견수렴을 통해 확정한 'Official Plan'(각 지방자치단체의 토지사용계획)을 만듭니다. 


Official Plan 의 내용은 온타리오주의 토지사용정책지침서(the Provincial Policy Statement; PPS) 및 다른 관련 법령이나 지침의 내용과 일관성을 유지하여야 하며, 서로 상충되지 않아야 합니다. (다음 호에 계속)


 

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2018-09-15
생물과 같이 진화하는 광역토론토(2)


                    
(지난 호에 이어) 

 

■광역토론토가 변해가는 모습


토론토와 그 외곽지역들이 이처럼 빠른 확장과 성장을 거듭해 왔지만, 우리는 그러한 변화가 장기간에 걸쳐 서서히 이루어졌기 때문에 오히려 바뀌어져 가는 모습에 익숙해져서 그 변화의 폭이 크다고 느끼지 못할 수도 있습니다. 하지만 지난 20여 년간 광역토론토지역의 변화는 실로 엄청납니다. 


예를 들면, 토론토 다운타운의 빌딩들은 고층콘도들의 등장을 포함하여 이미 과거 뉴욕 맨하탄의 고층화로 가는 중간단계를 거치고 있습니다. 우리가 다운타운에 있는 콘도 유닛들이 과거 노스욕과의 가격차이가 별로 벌어지지 않다가 왜 갑자기 가격차이가 커지고 있는지를 이해하려면 이러한 도시변화에 주목해야 합니다. 


음식을 포함한 각종 물품과 서비스의 배달문화가 아시아 일부 국가들에서만 자리잡은 줄 알았는데 어느새 토론토에서도 배달서비스가 비즈니스 생존의 수단 내지는 새로운 틈새시장으로서 자리를 잡아가고 있습니다. 이러한 변화 속에는 무수히 많은 비즈니스 기회가 있지만 이러한 기회를 실제로 활용하는 이는 드뭅니다.


또한, 10여 년 동안 한 동네에서 살고 있는 동안, 자기 동네의 주민구성(인종, 평균소득, 직업 등)이 크게 달라지고 있다면 그러한 변화는 내게 어떤 의미인지 생각해보아야 합니다. 그러한 변화가 나의 가장 큰 자산인 집값에도 영향을 미치게 될 것이기 때문에 주위의 그런 변화가 주는 신호를 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다.


예전에는 약 30분 정도 걸리던 출퇴근 소요시간이 이제는 50분 이상으로 늘어 났고, 어떨 때는 차를 두고 가는 게 옳은가 고민할 정도로 도로정체 현상이 일상화되었습니다. 지하철 인근의 집값이 왜 갑자기 최근 몇 년 사이에 크게 올랐는지를 이해하려면 이런 변화에 민감해야 합니다. 


과거 지하철 인근의 집들 보다는 동네 안쪽 멀찍이 떨어진 조용한 곳에 자리잡은 단독주택이 더 선호되던 것과는 다른 양상입니다. 수 년 전에 다운타운에 가까운 동네의 집값이 너무 비싸서 토론토 외곽의 터 넓은 새집으로 이사 갔었는데 지금은 그 이후 내 집의 상대적인 가격은 어떻게 바뀌어가고 있는지, 또 앞으로는 어느 방향으로 변화할지도 생각해보아야 합니다. 


무엇이 이런 변화를 가져온 것일까요? 도시가 진화하는 방향과 실체를 알려면 우리는 그 뒤에 깔려 있는 도시개발정책을 먼저 이해하여야 합니다. 이제 토론토시 안에서는 집 지을 땅을 구하기가 정말 어려워지고 있어서 이곳 저곳을 눈여겨보시면 기존 택지를 나누어서(토지분할; Lot Severance) 그 터에 새로 집을 몇 채씩 짓는 건축현장을 목격할 수 있습니다.


도시계획상의 용어로는 이것을 infill 이라고 부릅니다. 빈 공간을 활용하여 비집고 들어가 새로운 주거건물로 채운다는 의미입니다. 이러한 토지분할과 짜투리땅 활용방안에 대해 건축허가신청과정에서 많은 정책적 고려가 따르지만 주민들의 강한 반대에 부딪히기 일쑤입니다. 


이처럼 도시인구는 지속적으로 늘어나는데 새로 유입된 가구가 필요로 하는 살 곳이 생각만큼 늘리기 어려운 상황에 와 있습니다. 온타리오 주정부나 각 지방자치단체들이 늘 “Affordable Housing”(소득에 걸맞은 가격대의 주거시설)이라는 정책목표를 구호처럼 외치면서 어떻게든 주택공급량을 늘려보려고 애쓰지만 현실적으로는 쉽지 않아 보입니다. 


앞으로 온타리오 주정부 및 지방자치단체들의 부동산개발관련정책에 대하여 자세히 살펴보겠습니다. 

 


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2018-09-07
생물과 같이 진화하는 광역토론토(1)

 

GTA의 빠른 성장세

 


도시는 생명체와 같아서 끊임없이 그 모습이 바뀌고 있습니다. 토론토와 그 인근지역을 포함한 광역토론토지역(GTA)도 마찬가지입니다. 광역토론토지역의 인구는 2016년 연방인구통계조사(Census)결과를 기준으로 약 642만명에 달합니다. 여기에는 토론토시의 인구 약 273만명(42.6%)과 그 외곽지역인 York Region 약 111만명(17.3%), Peel Region 약 138만명(21.5%), Halton Region 약 55만명(8.5%), 그리고 Durham Region의 인구 약 65만명(10.1%)을 합한 수치입니다.


이러한 인구규모는 미국과 캐나다를 통틀어 약 4위~7위에 해당하는 광역대도시(Metropolitan Area)규모입니다. 광역토론토의 대도시 인구규모 순위가 발표기관에 따라 달라지는 이유는 순위결정에 사용된 통계기준이 제각기 다르기 때문입니다. 


우리는 토론토시와 그 인근의 출퇴근거리에 있는 외곽지역들을 합쳐서 광역토론토지역(GTA; Greater Toronto Area)이라고 부릅니다. 보통 Toronto 와 출퇴근거리에 있는 인근 외곽지역인 York Region, Peel Region, Halton Region, 그리고 Durham Region 을 모두 포함한 지역을 일컫습니다. 


이에 비하여, 캐나다 연방통계청이 5년마다 실시하는 인구총조사(Census)에서는 Toronto CMA(Census metropolitan area; 대도시인구집계 단위)의 인구통계를 집계할 때, Hamilton CMA에 속한 Burlington의 인구와, Oshawa CMA에 속한 Oshawa와 Whitby의 인구가 포함되지 않습니다. 


또 어떤 대도시 인구규모 순위비교 기준에서는 차로 출퇴근할 때 걸리는 일정시간 내의 거리로 잘라서 실질적인 생활권을 공유하는 범위 안의 광역대도시 인구를 서로 비교하여 북미대도시 순위를 정하기도 합니다.


하지만 광역토론토의 성장속도가 인구 면에서 굉장히 빠른 것은 사실이며 외곽지역을 제외한 토론토시 자체의 인구가 2013년을 기점으로 이미 시카고(Chicago)시의 인구규모를 넘어서 이제는 New York City, Los Angeles에 이어 미국과 캐나다를 합쳐서 북미 3위의 도시가 되었습니다. 


또한 2017년에는 경제전문지 The Economist가 조사한 세계 60개 대도시 중에서 토론토가 살기에 가장 안전한 도시 4위에 뽑혔는데, 1~3위를 차지한 도쿄, 오사카, 싱가포르가 모두 아시아지역임을 감안하면 토론토시가 북미에서 가장 안전한 도시 1위가 된 셈입니다. 도시가 성장하면서 대중교통의 어려움, 빈부격차의 확대 등 공통적으로 보여지는 여러 가지 성장통을 겪습니다만, 그나마 치안부분에서는 토론토시가 양적 성장과 함께 질적 수준을 유지하여 온 모습을 보는 것 같습니다.


광역토론토지역(GTA)의 인구증가는 10년 동안(2010년-2016년 사이) 약 15.5% 가 늘어났는데, 이 기간 중 토론토시 인구는 약 9.1%, 그 외곽지역은 약 20.7% 각각 증가하여 외곽지역의 인구가 더 빠른 속도로 늘어났음을 알 수 있습니다. 


현재 GTA인구(100%) 중 토론토시 인구가 차지하는 비중은 42.6% 이며, 그 외곽지역이 약 57.4% 입니다만 향후 그 비중이 어느 쪽으로 더 커지게 될지는 도시성장정책의 방향에 따라 좌우될 것입니다. 


앞으로 설명드릴 온타리오 주정부와 각 지방단체들의 정책을 이해하게 되면 누구나 그러한 변화를 스스로 예측할 수 있게 될 것입니다. (다음 호에 계속)

 

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