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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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허진구와 함께 배우는 부동산 상식
성실과 정직으로 고객을 대하는
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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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허진구
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2019-03-20
집을 처음 구입하는 바이어를 위한 혜택(1)

 

  

처음으로 자기 집을 마련하는 바이어들(First-Time Home Buyers)에게 도움을 주기 위한 정부의 프로그램에는 다음과 같은 몇 가지가 있습니다. 


1.Home Buyers' Plan (HBP): RRSP 특별인출허가


이 프로그램은 노후생활에 대비한 개인연금인 RRSP(Registered Retirement Savings Plan) 불입금 중에서 개인당 최대 $25,000까지 인출하여 주택구입자금으로 사용할 수 있도록 허용한 제도입니다. 


만일 부부 또는 사실혼관계(common-law)인 경우에는 두 사람이 총 $50,000을 인출하여 주택구입자금으로 사용할 수 있습니다. 주의할 점은, 불입 후 90일이 경과하지 않은 금액을 인출하면 RRSP 불입에 대한 세금공제혜택을 받을 수 없게 됩니다.


캐나다연방정부가 제공하는 이 프로그램에서의 'First-Time Home Buyers' 자격요건은, 온타리오 주정부에서 생애 첫 주택구입자(First-Time Home Buyer of New and Re-sale Homes)를 위해 취득세(LTT)를 면제해 줄 때의 자격요건과는 다릅니다. 


이 프로그램을 이용하려면 캐나다거주자(a resident of Canada)이면서 집을 구입하는 해를 제외한 그 이전 4년 동안 자기집을 소유하지 않았어야 합니다. 만일 부부 중 한 명의 배우자가 자격요건이 안 된다면, 나머지 배우자는 이 제도를 이용하여 RRSP자금을 인출해서 주택구입에 사용할 수 있습니다. 


또한 과거에 이 제도를 이용한 경우에도 그 집을 팔고, 다시 위의 4년간의 무소유조건을 충족하고 과거에 인출하였던 RRSP 금액을 모두 상환한 경우에는 다시 이 제도를 이용할 자격이 주어집니다. 


상환기한은 인출한 날로부터 2년째 되는 해부터 15년간 최소한 인출액의 1/15씩 매년 상환해야 하며, 그렇지 못하면 그 금액만큼 그 해의 소득액으로 간주되어 과세대상이 됩니다. 조기상환은 언제든지 금액제한 없이 가능합니다. 


그리고 이 자금으로 구입한 집은 직접 거주(principal place of residence)하여야 하며, 몇 년 동안 살아야 한다는 규정은 따로 없습니다. 또한 장애인(disabled individual)의 경우에는 덜 까다로운 예외규정들이 적용됩니다. 


캐나다에서 모기지 대출을 받을 때 ‘자기자금’(Down Payment)이 주택구입가격의 20% 미만이 되면 모기지대출 회수불능상황에 대비한 모기지보험(Mortgage default insurance)을 의무적으로 구입하여야 합니다. 


과거에는 캐나다연방주택금융공사(CNHC)에서 거의 독점적으로 취급하였기에 ‘CMHC Insurance’라고 불렀지만, 지금은 민간회사(Genworth Canada, Canada Guaranty Mortgage Insurance Company 등)에서도 취급하고 있습니다. 


캐나다에서는 최소한 5%의 자기자금이 있어야 모기지대출을 받아 집을 구입할 수 있습니다. 모기지보험 수수료는 자기자금(Down Payment)이 적을수록 비싼 요율을 적용하므로 되도록 자기자금비율을 높이는 것이 유리합니다. 


예를 들어 자기자금이 주택구입가격의 5%~10% 미만인 경우엔 모기지대출금액의 4%, 10%~15%인 경우엔 3.1%, 15%~20% 미만인 경우엔 2.8%를 각각 모기지보험수수료(Tax별도)로 납부해야 합니다. 


보험수수료율은 부동산시장의 위험 정도에 따라 수시로 조정하지만 이러한 차등적용구조는 그대로 유지되므로, Home Buyers' Plan(HBP)을 이용하여 자기자금비율을 높이면 모기지보험비용을 많이 절약할 수 있습니다. 


그러므로 맞벌이 부부의 경우에는 그 동안 RRSP로 적립해 둔 자신들의 자금을 인출할 수 있도록 허용한 이 프로그램이 내 집 마련을 앞당기는데 실질적인 도움이 될 수 있습니다. (다음 호에 계속)


 

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허진구
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2019-03-20
집을 매각할 때 미리 점검해야 할 사항들(3)

  

(지난 호에 이어)
여덟째, 집의 불충분한 환기로 인해 생기는 곰팡이의 번식입니다. 욕실이나 부엌, 그리고 지붕의 처마안쪽과 천정과 지붕 사이의 다락공간(Attic)에 공기의 흐름이 원활하지 못하면 습도가 높아져 따뜻한 실내온도 때문에 곰팡이(Mold)가 생깁니다. 욕조주변으로 까맣게 생기는 곰팡이나 Attic 내의 목재부분(합판이나 나무기둥)에 생긴 곰팡이는 건강에 해롭기 때문에 자주 지적 됩니다. 


곰팡이는 방과 화장실의 벽과 천정의 칸막이 및 마감재로 사용되는 석고보드(Gypsum Board)에도 종이로 마감된 표면에 붙어 자라기도 하는데, 집 안에서 공기 중에 떠다니면서 천식, 두통, 앨러지 질환을 일으키는 원인이 되므로 발견되면 이를 제거하여야 합니다. Attic 공간에 곰팡이가 생기면 환기구멍을 더 만들거나 환풍시설을 추가로 설치하여야 근본적인 치유가 됩니다. 


아홉째, 다락(Attic) 공간 안에는 지붕으로부터 내려오는 겨울의 찬공기를 차단하여 집의 실내공기를 따뜻하게 유지하며, 여름의 뜨거운 공기를 차단하여 집의 실내를 시원하게 유지하기 위한 단열재(insulation)가 깔려 있습니다. 이 단열재는 두께나 재료의 단열성능이 건축물 규정에 맞도록 설치되어 있어야 합니다만, 햇수가 오래되어 얇아지거나 부족하게 깔린 경우에는 여름엔 덥고 겨울에는 추운 집이 됩니다.


이 경우 단열재를 보충해서 깔아주면 됩니다. 흔히 천정에 다는 전기조명등 설치를 위해 이 공간을 걸어 지나간 경우에는 원래대로 고르게 단열재를 펴주고 나와야 단열기능을 제대로 하는데 그렇지 못한 경우가 흔히 있습니다. 특히 이곳에는 가끔 다람쥐나 쥐가 침입하여 사는 경우도 있으므로 배설물이 있는지도 살펴보아야 합니다. 


오래된 집에서는 질석으로 만든 단열재(Vermiculite insulation)가 가끔 발견되기도 하는데, 이것이 갖는 석면(asbestos)성질 때문에 가느다란 섬유상(fibrous)으로 쉽게 바스러져 공기 중에 떠다니면서 호흡기를 통해 인체에 유입되면 폐에 박히게 됩니다. 한 번 폐에 박히면 제거되기 어려울 뿐만 아니라 그 주변세포에서 염증반응이 나타나다가 악성종양(암)으로도 발전할 수도 있어 석면을 발암유해성분으로 규정하고 있으므로 반드시 제거해야 합니다.


열째, 난방로(Furnace)의 필터 정비불량과 일산화탄소 누출(carbon monoxide leaks)이 있는 경우입니다. 교체한지 오래된 필터를 발견하면 집의 다른 부분도 제대로 관리하고 있지 않았다는 인상을 주게 되므로 바꾸어 주고, 여름철에는 에어컨 사용 시에 발생하는 응축수가 잘 빠지도록 호스를 제대로 설치하여야 합니다. 가스를 사용하는 온수탱크나 난방로 주변을 검사하여 일산화탄소가 누출되지 않는지 확인하여야 합니다. 


열한째, 드라이브웨이 일부가 움푹 꺼져있거나 아스팔트 포장상태가 불량하면 다시 수선하여야 합니다. 그 외에 가전제품들이 정상적으로 잘 작동하고 있는지 점검합니다. 고장난 가전제품은 집 전체의 평소 관리상태가 좋지 않을 것이라는 인상을 바이어에게 주게 되므로 미리 고쳐 두는 것이 좋습니다. 


이처럼, 집을 시장에 내놓기 전에 셀러가 미리 홈인스팩션을 받아보면(Seller’s Pre-listing Home Inspection) 마치 예상질문에 대한 답을 알고 시험을 치는 효과가 있어 보다 편안한 마음으로 잠재적인 바이어들에게 집을 보여줄 수 있습니다. 

 

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허진구
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2019-03-07
집을 매각할 때 미리 점검해야 할 사항들(2)

  


(지난 호에 이어)
넷째, 건물기초(foundation) 부분에 갈라진 틈(cracks)이 있거나 구멍(holes)이 난 경우입니다. 건물기초는 집의 무게를 지탱하면서 그 하중을 땅의 기반기초로 전달하는 중요한 역할을 하므로 주거의 안전을 위해 살펴보아야 할 부분입니다. 그리고 이 갈라진 틈새로 빗물이 스며들어 집을 습하게 하거나 누수가 집안으로 침투하기도 하므로 발견 즉시 필요한 조치를 해주어야 합니다. 


일반적으로 작은 틈새는 흔히 지반의 움직임이나 건물의 물리적인 수축과 팽창에 따라 생길 수 있습니다. 수직으로 갈라진 틈새가 가늘게 난 경우에는 간단히 코킹처리(caulking or sealing)를 하며, 틈새가 크면 압력주입공법(injected foam or epoxy)으로 메울 수 있습니다. 


하지만, 만일 5mm 정도 이상의 큰 틈새가 생긴 경우에는 전문가의 진단을 받아야 합니다. 특히 수평으로 건물기초에 갈라진 틈이 생긴 경우에는 보다 심각한 원인이 있을 수 있습니다.


다섯째, 주택의 배관시스템에 누수가 발생하는 경우입니다. 집에 설치된 상하수도 파이프가 노출된 부분(부엌이나 화장실의 싱크대나 캐비넷 아랫부분)을 전체적으로 점검해보고 물이 새는 곳이 없는지 살펴봅니다. 누수는 보통 파이프의 연결부분이 노후화되어 그 틈새로 물이 새는 경우가 많습니다. 


가끔은 하수파이프가 막혀 배수가 잘 안됨으로써 지하실에 냄새가 나고 물이 고이는 곳이 생기기도 합니다. 이 경우에는 화학제로 막힌 곳을 뚫어주거나 외부의 땅을 파서 그 원인을 찾아 수선하여야 합니다. 


오래된 집에는 아연도금배관재(galvanized plumbing)를 사용한 경우가 많아 부식된 파이프가 문제를 일으키기도 하며, 화장실 변기 바닥부분의 방수부품(sealing)이 노후 되어 누수가 일어나기도 합니다. 


지은 지 오래되지 않은 집에는 동파이프(copper pipe)나 플라스틱 배관재를 많이 사용하였습니다. 동파이프는 가격이 비싸지만 오래 전부터 사용한 배관재료이며 용접으로 이음새를 연결합니다. 이에 비하여 플라스틱재료에는 다양한 파이프들이 있는데, 상수도용으로는 CPVC(Chlorinated Poly Vinyl Chloride)와 PEX(cross-linked polyethylene)가 흔히 사용되며, 하수도용에는 PVC(Polyvinyl Chloride)나 ABS(acrylonitrile butadiene styrene)가 사용됩니다. 


CPVC는 접착제(glue)와 관련부품(fittings)을 사용하여 설치하는데 비해 PEX는 휘어지는 성질과 접착제를 사용하지 않고 설치할 수 있다는 장점 때문에 점차 많이 사용되고 있습니다. 하지만 자외선(UV)에 노출되면 피복이 손상되므로 집 외부에는 사용하지 못합니다. 


배관재는 동파이프와 플라스틱재료 중 어느 것이 좋은지에 대해 논란도 있지만, 플라스틱 재료에서는 휘발성유기화합물(VOCs; volatile organic compounds)이 수돗물에 녹아 들어가는 문제가 있고, 동파이프도 구리성분이 수돗물에 많이 녹으면 인체에 해로울 수도 있고 용접한 부위에서 미량의 납성분이 함유될 수도 있습니다. 


이 때문에 집에서 뜨거운 물을 받아 요리에 바로 사용하는 것보다 찬물을 받아 끓여 사용하는 게 안전하다는 검사결과도 있습니다. 배관을 교체 또는 수선할 때에는 자금여유가 되면 아직은 동파이프가 선호되는 편입니다만 집을 팔려고 내놓는 경우에는 보다 저렴한 플라스틱 배관재를 사용하는 게 대부분입니다. 


여섯째, 평소 집관리를 소홀히 한 데서 비롯된 현상들입니다. 예를 들면, 드라이브웨이의 아스팔트가 갈라지거나 일부 꺼진 곳도 있으며, 문 손잡이나 창문을 여닫는 핸들이 망가져 작동하지 않거나, 커튼을 정상적으로 올리고 내릴 수 없는 경우입니다. 


또한 지하로 내려가는 계단이나 집 입구로 올라가는 계단에 안전규정에 따라 설치되어야 할 난간(handrail, guard)이 없는 경우도 한 예입니다. (다음 호에 계속)

 

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2019-03-01
집을 매각할 때 미리 점검해야 할 사항들(1)

 

 

살던 집을 팔기 위해 미리 부엌이나 화장실, 마루공사, 창문교체 등 리노베이션 작업을 많이 합니다. 하지만 집의 가치를 높이려는 이러한 리스팅 전 준비작업과는 약간 성격을 달리하면서, 집을 객관적인 입장에서 점검해야 할 부분이 있습니다. 그것은 바로 집을 시장에 내놓았을 때 바이어측 홈인스팩터가 내 집에 대하여 어떤 하자가 있다고 지적할 지를 미리 살펴보는 일입니다.


여러 해를 살면서 아무런 문제 없이 지내던 집이라 하더라도, 바이어측 홈인스펙터가 집을 점검하면 예상치 못했던 하자사항이 발견 되기도 합니다. 다음의 내용들이 가장 흔히 지적되는 주택의 하자 부분입니다.


첫째, 전기시스템의 문제(Improper Electrical Wiring)입니다. 주택에서 살다 보면 수시로 필요에 따라 전기선을 여기저기서 끌어다 사용하기도 하고 연결전기선으로 전기아웃렛(콘센트)을 많이 만들어 설치하기도 합니다. 또한 누전이나 화재방지를 위해 전기배전판(Main Electrical Panel)에 설치된 전원차단장치(Circuit Breaker)의 용량에 적합하지 않은 전기선을 연결하여 사용하기도 합니다. 


홈인스팩터의 입장에서는 이러한 흔적이 발견되면 안전에 관한 문제여서 중대한 하자사항이 됩니다. 또한 물을 사용하는 부엌이나 화장실, 세면대 주위에는 주방용품이나 헤어 드라이어, 또는 전기면도기 등을 사용할 때 합선을 방지하기 위한 안전장치인 GFCI(Ground Fault Circuit Interrupter) 콘센트(outlet, receptacle)를 건축법에 따라 반드시 설치해야 합니다. 비록 설치되어 있다 하더라도 제대로 작동이 안 되는 경우도 있으므로 이러한 부분들을 미리 살펴보아야 합니다. 


둘째, 집 외부의 배수구조가 잘못된 경우(Poor Grading and Drainage) 입니다. 평소 생활 중에 비가 많이 오는 날에는 집의 앞부분과 측면, 그리고 뒷마당 쪽을 둘러보면서, 비가 올 때 물이 제대로 잘 빠지는지 살펴보아야 합니다. 물이 고이는 부분이 없도록 땅의 경사를 조절(grading)하고 특히 집 주위의 기초부분에 물이 고여 잘 빠지지 않으면, 지하가 습하거나 지하실 벽체의 균열부분을 따라 물이 집 안으로 배어 들어오는 경우가 있습니다. 


또한 지붕에서 내려오는 물이 처마(eaves)와 수직낙수홈통(downspout)을 따라 집의 기초부위로 떨어지는데, 이러한 물이 집의 기초주변에 머물러 있으면 지하로 스며들어 지하실이 습해집니다. 그러므로, 이런 점에 관심을 가지고 흙으로 집 주위에 물이 고이지 않고 바깥으로 흘러 빠지도록 기울기를 맞추어주면 비교적 쉽게 해결됩니다. 


하지만, 장기간에 걸쳐 이런 부분을 무관심하게 방치하며, 지하실 주변에 물이 고인 채 오랫동안 머물면서 지하 기초콘크리트 구조물에 좋지 않은 영향을 미치며 누수나 습기를 높여 지하실에 곰팡이(Mold)가 발생할 위험도 높아집니다. 특히 겨울철에는 고인물이 얼음이 되고 녹는 과정에서 지하실 콘크리트 기초벽에 압력으로 작용하여 균열을 발생시키기도 합니다. 


셋째, 지붕널(Shingle)이 빠졌거나 지붕 수명이 지난 경우(Damaged Roof)입니다. 지붕이 바람에 의해 일부 훼손되거나 이음쇠 부분에 틈이 벌어진 경우, 또는 지붕이 수명을 다해 지붕널 끝이 말려 올라가기 시작하면 그 틈새로 빗물이 들어가서 집안의 천정과 벽을 타고 내려갑니다. 이 경우, 집 안에서 육안으로 천장과 벽을 살펴보면 물이 샌 흔적을 발견할 수 있으므로 즉시 지붕을 갈아주어야 합니다. 


대부분의 지하실 누수 원인은 (1)집 외부의 배수관리와 적절한 경사도 유지가 안된 경우와 (2)낡은 지붕에서 비롯됩니다. 그러므로 이 두 가지는 평소에 잘 점검해 둘 필요가 있습니다. 지붕 상태가 그리 나쁘지 않은 경우에는 큰 비용을 들이지 않고도 부분적인 지붕수리와 틈새점검으로 누수를 사전에 예방할 수 있습니다. (다음 호에 계속)


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2019-02-23
온주의 토지사용관련 법규와 제도(22)

 

 

(지난 호에 이어)
 이 압축적인 표현에서 읽혀지듯이, 지리적으로 도시외곽으로 넓게 펼쳐지는 대규모택지개발은 대중교통확충을 위한 투자재원을 마련하기가 쉽지 않은 지방자치단체나 온타리오 주정부에 재정적 부담이 됩니다. 하지만, 기존 도시지역 내의 땅을 고층으로 개발하도록 유도하면 기존 공공교통망의 이용자수도 늘어나 자연히 대중교통시스템 더 효율적으로 운영될 수 있다는 기대감도 이 정책방향에서 드러나 있습니다. 


이러한 온타리오 주정부의 정책적 배경 때문에 최근 들어 콘도 등 고층 신축프로젝트는 허가가 보다 쉽게 나오고 있습니다. 반면, 대규모로 단독주택을 공급할 토지공급여력은 줄어들고 택지가격은 높은 상승세를 보이고 있습니다. 새집 가격이 올라가면 기존주택가격도 덩달아 상승하는 현상이 반복되어 최근 몇 년 사이에 구매능력이 한계에 달한 많은 잠재적인 바이어들은 단독주택 구입을 포기하고 콘도시장으로 발길을 돌리는 바람에 일시적 초과수요에 따라 콘도가격도 지역별로 높은 상승세를 보이기도 하였습니다. 


하지만, 콘도시장은 도시집적화정책방향에 따라 공급은 지속적으로 증가할 여지가 있어서 2-3년 간격으로 올라갔다가 다시 주춤하는 현상을 반복하면서 단독주택가격과의 상대적인 가격 저울질을 앞으로도 지속할 것으로 보여집니다. 


결론적으로, 향후 콘도시장은 수요의 크기에 맞추어 건축업체들이 지속적으로 탄력성 있게 공급할 여건이 확보된 상태이며, 단독주택은 신규공급이 확실히 더 어려워질 것이 분명합니다. 이에 따라 기존 도시지역내의 택지분할 및 신축사업이 보다 활발히 일어날 것으로 보여지면, 짜투리 땅 개발이 여러 지역에서 증가할 것으로 전망됩니다. 

 

정책적인 뒷받침이 따르기 때문에 이러한 도시지역 내의 개발사업이 늘어남과 동시에 주민들의 반대에 부닥쳐 사업추진에 일시적인 어려움을 겪는 일이 빈번하게 발생하겠지만, 과거보다는 점차 건축허가를 받기에 유리한 환경이 마련되었습니다. 


특히 기존 지하철 역사 인근의 재개발 등 고층의 대규모 주상복합건물 신축프로젝트는 역세권개발에 따른 공공교통의 운영재정을 개선하는데 도움을 줄 뿐만 아니라 개발이 완료된 이후부터 곧바로 재산세수입이 지방자치단체의 재정에 도움을 주기 때문에 관련 프로젝트의 개발을 주민들이 부당하게 저지하지 못하게 하는 특별조항을 통해서 예전보다 더 순조롭게 진행할 수 있는 여건도 갖추어졌습니다.


이처럼, 도시의 개발방향과 토지사용정책은 우리들에게 향후 새로운 비즈니스의 기회가 어디에서 생겨날지 짐작하게 하며, 향후 주택 또는 콘도의 가격동향이 어떻게 될 지에 대한 해답을 암시하기도 합니다. 아울러, 개발이 임박한 동네에서는 땅이 넓은 집을 구입하여 택지분할을 통하여 새 집을 두 채 건축하는 방안을 생각해 볼 수 있습니다. 


지역별로 개별토지가 갖는 최대활용가능성을 파악하려면 토지사용과 관련된 정책방향을 이해하고 도시계획관련 조례를 살펴보아야 합니다. 아울러 지역별 개발특징을 파악해야 하는데, 부동산개발에 관심을 가진 투자자는 시청 웹사이트에 공개된 지역별 신규개발프로젝트 허가신청자료들만 꼼꼼히 살펴보아도 큰 도움이 됩니다.


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2019-02-17
온주의 토지사용관련 법규와 제도(21)

 

 

(지난 호에 이어)
 온타리오주정부나 지방자치단체의 입장에서 볼 때, 이러한 신규택지개발지역에 대한 공공기반시설투자는 이미 개발이 된 도시지역 내에서의 자투리 땅을 개발하거나, 기존 건물을 허물고 고층으로 짓는 경우와 비교할 때 투자에 회수가 단기간에 이루어지기 어렵습니다. 


도시지역 내에서는 이미 깔려있는 공공기반시설 중 많은 부분을 활용할 수 있어서 제한된 투자만 필요하며, 프로젝트가 완성된 후 주민의 증가나 상가개발에 따른 재산세수입이 곧바로 지방자체단체의 재정수입에 보탬이 됩니다. 


온타리오주정부(The Ministry of Finance)가 최근 예측한 온타리오주 인구증가동향을 보면, 2017년에 1420만 명이었던 것이 향후 24년 사이에 약 30%가 늘어나 2041년이 되면 약 1850만 명이 될 것으로 보입니다. 


향후 인구순증가분은 타주에서 오는 이주민과 외국에서 들어오는 새이민자들이 약 76%를 차지할 것으로 예측됩니다. 아이들은 적게 낳고 노인들의 수명은 길어져 온타리오주 내의 자연인구순증가는 그리 크지 않을 것으로 전망됩니다.


이러한 온타리오주의 인구증가 중 약 65%는 광역토론토지역(The Greater Toronto Area; GTA)에서 일어나는데, 2017년에 690만 명이던 GTA인구는 2041년에는 970만 명으로 늘어나 약 1,000만 명의 대도시권역으로 성장할 것입니다. 


또한 같은 기간 중에 온타리오 북쪽지역(Sudbury등)의 청장년층은 GTA로 많이 빠져나오며, 런던과 같은 온타리오주 서쪽 지역의 인구증가는 GTA지역의 인구증가에 비해 상대적으로 낮아질 것으로 보고 있습니다.


GTA지역은 향후 가장 빠른 인구증가를 보임과 동시에 아이들과 청장년층의 비중이 여전히 많은 활발한 도시로 성장하게 될 것입니다. 향후 GTA지역에는 24년 동안 약 280만 명의 인구순증가를 있을 것으로 예측되는데, 이는 매년 11만 7천명 정도의 인구가 GTA지역으로 새로 유입된다는 뜻입니다. 


자연히 주택수요는 앞으로도 꾸준히 강하게 유지될 것이 확실한데, 그린벨트제도로 인하여 새로 집 지을 땅이 모자라는 현실에서 온타리오주정부가 이러한 인구증가에 따른 주택수요에 부응하여 어떤 신규주택공급정책을 펼칠까요? 이에 대한 대답은 지금까지 살펴본 온타리오주정부의 '토지사용관련 정책방향'에 나와 있으며, 그 핵심은 "Residential intensification"(주거용건물의 집적화개발)이라고 할 수 있습니다. 


이제는 더 이상 단독주택 위주의 토지공급을 할 형편이 못되므로, 가급적 기존 도시구역 내의 땅을 활용하여 고집적화, 고층화 형태로 보다 많은 주거공간을 마련해서 주택시장에 공급하는 길 외에는 방법이 없습니다. 


향후 신규주택공급의 핵심주제인 'intensification'의 실질적인 의미는 온타리오주정부의 'the Growth Plan of Greater Golden Horseshoe'에 나와 있는 다음의 문구에 여실히 나타나 있습니다. 


즉, "the Province generally defines intensification as any development within the existing built-up urban fabric. By this definition, intensification is the opposite of greenfield development, or development occurring on rural land outside the built-up urban area. More intensification can reduce the conversion of rural land to urban use, allow for more efficient investment in infrastructure, and increase the viability of public transit."라는 표현에서 입니다. (다음 호에 계속)

 

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2019-02-09
온주의 토지사용관련 법규와 제도(20)

 

 

(지난 호에 이어) 
Appeal(항소)기관의 절차상의 특징을 살펴보면, TLAB에 항소하면 조정위원회(Committee of Adjustment)의 운영절차에 준하여 반경 60미터 이내의 모든 주민들에게 항소사실을 우편으로 통지해주지만, LPAT은 사안에 따라 그러한 통지를 당사자들에게만 하는 경우가 많으며, 통지도 우편보다는 이메일로 이루어지므로 보다 신속한 진행이 되도록 하고 있습니다. 


TLAB 과 LPAT 는 이해당사자가 아니어도 누구나 참관을 허용합니다. 또한 영상녹화는 금지하지만 녹음이나 녹취는 허락을 받으면 가능합니다. 하지만, Mediation(화해조정)절차 중에는 일체의 녹음이나 녹취가 금지되며 관련문서 또한 대외적으로 공개하지 못하게 합니다. 


또 다른 특징은 가능하면 Mediation(화해조정)으로 안건을 해결하려고 유도하는 경향이 있고, 정해진 기한 내에 제출된 근거서류(Supporting Documents)를 중심으로 논쟁하고 집중 심리함으로써 효과적으로 시간을 사용하는 시스템으로 운영됩니다. 


이와 함께 관계법 조문이나 정책의 취지를 법리적으로 해석하고 논쟁하는데 비중을 더 두는 편이어서 1심인 조정위원회와는 달리 이들 상고재판소에서는 전문가들(Planning Consultant 또는 Lawyer)의 도움이 더 필요하며 이들을 고용하는 비용 또한 만만치 않은 편입니다. [LPAT의 절차안내 웹사이트(단축URL): goo.gl/LHxgLE, LPAT Appeal(항소)안내자료 다운로드(PDF): goo.gl/Nwknfi] 


5. 향후 토지사용관련 정책방향


처음 캐나다를 방문하는 사람들은 누구나 그 광활한 땅의 크기에 놀랍니다. 국토의 크기로 세계순위를 정리한 자료를 보면 1위 러시아 다음으로 캐나다가 세계 2위의 큰 땅을 가진 나라입니다. 그 다음으로 미국, 중국, 브라질, 호주, 인도의 순서입니다. 하지만, 인구규모로 본 국가랭킹에는 1위 중국부터 차례로 인도, 미국, 인도네시아, 브라질, 파키스탄, 나이지리아, 방글라데시, 러시아, 일본, 멕시코가 있습니다만, 캐나다는 한참 떨어진 38위의 국가일 뿐입니다.


그래서 흔히 캐나다에서는 그 넓은 땅에 사람이 많이 살지 않으므로 각자가 원하는 대로 마음껏 넓은 땅에 큰 집을 쉽게 지을 수 있을 것으로 생각하지만 현실은 그렇지 않습니다. 광역토론토를 예로 들면, 토론토와 그 주변도시들이 인구증가로 인해 급팽창하는 과정에서 인근의 농지와 녹지들이 대규모 택지개발 때문에 단기간에 빠르게 사라지고 도시지역으로 변하는 현상이 초래되자 그린벨트법(Greenbelt Act, 2005)이 제정되어 지금도 시행되고 있습니다.


그린벨트제도는 한국에서도 오래 전부터 시행되고 있어서 우리들에게는 낯설지 않습니다. 가급적 도시외곽의 농지나 녹지를 택지로 무분별하게 개발되는 것을 제한하고 도시의 건강한 허파기능을 하는 자연생태계를 보전하려는 게 그 취지입니다. 


하지만, 이와 더불어 공공재정상의 목적도 있습니다. 도시팽창이 지리적으로 넓게 개발되어 펼쳐지면, 해당 지방자치단체나 주정부에서도 많은 예산을 투입하여 대규모 택지개발에 따른 공공기반시설(도로, 상하수도, 경찰서, 소방서, 학교, 커뮤니티센터, 공원, 유틸리티 공급망, 대중교통노선 신설 등)을 만들어야 합니다. (다음 호에 계속)

 

 

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2019-02-02
온주의 토지사용관련 법규와 제도(19)

  

(지난 호에 이어)


4.4. Appeal(항소)제도


개발 및 건축계획과 관련하여 조정위원회(Committee of Adjustment)의 심의결정을 받아들이기 어렵다면 조정위원회 심의결정일로부터 20일 이내에 조정위원회 사무실로 Appeal(항소)을 신청할 수 있습니다. 다만, The Planning Act(토지사용계획법) 제34조 19.1항의 규정에 따라 대중교통 정차역이나 정류장과 그 인근((protected major transit station area)의 개발과 관련된 사안에 대해서는 Appeal(항소)을 할 수 없게 제한하고 있습니다. 


조정위원회의 결정에 불복하여 항소를 신청하는 서류(Notice of appeal)는 Appeal(항소)기관인 LPAT(the Local Planning Appeal Tribunal )로 전달되며, 조정위원회 또는 LPAT로부터 그 다음에 진행될 Appeal 절차에 대한 안내를 받을 수 있습니다. 다만, 토론토시의 경우에는 LPAT 대신, TLAB(Toronto Local Appeal Body)에서 Appeal절차를 밟게 됩니다. [ TLAB 절차안내 웹사이트(축약URL): goo.gl/X1hti3 ]


토지사용에 관한 항소심을 담당하는 LPAT는 환경 및 개발과 관련된 온타리오 주정부의 항소재판소들을 통괄하는 ELTO(Environment & Land Tribunals Ontario) 소속의 여러 항소재판소 중 하나입니다. LPAT의 역할은 각 지방자치단체에서 다룬 Official Plan(토지사용기본계획), Zoning By-law(도시계획조례), Subdivision Plan(토지구획),

Consent(택지분할) 및 Minor Variance(조례규정 미충족 허가신청), Land Compensation(토지보상), Development Charge(개발비용부과) 등의 결정사항에 대하여 불복할 경우에 항소심을 다루는 준사법적 판결기관이며, 예전에 OMB(the Ontario Municipal Board)가 하던 분야의 항소심을 2018년 4월부터 맡아 하고 있습니다.


이처럼 OMB에서 LPAT로 개편되면서 토론토시에서는 자체적으로 준사법적 판결기관인 TLAB(Toronto Local Appeal Body)을 설치하여 조정위원회(Committee of Adjustment)의 심의결정에 대한 항소심을 맡게 하였습니다. 토론토시가 TLAB이라는 항소재판소를 따로 설치하게 된 것은, 온타리오주정부가 지방자체단체에 많은 권한을 위임하여 토지사용과 관련한 결정을 자체적으로 마무리 지을 수 있도록 유도한 결과입니다. 


하지만, 토론토시 안의 토지사용관련 행정결정 중에서 TLAB이 담당하는 항소건은 Consent(택지분할) 및 Minor Variance(조례규정 미충족 허가신청) 등과 관련된 사안이며 그 외의 다른 토지사용관련 항소 건은 LPAT에서 맡게 됩니다. 


과거 OMB에서는 조정위원회에서 심의한 방식과 유사하게 공청회를 통해서 이해당사자들의 찬반의견을 듣고 재심의를 한 후에 결정을 다시 내리던 것과는 달리, 새로 개편된 LPAT에서는 중요한 토지사용정책상의 오류와 잘못된 결정을 다시 바로잡는 것에 초점을 맞추고 있습니다. 


그러므로 이젠 TLAB을 설치한 토론토시 외의 다른 지방자치단체에서는 조정위원회의 결정이 거의 최종적인 권한을 가지게 되는 결과가 되었습니다. 앞으로 다른 지방자치단체들 중에서도 향후 TLAB의 운영성과를 봐서 이러한 기구를 설치할지도 모를 일입니다. 


그러므로, 건축계획을 조정위원회에 심의를 신청할 때에는 Appeal(항소)이 예전만큼 쉽지 않으므로 조정위원회에서 허가를 받도록 철저히 준비해야 합니다. (다음 호에 계속)

 

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온주의 토지사용관련 법규와 제도(18)

 

 

(지난 호에 이어) 
바로 이웃한 집이면 채광, 전망, 사생활침해 등의 소지가 있는 것들을 구체적 사실에 바탕을 두고 논리적으로 반대의사를 개진해야 합니다. 또 공청회에서는 한 사람이 발표하는 시간이 제한되어 있고, 중복된 내용으로 여러 이웃들이 발표에 나서면 위원장으로부터 의견발표 중간에 제지 당하기 쉬우므로 여러 이웃이 연대하여 반대행동에 나설 경우에는 발표자를 한 명 또는 복수로 선정하여 반대의 사유를 근거사실과 함께 적절한 시간분량으로 나누어 프리젠테이션 하는 것이 좋습니다. 


 주민들의 이러한 반대행동에도 불구하고 신청인의 건축계획이 조정위원회에서 허가되는 경우가 점차 늘어날 것으로 보입니다. 왜냐하면, 더 이상 집을 지을 땅이 부족한 현실에서 각 동네마다 공터에 새로 집을 짓거나 넓은 땅을 분할하여 두 채 이상의 신축주택을 짓는 소위 'Infill Development'가 예전보다는 더 쉽게 허가해 주는 경향이 있기 때문입니다. 


이는 온타리오주의 The Planning Act(토지사용계획법)에 따라 만들어진 Provincial Policy Statement(토지사용정책지침서; PPS)의 지지를 받고 있고, 각 지방자치단체들의 Official Plan(토지사용기본계획)과 최근의 Zoning By-law(도시계획조례)들이 모두 'Intensification'(땅을 집약적으로 사용하도록 하는 정책)을 도시 내 토지사용의 기본방향으로 삼고 있기 때문입니다. 


이러한 변화는 2005년 2월부터 시행된 온타리오주의 그린벨트제도(the Greenbelt Act)가 시행되면서 무분별한 도시외연의 확장개발이 억제된 반면, 이미 기반시설이 갖추어진 도시지역 내의 땅을 보다 효율적으로 활용하는 쪽으로 개발의 방향이 전환되었기 때문입니다. 


조정위원회에서 건축계획안을 평가하는 기준인 'Four(4) Tests' 중에서, 반대하는 인근주민들은 주로 아래의 두 가지 평가항목을 근거로 반대하는 경우가 많습니다. 즉, 1) 신청한 건축계획이 이웃이나 인근지역에 미치는 부정적인 영향(Impact)이 거의 없거나 경미한 것인지? 그리고 2) 신청한 건축계획이 그 지역에 적합하게 어울리며 바람직한 것인지? 


 하지만, 건축허가를 추진하는 신청인측은 관련전문가들을 동원하여 나머지 두 가지 추가항목에서도 근거논리로 조정위원회 위원들을 설득합니다. 즉 3) 신청한 건축계획이 도시계획 및 토지용도구역 조례(Zoning By-law)의 목적과 취지에 맞는지? 그리고 4) 신청한 건축계획이 해당 지방자치단체의 토지사용기본계획(Official Plan)의 목적과 취지에 맞는지? 라는 평가항목입니다. 


이 두 가지 항목에서는 전문적인 식견이 없으면 논리를 펴서 주장하기란 쉽지 않습니다. 이러한 4가지 테스트에서 하나라도 실패하면 위원회의 승인을 받기가 어렵게 되므로 신청인들은 비용을 들여서 공청회에 대비한 준비를 철저히 합니다. 게다가 해당지역 주민들과 소통을 잘 하여 미리 우군을 많이 확보한 경우에는 더욱 쉬운 게임이 됩니다. 


 이러한 이유 때문에 공청회에서 반대주민들이 건축계획을 저지하는데 성공하는 사례가 많지는 않습니다. 반대하는데 성공한 주민들은 효과적으로 팀을 구성하여 임무를 나누어 대응논리를 개발하고 발표자를 선정하여 전달할 내용을 잘 정리하고, 위에서 말한 'Four(4) Tests' 의 항목별 근거자료를 바탕으로 반대의 이유를 논리적으로 잘 준비한 경우들입니다. 


한번이라도 공청회에 참석하여 전체과정을 참관해보았다면, 반대를 할 때도 요령이 필요함을 느끼게 될 것입니다. 부동산개발과 관련하여 창과 방패의 대결에서 방패가 예리한 창을 막아내기가 쉽지 않은 현실을 말해줍니다.


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2019-01-19
온주의 토지사용관련 법규와 제도(17)

 

 

(지난 호에 이어) 
조정위원회에서 신청인의 건축계획을 'Minor Variance'로 인정해 줄 경우는 온타리오주의 관계법률인 Planning Act 제45조 1항에 구체적으로 나와 있습니다. 이것을 흔히 “Four(4) Tests” 라고 하는데, 다음과 같은 4가지 기준에 부합하는지를 테스트하여 4가지 기준에 모두 부합해야만 'Minor Variance'로 인정해줄 수 있습니다. 

 


1) 이웃이나 인근지역에 미치는 부정적인 영향(Impact)이 거의 없거나 경미한 것인지? (Is the application minor in nature?)
2) 그 지역에 적합하게 어울리며 또한 바람직한 것인지? (Is it appropriate and desirable development for the area?)
3) 도시계획 및 토지용도구역 조례(Zoning By-law)의 목적과 취지에 맞는지? (Is it in keeping with the purpose and intent of the Zoning By-law?)
4) 해당 지방자치단체의 토지사용기본계획(Official Plan)의 목적과 취지에 맞는지? (Is it in keeping with the purpose and intent of the Official Plan?)

 


4.3. 주변의 건축계획에 반대하는 주민들


개발 및 건축계획과 관련한 조정위원회(Committee of Adjustment)의 공청회(Public Hearing)에는 신청된 건축계획에 반대하는 인근주민들이 많이 참석합니다. 반대의 가장 큰 원인은 주민들과의 의사소통의 부재입니다. 즉, 사전설명과 이해를 구하는 작업에 소홀했기 때문이라고 할 수 있습니다. 하지만 무조건 이웃의 신축계획에 감정적으로 반대하는 주민들도 적지 않습니다. 


자신의 이웃이나 부근의 신축계획에 대해 반대를 할 때에도 요령이 있습니다. 조정위원회에 신청된 심의안건은 모두 인근 반경 60미터 이내의 주민들에게 우편으로 통지하는데, 신축계획에 대한 사전정보를 알고 있지 못한 상태에서 어느 날 이웃이나 동네인근의 건축계획을 알리는 공청회통지서(Notice of Public Hearing)를 받으면, 그 때부터 주민들 간에 의견교환이 이루어지며 반대의견을 가진 주민들이 여럿인 경우에는 반대의 이유들을 잘 정리하여 전달할 시간적 여유가 부족한 경우가 많습니다.


이러한 통지를 받는 날은 이미 공청회일정을 불과 10~15여 일을 앞두고 있기 때문입니다. 그러므로, 주민모임을 개최하더라도 반대의 이유와 근거자료를 찾아내고 체계적으로 정리하여 전달하는 일이 쉽지 않습니다. 


이에 비하여 신청인 측은 개발 또는 건축계획이 허가 나면 얻을 수 있는 경제적 이익이 발생하므로 투입할 수 있는 자금이 있어서 관련전문가들로 팀을 꾸려서 예상되는 주민들의 반발에 대비하고 있는 상태입니다. 


신청인 측은 공청회에서는 왜 Minor Variance 로 인정되어 건축허가가 나야 하는지에 대해 전문가가 프리젠테이션을 하지만, 인근주민들은 구심점이 될 발표자가 없으면 신청인 측의 논리에 제대로 반박도 못하고 감정적인 반대만을 내세우다 흐지부지 패하고 맙니다. 


 주민들이 자기의 반대의견을 공청회에서 발표하거나 서면, 전화, 이메일 등을 통하여 조정위원회에 전달할 경우에는 감정적인 내용이나 논리를 내세우면 효과가 크지 않습니다. 위원들을 설득할 만한 근거사실(Supporting Facts)을 발굴하고 이를 논리적으로 정리하여 전달해야 합니다. (다음 호에 계속) 


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