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유동환의 돈 이야기

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유동환의 돈 이야기
유동환
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유동환
66732
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2018-07-09
유동환의 돈 이야기-인공지능의 돌부처와 돈부처(1)


The Mind is everything. What we think, we become. (Buddha)

 

잠자리 눈에 존재하는 소우주에서 은하수로 계속 이루어지는 대우주 사이 무한대에 존재하는 인간은 수렵시대를 거처 1만여 년전 농경시대를 시작하면서 생존을 위한 약탈과 전쟁의 역사로 이어져야 했다. 2천5백여 년전 인간이 만드는 모든 고액(苦厄: 고난과 재액)은 인간의 마음 움직임에서 시작된다는 사실을 깨달은 석가모니 부처님은 인간이 이를 벗어나는 가르침을 전수했다. 


반야심경


반야심경 첫 구절에 “깨달음을 얻은 보살이 지혜를 펼치기 위해 다섯 개의 번뇌 (오온)로 이루어진 인간을 살펴보니, 인간 본심에는 아무것도 없는 고로 인간으로 하여금 고액에서 벗어나게 하도다.” 


오온(색.수.상.행.식)


색이란 보는 것, 듣는 것, 냄새 맡는 것, 맛보는 것, 피부로 느끼는 것의 오감과 생각을 일으키는 육감을 뜻한다. 수란 사물로 인하여 여섯 가지 감각을 일으켜 인간이 느끼고 받아드리는 과정을 말한다. 상이란 수의 과정으로 살아지지 않고 어딘가에 저축이 되어 뇌의 작용에 의해 기억으로 나타나는 마음의 현상을 뜻한다. 행이란 상에 의해 일으키는 우리의 말이나 행동을 말한다. 식이란 언행으로 만물의 이름을 짓고 분별심을 일으켜 업을 짓게 되는 과정을 일컫는다. 


즉 과보로 인한 인간의 생사 후 운명을 만드는 인과응보의 현상이다. 여섯 가지 감각은 인간 몸에서 서로 화학반응을 일으켜 마음을 통해 미세먼지의 브라운운동 (Brown Motion)이나 우주의 변화무쌍한 엔트로피(Entropy) 증가 현상처럼 번뇌와 망상을 일으킨다. 


예를 들어 배고플 때 맛집의 맛있는 음식을 여섯 가지 감각을 총동원하여 즐기고 상으로 기억하며, 다음에 그 집을 찾아가게 된다. 첫사랑을 생각하며 가슴을 설레기도 한다. 이 현상을 표상작용이라 부른다. 육이오 전쟁 이후 가난하고 배고팠던 기억이 나타나 자녀들에게 밥 한 숟갈도 버리지 못하게 가르치고 배고픈 이웃을 도와 선업을 쌓기도 한다.


반면에 타협을 할 수 있는 사소한 다툼을 잊지 못하고 용서대신 앙갚음으로 원수를 만드는 악업을 짓기도 한다. 


인간은 자기생존을 위해 존재한다고 볼 수 있다. 따라서 유쾌한 기억보다 불쾌한 기억이 불쑥 튀어나와 방어의 자세로 언행을 이어간다. 생존의 벽을 넘었어도 즐거움과 고난을 분별하는 어리석음으로 나와 남을 비교 구별하고 투쟁을 통해서라도 즐거움을 찾으려는 욕심으로 언행을 이어나가고 고액의 업을 쌓아간다.


특히 우물안개구리처럼 자신의 바깥세상을 보지 못해 어리석음에서 벗어나지 못한다. 어리석음은 욕심을 내게 하고 욕심이 채워지지 않을 때는 화를 내며 스스로 공포를 일으키고 투쟁을 불사한다. 소우주에서 대우주의 삼라만상을 받아드리고 마음에 품을 때 즉 우주 삼라만상의 중심이 될 때 어리석음에서 벗어날 수 있고 따라서 포용력이 생기고 분별심을 버리고 파를 가르는 대신 칭찬과 화합으로 평등화한 지구사회 및 우주를 구축할 수 있다. 


돌부처


더 나아가 깨달음을 얻으면 오온의 과정이 정보수집과 처리과정에 불과한 것을 알게 되고 모든 것이 원래 없는 것에서 생겨나와 생명과 죽음도 없고 찾을 것도 없는 텅 빈 공간임을 깨달은 인간은 돌부처를 만들었다. 


돌부처는 오온의 공허함을 나타내는 상징이기 때문에 번뇌와 망상을 일으키는 마음도 없이 영원하다. 돌부처는 인류역사에서 인간이 만든 깨달음을 나타내는 최초의 인공지능 로봇이라 할 수 있다. (다음 호에 계속)

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

donyoo
유동환
66576
10311
2018-06-23
유동환의 돈 이야기(36)-인류에 도전하는 트럼프 무역전쟁


Living next to Americans in some ways, is like sleeping with an elephant. No matter how friendly and even tempered is the beast, one is effected by every twitch and grunt. (Pierre E. Trudeau)

 

Canadians, we‘re polite, we’re reasonable, but we also will not be pushed around. (Justin P.J. Trudeau)

 

국내 최대 일간지 토론토스타는 도널드 트럼프 미 대통령이 첫 임기 일년간 1천회 이상의 거짓말, 허위선전, 통계숫자 부풀리기, 프로파간다 한 것을 게재했다. 하루 평균 세 번 이상이다. 그는 자고 일어나면 오늘은 누구와 싸울까 고민하는 것 같다. 


오바마 전 대통령의 지도력으로 단합된 미 국민들의 패를 가르고, 공화당 자체도 부인하여 당의 단합을 생존임무로 추구하는 미 정치인들을 난처하게 만들고 있다. 오죽하면 공화당 존 멕케인 상원의원은 암 투병을 하며 본인 장례식에 트럼프를 초청하지 말라고 했을까. 


트럼프는 자기 이익과 아집과 자존심을 위해서는 적이나 우방을 가리지 않고 싸움을 걸어 적을 만드는 것을 세계인들이 지켜보고 있다. 캐나다 저스틴 트루도 수상도 그의 싸움에 걸려들었다. 트럼프의 무기는 맹수계의 잔인한 본능과 가식적으로 미 국민을 위한다는 프로파간다의 천재적인 제조능력이라고 미국지도층들과 세계인들이 보고 있다.


미국의 무역적자


2017년 미국의 전 세계 수출액은 2조3290억 달러, 수입액은 2조8960억 달러로 총 5670억 달러의 무역적자를 냈다. 국가별로 중국 3750억, 멕시코 710억, 일본 690억, 독일 650억, 캐나다 180억 달러의 무역적자를 기록했다. 


트럼프는 선거기간이나 임기 초기에 중국과의 무역적자를 겨냥했다가 중국이 만만치 않자 심지어는 캐나다까지 포함한 우방국들을 포함하여 무역전쟁을 벌이고 있다. 중국의 시진핑과 트루도를 비롯한 세계지도자들은 트럼프의 추가 관세 부과만큼 미국의 상품에 보복관세를 부과한다고 강경하게 응수하고 있다. 


세계인들이 보는 캐나다와 미국


미 국민에 비해 캐나다 국민은 세계평화를 추구하고, 다민족으로 이루어진 단합된 평등을 본보기로 하며, 보수적이고 검소하고 겸허하고 친절하다고 세계인들이 말한다.
 미국이 주동하는 UN의 정책을 따라 때로는 파병을 하지만 미국의 이라크 침공에는 참전 거부를 했을 만큼 국제평화를 준수한다. 많은 미 국민이 캐나다를 동정하며 민주당은 물론 공화당 상원의원까지 트럼프의 정책을 비난하고 캐나다는 초당정책으로 단합하여 국민 70% 이상이 트루도의 강경 무역정책을 뒷받침하고 있다. 


생산성(Productivity)


상품가격은 원료 인건비 판매비 고정비 및 이익금 합산에 의해 결정되고, 인건비는 생산력을 가늠하는 노동생산비율에 좌우된다. 1980년대까지 미국의 생산성은 캐나다의 거의 두 배가 되어 같은 상품이라도 캐나다가격은 미국보다 거의 한배 반 이상이 되었다. 이유는 미 국민수는 국내인보다 8배 이상 되어 소비시장은 물론 구매력과 기계자동화에 대한 경제능력을 국내 생산자들이 따라 갈수가 없었기 때문이다. 


같은 모델의 미국산 냉장고나 차들을 캐나다산보다 20% 내지 30% 싸게 구입할 수 있었다. 생산성 차이에 의한 경쟁력 상실 때문에 캐나다는 미국산 상품에 관세를 붙이고 캐나다달러 가치를 내려 국내 생산회사와 노동자를 보호해야 했기 때문이다.


1994년 멕시코를 포함한 북미 자유무역협정(NAFTA)이 체결되어 캐나다의 많은 공장들이 문을 닫게 되었고, 현재까지 독일, 일본 특히 원가보다 싼 중국 상품들이 미국을 포함한 전 세계시장을 장악하면서 각 국가들은 물가 걱정 없이 저렴한 수입상품으로 생활양식을 향상시킬 수 있었다. 


2000년대 이후 미국뿐 아니라 중국을 포함한 전 세계 공장들은 인공지능을 포함한 로봇 및 3 D 프린터 등을 이용하여 각국의 대량생산 효율의 경쟁력을 비교할 수가 없게 되었다. 


따라서 미국에 공장을 세워도 노동 생산에 필요한 노동자는 전 고용인의 10% 이상 넘을 수 없게 되어 트럼프의 직업창출 정치적 외침은 빈부격차로 불만에 찬 무지한 노동자들을 겨냥한 프로파간다에 불과하다고 볼 수 있다. 


결론 


전면적인 무역전쟁은 곧 세계 경제침체로 이어지고, 캐나다 국내총생산은 2020년 1.8%까지 내려갈 것으로 일부 경제학자들이 예견하고 있다. 캐나다는 트럼프의 20% 관세에 대응하여 미 달러대비 캐나다달러 가치를 20% 내리면 큰문제가 없을 것으로 본다. 


미국의 경제학자들은 중국이 환율조작과 덤핑으로 대미 무역흑자를 내는 대신에 인플레를 막는 사실을 알기 때문에 트럼프의 무역전쟁은 개인의 전쟁으로 큰 의미가 없다고 결론을 낼 것으로 본다. 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

donyoo
유동환
66448
10311
2018-06-11
유동환의 돈 이야기(35)-부동산 투자 재정분석(5)

 

Business, that’s easily defined, its other people’s money. (Peter Drucker)

 

The biggest risk is not taking any risk. (Mark Zuckerberg)


 
Buy land, they aren’t making any more of it. (Mark Twain)

 


5년 후


시간이 지나 5년 후 모기지 갱신을 할 경우 다음과 같은 재무제표를 참조할 수 있다.

 

 

 

(대차대조표)
    

 

 

 

(손익 계산서)


총수입: $80,000
총 운영비: $24,000
총 운영수입: $56,000 

 

임대비와 총 운영수입(NOI)이 오르고 임대부동산 가치가 오르면 모기지 갱신에 어떤 도움이 되는지 위 재무제표로 검토할 수 있다. 우선 모기지 갱신 전 총부채 94만1천 달러를 새로운 모기지(재무제표 참조)를 얻어 총 운영수입으로 갚아 나갈 수 있는지 계산해야 한다. 새로운 모기지는 년간 2만2,814달러의 이자와 2만1,510달러의 원금상환 등 총 4만4,324달러의 모기지불입금(Financial Services)이 필요하다. 또한 부채대비 자산비율이 금융기관의 요구사항 기준에 맞는지 계산해야 한다.


부채상환비율(DSCR) = NOI / FINANCIAL SERVICES = $ 56,000 / $ 44,324 = 1.26 = 126 % 


부채대비 자산비율(LTV RATIO) = LOAN ( MORTGAGE ) / FMV = $ 941,000 / $ 1,500,000 = 0.63 = 63 %


투자자의 개인수입에 다를 수 있지만 위의 비율로 94만 1천 달러의 모기지는 어렵지 않게 얻을 수 있다.


한편 자본소득율(CAP RATE)은 5.6 %로 증가하고 세전 수입은 약 1만 6천불, 현금흐름은 소득세 8천 달러를 내고 약 2만1천 달러가 된다. 현금 흐름은 비축금으로 저축할 수도 있다.

 

결론


예제에서 자본금 1천 달러는 5년 후 55만 9천 달러로 증식되어 559배의 자산증가를 초래한다. 또한 새로운 모기지로 상환된 HELOC 50만 달러로 다음 임대부동산 투자를 연속할 수 있다.


결론적으로 99.9% 의 융자금 즉 남의 돈(Other People’s Money, OPM )으로 부동산 임대사업을 성공적으로 이어나갈 수 있다. 장기적으로 단위를 10배, 100배, 1천배로 늘이는 꿈의 현실을 간절히 바라면(BURING DESIRE) 누구든지 유태인이나 인도, 중국, 이란인들 처럼 부동산 거부가 될 수 있다. 


또한 이 예제에서 배울 수 있는 재정분석은 실제 투자를 할 때 위험도를 분석하고 위험관리를 하는 도구로 사용하는 것이라 할 수 있다. 초보 투자가는 성공적으로 임대부동산을 운영하는 경험 많은 사업가들과 동업을 시작하며 실제경험을 쌓을 수 있다. 기회가 있으면 무조건 시작해야 한다. 앞으로 닥칠 성공이나 일시적인 실패는 사업의 위기를 좌우하는 것이 아니라 교훈이 되기 때문이다. 


일반 부동산 , 특히 임대부동산 투자는 토지가 넓은 것을 선호해야 한다. 토론토 다운타운 지역은 연간 5만 명 이상의 유입으로 인구가 증가하고 있어 주거주택은 땅 없이 하늘로 올라 가기만 해야 하는 실정이다. 


건물은 지어진 순간부터 부식하지만 땅은 영원하기 때문에 인구가 늘어나는 토론토 지역의 토지가 있는 부동산은 앞으로 좋은 장기투자가 된다고 보아야 한다. 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

donyoo
유동환
66205
10311
2018-05-30
유동환의 돈 이야기(34)-부동산 투자 재정분석(4)


 

Never invest in a business you can’t understand (Warren Buffett)

 

 

자본 소득율


임대부동산 투자에 가장 기본적인 투자에 대한 소득율 계산은 순 운영수입 (NOI)을 부동산 공정가격( FMV )으로 나눈 자본 소득율(Cap Rate)로 알 수 있다. 예제에서 자본 소득율은 4.65 %가 산출된다.


CAP RATE = NOI / FMV = $46,500 / $1,000,000 = 0.0465 = 4.65 %. 즉 100만 달러를 투자해서 4.65 %의 소득을 낸다.


면적당 임대소득 


자본 소득율이 같은 두 개의 임대부동산을 비교할 때 면적당 임대소득으로 두 개의 부동산효율을 비교할 수 있다. 예를 들어 같은 지역에서 4.65 %의 자본 소득율으 내는 임대부동산 X 는 3000평방피트, Y 는 2000평방피트의 주거공간을 갖고 있다고 가정하면 X 는 평방피트당 15.5 달러 ($ 46,500 / 3,000 SQ.FT. = $ 15.5 /SQ. FT.), Y는 23.25 달러 ($ 46,500 / 2,000 SQ. FT.)가 되어 임대 부동산 X는 임대수입을 1.5배까지 올릴 수 있는 가능성을 갖고 있다. 


순자본 수익율(ROE)


순 운영수입을 순자본으로 나누면 순자본 수익률을 알 수 있다. 예제에서 순자본금(PUE)은 1,000 달러, 순운영 소득(NOI)은 46,500 달러로 순자본 수익률(ROE)은 4,650 %가 된다. 


ROE = $46,500 / $ 1,000 = 46.5 = 4,650 %. 


현금투자 수익율(ROI)

 


순 운영수입( NOI )을 현금투자(OPI = 순자본금 + HELOC )로 나누면 현금 투자수익률을 산출할 수 있다. 예제에서 NOI는 46,500 달러, OPI는 50만 달러($ 1,000 + $ 499.000), 현금투자 수익률은 9.3%가 된다.


ROI = $ 46,500 / $ 500,000 = 0.093 = 9,3 %

 


총 수익률(TRR)

 


총 수익률은 현금투자 수익률에 임대부동산 가치상승률 (임대부동산 가치상승 / 현금투자)을 합산해서 구할 수 있다. 예제에서 100만 달러 임대부동산 가치가 연간 6 % 증가한다면 TRR은 연간 21.3%가 산출된다.


TRR = ROI + CAPITAL GAINS / OPI = 0.093 + $ 60,000 / $500,000 ) = 0.213 = 21.3 % 

 

부채대비 자산비율(LTV RATIO)

 


투자자의 개인 소득으로 HELOC의 이자를 충분히 감당할 수 있다는 가정하에서 현금투자(OPI)로 취급하면 부채대비 자산비율은 모기지를 임대부동산 공정가격 ( FMV )으로 나누어 계산할 수 있다. 예제에서 첫해에 50%가 산출된다.


LTV = OPI / FMV = $500,000 / $1,000,000 = 0.5 = 50%

참고로 HELOC을 부채로 가정하면 LTV는 0.1%가 된다. 

LTV = PUE / FMV = $1,000 / $1,000,000 = 0.001 = 0.1%

금융기관은 LTV 비율이50 % 이상 되어야 모기지를 허용한다.

 


스트레스 테스트(STRESS TEST)


부동산 임대소득은 고사하고 모기지와 HELOC의 이자도 감당하지 못할 정도로 이자가 오르던지 공실률로 임대수입의 착오로 인한 재정적 위기를 직면할 수 있다. 
예제에서 시중은행의 우대금리가 2% 오르더라도 5년 변동금리로 묶은 모기지는 불입금은 같고 이자 오른 것만큼 원금을 덜 갚게 되어 문제가 되지 않는다.
HELOC의 증가된 이자 9,980 달러는 투자자의 부담 없는 불입금이 되어야 한다. 또한 20% 의 공실률을 가정하면 투자자는 1만2천 달러의 불입금을 낼 수 있어야 한다. 결국 연간 총 2만 1 980달러의 여유금이 있어야 임대부동산을 유지할 수 있다는 것을 알고 투자해야 한다. (다음 호에 계속)

 
 

 

 

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donyoo
유동환
65979
10311
2018-05-15
유동환의 돈 이야기(32)-부동산 투자 재정분석(3)

 
 
You build on cost and you borrow on value. (Paul Reichmann)

 

세후 총수입 또는 세후 순수입


총 운영수입에서 감가상각비, 이자납부금, 주주봉급, 소득세를 제하면 세후 총수입이 된다.


NOI – DEPRECIATION – INTERSTS PAYMENTS – SALARIES - INCOME TAX
= $ 46,500 - $ 15,755 - $ 30,745 - $ 0 - $ 0 = $ 0


이 경우 예제에서 세후 총수입은 회계상 제로가 된다.


건물 감가상각(BUILDING DEPRECIATION)


건물 사용으로 인한 마모비용은 시간흐름에 따라 건물가치감소로 회계에 반영된다. 경제학적으로는 시장가격에 반영되지 않고 자산의 감소가치로 표현하지만 회계학에서는 취득한 건물의 원가를 사용기간에 걸쳐 마모비용을 분배하는 과정이라 할 수 있다. 공식에 의해 분배되는 감가상각비는 회계상 경비로 처리되어 수입에서 제할 수가 있다.


캐나다 세법에 의하면 1987년 이전에 구입한 건물은 건물 원가의 5% 1988년 이후에 구입한 건물은 원가의 4%를 감가상각경비(CAPITAL COST ALLOWANCE )로 인정해주고 있다. 건물의 원가는 전년도까지 감가상각비를 제한 건물의 잔존가치(UNDEPRECIATED CAPITAL COST)로 정의한다.


 예를 들어 100만 달러가치의 부동산에서 건물가치를 50만 달러, 토지가치를 50만 달러로 책정했다면 첫해에 최고 2만($500,000 X 4 %) 달러의 감가상각비를 순운영수입( NOI )에서 제한 세전순수입( BEFORE TAX NET INCOME )을 연방국세청에 보고할 수 있다. 


다음해에는 최고 1만9200달러( $ 480,000 X 4 % )의 감가상각비용을 제할 수 있다. 투자자 A가 소유한 한 회사의 손실을 A가 소유한 다른 회사의 이익과 상쇄시킬 수 있는 특별한 경우를 제외하고는 감가상각을 이용하여 수입을 마이너스로 할 필요는 없다.


건물 매각시 사용기간 동안 축적된 총 감가상가비는 매각하는 해의 수입으로 보고해야 한다(RECAPTURE OF CCA). 일시에 부담이 될 수 있지만 세금은 미루어 낼수록 이익이 된다. 예를 들어 첫해에 2만 달러에 감가상각비용을 사용하여 납부하지 않은 1만 달러의 소득세를 5년 후 매각시 납부할 경우 연3%의 인플레로 인한 1만달러는 현재가치로 5년 후 8천5백87달러로 줄어들기 때문이다. 


 현금흐름(NET CASH FLOW)


세후 총수입(NI)에서 모기지원금상환(PRINCIPLE PAYMENTS)을 제하고 감가상각비(DEPRECIATION )를 더하면 총 현금 흐름이 된다.


NI – PRINCIPLE PAYMENTS + DEPRECITION = $ 0 - $ 11,461 + $ 15,755 = $ 4,294


이 경우 예제에서 연간 현금흐름은 $ 4,294가 되어 $ 1,000의 현금투자의 4배가 넘는다. 


부채상환비율(DSCR)


순 운영수입(NOI)에서 원금과 이자를 포함한 모기지 불입금 및 HELOC 이자를 제할 수 있는지 여부를 아래 수학공식을 이용하여 부채상환비율을 계산할 수 있다. 모기지불입금과 HELOC이자를 총 부채상환금(FINANCIAL SERVICES)으로 정의한다.


부채상환비율 = 순운영수입 / 총부채상환금은 예제에서 110%가 된다.


DSCR = NOI / FINANCIAL SERVICES = 46,500 / $ 42,206 = 1.10 = 110% 


시중은행은 최소 110%의 부채상환비율을 요구한다. HELOC 을 현금으로 간주할 경우 총 부채상환금에서 HELOC에 해당되는 이자를 제외하면 부채상환비율은 186 %가 된다.


DSCR = $ 46,500 / $ 24,990 = 1.86 = 186 % 


공정가격(FAIR MARKET VALUE)


인위적으로 조작되지 않고 제3자 수요공급에 의한 예상가격을 공정가격이라 할 수 있다. 감정가격은 주위에 비슷한 건물의 매매가격과 임대 순수입 건축가격 토지가격 등을 참고로 하지만 시간과 경제조건 등이 변수가 될 수 있고 실제 매매가격과는 크게 다를 수 있다.


국세청에서는 인위적으로 공정가격을 조정했다는 의혹이 제기될 때에는 제3자의 감정가격을 참고로 하여 벌금을 부과할 수 있다. 예를 들어 자녀에게 임대 부동산을 양도시 자산증가세를 줄이기 위해 100만 달러에 구입한 부동산의 공정가격 500만 달러를 200만 달러로 보고하고 25만달러의 자산증가세 ($ 1million X 25% )를 납부했을 때 국세청 감정가격이 500만 달러일 경우 75만 달러의 자산증가세($ 4 million X 25% - $ 250,000 )를 더 부과하고 자녀가 매매할 경우 자녀가 양도받은 부동산의 원가를 200만 달러로 책정한다. 조작된 양도가격에 대한 자산증가세를 한번 더 부과시킨다 (DOUBLE DIPPING). (다음 호 계속 )

 

 

(정정)


750호 재정분석비율 표의 Net Cash Flow를 아래와 같이 정정합니다. 
Net Cash Flow    NI - Principal Payments (for Debts) + Recapture of CCA

 

 

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유동환
65763
10311
2018-04-27
유동환의 돈 이야기(32)-부동산 투자 재정분석(2)

 
I want parents to teach that academic intelligence is essential, but so is financial intelligence (Robert Kiyosaki) 

 

 

 

 

 

예제(Case Study)


75만 달러짜리 주택임대 부동산을 구입하고 25만 달러를 들여 수리증축을 하여 총 100만 달러 투자로 연 7만 달러의 임대수입을 올리는데 필요한 재정분석비율(FINANCIAL ANALYSIS RATIO)을 산출할 수 있다. 앞으로 수회에 걸친 분석결과로 주택 임대부동산 투자가능성을 가늠할 수 있다. 

 

현금투자(OPI)


현금 1천 달러와 HELOC 49만9천 달러를 합하여 50만 달러의 다운페이를 하고 투자부동산담보로 50만 달러의 추가 은행모기지를 얻어 100만 달러의 투자부동산을 구입하면 아래 대차대조표와 같이 재무구조를 만들 수 있다. 


 [대차대조표]


 자산 


 투자건물 $1,000,000
 부채
 은행모기지(2,75% 5년 변동, 30 년 상환) $500,000
 주주융자금(HELOC 3.45 %) $499,000


 자본 


 주식 $1,000 


위의 재무구조에서 회사의 가치는 1천 달러밖에 안되기 때문에 은행 및 주주를 제외한 채권자들로부터 보호를 받을 수 있다. 

 

운영 수입(EBITDA)


임대부동산 투자에서는 순운영수입(NOI ) 이라고 부른다. NOI는 옥상광고임대, 세탁기임대 등을 포함한 총 임대소득에서 재산세, 건물보험비, 정비비, 공과금, 관리비, 회계 및 변호사비 등 운영을 위한 모든 비용을 포함한 총 운영비를 제한 수입을 말한다.  


아래 손익계산서를 참조하여 총운영비대 총수입비율(33.6 %)을 다음과 같이 산출할 수 있다. 총운영비 / 총수입 = $23,500 / $70,000 = 0.336 


[손익계산서]


 수입


 임대수입 $70,000
 총수입 $70,000
 경비 
 재산세 $5,000
 건물보험비 $2,500
 공과금 $6,000
 정비비 $1,000
 관리비 $7,000
 기타 $2,000
 총운영비 $23,500
 총운영수입(NOI) $46,500 

 

임대부동산 소득세(Income Tax)


주식회사 소유 임대부동산 운영수입에서 감가상각과 모기지 이자를 제한 세전 수입에 온주 소득세율(50.17 %)을 곱하면 소득세가 된다. 소득세를 줄이기 위해 감가상각을 최대한 이용할 수 있다. 


 모기지이자 $13,529
 주주융자금(HELOC) 이자 $17,216 
 감가상각 $15,755
 총 이자 및 감가상각 비용 $46,500
 세전 총수입 $0
 임대부동산 소득세 $0


(참고) 세전 총수입 = 총운영수입 – 총이자 및 감가상각비용 = $46,500 - $46,500 = $0
        임대 부동산 소득세 = $0 x 50,17% = $0     (다음 호에 계속) 


 

 

 

 

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유동환
65530
10311
2018-04-16
(14)유동환의 돈 이야기(31)-부동산 투자 재정분석(1)

 

Financial literacy is just as important in life as other basics. (John W. Rogers Jr.)

 

부동산 투자에는 재정분석으로 소득과 위험을 가늠해야 하는 규칙이 있다. 이를 간과한 부동산 투자는 운을 따라야 하는 투기가 될 수 있기 때문이다. 부동산 투자는 규칙을 따라 운을 만들어가는 사업이 되어야 한다.


내 집 장만 


수입을 쪼개어 모은 돈으로 다운페이를 하고 주택을 구입할 때 필요한 재정분석은 집 유지비 지불능력과 총 가구부채지불능력비 공식으로 산출할 수 있다.


(집 유지비 지불능력비, GDSR)
= 월 집 유지비용(모기지 원금 및 이자 + 재산세 + 난방비 ) / 세전 월수입 X 100% < 35%. 즉, 집 유지비 지불능력비는 35 % 이하로 잡아야 한다.


(총 가구부채지불능력비, TDSR )
= 월 집유지비용 + 다른 부채 월 불입금 / 세전 월수입X 100 % < 43%. 즉, 총 가구부채 지불능력비는 43 % 이하로 유지해야 한다. 


 (28/36 법칙)
저이자 정책과 부동산 시장 과열로 연방 재무성 요구에 따르는 국내금융기관은 소비자 부도를 막기 위해 GSDR을 28%, TDSR을 36%로 강화한 28/36법칙을 준수하고 연방국세청에 보고한 소득을 기준으로 위 공식을 계산하기 때문에 모기지를 얻기 힘들게 만들어 주택구입이 어려워지고 있다. 


사업체에 필요한 부동산


자영업이나 사업에 필요한 농상공업 부동산은 임대보다 구입을 선호해야 한다. 사업체에 필요한 부동산은 크기에 따라서 은퇴준비금 및 다음 세대의 부동산 사업으로 이어질 수도 있다. 전문인 사무실, 상가, 농장 및 공장구입을 예로 들 수 있다.


맥도날드 햄버거사의 레이 크락 회장은 그의 사업이 임대부동산 투자라고 연설한적이 있다. 전세계 요지 번화가에 자리잡은 맥도날드 건물들을 소유했으니 가치로 보면 그의 말이 맞을 수 밖에 없다.


임대부동산 투자


사람이 사는 곳엔 항상 임대부동산 소유주들이 있다. 초보 투자자부터 조상대대로 물려받아 수십개 내지 수백개의 부동산 및 토지를 소유한 부호들을 볼 수 있다. 그들도 무일푼으로 꿈만 갖고 부동산 사업을 시작하여 성공한 것이다. 부동산투자는 일단 시작을 하면 계속 부동산증가를 할 수 있게 되어 대를 이어가는 족보사업이라 할 수 있다. 


주식회사 설립(Incorporation)


가정집을 개조하여 지하실 은퇴용 아파트 임대료를 받을 경우를 제외한 임대부동산은 주식회사 소유로 하면 다음과 같은 장점이 있다.


(채권자로부터 보호)
금융기관 융자를 제외한 채권자들로부터 보호를 받을 수 있도록 주식회사의 재무구조가 가능하고 투자자와 법인체를 분리시킬 수 있어 개인의 재산을 채권자들로부터 격리시킬 수 있다.


(자산증가가치 동결)
자녀들에게 보통주를 기부하고 부모는 소유했던 보통주를 통제 가능한 우선주로 바꾸면 향후 부모들에 의한 회사통제는 물론 부모 사망시 부동산 가치상승으로 인한 자산증가세를 자녀들 세대로 넘길 수 있다. 


예를 들어 부모가 투자한 부동산 가치가 200만 달러에서 500만 달러로 오를 때 자산가치 동결을 하면 이후 부모들 사망시까지 늘어나는 자산증가에 대한 세금은 자녀들에게 넘길 수 있다. 20년 후 부모가 사망할 경우 부동산 가치가 2천만 달러가 된다면 부모는 자산가치 동결 전에 발생한 3백만 달러에 대한 자산증가세 75만 달러를 세금 내지 않고 받는 생명보험금으로 충당하고 1천5백만 달러에 대한 자산증가세 3백75만 달러는 자녀들이 책임을 지게 된다. 


임대 부동산 재정분석 


주택을 구입하여 모기지를 완납하고 주택담보 신용(HELOC)으로 사업체에 필요한 부동산이나 새로운 임대 부동산에 투자할 때 중요한 것은 재정분석 공식을 참조하여 기대하는 임대소득율과 자산증가율을 합친 총 소득율을 산출하고 이자상승과 임대소득 감소에도 부도나지 않고 유지할 수 있는지 스트레스 테스트(Stress Test)를 통해 점검해야 한다. (다음 호에 계속)

 
 

 

 

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유동환
65421
10311
2018-04-05
돈 이야기(30)-부동산 꿈

 

 

“Real Estate is always good. No dream is too big” (Donald Trump)

 

부동산 소유는 꿈에서부터 시작된다. 꿈은 생각에서부터 나온다. 꿈을 만드는 생각은 말과 행동을 일으키고, 말과 행동은 습관을 만들고, 습관은 부동산 소유를 가능케 한다. 


통계


매년 약 17만 명 이상의 새로운 이민자가 광역토론토(GTA)에 들어오고 있다. 자유당 연방정부의 이민선호 정책으로 앞으로 년간 20만 명 이상의 GTA이민인구 증가를 예측할 수 있다. 동서로 돈벨리 파크웨이에서 파크 싸이드 남북으로는 두폰에서 레이크 쇼어를 포함한 다운타운의 유입인구는 연 5만 명 이상이 될 것이다. 


주거주택


세를 살던지 내 집 장만은 가장 기본적인 생활수단에 들어간다. 부동산 가격과 임대가격은 계속 오르기 때문에 국내인들은 저축을 하여 주거주택을 구입한다. 2006년 국내 통계에 의하면 1천250만 가구의 약 3분의 2인 850만이 주택을 소유하고 있다.


주거주택의 소유는 부동산 투자의 첫걸음이 된다. 1970년대까지만 해도 주거주택은 은퇴 준비금으로도 사용되어 왔다. 직장 퇴직금이 줄어들고 평균수명(평균 82세)이 길어지며 장기요양기간(평균 7년 이상)이 길어지기 때문에 주거주택은 은퇴 준비금뿐만 아니라 마지막 배우자의 장기요양 준비금(월 $1500- $15,000 )으로도 사용되어야 한다. 집을 줄여 차액을 은퇴금으로 사용하는 것보다는 모기지를 얻어 주거용 건물에 투자하던지 주거주택을 다세대 건물로 개조하여 아파트 세를 받는 방법을 택할수 있다. 


부동산 투자 선택


부동산 투자는 주거 아파트, 상업용 건물, 공장건물, 농장, 토지개발 등을 들 수 있다. 부동산 투자의 이익금과 위험도는 정비례하기 때문에 투자자 재정능력과 성격에 맞게 선택을 할수 있다. 


부동산 투자에 성공한 사람들은10년 이상 장기적인 부동산 투자에 한두시간 거리안에 위치하고 땅을 포함한 건물을 선호한다. 땅은 제한이 되어있고 인구증가로 높은 줄 모르는 하늘이 GTA의 부동산개발 전망이라 할 수 있다. 


부동산 투자 시기


부동산 가격은 인구증가율, 이자율, 고용시장, 데모그라픽, 외국인 투자 등의 경제변수로 인한 수요공급에 의해 결정되지만 융자에 의한 부동산투자는 적절한 시간이 따로 없다. 돈이 보이면 흥정으로 결정된다. 불황으로 인한 부동산 가격급락은 현금이 많은 투자가들에게 좋은 기회가 될 수 있다. 


부동산 공동 투자


같은 투자액을 한곳에 투자하는 것보다 분산투자를 하면 위험도를 줄일 수 있다. 예를 들어 50만 달러 주택담보신용(HELOC)으로 100만 달러짜리 건물을 하나 사는 것 보다는 공동 투자로 두 개 이상 구입하는 것이다. 한인사회도 투자클럽 등을 통해 공동투자가 활성화되어 기회를 같이 나눌 수 있게 되었다. 


공동투자의 구조


- 각자소유(TENANTS IN COMMON): 두 사람이 투자할 경우 투자자들이 각자의 이름으로 주택소유 등기를 한다. 


- 명목상 신탁(BARE TRUST): 신탁은 신탁을 세우는 설정자(SETTLOR), 신탁에 이전되는 신탁설정자의 재산 (PROPERTY IN TRUST), 주인 노릇을 하는 피신탁인(TRUSTEE), 소득이나 자산증가를 분배 받는 수혜자(BENEFICIARY)가 명백하게 정해질 때 법적인 신탁 계약(TRUST INDENTURE)이 성립된다. 


세 사람 이상의 부동산 공동투자자들이 모두 신탁설정자, 피신탁인, 수혜자가 되어 명목상 신탁설립이 가능하고 공동 투자를 할 수 있다. 부동산 등기는 피신탁인들이 설립한 회사(INCORPORTARED COMPANY) 이름으로 한다. 


공동투자로 인해 분배되는 손익에 대한 세금보고는 동업자들 각자가 해야 한다. (FLOW-THROUGH).


주주 동의서


주주(투자자) 동의서(SHAREHOLDERS AGREEMENTS)에 가장 중요한 핵심이 되는 주식매매는 다음과 같은 선택으로 가능하다.


- 동업자우선권 (THE FIRST RIGHT OF REFUSAL): 갑이 주식을 팔 경우 동의서에 약정된 가격과 기간 내에 동업자 을이나 정 등에게 우선구매권을 부여한다. 동업자 중 매입자가 없을 경우 외부 새로운 동업자에게 주식판매가 가능하다.


- 엽총 흥정 (THE SHIOTGUN DEAL): 갑이 주식을 팔 경우 판매가격을 설정하면 동업자 을이나 정 등은 약정된 시간 내에 그 가격에 구입을 하던지, 매도를 하던지, 둘 중 하나를 선택해야 한다. 가장 간편한 매매방법이라 할수 있다.


전문인 선택


주주동의서 작성시 동업자들은 각자를 대변하는 변호사 회계사를 따로 선임해야 한다. 이 사항을 지키지 않은 상태에서 동업자와 헤어질 경우 엄청난 분쟁 스트레스와 경제적 손실 및 평생 잊지 못할 악연을 만들 수 있다. 돈은 부모형제도 싸우게 할 수 있다.


결론 


부동산 투자는 큰 꿈에 의한 명백한 목표를 세우고 정보를 끊임없이 수집하며 주저 없는 결정을 한 후에 계획대로 행동에 옮겨야 한다. 초보자는 주위 부동산 사업가들과 좋은 인연을 맺고 정보수집은 물론 공동투자로 목표를 성취시킬 수 있다. (다음 호에 계속)
 

 

 

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유동환
65142
10311
2018-03-17
유동환의 돈 이야기(29)-빚을 갚아야 하는가

 

Business, that's easily defined - it's other people's money. (Peter Drucker)

 

2017년 말 국내인의 개인 빚이 소득의 171%를 차지하고 매년 약 1% 증가하고 있다. 금액으로는 2.11조 달러가 된다. 사상 최저 금리시대를 맞아 소비자들은 신용카드 및 집을 담보로 신용대출(HELOC, Home Equity Line of Credit)을 이용하여 부채를 늘리고 있다는 통계다.


중앙은행은 2017년 7월 이후 기준금리를 0.5%에서 세 차례에 걸쳐 1.25%로 올렸다. 따라서 우대금리도 2.7%에서 3.45%로 올라갔다. 이로 인해 50만 달러의 변동금리에 의한 모기지는 연 3750달러의 이자를 더 부담해야 한다. 


일정한 수입에 의존하는 국내인들에게는 큰 충격이 될수 있어 중앙은행의 향후 기준금리 상향조절은 캐나다경제에 심각한 결과를 초래할수 있다. 다행인지 몰라도 이번 트럼프의 보호무역 정책으로 폴로즈 중앙은행장은 지난 3월에 예정됐던 금리인상을 보류했고, 향후 햐향 될 수도 있다고 전문가들은 말한다. 빚의 종류는 소비성 부채, 임대성 부채, 착한 부채로 나눌수 있다.


소비성 부채 


신용카드, HELOC, 사채, 월부구매 등으로 소비를 위한 빚의 이자는 소득세를 제한 수입에서 지불해야 한다. 예를 들어 40%의 세율이 적용될 경우 100달러의 이자를 지불하려면 세전 수입이 167달러가 필요하다. 이러한 소비성 부채는 고이자율 순서로 갚아야 한다. 신용카드 빚(연 20 % 이자)은 HELOC(연 4% 이자 )으로 대치하면 연 16% 이상의 이자를 줄일 수 있다.


임대성 부채 


집 모기지 설정은 주거용 임대계약에 비교할 수 있다. 임대료지불 대신 모기지 이자를 갚는 것이다. 금융기관에서 모기지를 줄 경우 금융기관은 그만큼 담보 부동산의 우선 주인(MORTGAGEE )이 되고 융자를 받는 사람(MORTGAGOR)은 주택가치에서 융자금을 제한 순자본의 주인(EQUITY OWNER)이 되어 융자금이 완납될 때까지 세를 들고 사는 셈이 된다. 


순자본의 주인은 부동산가격 상승으로 시간이 지나면 자산증가의 혜택을 받을수 있다. 모기지이자도 세후수입에서 지불해야한다. 따라서 모기지는 소비성 부채 다음의 순서로 갚아야 한다. 자동차리스는 구입하는 것보다 지불액이 적기 때문에 현금흐름에 도움이 되어 차액으로 소비성 빚을 줄이거나 투자를 할수 있다. 


부채탕감 목표


첫째, 갚아야 하는 부채의 금액을 설정한다. 예를들어 신용카드빚 $10,000. 둘째, 수입과 지출을 상세하게 재조정하여 매월 증가될 현금흐름을 결정한다. 예를 들어 월 9백 달러의 증가된 현금흐름 설정. 셋째, 월9백 달러로 가능한 부채탕감 날짜를 정한다. 에를 들어 일년후 2019년 3월 31일.


 날짜가 정해지면 그날 즉2019년 3월 31일 신용카드 내력서의 제로 발런스를 상상한다. 넷째, 위 사항을 세부적으로 분석하여 매일 해야 할 일을 실행한다. 다섯째, 이상을 상세하게 글로 쓴다. 여섯째, 매일 취침전과 기상 후 진행사항을 점검하고 위 목표를 읽던지 글로 쓴다. 


착한 부채


HELOC이나 저축성 생명보험의 현금을 담보로 하는 신용라인을 이용하여 투자를 할 경우 이자 부분은 투자수입에서 경비로 제할 수 있다. 예를 들어 100달러의 이자를 갚으면 투자수입에서 100달러를 공제할수 있어 40%의 세율이 적용될 경우 실제 이자는 60달러가 된다. 


이 원리를 이용하여 모기지 없는 100만 달러의 주택을 소유한 은퇴부부가 50만 달러의 신용라인으로 임대부동산에 투자하면 다음의 예를 현실화 시킬 수도 있다. 수입이 적어도 모기지 브로커를 통해 주택담보로 신용라인을 얻을 수 있다.


(예)


임대부동산: $500,000
임대부동산 순수입(NET OPERATING INCOME, NOI): 연 6%($30,000), NOI는 총 임대수입에서 재산세, 공과금, 주택보험, 관리비(10%), 수리비를 제한 세전 순수입. 
HELOC 이자율: 연 4 % , $ 20,000 ( 수입에서 공제 )
감가상각: $10,000 (수입에서 공제)
이자와 감가상각을 제한 세전 순수입: $0
부동산 자산 증가: $30,000 (연 6% 복리) 
현금흐름: 연 $10,000


24년이 지나면 부동산가치는 200만 달러가 되고 현금흐름은 24만 달러가 된다. 원금상환 후 총 소득은 174만달러. 현재가치로 총소득은 87만달러가 되고 원금은 25만달러가 된다. 

즉 원금은 매년 3%의 인플레로 가치가 줄어들기 때문에 늦게 갚을수록 이득이 된다. 저이자 시대에 착한 빚은 서둘러서 갚을 필요가 없다


결론


빚을 이해하면 더 부자가 될수 있다. 소비성 부채를 소멸해 버리고, 임대성 부채를 갚고, 착한 부채를 만들어 안전한 주거용 임대부동산에 투자하면 노후대책은 물론 임대부동산 사업을 활성화하는 길이 열린다. 
 

 

 

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유동환
65013
10311
2018-03-14
유동환의 돈 이야기(28)-큰 꿈을 갖자(Dream Big)


 


I always knew I was going to be rich, I don’t think I ever doubted it for a Minute. (Warren Buffett)

 

성공한 사람들은 대부분 성공할 수 있는 성격을 갖고 노력으로 큰 꿈을 실현한다고 볼수 있다. 이들의 공통적인 특성을 집대성하여 불후의 동기명작을 만든 나폴레온 힐은 그의 저서 ‘ THINK AND GROW RICH (1937)’에 다음과 같은 내용을 따르면 누구든지 성공할 수 있다고 기술했다.

 

   

 

 

성공의 단계 (TOWARD RICHES)

 

생각이 성공을 일으킨다 (THOUGHT ARE THINGS)
성공신호를 주는 힘은 계획과 야망을 일으키는 마음에서부터 나온다. 성공의 신호는 가끔 실패뒤에 숨어있는 것을 알아야 한다. 


1. 열정 (DESIRES)


큰 꿈은 불타는 열정으로 인한 확고한 실천을 통해 현실화 된다. 


2. 신념 (FAITH)


확고한 신념은 무한한 자신감을 주는 정신력을 준다.


3. 자기암시 (AUTOSUGGESTION)


마음속 깊이 간직된 정신력이 기쁜 감정을 동원하여 일을 진행할때 어마어마하게 큰 생산적인 결과를 초래한다는 자기암시를 키워라. 


4. 특수한 지식 (SPECIALIZED KNOWLEDGE)


교육으로 얻은 지식은 목표를 위해 응용될 수 있는 특수한 지식으로 변화시켜야 한다. 


5. 상상력 (IMAGINATION)


항상 상상력을 키워라. 상상력은 꿈을 현실화하는 마음속에 간직한 작업장이다.


6. 체계화된 계획 (ORGANIZED PLANNING)


성공의지는 체계적으로 새운 계획으로 전폭적인 힘을 받아 단시간에 목표를 향해 달리게한다. 


7. 결정 (DECISION)


정보수집으로 수렴되는 기회를 포착할 수 있는 과감한 결정력이 필요하다. 더 좋은 기회가 찾아오면 새로운 결정을 해야한다.


8. 지구력(PERSISTENCE)


목표성취에 따르는 어려움을 극복할 수 있는 긍정적이고 확증된 지구력을 키워야 한다.


9. 성공 의지력 (POWER OF MASTERMIND)


성공 의지력은 목표달성에 도움을 줄 수 있는 주위의 성공한 사람들의 성공 의지력과 경험을 공유하는 네트웍을 구성하여 단시간에 힘을 받을수 있다. 


10. 쎅스에너지의 변화 (THE MYSTERY OF SEXUAL TRANSMUTATION)


인간이 소유한 에너지 중 강렬한 쎅스에너지를 목표달성에 필요한 행동에너지로 변화시켜 성공을 위한 원동력으로 사용할 수 있다. 


11. 잠재의식 (THE SUBCONCIOUS MIND)


잠재의식을 일깨워 목표달성에 이르게 한다. 긍정적인 잠재의식은 무한한 우주 에너지를 불러 일으켜 목표성취의 길로 인도한다. 


12. 뇌 (THE BRAIN)


정신을 집중하면 뇌는 파장을 일으켜 멀리 있는 타인과도 교감할 수 있게 되어 목표달성에 큰 도움이 되는 것을 체험하게 되고 비전이 생긴다. 


13. 육감 (THE SIXTH SENSE)


물리적으로 느낄수있는 오감을 벗어나 마음의 움직임으로 느끼는 육감은 직감을 부여한다. 즉각적으로 올바른 판단과 결정을 내리게하는 무한한 힘을 갖고 목표달성에 도움을 준다. 

 

결론


성공은 소원성취 하는 과정이고 소원은 위에 상기한 내용을 기본적으로 응용하여 큰 꿈을 현실화 하려는 목표설정과 실행으로 성취된다. 목표를 세우는 계획은 1년, 3년 또는 5 년 10년 이상 장기로 나누어질 수 있다. 


목표설정 (GOAL SETTING)은 A.성취 가능성(ACHIEVABLE), B. 믿음성 (BELIEVABLE), C. 조정및 측정가능성 (CONTROLLABLE AND MEASURABLE), D. 제한된 기간 (DEADLINED)을 겸비해야 한다.


소원은 부의 축적, 진학, 취업, 자녀교육, 원만한 대인관계, 취미활동, 자선사업, 여가이용, 은퇴준비, 건강관리, 자기구현 등등 개인의 배경, 연령, 성별에 따라 세워질 수 있다. 자신의 성공은 타인의 것과 비교할 수 없고, 자신의 노력으로 얻은 성공 결과와의 경쟁으로 새로운 목표를 성취하는 자긍심을 가져야 한다.


예를 들어 부자가 되고 싶은 꿈을 갖고 목표를 세우고 달성하는 여섯 과정을 분석해보면 첫째, 그냥 부자가 되고 싶다는 것보다 정확한 금액을 목표로 설정한다. 둘째, 어떠한 상품과 서비스를 제공하여 목표를 달성한 것인지 결정해야 한다. 셋째, 정확한 목표달성 날짜를 설정한다. 넷째, 이상이 결정되면 목표달성 기간을 날로 나누어 매일 해야 할 일을 무조건 실행한다.시작이 반이다. 다섯째 , 위 사항을 상세하게 글로 쓴다. 여섯째, 글로 쓰인 목표달성 과정을 매일 취침전과 기상후 읽던지 글로 쓴다.


나폴레온 힐의 성공비결을 선택한 사람들은 매일 아침이 새로워지고 성취감에 생동력을 얻을수 있을뿐 아니라 이 에너지를 주위 사람들에게 공유할 수 있다.

 

 

 

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