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웰빙 부동산

frankyjeong
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웰빙 부동산
건축공학, 도시계획을 전공한 공인중개사로서 토론토 지역의 장단기 개발계획을 토대로 하여 여러 가지 조언을 드리며, 주택의 건물구조에 따른 장단점 및 실내디자인 측면에서 기능적인 동선 분석 및 조언, 캐나다 주거환경에 따른 환경특성을 고려하여 조언 드립니다.

정영훈 부동산
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frankyjeong
정영훈
74401
9194
2019-06-24
꼭! 진단해봐야 할 주택 자가진단

  

 

 

 

필자가 수맥과 풍수에 근거하여 많은 글을 집필해오다 보니, 필자를 알아보는 독자들과 마주칠 때면 자주 듣는 질문들이 있다. 그 중에 어떤 조건을 가지고 있는 집을 사야 좋은지, 또는 본인의 집에 어떤 특정한 무엇이 있는데, 그것은 괜찮은 것인지에 대한 질문들이다. 


 이 때문에 2018년 봄에 필자가 ‘내가 살고 있는 집은 몇 점짜리?’라는 제목으로 본인이 살고 있는 집이 과연 좋은 집인가 그렇지 않은 집인지에 대하여 점수를 매길 수 있도록 하였는데, 좀 자세하게 분류를 해놓다 보니 한눈에 금새 알아볼 수 있는 자가 진단 방법이 없는지 알려달라는 요청에 30가지의 자가진단 포인트를 알려드리고자 한다.


필자가 만든 자가진단 항목 중에 치명적인 요소는 7가지와 26가지의 나쁜 요소를 아래에 나열하였다. 이 중 해당사항이 하나도 없다면 7등급으로 나눌 경우, 1등급의 아주 좋은 집이다. 그리고 치명적인 요소는 있으면 안되겠지만 그 외에는 항목마다 경중은 있으나 2개 정도가 해당된다면 2등급의 좋은 집이라 볼 수 있고, 3개는 3등급으로 괜찮은 집에 속한다.


4개정도가 해당된다면 보통의 집으로 볼 수 있다. 그리고 5개부터는 좋지 않은 집, 6개는 나쁜 집이라 할 수 있으며, 7개 이상이라면 7등급의 아주 나쁜 집으로 절대 그 집에서 살면 안될 집이다. 


여기서 5~7등급의 집에 속한다면 좋은 기운으로 바꿀 수 있는 조치를 취해주든가 이사를 고려해야 마땅할 것이다. 그런 좋지 않은 집에 살게 되면 결국 살고 있는 사람에게 해가 되는 일이 없고, 하는 일마다 일들을 그르치는 경우가 많아 건강도 잃고 재물도 잃게 되는 지름길이기 때문이다.


 
▨ 주택 자가진단


○ 치명적인 요소


- 지하수가 주택 아래로 지나가는 집(수맥이 지나는 집)
- 골짜기 터나 골짜기를 성토 또는 복토하여 만든 터(골터)
- 쓰레기나 오염되었던 터를 매립한 매립지
- 공동 묘지였거나 많은 사람이 죽어 묻어있던 터
- 늪지
- 바위산이나 경사가 심한 터
- 고압 송전선에 아주 가까운 집

 

 

 

 

 

○ 피해야 할 요소


1. 도로의 진행방향이 주택의 정문을 향한다.
2. 주변 땅의 높이와 비교해 집터의 높이가 낮다.
3. 허허벌판에 나 홀로 집이 있다.
4. 교통이 혼잡한 대로에 집이 위치한다. 
5. 신전, 사원, 교회, 절 등이 바로 집 옆에 있다.
6. 항상 그늘이 지는 음지에 위치하고 있다.
7. 경사가 집 쪽으로 기울여있는 집 (물이 치고 들어 오는 형상)
8. 화장터, 축사, 도살장, 병원 옆에 집이 있다.
9. 흉가 옆에 집이 있다.
10. 대지 모양이 삼각형의 뾰족한 꼭지가 만들어져 있다.
11. 기차길, 소방서, 놀이동산 옆에 집이 있다.
12. 깨끗하지 못한 호수, 물웅덩이 등의 고인 물 인근에 집이 있다.
13. 막다른 골목에 집이 있다.
14. 집터가 전면이 넓고 후면이 좁은 마름모 모양이다.
15. 집터가 전면의 폭은 지나치게 넓고 깊이는 얕다.
16. 대지 모양이 단순하지 않게 요철이 많이 있다.
17. 물, 도로가 집터를 향해 돌아드는 모양이다.
18. 폭포 부근에 집이 있다.
19. 큰 나무(건물)로 둘러 쌓여 있다. (특히 남쪽이 막힌)
20. 집터 내의 건물이나 펜스에 이끼가 심하게 끼어있다.
21. 묘지가 집 옆에 있다.
22. 집터에서 화재나 대규모 참사가 일어났다. 
23. 비좁은 골목에 위치하고 있다.
24. 집터로 바람이 심하게 불어댄다.
25. 연못이 마당 중간에 위치한다.
26. 집이 교통사고가 빈번한 곳에 노출되어 있다.

 

상기 항목들은 경중의 차이가 있으므로 무조건 몇 개가 해당된다 하여 딱히 등급을 결정하는 것은 아니다. 다만 치명적인 요소는 비중을 크게 보아 하나라도 있으면 좋지 않다. 좋은 집을 고르는 참고가 되길 바란다.

 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

frankyjeong
정영훈
74305
9194
2019-06-12
부동산 투자, 언제, 어디에, 무엇을 해야 하나?(4)

 


(지난 호에 이어)
지난 주 주식증서나 현금 등은 언제 종이 쪼가리가 될지 모르니 실제로 존재하고 이용할 수 있는 물건, 예를 들면 금이나 부동산에 투자를 해놓아야 한다고 하였다. 그러면서 부동산 중에도 내가 소유할 수 있는 대지를 가진 주택이나 거물이 제일 가치가 있을 것이고 다음은 공동으로라도 소유할 수 있는 콘도라고 말이다. 

 

 

 

 

보통 이 정도로 언급을 한다고 하면 무엇인지 모르지만 불안한 무슨 일이 발생할 경우에나 할 수 있는 말일 것이다. 필자가 부동산 중개인이라, 이러한 언급이 내 밥그릇을 깨는 일이 될 수도 있어 조심스럽기는 하지만, 최근 세상 돌아가는 모양을 보면 적어도 2020년 말까지는 투자라고 하면서 콘도를 분양한다거나 Resale 콘도를 구매하여 이익을 바라고자 하는 독자가 있다면 돈을 벌지 못해도 좋으니 차라리 맘 편히 은행에 넣어두라고 하고 싶다. 물론 투자 겸, 살기 위해서 콘도를 구입한다면 다른 이야기이지만 말이다.


지금의 분양콘도 가격을 보면 절대 매력적이지 못하며 경기에 엇박자로 역행하는 가격이라고 느낀다. 만일 지금보다도 분양가격이 최소 10% 이상 하향 조정이 되지 못한다면 프로젝트의 성공을 장담하기는 어려울 것이라 믿는다. 그리고 Resale 콘도의 경우에도 2베드 이상의 콘도는 약간의 하락, 그 이하는 가격이 보합세를 유지할 것으로 본다. 


그러나 이미 거품이 많이 꺼져버린 단독주택의 경우 지역에 따라 약간의 차이는 있겠지만 어느 정도 하향 다지기를 할 것으로 보인다. 주택을 구입하고자 하는 바이어들에게는 이 기간에 구입하는 것을 권하고 싶다. 나중에 주택의 가격이 상승하는 기류를 만날 때 구매하려고 하면 늦기 때문이다. 

 


 

 

 


이런 가운데에도 한가지 투자에 있어서 유심히 봐야 할 종목이 있다. 바로 전매시장이다. 현재 모기지를 빌리는데 문제가 있는 투자자들이 의외로 많이 있다. 특히 금융당국에서도 내 집을 마련하기 위해서 모기지를 빌리는 것에는 덜 까다롭게, 투자를 위해 모기지를 빌리는 것에는 더 까다롭게 차등을 두겠다고 언급을 한 바가 있기 때문에 올해와 내년에 클로징을 해야 하는 투자자들에게는 부담이 될 수 밖에 없어 심한 경우에는 1, 2금융권에서 모기지를 빌리지 못해 사체를 이용해야 하는 수가 발생할 것이다. 


보통 사채의 경우 이율이 8~10%가 되기 때문에 여간 부담스러운 것이 아니다. 10%로 30만 불을 빌리면 1년 동안 3만 불을 이자로 지불해야 한다. 지금 같은 콘도시장에서 일단 10% 사채를 빌려 클로징을 했다고 치자 그 다음에는 그 많은 이자를 내가면서 1년 후가 되는 시점에 과연 좋은 가격에 팔 수 있을까? 십중팔구는 더 큰 손해를 볼 것이다.


이 때문에 4년 전에 구입했던 분양가격에 약간의 프리미엄을 주어도 현재 거래되고 있는 분양가격보다도 훨씬 저렴할 뿐 아니라 셀러가 처한 상황 때문에 상당히 좋은 가격에 딜을 할 여지가 많아 눈 여겨 봐야 할 틈새 투자처로 볼 수 있다.

 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

frankyjeong
정영훈
74261
9194
2019-06-12
부동산 투자, 언제, 어디에, 무엇을 해야 하나?(3)

 

(지난 호에 이어)
지난 주 부동산 주택 가격통계 수치의 부정확성에 대해서 언급을 하였다. 그러나 단독주택이나 세미주택, 타운하우스와는 다르게 콘도 아파트의 경우에는 가격통계가 Sqf에 따른 가격과 베드룸 수로 분류를 하다 보니 매매가격이나 통계치가 상당히 정확하다. 이 때문에 필자가 아래의 콘도투자 비교표를 작성할 수 있었던 것이다.

 

 

 

 


 50만 불의 투자자금을 가지고 있는 사람들과 그 이상의 투자자금을 가진 사람들로부터 어디다 어떻게 투자를 해야 하는지에 대한 고민이 최근 들어 더 심각하게 들린다. 지금은 미국과 중국간의 무역전쟁과 미국과 이란간 핵과 관련하여 긴장이 고조됨으로 인해 세계경기가 상당히 불안하고 한치 앞을 전망하기 어려운 상황이기 때문이다. 


2017년 주택안정화 정책시행 후 부동산시장의 기류가 급랭되면서 부동산 가격이 급락되고 이후에는 침체국면을 이어왔다. 그러나 콘도분양시장은 신기하게도 주택시장의 침체가 계속되는 동안에도 분양가격이 떨어질 줄 모르고 상승을 지속해왔다. 


그러던 콘도분양시장이 올해 초부터 차츰차츰 얼어붙더니 이제는 콘도분양 시장도 개점휴업 중인 상황이다. 여러 빌더들에 의해 준비되어 왔던 각종 프로젝트들이 발표는 되었지만 분양 실적이 너무나 저조해지면서 급기야 몇몇 빌더들을 시작으로 분양가격이 조정되기도 하였다. 


그 동안 많은 중국투자자들로부터 촉발된 콘도 투기분양은 온데간데없이 자취를 감추었고 중국투자자들을 따라 투기에 경쟁적으로 동참했던 사람들도 지금은 현실을 직시하기 시작하면서 관망하는 중이다. 과거 콘도분양으로 재미를 봐왔던 많은 사람들은 지금 혼돈스러운 상황이다. 


2012년 콘도 분양시장의 하락과 같은 일시적인 하락현상이 있었지만 2년 만에 다시 회복하여 반등하면서 더 많은 수익을 냈던 터라 작금의 상황을 어떻게 이해하고 받아들여야 할지 혼란스럽기 때문이다. 


그러나 필자가 바라보는 지금의 상황은 과거에 발발했던 각종 부동산 하락의 사태들과는 사뭇 다르게 느끼고 있다. 한 나라가 처한 또는 인접 국가 때문에 바뀐 환경 때문에 그 나라 안에서 발생했던 부동산 하락이 아니라 전 세계가 동반 침체를 맞을 수 밖에 없는 경제상황에서 발생하는 부동산 하락이기 때문에 쉽게 반등하기란 어렵다고 보는 것이다. 


만일 반등을 하려면 세계경제를 위협할 각종 갈등들이 상호 잘 협의되고 다시 중국의 큰 손을 포함한 개인 투자자들이 캐나다의 부동산 시장의 수익의 잠재력을 보고 덤벼들어야 가능할 일이다. 이러한 상황에서 어떤 투자를 하여 수익을 낼 것인가를 결정하는 것은 상당히 괴로운 일이다. 얼마나 리스크를 감수할 수 있는가에 따라 투자할 종목이 바뀌기 때문이다. 


단타 주식의 경우 거의 도박수준으로 볼 수 있고, 사채업으로 돈을 빌려주고 고리로 수익을 내는 경우에는 그만큼 위험을 감수해야 하겠지만, 수익률로 볼 경우 최하 6% 최대 10% 정도의 수익을 낼 수 있어 유혹을 느낄 수도 있을 것이다.


그러나 필자는 일단 실질적으로 만지면서 이용할 수 있는 것에 투자를 하는 것이 적어도 안전은 하다고 본다. 주식증서나 현금 등은 언제 종이 쪼가리가 될지 모르나 금이나 주택 같은 것은 실질적으로 내 것이라고 확인되고 이용할 수 있는 것이라 없어지지 않고 남아있기에 언젠가는 그 가치가 오를 수 있다고 보기 때문이다. 


부동산 중에도 내가 소유할 수 있는 대지를 가진 주택이나 건물이 제일 가치가 있을 것이고 다음은 공동으로라도 소유 할 수 있는 콘도가 될 것이다.

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
74167
9194
2019-05-31
부동산의 가격통계 수치, 믿을만한가?

 

 

최근 부동산관련 전문기관에서 지난 2년간의 부동산의 비교수치 결과가 나온 것을 보았다. 2017년 4월부터 2019년 4월까지의 데이터를 비교하여 나온 수치들로 지역적으로는 세부적으로 비교되어 있었다. York지역의 경우 Newmarket이 1백만 불이 조금 넘는 가격에서 평균 $725,710로 변동이 되어 30%가 조금 넘는 가격이 하락되어 가장 큰 폭락을 보였으며, 매매건수도 31%로 줄어들었다고 한다. 

 

 

 

 

 


그 다음은 Aurora로 평균 가격이 $888,387로 거의 30%에 달하는 하락을 보였다는 것이다. 이런 식의 개략적인 통계로는 정확한 판단이 어려울 수 밖에 없다.


 이 수치들을 살펴보면 개략적인 평균가격으로 몇 퍼센트의 변동이 있었는지 만을 확인할 수 있지 어떤 형태의 주거인지 또 얼마나 넓은 크기인지, 방이나 화장실의 개수와 차고의 수는 몇 개인지를 연동하여 분류하지 않아 정확한 통계를 내기에는 한계가 있다.


필자가 예전부터 매매의 기록들이 정확하지 않아 그대로 믿을 수 없다는 이야기를 해왔다. 그도 그럴 것이 매매주택의 표본들에는 각종 허점들이 많기도 할뿐더러 자세한 분류를 통해서 세분화하기도 쉽지 않으며, 그렇게 세분화하여 분류하지 못했기에 단순히 평균가격이란 말로 얼마가 오르고 내렸다라는 식의 발표가 전부일 수 밖에 없어 정확성에 있어 신빙성이 없다. 


단적인 예로 노스욕 단독주택의 평균가격 안에는 대략 60만 불에서 6백만 불까지의 가격차가 많이 나는 주택 표본들이 섞여있다. 시장의 상황에 따라 비싼 주택이 많이 팔릴 수도 있고 반대로 비싼 주택은 거의 팔리지 않고 저가의 주택이 많이 팔릴 수가 있기에 단순히 노스욕 단독주택 평균가격이 작년보다 “10% 올랐네” 아니면 “8% 내렸네”라는 식의 비교는 별 의미가 없다는 것이다. 


특히 월별 비교로 나오는 단기적으로 나온 결과물들의 경우 표본도 적고 당시의 부동산 시장 환경에 따라 전혀 다른 결과물이 나올 수 있기에 더욱 더 그렇다. 현장에서 뛰는 부동산 중개인들이 느끼는 느낌과도 상이한 경우들이 많아 신뢰가 가지 않는 통계 수치로 치부할 때가 많다. 단지 평균적인 흐름이 어떤가를 확인하는 정도로만 참고 할 수 있을 것이다.


그런데, 많은 사람들은 전달 대비, 아니면 작년 동월대비라면서 2.5% 올랐다고 하면 모든 집들이 전부 동일하게 오른 것으로 인식하여 집값이 전부 올랐다고 오해를 한다. 그러나 적은 매매가 발생했던 고급 주택들은 가격이 좀 더 낮게 팔렸지만 다른 중저가의 주택들이 많이 거래되었는데 대부분 좀 올라서 거래가 될 경우도 있을 수 있고 그 반대도 가능할 수 있다. 


또한 매매된 주택의 수가 적어 표본수가 작을 경우 그 데이터는 더 믿을 수 없게 된다. 그러니 너무 평균이라는 통계치를 믿고 일희일비 할 필요는 없다. 


필자는 지금도 향후 2~3년 동안 부동산 시장의 전망을 급작스러운 변동은 없겠지만 꾸준한 하방 압력으로 현상유지에서 약간의 추가 침체가 이어질 것으로 진단을 하고 있다. 


현재 부동산 시장은 2017년 초반에 폭등한 후 정부에서 주택안정화 계획을 시행하면서 부동산의 가격이 급랭했고 그 여파가 지금까지 지속돼오고 있는데, 필자는 그 당시 올 것이 왔다면서 꾸준한 하향세를 예측 하였다. 그러나 대부분의 부동산관련 종사자들이 과거의 기록과 사례들을 언급하면서 부동산시장이 바로 조정기를 거쳐 곧 상승할 것이라는 조언들을 했던 것으로 기억한다. 


벌써 2년이 지났는데, 아직도 부동산 시장은 하향기조를 유지하고 있지, 다시 상승을 하고 있지는 않다. 필자에게 수맥과 풍수뿐만 아니라 부동산 전망 관련하여 연락을 주시는 독자 분들이 상당히 많이 늘어났다. 어느 모임들에서 그런 이야기들이 나왔는지는 모르지만 필자의 부동산 예측이 상당히 일리 있고 대부분이 그대로 맞아떨어지고 있어 신기하다면서 앞으로는 어떻게 될 것 같은지에 대해 계속 묻는 연락들이 온다. 


그러면서 독자 분들 왈, 중개인이지만 중개인관점에서 광고나 부축임을 하는 칼럼이 아니라 중개인도 구매자의 입장도 아닌 제 3자의 시각에서 분석과 예측을 해나가는 데에 신뢰가 간다는 이야기들을 듣는데, 그런 소리를 들을 때마다 더 확실한 분석을 통하여 한치도 틀리지 않는 예측을 해야겠다는 욕심이 생기곤 한다.


다음주는 계속하여 ‘부동산 투자, 언제, 어디에, 무엇을 투자해야 하나?(3)’를 이어가고자 한다. 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
74073
9194
2019-05-29
부동산 투자, 언제, 어디에, 무엇을 해야 하나?(2)

 

(지난 호에 이어)
필자가 지난주에 이어 1년 반전에 집필했던 토론토 다운타운의 1 + Den 600sqf 콘도를 기준으로 비교분석 및 예측을 해 놓았던 투자비교표를 다시 꺼냈던 이유는 단지 필자가 예측해 놓은 기대치들이 들어맞고 있다는 것만을 보여주려는 것이 아니라 장단기적으로 어디에 무엇을 투자하는 것이 좋은지를 살펴보면서 각자에 맞는 투자의 해법을 찾아가길 바라는 마음에서다.


독자들뿐 아니라 투자에 관심을 가지고 있는 손님들로부터 많이 받는 질문 중에 하나가 “만일 필자가 부동산 전문가로서 50만 불의 투자자금이 있다면 어디에 어떻게 투자를 하겠는가?” 같은 질문이다. 본인의 가용한 투자자금에 따라 “100만 불? 아니면 200만 불? 3백만 불 이상? 이 있다면 어떻게 하겠는가?”라며 어떤 투자의 조언을 하는지 알아보고 싶어 한다. 

 

 

 

 


물론 어느 누구도 정답을 구하고자 묻지 않는다는 것을 알고 있다. 투자에 정답은 없기 때문이다. 수많은 경우의 수가 만나서 어떠한 시점에 만들어지는 결과물이기 때문에 오늘의 100만 불과 어제의 100만 불이 완전히 다른 결과를 초래하는 것이다. 단지 부동산 전문가로서 어떠한 투자의 방법에 대한 조언을 들을 수 있을까에 대한 기대감과 그럴듯한 샘플을 듣고 싶은 심정일 것이다. 


그러다가 혹시 본인도 생각하지 못했던 그 무엇이 있을지 모른다는 막연한 기대감과 제시된 투자계획을 들어보고 뜻밖에 모르던 방법을 알게 되면 대박이요, 그렇지 않다고 해도 예상했던 계획과 방법을 듣고 그럴듯한 것인지 비교 확인을 해본 후 일리가 있고 맞는 것 같다는 확신이 들면 고심 끝에 시도를 해보게 되는 것이다.


여기서 필자가 앞서 흘려놓은 무엇인가를 먼저 언급하고 싶은데, 그것이 바로 “언제”라는 기간과 관련된 단어, ‘때’이다. 필자를 만났던 손님들이라면 아마도 ‘새옹지마(塞翁之馬)’라는 말을 필자에게서 들었을 것이다. 오래 전 부동산 새옹지마에 대해서도 칼럼을 쓴 적이 있기에 이미 무슨 말을 하려는지 바로 알아차렸을 것이다. 


이 세상에서 일어나는 모든 일의 결과가 바로 ‘때’에 따라 행운이 불행이 되기도 하고, 불행이 행운이 되기도 하니 지금 눈앞에 벌어지는 결과만 가지고 일희일비하며 너무 연연해하지 말라는 것이다. 


 

최근 3~4년간 토론토 부동산에서 벌어진 부동산 가격 상승, 급등, 급락, 가격조정 등의 일들이 바로 부동산 새옹지마인 것이다. 10년 전 60만 불에 구입했던 주택이 부동산이 폭등하여 알아봤더니 적어도 180만 불에 팔 수 있다고 해서 좋아했다가 더 오를 것을 예상하고 팔지 않고 있었더니 부동산이 급락하고 나서 막상 팔아야 하는 일이 생겨 팔려고 내놓았더니 120만 불에 팔린 것이다. 최초 구입한 가격의 2배가 올랐다는 것보다 최고로 올랐던 가격의 3분의 1을 손해보고 팔았다는 생각에 후회하고 자책하는 것이다. 


그런데, 그 후 2년이 지나 그 주택이 90만 불로 떨어진다면 그때 가서는 어떻게 말을 할까? 아마도 “그 때 팔은 것이 너무 다행이라며 안심하고 감사하다.”라고 할 것이다. 이것이 바로 새옹지마인 것이다.  ‘언제’, 즉 ‘때’가 중요한 판단의 결과가 되는 것이다. 


그러니 인생에 있어서 본인이 죽기 전까지 가봐야 비로서 본인이 살아온 인생에서 투자했던 여러 사업들이 성공했는지 실패했는지 결과를 보고 판단할 수 있게 되는 것이다. 그 전까지는 현재 진행형이니 너무 일희일비하지 않는 것이 정신적, 육체적으로도 건전하고 건강한 삶을 살아갈 수 있지 않겠는가? 


그 동안 손실을 보았어도 투자하는 시점, 타이밍을 잘 잡는다면 이 또한 새옹지마가 될 수 있는 것이다. 이 점을 명심하고 다음주부터 시작될 비교분석을 통하여 본인에 맞는 부동산 투자가 무엇인지 찾아보도록 하자. 
 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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9194
2019-05-15
부동산 투자는 언제, 어디에, 무엇을 해야 하나? (1)

 

요즘 몇몇 독자들로부터 부탁을 듣는 것 중 하나가 “가지고 있는 돈은 조금 있는데, 요즘 경기도 불안하고 위축이 되니 어디다 투자를 해야 할지 모르겠다”는 말이다. When to invest? Where to invest? What to invest? That’s the questions. 


또한 “예전에 투자비교를 해놓은 칼럼을 기억하는데 혹시 그 표를 보내줄 수 없는지요?”라고 묻는 독자들도 있었기에 2017년 당시 필자가 만들어 놓은 투자비교표를 이 기회에 다시 보며 비교 해보고자 한다.


 최근 일년 동안 매매된 콘도들을 기준으로 평균 토론토 콘도가격을 확인해보니 $760/sqf 이었으며, 토론토 다운타운의 콘도 평균가격은 $950/sqf이었다. 2017년 10월에 필자가 만든 투자비교표로 보면 그 당시 토론토 다운타운의 콘도평균가격은 $822/sqf 이었고2008년부터 2016년까지의 기준으로 산출된 데이터를 기준으로 매년 콘도가 5.4% 상승한다는 가정을 하고 투자비교표를 작성하였다.


2017년과 2018년 그리고 2019년의 지금까지 약 2년 반이 되어 간다. 당시 30개월 후 600sqf의 가격을 $567,372로 계산을 하였는데, 지금 토론토 평균가격을 적용하니 $570,000로 큰 차이는 없으나 예상보다 조금 더 올랐다는 것을 알 수 있다. 약 5.9%씩 올랐다는 결론이 나온다. 예상보다 0.5%가 더 상승을 하였지만 올해를 맞이하면서 콘도시장은 무겁게 하방 압력을 받고 있어 차후 몇 년 동안은 필자가 예상했던 5.4%보다도 더 낮게 유지될 것으로 전망이 된다. 


필자는 내년에는 1%도 안될 가능성도 있다고 점쳐 본다. 최근 인플레이션도 1.9%정도이니 5.9%정도 상승을 했어도 실질적으로 4%정도 올랐다는 것을 알 수 있을 것이다. 


그리고 당시 필자가 적용했던 기준들이 지금의 지표와 거의 비슷한 상황이라 필자가 되돌아보아도 신기할 정도다. 1년 단기 저축 이자율을 작성할 당시 2%를 적용하여 계산을 하였는데, 현재의 저축 이자율이 대략 2.1% 정도이니 거의 비슷하다.


또한 모기지도 캐나다의 공식적인 Prime Rate는 3.95%이지만 은행들은 실질적으로는 모기지를 받을 때는 그보다 낮은 Rate을 적용하고 있어 3년 고정 2.96%, 5년 고정 3.29%를 감안하면 3~5년의 경우 대략 3.1% 정도로 볼 수 있을 것이다. 그 당시 3.2%를 적용하여 작성하였기에 이 또한 비슷한 수치이다. 


만약 1년 전에 콘도를 구매했던 투자자의 경우 아주 단순하게 계산을 해볼 경우, 표에서 보듯이 모기지가 없이 투자를 했었다면 약 9천불 정도 손해를 보았을 것이고, 모기지를 70% 받고 투자를 했다면 약 2만2천불 정도의 손해를 보았을 것으로 본다. 


물론 렌트비가 예상보다는 좀더 올라 조금 더 이익을 볼 수는 있었겠지만 그것도 제대로 공실 기간 없이 렌트를 놓았을 경우에 해당하므로 투자자들에 따라 조금씩 다를 수는 있을 것이다. 


이번 칼럼에는 투자비교표를 제대로 볼 수 있도록 표를 크게 확대를 해놓았으니 내용과 수치를 잘 확인해 놓기 바라며 다음 주에 이어지는 칼럼에는 Case by Case로 접근하여 좀더 자세한 내용과 심도 깊은 예측을 겸하여 다룰 예정이다. (다음 호에 계속)

 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2019-05-12
재복을 가져오는 주택/터를 찾아서(12)

 

(795호에 이어)
재복을 가져오는 주택을 만들기 위해서 주택 3요에 더해서 좋은 기운을 주는 약간의 팁들을 언급해 보겠다.


팁을 언급하기 앞서 주택매매와 풍수도 깊은 관련이 있음을 확인해보고자 한다. 흔히들 주택을 팔고자 할 때, 적지 않은 돈을 주고 굳이 홈스테이징을 하는 이유는 뭘까? 


여기에도 에너지를 다루는 풍수적인 요소가 가미되어있기 때문이다. 얼마나 좋은 기운을 만들어 꾸며주느냐에 따라 집을 방문하는 사람들로 하여금 실제로 존재하지 않았던 에너지를 스테이징을 통하여 인위적으로 만들어 놓아 좋은 기운에 현혹시키게 만드는데 있다. 


 집을 보러 갔을 때를 잘 생각해보라. 꾸며놓은 액자들 소품들을 보면 대부분 밝고 환한 풍경화나 추상화, 금전운을 높여주는 황금색으로 장식된 각종 장식품과 노란색이나 연두색의 과일과 꽃 등의 소품들이 작용을 하여 좋은 기운이 가득한 집으로 착각하게 만든다. 

 

 

 

 


스테이징은 풍수의 기운을 극대화하여 꾸며질 때 엄청난 기운을 발산하게 만들기에 집을 파는데 있어 없어서는 안될 필수요소라고도 할 수 있다. 물론 잘 꾸며 놓고 살던 집의 경우에는 이미 형성되어 있는 좋은 기운이 있기에 굳이 스테이징을 할 필요는 없지만 말이다.


요즘처럼 부동산 시장이 좋지 않을 때는 집주인들의 입장에선 혹시나 팔리지 않을지도 모르는데 3천~6천불 정도의 추가 예산을 들여 스테이징을 하기란 쉽지 않은 결정일 것이다. 필자도 이런 상황에 굳이 스테이징을 조언하지는 않지만, 이번에 어렵게 매매에 성공한 주택의 경우, 스테이징을 하지 않았을 때의 방문 수와 스테이징을 하고 나서 방문자 수의 차이는 3배 이상이 났고, 집을 보고 나서 피드백에서도 느낌의 차이가 상당하다는 것을 새삼 다시 느낄 수 있었다. 


이것이 바로 밝고 좋은 기운을 사용하고 못하고의 차이에서 나는 것인데, 그 만큼 풍수가 미치는 영향이 크다는 것을 반증하는 것이다.


필자의 경우, 거울의 위치에 좀 민감하다. 풍수 인테리어에서 똑 같은 장식물도 잘 사용하면 복을 부르고 잘못 사용하면 흉을 부르는데, 거울의 경우 특히 그렇다. 가장 흉하게 보는 것은 문을 열었을 때 정면으로 보이는 거울이며 또한 거울로 둘러싸여 있는 것도 그 못지않게 흉하다. 정신 분열을 가져올 정도로 산만하고 혼돈스럽게 만들며 집중하는 것을 방해하고 모든 것을 분산시키기 때문이다. 


한때 방송인 송도순씨가 집을 넓게 보이는 효과 때문에 현관 쪽에 거울로 전체를 도배하다시피 했는데, 그때부터 모든 일들이 꼬이기 시작하여 남편도 회사가 부도 나고 방송도 어려워지게 되었다는 것이다. 우연치 않게 아는 지인이 집을 방문해서 현관에 왜 이렇게 거울로 도배를 했느냐고 하면서 풍수적으로 좋지 않아 큰일난다고 하는 말에 그 거울들을 다 떼어내었다고 한다.


그 이후 다시 언제 그랬냐는 듯이 하는 일들이 그 전처럼 돌아갔다는 말을 방송에 나와서 한적이 있다. 이렇듯이 에너지를 바르게 쓰지 못하면 흉한 일을 겪게 되는 것이다. 


집안에 물의 기운을 다루는 것도 중요하다. 이 때문에 수족관을 제대로 사용하면 상당히 길하다. 물은 풍수에서 재물을 부르는 것으로 물과 가까이 친해져야 재물이 들어온다고 보는 것이다. 일반적으로 콘도의 경우 물과 멀어질 수 밖에 없기 때문에 물이 필요한 위치에 적당한 크기의 어항이나 수족관을 설치하면 재물 운을 높이는데 큰 도움이 될 것이다. 


항상 과하면 좋지 않기에 수족관도 적당한 크기여야 좋다. 만일 수족관이 아니라면 물 분수로 대치해도 좋고, 그것도 어렵다면 물이 흐르는 풍경화라도 대치하는 것이 도움이 될 것이다. 항상 물은 더럽지 않게 해주는 것이 포인트라, 관리를 잘못하여 더러운 물이 된다면 아니 들인 만 못하기 때문이다. 


색깔을 좀 언급하자면 재물 운을 부르는 행운의 색이 있다. 보통 황색, 금색, 흰색, 오렌지 계열의 색은 재물의 운을 높이는 색으로 이런 색을 지니는 것만으로도 기운의 파동이 높아져 재물운이 높아진다. 항상 음과 양의 균형을 맞추어 너무 과하지 않도록 하는 것도 명심해야 한다.


돈은 조용하고 어두운 곳에 보관하는 것을 잊지 말자. 황금은 어둡고 조용한 곳을 좋아하기 때문에 재물운을 놓치지 않고 돈을 모으는 지갑은 바깥쪽은 어두운 검은색, 안쪽이 금색인 것이 좋으며, 바깥쪽이 화려한 것은 쉽게 벼락부자가 될지 몰라도 곧바로 몰락하기도 쉽다. 진짜 부자란 외관은 소박하고 내적으로는 눈부실 정도로 화려하다. 
모두 부자 되시길 빌며…(끝)
 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2019-05-01
부동산에 심상치 않은 조짐이! (끝)

 

 (지난 호에 이어)
앞서 집필했던 이전 칼럼들을 통해 볼 때, 중국내 부동산의 거품이 붕괴되고 있는 조짐이 여기저기서 감지되고 있다, 하지만 지금도 중국인들의 부동산 투자는 아직도 진행형인 것을 알 수 있었을 것이다. 이미 해외로의 중국내 자금의 반출이 통제됨에 따라 음성적으로 흘러나오는 자금의 유입으로만 많이 올랐던 밴쿠버와 토론토의 주택가격을 받아내기란 어려운 상황이다. 그 결과 주택의 가격이 급락하고 나서도 더 이상 올라가지를 못하고 있는 것이다.


부동산 거품에 대한 정부의 통제가 사라진다면 중국경제 일부 영역에서 엄청난 붕괴가 있을 수 있을 것으로 진단되며 또한 중국도 인구 노령화 문제로 부동산 시장이 하향 위험에 직면해 있기 때문에 자칫 잘못하면 90년대 초 일본과 같은 버블 경제의 붕괴 위기를 맞을 확률이 크다. 


2020년에는 중국 기업들이 상당히 많이 없어지고 금융회사도 곤란을 겪을 것으로 보여 중국에 경제위기가 본격적으로 시작되면 손실보전과 환차액을 노리고 해외부동산의 매각이 본격적으로 뒤따를 것으로 예상된다. 이미 중국자본이 사들였던 미국의 랜드마크적인 건물들이 시장에 나오고 있는 것은 물론, 결국에는 소자본으로 투자된 주택이나 콘도 등의 부동산들도 그와 같은 길을 걷게 될 것이라는 예감이 곧 현실로 나타나게 될 것이다. 

 

 

 

 


 
그렇다고 캐나다의 부동산시장에 그 여파가 여과 없이 밀려들어오기에는 무리가 있다. 특히 토론토 부동산 시장의 경우, 여건상 100만 불 미만의 주택을 구입할 여력이 있는 사람들의 수요가 상당히 많기 때문이다. 필자가 누누이 짚어 왔던 것처럼 급작스러운 가격변동이 어려운 이유다. 다만 백만불을 기준으로 위는 아래로 천천히 하향되는 경향을 보일 것이며, 아래로는 별 변화가 없을 것이다. 다만 콘도가격의 상승세는 힘이 다해 빠질 것이라는 데에는 믿어 의심치 않는다. 


요즘 콘도 전매한다는 소리가 여기저기서 들린다. 기존 금융기관에서 모기지를 빌리는 것이 쉽지 않으니 최소 연 8% 이상의 사채를 쓰기에는, 콘도시장이 짧은 기간에 올라가 이윤을 얻을 조짐이 없으니 언 발에 오줌을 누는 것과 같은 행위가 된다. 결국은 돌려 막다가 큰 손해를 볼 수 있는 상황이니 요즘 분양하는 가격보다 한참 낮은 가격의 전매물들도 하나 둘씩 눈에 뜨인다. 


결국 빌더들도 지금까지 올렸던 Sqf당 가격을 더 올릴 수 없는 상황에 이르게 되어 당분간 지금보다 높은 가격으로 분양을 하는 프로젝트를 보는 것은 힘들 것으로 보인다.
이미 콘도시장에서 중국의 큰손들은 자취를 감춘 지 오래되었고 예전처럼 중국인들이 몽땅 사들여 원하는 매물을 구하기 힘들다 보니 남은 찌꺼기도 감지덕지 하면서 투자했던 시절이 바로 엊그저께 같은데, 그 시절은 이미 “아! 옛날이여”가 되었다.


지금은 경쟁이 치열하지 않아 웬만하면 원하는 매물을 사는 것이 어렵지 않다. 단지 빌더 측에서 물건을 한꺼번에 내놓지 않고 물량조절을 통하여 분위기를 조성코자 함이다. 마지막까지 강세를 유지했던 콘도시장도 요즘 들어 상승여력이 사라진 것이다.


이 상태로 2019년을 잘 버틴다고 해도 2020년 하반기쯤 경제지표들이 상당히 나쁘게 돌아설 것으로 보여 캐나다뿐만 아니라 세계적으로 어려운 시기가 될 수 있을 것이다. IMF도 앞으로 2년간 전세계 부동산 가격 12% 폭락을 전망한 것을 보면서, 당분간 부동산의 봄날은 추억 속으로 남겨두어야 할 것 같다.


다음주는 ‘재복을 가져오는 주택/터를 찾아서’의 마지막 편을 이어가겠다.
 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2019-04-30
부동산에 심상치 않은 조짐이! (4)

 

중국 정부가 2016년 말부터 해외로 유출되는 자금들을 통제하기 시작하면서 이곳 캐나다 부동산으로 유입되는 투자자금도 상당히 줄어들었다. 그렇지 않아도 캐나다의 밴쿠버와 토론토 부동산 투자가 투기로 바뀌면서 유입되던 중국의 막대한 자금이 이러한 중국당국의 통제로 줄어듦과 동시에 캐나다 정부도 급등한 부동산가격의 이상징후를 느끼고 각종 부동산관련 제재대책을 시행했다. 


이에 투기세력들의 부동산 매물을 받아줄 자금이 형성되지 않자 밴쿠버의 경우 중국과 같이 빈집들이 늘어나고 시장에 부동산 매물들이 나와 머무르는 기간이 길어지면서 부동산 가격들이 급락을 하였고 지금까지도 조정을 받고 있는 상황이다.


 올 3월 중국인민대표대회에서 부동산 문제를 집중적으로 논의 하였는데, 이례적으로 부동산 거품과 기업부채를 언제 밀려올지 모르는 제일 큰 잠재적 위험요소로 경고를 하면서 중국경제가 하방 압력을 받고 있다는 각성의 메시지를 전파하였다. 


이와 함께 또 다른 위협요소로는 미국과의 무역전쟁을 언급하였다. 지금 중국기업의 채무불이행은 중국에 엄청 우려되는 상황으로 진단을 하고 있는데, 작년인 2018년 중국기업의 채무불이행이 2017년에 비해 무려 4배나 증가하였기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

한국의 하나은행의 경우 2000년부터 3천620억 원을 투자해온 중국의 투자회사가 채무불이행에 빠지면서 엄청난 손해를 입게 되었다. 이 투자회사는 중국민생투자그룹으로 보험에서 부동산, 항공기 리스까지 다양한 분야에서 사업을 벌여2015년 중국의 JP모건을 꿈꾸며 출발했던 기업이지만 불과 4년 만에 38조원이나 되는 부채 폭탄을 떠안게 되었다. 이러한 기업들이 늘어나면서 중국 금융권의 자금경색이 투자사들의 유동성 위기로 이어지게 되었다. 심각한 것은 이 중국기업들의 부채비율이 너무 높아 구조조정 없이 해결할 방법이 없다는 점.


2008년부터 중국기업들은 리먼브라더스 사태로 폭락된 미국의 부동산 시장 중에 뉴욕의 랜드마크 건물들을 집중적으로 사들이기 시작했다. 대표적으로 최고급 호텔로 불리는 미국의 The Waldorf-Astoria Hotel은 호텔거래사상 최고액인 19억 5천만 불(2조700억원)에 거래가 되었고, 맨해튼에 있는 50층의 GM 빌딩은 물론 뉴욕 JW 메리어트 호텔까지 경쟁하듯 미국의 부동산을 점령하였다. 


하지만 작년인 2018년부터 중국 자본에 의해 잠식되었던 건물들이 하나 둘 빠르게 시장으로 나오고 있다. 부채비율이 높은 중국의 기업들은 해외자산 매수를 멈추고 기존자산을 매각하고 있다. 수년간 미국 부동산 투자에 공격적으로 나섰던 중국기업들이 빠르게 태세전환을 하는 이유로 부채상환을 꼽을 수 있다.


중국의 자산 투자가 가장 활발했던 때는 2015년 4분기였는데 자그마치 107억달러(약 12조)가 거래되었다. 이후 자본 유출에 대한 우려 때문에 중국 정부는 중국 부동산 투자사에 더 이상 과도한 위험을 떠안지 말 것을 경고하였다. 


중국정부가 이처럼 부동산 거품과 기업부채를 경고하고 있지만 중국내 부동산 경기는 과거보다는 못하지만 여전히 뜨겁다. 중국의 부동산은 지난 20년간 중국인들에게 부를 늘리는데 중요한 수단이었다. 


하지만 최근의 미중 무역전쟁과 경기침체의 압력 속에서 집값이 폭락할 위험이 아주 높아졌는데도 일반적인 중국사람들은 중국부동산은 안정적일 것으로 생각한다. 그 이유는 중국정부는 다른 나라들과는 달리 집값이 폭락하는 걸 허락하지 않을 것이란 확고한 생각을 가지고 있기 때문이다.


이처럼 중국인들에게는 부동산이 제일 큰 부를 가져다 주는 최고의 수단으로 생각을 하기 때문에 중국인들이 집중적으로 부동산 투자를 감행했던 밴쿠버와 토론토가 지금은 피해를 보게 된 것이다. 당분간 큰 문제가 불거져 난리가 나기 전까지 중국의 빈집증가는 계속될 것으로 예상이 되는데, 이는 중국이 과거 개혁개방 이후 집값 폭락을 한번도 겪어보지 않았기 때문인데 이러한 위험한 폭탄 돌리기로 계속 유지되기는 힘들 것으로 본다.

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2019-04-21
부동산에 심상치 않은 조짐이! (3)

 

 

(지난 호에 이어)
3주전 “당분간 토론토 부동산에 급격한 변화는 없을 것이다”라는 필자의 언급에 대하여 궁금함을 표현했던 독자 분들에게 원인과 이유를 설명하려다 보니 내용이 장황하게 될 것 같아, 이 글의 방향을 다시 한번 짚어주고자 서두로 꺼낸다. 


지난 2주간 중국내 부동산의 현주소를 들여다보고 그들이 캐나다의 부동산을 투자수준을 넘어 투기로 몰고 가게 된 이유와 그로 인해 캐나다의 밴쿠버와 토론토에 불어 닥친 부동산 급등현상을 언급했다. 


그리고 중국경제에 경고등이 켜진 민감한 시기와 맞물려 자금의 유동성 확보를 위해 중국 정부의 해외로의 자금유출을 통제하게 되면서 동시에 캐나다의 부동산도 급락을 하게 된 것은 우연이 아니라 밀접한 상관관계가 있다는 것을 알게 되었다. 


이런 일련의 과정이 현재 캐나다 부동산 시장에 미치는 영향을 확실히 알기 위해 중국의 부동산 시장과 캐나다의 시장을 좀더 진단, 분석해 보고자 한다. 


 그 동안 중국이 경제성장을 하는 데 일조를 하였던 것은 중국 지방정부가 땅을 개발업자에게 팔아 세수를 늘리고 개발업자는 건설 붐을 일으켜 경제를 성장시켰다. 이 과정에서 중국 금융기관들은 개발업자들에게 막대한 대출을 해주었는데, 많은 전문가들은 중국경제의 막대한 성장동력이었던 부동산 개발이 이제는 큰 걸림돌이 되고 있다고 본다.


중국의 많은 정책은 국영 기업들이 경제를 계속 발전시킬 수 있도록 인프라 투자와 부동산 투자를 요구하였는데, 이는 중국 공산당의 막강한 권력 때문에 집중적인 육성이 가능하였던 것이다. 


이들 중 일부는 지방정부의 금융기관과 연관되어 있는데, 이 금융기관들은 몇 년 동안의 운영을 허가 받고 많은 부채를 떠안게 되었고 이렇게 축적된 엄청난 부채가 국민총생산의 증가로 이어졌다. 


 이는 수년간 중국의 GDP 증가를 유지하는 데에도 큰 기여를 하였지만 이런 과정에서 고정자산 투자가 크게 증가하였다. 그러다가 이제는 채무과잉 상태에 이르러서 중국정부는 이것을 축소하려고 하면서 이것이 경제 성장에 큰 걸림돌이 되고 있는 현상이다. 

 

 

 

 


또한 주택 공실률은 꾸준히 늘어 2017년에는 21.4%까지 늘어났다. 현재 온타리오주의 공실률이 1.8%임을 감안하면 상당히 높은 것이다. 


집이 필요해서 사는 사람들에게는 대출을 허용하지만 그 이외의 투기목적인 사람들에게는 엄격한 대출규제 적용을 시작하다 보니 부동산 개발업자들이 어려움에 직면하고 있는 상황이다. 


부동산 경기 호황 시 손쉽게 돈을 빌려 사업을 확장했던 개발업체들은 빚더미에 올라앉기 시작한 것이다. 그 결과는 지금 중소도시 곳곳에 자금난을 견디지 못해 짓다가 만 건물들이 흉물처럼 방치되고 있다. 만일 여기에 집값까지 떨어지게 되면 중국경제 전체가 벼랑으로 내몰리는 것은 시간 문제로 보인다.

 

 

 

 


 앞으로 3년간 중국 부동산 개발업체는 매년 110조원에 달하는 부채를 갚아야 하는 상황이다. 건설투자 비중이 한국도 세계에서 높은 수준으로 15% 정도 되지만 중국은 20% 이상인 상황으로 캐나다를 포함한 선진국들의 수준인 3~10%와 비교하면 상당히 높은 것이다. 


중국에서 베이징의 집값이 2017년 3월 최고치를 경신한 이래 지금은 15% 정도 하락한 상황이다. 중국사람들도 집값이 하락하고 있다고 생각하고 있으며, 올라갈 때는 매입하고 내려갈 때는 사지 않는다. 그 결과 지금은 중국내의 부동산을 투자하는 사람들이 많이 적어졌다. 


그런데 여기에 해외로 자금 유출을 통제하는 바람에 내부의 부동산 시장을 떠나기도 힘든 상황이라 음성적으로 자금을 해외로 빼돌려 투자를 시도하기도 한다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

 

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