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웰빙 부동산

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웰빙 부동산
건축공학, 도시계획을 전공한 공인중개사로서 토론토 지역의 장단기 개발계획을 토대로 하여 여러 가지 조언을 드리며, 주택의 건물구조에 따른 장단점 및 실내디자인 측면에서 기능적인 동선 분석 및 조언, 캐나다 주거환경에 따른 환경특성을 고려하여 조언 드립니다.

정영훈 부동산
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정영훈
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2018-01-15
2018년부터 부동산은 풍수로 시작하자~

 

풍수여행에 들어가기 전에, 필자가 지난주 정부에서 확실한 부동산 시장의 안정화를 꾀하기 위해 올 1월 1일부터 모기지 스트레스 테스트를 적용하였지만 봄 부동산 시장이 기지개 피는 것까지도 확실히 싹을 자르기 위해 2월쯤 금리인상을 할 것이라는 언급을 하였는데, 역시나 필자의 예상보다는 2주정도 더 빨리 금리를 올릴 것을 시사하였다. 이로써 부동산 시장은 좀 더 아래에서 바닥을 다지게 되는 환경이 조성되게 될 것이다.


금리인상이 더해지면서 심리적인 부담으로 분양콘도뿐 아니라 Resale콘도시장까지도 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 이런 상황이 조성되면서 여태껏 주택을 구입하려다 여러 이유로 아직까지 구입을 못했던 분들이나 투기가 아닌 안정적인 투자용 주택을 보는 분들에게도 아주 좋은 기회가 될 것이다. 물론 모기지 대출이 과거처럼 쉽지 않기 때문에 그만큼 금전적인 여유는 있어야 가능하겠지만 말이다. 


그렇다면 주택을 구매하는데 있어 이처럼 충분한 시간을 가지고 살수 있었던 때가 얼마만인가를 생각해보라. 지난 2008년 미국의 리먼 브라더스 모기지 사태 이후 약 5개월의 기간을 빼고는 작년 부동산 안정화 정책발표 전까지는 전혀 찾아 볼 수 없었을 것이다. 괜찮아 보이는 주택만 나오면 멀티가 붙는 환경이 조성되면서, 보기에만 그럴싸하게 화장만 해놓으면 그 화장발에 속아 일단 서둘러 구입 후 각종문제들에 불편을 겪은 분들이 한둘이 아니었다. 물론 투기세력들에 의해 가격이 급등하면서 금전적으로 이익을 보기는 했지만 작년 부동산이 급락하면서 단번에 쪽박을 차게 되어 희비가 엇갈리기도 하였다. 


이제 주택 구입시 꼭 필요한 좋은 풍수적 요소들과 반대로 꼭 피해야 할 수맥뿐만 아니라 나쁜 요소들을 요목조목 제대로 따져 보고 구매할 수 있는 때가 온 것이다. 물론 필자가 보기에 이런 좋은 기회가 1년 이상 계속되기는 쉽지 않을 것으로 보기 때문에 올해 2018년은 주택구매의 최적기로 충분히 시간을 갖고 과학적인 풍수를 바탕으로 필자와 함께 좋은 기운을 만들어 행복이 솟아날 진정한 주택을 찾아 떠나보자. 


건강하고 복이 들어오는 집을 찾는 것이 결국은 최고의 투자인 것이다. 이제 2018년 바닥을 다진 부동산은 풍수로 시작해보자.


  ▨ 풍수 – 터 


‘터’란 건물을 지었거나 지을 자리나 장소를 말하는 것이다. 좋은 터를 남보다 먼저 발견하여 소유하는 것은 인간이 세상에 태어나면서부터 늘 벌여왔던 일로 가장 중요한 일들 중 하나다. 물론 소유를 하지 못하더라도 좋은 터에서 살수 있다는 것 또한 중요하다. 풍수에서도 ‘터’가 중요하듯이 부동산에서도 가장 중요한 것이 또한 ‘터’, 즉 ‘Location’, ‘Lot’인 것이다. 


북미대륙이 발견되기 전 북미의 인디언들의 경우도 남자 인디언들이 성인이 되면 부족에서 너의 가장 소중한 친구를 찾아 떠나도록 하기도 하였는데, 여기서 가장 소중한 친구라는 것이 바로 ‘터’였던 것이다. 터가 좋아야만 좋은 기운 아래서 안정되고 편안한 삶을 살 수 있기 때문에 인디언들이 차지하고 있던 수많은 좋은 터들이 지금은 주정부의 터로 바뀌어 있는 경우도 많다. 


이뿐만 아니라 우리가 살면서 자리의 중요성은 두말하면 잔소리니 굳이 ‘터’가 중요하다는 것을 부인할 사람들은 없을 것이다. 그러나 필자가 “기운이 좋은 터다.”라는 표현을 하다 보면, 간혹 종교적인 편견을 가지고 미신적인 것으로 치부해버리는 분들이 아직도 있어 안타까울 때가 있다.


우리 조상들로부터 일상생활에 녹아 든 표현에서도 “감기에 걸려 기운이 없어”라는 말은 아무렇지 않게 사용하면서도 정작 풍수에서 ‘기운’을 이야기하면 편견을 가지는 경우가 있는데, ‘기운’은 ‘에너지’이므로 굳이 편견을 가질 일이 아니다.


과학적인 풍수를 주장하는 필자와 풍수여행을 떠나는 마당에 또 다른 편견이 있어 한번 짚어주고 싶은 것이 있다. 흔히들 풍수라고 하면 과학적이지 않다고 생각을 하는데, 풍수는 2천년 이상을 내려온 주거환경을 위한 통계학이자, 과학이 발달되지 않았던 과거의 조상들로부터 내려온 친환경 주거환경공학이다. 


자연에 역행하지 않고 순응하면서 또는 하느님(신)이 주신 자연이라는 환경 안에서 슬기롭게 살기 위한 노력이 담겨 있는 것이다. 이런 노력을 하다 보니 그 오랜 경험들이 축적되어 좋은 자리와 나쁜 자리를 구분하게 되고 시행착오를 줄여 좋은 자리를 쉽게 찾을 수 있는 도구인 풍수 생겨났고, 지금도 계속 진화(Version Up)를 해가고 있다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

frankyjeong
정영훈
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2018-01-04
2018년 토론토 부동산 시장은 어디로 가나

 

 

정말 2017년 정유년이 떠났단 말인가! 너무나도 다사다난했었기에 빨리 벗어나고 싶었는데 말이다. 그리고는 마침내 2018년 무술년 새해가 밝았다는 현실이, “그러면 2018년은 어떻게 될까?”라는 궁금증으로 연결된다. 


 전세계적으로 불안 불안한 각국간의 정쟁과 경제적인 이슈들이 동시다발적으로 상반되는 대치 국면이라 지구촌 어떤 지역에서 바로 전쟁이 터진다고 해도 전혀 이상할 것 같지 않은 상황이다. 게다가 캐나다의 정치와 경제적인 상황도 그다지 밝아 보이지 않은 터라 그 중 가장 큰 영향력을 가진 부동산 시장의 움직임에 어느 때보다도 더 촉각을 곤두세우고 지켜보고 있을 것이다. 


필자가 고려하고 있는 2018년 토론토 부동산의 국내 큰 이슈는 올해 1월초부터 적용되는 모기지 스트레스 테스트와 올해 두 번 정도 올라갈 캐나다 금리인상이다. 사실 주택수요가 많고 공급이 여전히 부족하다는 해묵은 변수들과 그 이외의 기타 변수들은 과거와도 크게 달라질 것 없이 지속적으로 영향을 끼쳐 왔던 것이기 때문이다. 또한 부동산 시장 안정화를 위한 정치적 솔루션으로 추가적인 규제의 가능성이 있다. 


필자의 이러한 예측을 보면 부동산 시장이 당분간은 좋아질 가능은 없어 보이지 않는가? 그러나 보통 새해가 되면 부동산의 봄 시장이 좋아질 것이라는 기대로 상승의 기운을 받는 것이 일반적이다. 그래서 이번에 안정화를 바라는 정부에서 상승의 기운을 받을 부동산을 그대로 놓아둘 리가 만무하다. 


따라서 정부는 일차적으로 올해 1월 1일부터 시행되는 모기지 스트레스 테스트는 부동산 안정화 대책과 개인부채 증가로 인한 도미노 파산위험을 줄여 자칫 잘못하면 커다란 위험에 빠질 수 있는 캐나다 경제의 안정을 지키기 위하여 시행을 계획하였다고 보인다. 이 결과 개인이 주택을 구입하기 위해 금융권으로부터 빌릴 수 있는 돈이 줄어들게 되면서 당연히 주택가격의 상승과는 반대로 현 상태 유지 또는 약간의 하락으로 갈 수밖에 없을 것이라는 것이다.


이차적으로는 미국의 지속적인 금리인상과 맞물려 올리지 않고 버틸 수도 없는 상황과 주택시장의 안정을 위해 일차적으로 모기지 스트레스 테스트 시행 이 외에 2월쯤 금리인상이라는 카드를 사용하게 될 것으로 예측한다. 확실한 주택시장의 안정을 도모하고 금리를 지속적으로 올린다는 경고 아닌 경고를 주어 무리한 가계부채를 갖지 말라는 ‘일타쌍피’ 효과를 볼 것이다.


많은 부동산 중개인들뿐 아니라 토론토 시민들도, 이민자 쿼터가 1년에 30만 명 이상으로 늘었고 향후 3년 안에 100만 명 이상의 이민자가 캐나다로 들어온다는 것을 알고 있기 때문에 집값이 상당히 올라갈 것이라는 쪽에 많은 동감을 하고 있다. 그러나 지난 3년 동안의 시행착오를 거친 정부가 과거처럼 가만히 놓아둘까? 만일 추가 규제나 정책을 내놓지 않고 손을 놓으면 어떻게 될까? 그러면 작년 같은 일이 또 반복될 것이다. 그래서 정부는 지금처럼 인위적으로 집값 상승을 막기 위해 최선을 다할 것이다. 


특히 7% 정도 밖에 되지 않는 외국인 주택투기꾼들에게 농락당한 토론토의 부동산 시장을 뒤돌아보면 어처구니가 없다. 그 중 대부분이 중국투기꾼들 이었다는 사실도 놀라웠다. 이는 정부가 외국인 주택 구매자들에게 주택구매가격의 15% 추가 취득세와 각종 제재들을 시행하자 주택가격이 급락하는 것을 확인하면서 밝혀졌고, 그들의 주도로 부동산 시장의 급등현상을 촉발시켰다는 것이 확인되었던 것이다. 


앞으로 많은 이민자들이 들어와 주택이 부족할 것이라는 확신에도 외국인투자규제에 묶인 외국인들을 제외하고라도 부동산 급등에 편승했던 국내투자자들은 왜 주택에 투자를 못하고 숨죽이고 있는 것일까? 한마디로 불안하기 때문이다. 정부가 또 어떤 규제를 내놓을지 모르기 때문에 알면서도 투자를 못하는 것이다. 이 대목에서 주택이 필요한 사람들은 이 시기에 꼭 주택을 장만하라는 팁을 주고 싶다.


필자가 보고 있는 정부는 부동산 안정화 정책 시행을 통하여 한동안 주택가격을 박스권내에서 가두는 규제를 계속할 것으로 본다. 이 때문에 토론토의 주택시장은 콘도가 주 거주지로 자리를 잡을 수 밖에 없는 방향으로 가고 있으며, 지금 상황에서 콘도는 30만~ 70만불, 콘도타운하우스는 30만~ 100만불, 타운하우스는 50만~ 120만불, 그리고 일반적인 단독주택은 70만~ 150만불 대의 박스권내에서 갇혀있게 될 것으로 본다.


있어서는 안되겠지만 의외의 변수로 한반도 또는 이스라엘과 중동간의 전쟁이 발발하게 된다면 급작스런 주택가격의 상승을 가져올 수도 있을 것이다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

frankyjeong
정영훈
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9194
2017-12-20
2017년 토론토 부동산 시장의 끝자락에서.

 

 

2017년 토론토 부동산 시장은 전무후무한 토론토 부동산 역사에 한 획을 긋는 기록들을 생산해냈던 한 해였다는 것은 누구도 부인할 수 없을 것이다. 급등과 급락을 이렇게 드라마틱하게 오가고, 너무나 많은 국내외의 변수들로 인하여 일희일비하며 지나왔다.


토론토 부동산 시장뿐만 아니라 캐나다 경제는 지금도 한치 앞을 내다볼 수 없는 안개 속 정국으로 불안 불안한 항해를 하고 있다. 현재로서는 긍정적인 것보다 부정적인 기류가 흐르는 것만은 분명하게 느껴진다. 


지구촌이란 말이 생겨나면서 더 이상 한 나라의 경제와 발전이 그 나라 안에서만의 성과에 따라 좌지우지되는 시대는 지났기 때문에 가까운 주변국들뿐 아니라 지구의 정 반대편에 있는 국가들의 모든 정치와 경제가 속속들이 영향을 미치고 있다. 지구촌 곳곳에서 들려오는 신호들을 보니 밝은 것보다는 어두운 것들이 대다수를 차지하고 있어, 2018년도 무거운 발걸음으로 시작될 듯하다. 


 2018년이 되면 필자는 11년째 집필을 하게 된다. 매주마다 썼던 칼럼들이 모여 한달, 그리고 1년이 지나고 또 그 1년들이 모여 지금의 10년이 되었는데, 이 해가 가고 새해가 오면 11년째로 들어간다는 것이 믿어지지가 않는다. 


여태껏 그래왔지만 앞으로도 계속하여 부동산 중개인의 관점이 아닌 부동산 전문가의 관점에서 날카로운 부동산 시장의 전망과 분석, 건강하고 삶의 질을 높일 수 있도록, 그래서 웰빙을 위한 주거환경을 선도하기 위해 필자의 건축과 도시계획관련 전문 지식, 수맥진단과 풍수 컨설팅을 바탕으로 꾸준히 집필해갈 것을 다짐해본다.


 필자의 칼럼을 통하여 모두가 희망하는 행복과 건강이 가득한 집에서 살수 있기를 기원하며, 이 자리를 통하여 독자 분들께 감사의 마음을 전달한다. 

 

 


감사(感謝, Appreciation)

 

 

정말 다사다난했던2017년 丁酉年(정유년) 한 해가 저물어 가고 있습니다. 저무는 한 해의 끝자락에서, 여러모로 베풀어주신 여러분들의 사랑과 격려에 감사를 드립니다.

 

혹시라도 너무 빠르게 달려왔던 세월 속에서, 아름다워 잊지 못할 추억들과 희망하고 바랬지만 아쉽게도 이루지 못한 일들, 그리고 행복하고 흐뭇했던 일들을 돌아보며 잠시 눈을 감고 생각에 잠겨 봅니다.

 

올해 초 시작할 때 알찬 계획을 갖고 출발을 하였지만, 되돌아보면 계획한 일들을 제대로 반도 이루지 못한 것을 보며, 지나가고 있는 한 해를 아쉬운 마음으로 보내고 있습니다.

 

토론토 부동산의 폭등과 폭락, 본격적인 금리인상으로 가져온 변화, 그리고 조국은 대통령 탄핵이라는 불명예와 불운, 그리고 적폐청산 속에 어지럽고 혼란스러운 국운을 맞아 힘든 한 해를 보내고 있습니다.

 

送舊迎新(송구영신)이라, 낡은 것을 보내고 새것을 맞이한다는 말처럼, 저무는 정유년과 함께 지나간 아프고 힘들었던 모든 것들을 떠나 보내고, 새롭고 좋은 것들을 맞이하시길 기원합니다.

 

올 한해 저를 사랑해 주신 분들께 감사하고, 저를 미워했던 분들이 있었다면 그 분들께도 감사 드립니다. 인생을 살아오며 만남을 통하여 인연 맺은 모든 분들께도 감사를 드립니다.

 

2017년에 불행했다면 2018년에는 행복을
2017년에 나빴다면 2018년에는 좋게
2017년에 못 이룬 일들이 있다면 2018년에는 전부 다 이루었으면 합니다.
2017년 한해 동안 함께 동행해 주심에 감사 드립니다. 

 

오는 戊戌年(무술년) 새해에 또 새롭게 다가올 인연들 생각에 가슴을 설레며, 서로에게 좋은 인연으로 소중한 기억들을 간직하길 희망합니다.

 

Merry Christmas & Happy New Year~
새해 복 많이 받으세요~

 

 

정영훈 드림
 

 

 

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정영훈
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2017-12-16
다사다난 했던 2017년 토론토 부동산 시장

 

2017년 토론토 부동산 시장은 너무나 많은 변수들이 만들어 놓은 작품이었기에 예측이 정확히 맞은 부동산 전문가는 아무도 없었다. 작년 12월 16일자 필자의 칼럼을 찾아보니, “외국인 추가 취득세와 같은 정책 불발로 풍선효과를 등에 엎은 외국자본의 토론토 부동산 시장공략으로 상승 쪽으로 갈 것인가? 부동산은 초반 약 상승, 후반 하락으로 예상한다.”라고 필자는 예측을 하였다. 


문제는 작년 10월 외국인 추가 취득세는 없을 것이라던 소사장관의 발언으로 우려했던 풍선효과를 가져와 올해 초 중국인들의 묻지마 투자로 촉발된 급등현상이 발생하자, 다시 번복하며 외국인 초과 취득세 등 부동산 안정화 대책을 시행하면서 토론토 부동산 시장은 극과 극을 오갔다.


올 초 30%에 가까운 급등과 다시 오른 만큼 다시 하락하는 단독/타운하우스 주택시장, 늦게 발동이 걸려 봄과 여름 급등을 이어가다가 가을시장부터 빠지기 시작한 콘도시장, 그리고 연초부터 달아올랐다가 겨울을 맞이하면서 식어버린 분양콘도시장은 그만큼 다양하고 복잡한 변수들의 영향으로 이루어졌다. 

 


▨ 풍수 – 경사진 터에 짓은 주택에선 재물이 빨려 나간다

 

 

 

 

 


지난 배산임수와 전저후고와 연결되는 주제이기도 하다. 풍수에서는 대문을 열었을 때 아래쪽으로 경사진 길로 연결되는 집은 재운이 쓸려 내려간다고 한다. 그렇다면 전저후고의 택지가 좋다고 하였는데 이것과 완전히 반대되는 이야기 아니냐며 반문을 할 수 있을 것이다. 그러나 택지가 형성되어있는 곳이 경사진 상태인 경사면에 주택이 지어진 것과 경사진 상태의 경사면이 중간에 끝나 평평한 터가 형성된 평평한 택지 위에 지어진 것은 전혀 다르기 때문에 이번 필자의 칼럼을 통하여 확실히 알아두는 것이 좋겠다.


그림에서와 같이 경사진 면이 중간에 쉬어 가듯이 평평한 면으로 자연적으로 바뀌어진 택지 위의 주택은 아주 이상적이다. 그러나 인위적으로 경사면을 깎거나 성토를 하여 만든 택지 위에 지은 주택은 아주 흉하기에 확실하게 구분을 할 줄 알아야 한다. 인위적으로 경사면을 깎을 경우 경사 위쪽의 사면이 무너져 내리는 재해를 당할 수 있고 성토를 하여 만든 택지의 경우 지반이 탄탄하지 못하여 주택의 구조에 균열을 일으키는 심각한 영향을 초래하게 된다. 이 때문에 쓸데없는 돈이 들어가게 되니 재물이 빠져 나간다고 하는 것이다. 


그뿐만 아니라 경사가 심하여 주택이 평평한 택지 위에 있지 않을 경우, 비나 눈이 오거나 얼음이 얼어 사람이나 자동차가 미끄러지는 사고가 발생하는 일이 비일비재하여 돈으로 해결해야 할 일들이 생기게 된다. 결국 풍수에서 말하는 재물이 빠져나가는 일이 생기기 때문에 이런 경사진 터를 피하라는 것이다.


또한 경사면은 급격하지 않은 완만한 경사가 이루어져 있어야 하며, 나무와 수풀로 덮인 자연 경사지여야만 한다. 민둥산의 경사면은 많은 비가 내릴 경우 산사태가 일어나 위험하기 때문이다. 풍수에서 흉하다거나 재물이 나가는 식으로 해석되는 것들은 지금 세상에서 다치거나 돈으로 해결해야 하는 것들을 말하는 경우가 많다. 


풍수에서는 경사지 또는 비탈길을 좋게 보지 않는다. 계단도 마찬가지이다. 그래서 오래 전부터 흘러내리는 기(에너지)는 돈을 굴러 나가게 한다고 생각하였다. 그래서 많은 중국인들은 집에 들어서자 마자 2층에서 계단이 바로 현관을 향하는 것을 극도로 피하는 경향이 있다. 재물이 나가는 집으로 보기 때문이다. 


심지어 한국의 아파트에서도 현관문을 열었을 때 위로 올라가는 계단이 보이면 무방하지만 아래로 내려가는 계단이 보이면 기가 새어나간다고 좋지 않게 보기도 한다. 또한 현관이 엘리베이터와 마주보고 있어도 아주 흉하게 보는데, 이는 직충살을 강하게 받기 때문이다. 직충살이란 ‘직접 치는 살기’란 말로 외부에서 들어오는 좋지 않은 센 기운을 받는 형상으로 본다. 때문에 필자가 콘도매매나 콘도분양을 할 때 꼭 피해야 할 조건으로 항상 언급하는 것이 바로 문 앞의 엘리베이터이다.


풍수란 선조들이 살아오면서 자연에서 경험하고 터득한 지혜와 경험들을 집대성했기 때문에 오늘날에는 통계적이며 과학적으로 재해석되고 있다. 그래서 풍수를 제대로 알게 되면 선조들의 모든 시행착오를 간접 경험할 수 있어 나쁜 것은 멀리하고 유익한 것들은 취할 수 있는 장점이 있다. 그러나 주의할 것은 너무 심취한 나머지 과하거나 잘못 알려진 풍수상식까지도 따르는 우를 범할 수 있으므로 풍수전문가들의 조언을 두루 받는 것이 도움이 될 것이다.
 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2017-12-12
토론토 주택시장의 변수는

 

필자가 예견했던 대로 올해 말 미국의 금인인상에도 캐나다는 금리인상 소식이 없을 예정이다. 요즘 집을 사려던 많은 사람들이 내년부터 시행되는 모기지 스트레스 테스트를 대비하여 미리 Mortgage Pre-Approval을 받으려 하고 있다. 보통 90일간 유효하기 때문에 12월 말까지 받아놓으면 내년 3월 말까지 유효하기 때문이다. 부동산에 관심이 있는 사람들을 만나면 묻는 것이 있다. 대부분 “내년엔 부동산이 어떻게 될 것 같아요?” 또는 “내년엔 가격이 더 떨어지겠죠?”이다. 


미리 천기를 좀 누설하자면, 올라가는 일이 있더라도 5% 이하일 것이다. 여러 가지 시나리오들을 고려해 볼 때 전혀 뜻밖의 영향을 줄 수 있는 사건은 미국이 이란을 다시 제재하여 금수조치를 강행하는 일일 것이다. 만일 이란이 금수조치를 당할 경우 토론토의 콘도시장은 다시 암울한 상태로 돌아가게 될 것이다. 


지금까지 토론토의 분양콘도 시장을 좌지우지하는 가장 영향력이 큰 민족은 중국인들, 그 다음이 이란인들 이다. 2012년 7월 이란의 금수조치 영향으로 토론토 콘도시장이 어떻게 변했는지를 돌이켜보면 답이 나온다. 2013년까지 입주하는 콘도를 구입했던 이란인들이 클로징이 불가하여 전매로 마구 내놓는 바람에 콘도 시장이 무너지며 그 당시 샹그릴라 레지던스를 구입했던 사람들이 모기지 금액을 제대로 받지 못하여 살던 집까지 팔아 입주하는 현상까지 벌어지는 아수라장이 되었다.


그래서 당시 Noir콘도 프로젝트의 경우, 아예 구매하는 사람이 없어 취소까지 되었었다. 그리고 나서 2016년 1월 이란의 금수조치가 해제되면서 다시 콘도분양 열기는 확 달아올랐던 것을 되돌아보면 금수조치가 얼마나 큰 영향을 줄 수 있는지 알 수 있을 것이다.


일반적인 시나리오는 모기지 스트레스 테스트가 시행되면서 은행에서 돈을 빌리기 힘들어지기 때문에 집을 사려는 사람은 많으나 쉽게 구매하기 어려운 상황으로 바뀌면서 집값이 떨어지기 보단 오히려 버티거나 약간의 상승을 가져올 수도 있다는 것이다. 언뜻, 돈을 빌리기 어려워지니 높은 가격에 집을 살 수 없어, 집값이 떨어질 것이라고 생각하지만, 사실 그 반대로 집을 사기 어려워져 집을 팔려는 사람이 줄어들게 될 것이고, 그러다 보면 시장에 나오는 매물들은 꼭 팔아야만 하는 매물위주로만 나오다 보니 매물수도 줄어들게 되는 것이다. 그러면 수요와 공급의 원리에 의하여 무슨 상황이 벌어지게 될까를 생각해보면 답은 바로 나온다.


그리고 가계부채 때문에 버티지 못하고 집을 팔아야 하는 사람들이 늘어날 것이라 생각하지만 금리가 올라가기 시작한 것은 1년이 좀 넘었다. 그 동안 고정으로 바꾸어 놓았거나, 혹시 바꿔놓지 못한 가정의 경우에는 약간씩 올라가는 금리가 장기로 보면 부담이 많이 되겠지만, 1백~2백불 더 늘어난 모기지 상환금액을 단기적으로 보면 1년 해봐야 2천여 불 정도이다. 이 정도 늘었다고 집을 팔아야만 한다면 이전부터 모기지 상환에 문제가 있었다고 봐야 할 것이다.


뜻밖의 이란 금수조치나 특별한 규제조치가 추가로 발생하지 않는 한, 필자가 예측하는 주택시장의 흐름은 지금과 별 차이는 없을 것으로 본다. -5%~5%사이에서 움직일 것이다. 내년 봄 주택시장은 매물의 수도 적어도 10%~20% 줄어들 것이고, 모기지 스트레스 테스트와 연초 오를 금리로 인하여 위축되어 출발 할 것으로 본다. 


▨ 풍수 – 전저후고


  

 

2주전 풍수관련 배산임수와 전저후고, 그리고 방위에 따라 이상적인 주택을 결정하게 된다고 하였다. 여기에 한가지를 덧붙인다면 집의 모양에 따라서도 달라진다. 사진(1)과 같이 주차장이 남쪽에 위치하여 거실이 반대쪽으로 배치되는 경우는 문이 남쪽에 있더라도 북향집인 것이다. 

 

 

 


그러나 사진(2)와 같이 문은 남쪽에 있는데, 주차장이 떨어져 옆에 있거나 아니면 주택측면에 붙어있는 경우는 거실을 문 쪽으로 배치하는 경우가 많다. 이런 경우는 문이 바라보고 있는 쪽이 남쪽인 경우가 남향이 되는 것이다.


‘전저후고’라고 하여 무조건 앞이 낮아야 하고 뒤가 높아야 좋은 것이 아니라 낮은 쪽이 남쪽을 향하고 높은 쪽이 북쪽을 향해야 이상적인 것이다. 햇볕을 전체적으로 잘 받을 수 있어 대지 전체가 따뜻한 에너지를 받을 수 있기 때문이다. 그러나 반대로 되어있다면 햇볕을 받을 수 있는 면적이 줄고 응달이 지는 곳이 많아 얼음과 눈이 쉽게 녹지 않게 되어 좋은 에너지를 얻기가 힘들기 때문이다.
 

 

 

 

 

 

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정영훈
62253
9194
2017-11-24
더 이상 안전하지 않은 대한민국

 

이번엔 정치나 군사적인 것이 아닌 지진 때문이다. 최근 포항에서 일어난 지진으로 한국은 아직까지 난리가 아니다. 그러던 중 필자의 눈과 귀가 쏠린 곳은 바로 지진의 원인으로 사료되는 지열발전소였다. 지진이 발생할 수 있는 환경을 인위적으로 만드는 역할을 했다는 확신 때문이다. 지하에 퍼져있는 지하수의 균형이 자연적으로 깨지거나 인위적으로 변화시키면 싱크홀이 발생하거나 지진이 발생될 수 있는 것은 자연의 섭리이다.  


 스위스는 2006년 12월 8일 바젤(Basel) 지역에서 포항에 있는 같은 방식의 지열발전소 부근에서 규모 3.4의 지진이 발생된 뒤에 지열발전소를 전면 중단을 하였다. 또한 미국에서도 2009년 샌프란시스코에서 마찬가지로 같은 방식의 발전소 프로젝트가 지진을 발생시킬 여지로 인해 백지화 되었다.

 

 

 

 

 


지열발전소는 지열을 이용하여 전기를 생산하는 발전소로 지열발전을 위해서는 지하 4km까지 주입정이란 파이프를 통하여 고압으로 물을 주입하면 지열로 인하여 180도 정도로 물이 끓게 된다. 이때 증기가 같이 발생하게 되는데, 증기의 압력이 상당히 커지면서 생산정이라는 파이프를 통하여 지상으로 올라오면서 그 압력이 발전기의 터빈을 돌리는 방식으로 전기를 발생시킨다.  


우연의 일치일지 모르지만 포항의 지열발전소에서 과거 4차례 대량의 물을 주입 직후 4차례 모두 지진이 발생하였다는 자체 기록이 있다. 고압으로 대량의 물을 지하로 주입을 하게 되면 당연히 미세 진동이 동반되고 지하의 토양에는 작은 공극이 존재하는데, 이 사이로 물들이 강제로 들어가면서 단층을 움직이게 할 수 있는데 이것이 심할 경우 지진으로 발전되는 것이다. 


또한 지진 말고도 액상화란 이야기를 이번에 많이 들었을 것이다. 지반이 약한 퇴적층 지역에 지진이 발생하면 땅 속의 물이 기존의 물길(수맥)뿐만 아니라 물길이 되기 쉬운 통로를 통하여 올라오게 되면서 땅이 늪처럼 변하면서 지상의 건축물들이 기울어지거나 침하되는 현상을 말한다.


땅속에 물길인 수맥으로 인하여 건축물들이 영향을 받는 단적인 증거로, 땅속의 성분이 어떤 성분인지 모르고 약한 지반 위에 건물을 짓게 되면 이번처럼 지진이 발생하였을 때 어떠한 일이 벌어지는가를 확실하게 보았을 것이다. 지하수길 즉, 수맥을 피해 건축물을 지어야 한다. 


▨ 전저후고


지난주 배산임수에 대하여 칼럼이 나간 후, 많은 질의가 있었다. 무조건 산이나 높은 곳을 등지고 앞에는 물이 있으면 전부 좋은 명당인지에 대하여 이것이 캐나다도 마찬가지인지, 방향은 상관없는지 등등… ‘전저후고’란 앞은 낮고 뒤는 높다는 말이다.


 배산임수라 함은 뒤로 산을 등지고 앞으로는 물을 내려다 보는 지세를 갖춘 터를 일컫는 말이다. 풍수에서 말하는 좋은 터는 뒷산에서 흘러 들어온 기운이 모인 곳이다. 장서에 따르면 기는 물을 만나면 움직이는 것을 멈추고 한 곳으로 모이며 바람을 타면 흩어진다고 하여 물을 경계로 하면 기가 그 곳에 머문다고 이를 풍수라 불렀다.


과학적으로 한국의 지형을 가지고 볼 때는 당연히 가옥의 향이 남향이므로 ‘배산’이라 함은 겨울에 차가운 북서풍을 막아주는 방패막이 역할을 해주며 남쪽은 햇볕으로 인하여 따듯한 기운을 머금고 에너지를 충전할 수 있는 구조가 된다. 


그리고 ‘임수’라 함은 물의 취수와 배수가 용이한 위치로서 적합하며, 지난 주에도 언급한 바와 같이 농경사회에서 식량 생산지로 중요한 역할을 해왔기에 기후와 지형적인 환경에 의하여 경제적인 여건이 고려되어 선호하는 이상적인 집터로서 자리해온 것이다. 


배산임수에는 필히 따라야 하는 조건들이 있는데, 이것이 바로 ‘전저후고’ 지형과 ‘남향’을 바라보는 방위이다. 이곳 캐나다에서도 마찬가지로 북반구는 겨울에 북서풍이 불도록 되어 있다. 그렇기 때문에 우리 한국과 같이 남쪽에 집이 있고 북쪽에 산이나 동산 등의 언덕이 형성되어 있으며 집의 남쪽으로 물이 지나거나 모여있는 형상이 마찬가지로 이상적인 양택의 조건을 갖추게 되는 것이다. 그러나 흔히들 우리나라 전통의 가옥구조와 서양의 주택구조는 반대로 생각하는 경우가 많다.


주의할 것은 집의 모양에 따라 전부 다르다는 것이다. 차고가 남쪽에 위치하여 거실이 반대쪽으로 배치되는 경우는 문이 남쪽에 있더라도 그 집은 북향집이고 주차장이 떨어져 옆에 있거나 주택측면에 붙어있는 경우는 거실이 앞에 배치하는 경우가 많아, 이런 경우는 문이 남쪽을 바라보고 있으면 남향집이 되는 것이다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2017-11-16
풍수치유

 

요즘 토론토의 부동산 시장에 큰 그늘이 드리워져 있어 그런지 도통 활기가 없다. 부동산 시장이야기만 하면 한숨부터 나오는 현실이라 필자에게 부동산 전망을 물어오는 독자들에게는 항상 한숨이 묻어있다. 그러던 중 최근 몇몇 지인들로부터 “부동산 기사들이 온통 토론토 부동산시장의 어두운 현실과 전망에 대한 이야기로 가득하니 이젠 지긋지긋합니다.”라며 “왜, 요즘은 풍수이야기를 안 써주세요?”라고 묻는다.


풍수에 좋다는 대로 집안도 바꾸어주면 몸도 마음도 힐링이 될 수 있을 것이고, 혹 풍수에 어긋나는 구조나 형태라며 나쁘지 않게 바꾸어주기 위해선 어떻게 해야 하는지에 대한 풍수관련 이야기를 써달라는 요청들이 있어 풍수치유에 대하여 논해보려 한다.


실제로 집 안팎을 풍수에 맞게 만들어주면 밝고 건강한 기운이 돌아 시간이 흐르면서 차차 좋아지게 된다. 이외에도 심리적인 효과로 인하여 풍수에 좋게 바꾸어 주자마자 바로 힐링효과를 보게 되어있다. 심리치료의 효과도 있는 것이다.


완전하지 못한 인간이기에 인간은 항상 안정적으로 생존하고자 하는 걱정에 무언가에 의존하려고 하다 보니, 바로 앞에 닥칠 미래에 대한 불안감에 자신이 어떻게 될지에 대하여 서양에서는 점성술사나 Fortune Teller를 찾고, 동양에서는 점을 보는 일들이 태곳적부터 이어져 왔다. 물론 어느 종교에서나 이를 금하며, 오로지 신(하느님)만을 믿고 섬기고 따르며 의존하는 교리를 강조한다. 그래도 인간의 나약한 본능으로 인해 자신의 가까운 미래를 보고 싶어 하는 유혹에 빠져 확실하지 않은 점을 보면서 재미로 보는 것이란 핑계를 대는 것이다. 


절대 바람직하지 않은 그런 유혹에서 벗어나 대신 풍수를 통하여 좋은 기운을 받아 잘될 수 있는 환경을 적극적으로 만들어가는 것이 훨씬 이로울 것이다. 덤으로 심리적인 치료효과도 얻을 수 있기에 풍수를 잘만 이용하면 모든 일을 쉽게 풀어갈 수 있을 것이다. 필자는 이를 풍수치유라고 생각한다. 자! 지금부터 필자와 함께 풍수치유를 받아보자.


어려울 것은 아무것도 없다. 우리가 흔히 널리 알려진 풍수의 기본 상식을 가지고도 충분히 만들어갈 수 있다. 하지만 혹시 잘못 알고 있는 풍수상식으로 알쏭달쏭하거나 궁금한 점이 있다면 필자가 언제나 곁에 있으니 도움을 요청하면 답을 얻을 수 있을 것이다. 


그럼 좋은 집터/건물에 대해 꼭 알아야 할 풍수 상식을 알아보도록 하자. 인간은 운명을 타고난다고들 한다. 그런데 이 운명이란 것은 주변의 여러 가지 조건들과 환경에 의해 바뀌게 되어 있는데 그 중 풍수가 운명에 아주 큰 영향을 준다. 그래서 좋은 풍수 조건을 가진 터나 집은 부귀공명을 불러온다고 하는 것이다. 


세상에는 항상 음양이 균형을 이루며 존재한다. 이 때문에 선이 있으면 악이 있고 부자가 있으면 가난한 사람이 있으며, 행복이 있으면 불행이 있다. 타고난 운명이 있고 그 운명을 만들어가는 것은 인간의 의지와 노력으로 풍수가 좋은 환경을 만들어 준다면 확실히 부귀공명을 이룰 수 있다. 흥미로운 것은 운이 좋은 사람이 풍수가 좋은 곳에 사는 경우가 많고 반면에 운이 나쁜 사람이 풍수상으로 결함이 많은 곳에 사는 경우가 많다는 것이다.


 ▨ 가장 이상적인 집터, 배산임수(背山臨水)


태곳적부터 인간이 자연과 더불어 살아오면서 자연스럽게 터득하게 된 것은 물에 가까이 접하고 자연재해로부터 제일 안전할 수 있는 장소인 남쪽을 바라보는 언덕의 중턱이나 산비탈이었다. 보통 이런 장소는 거센 바람을 막아주고 홍수 등의 자연재해로부터 비교적 안전하며, 남쪽의 햇볕을 받아 따듯한 기운으로 집을 채워주고, 그 가까이에도 좋은 기운을 얻어 곡식과 가축을 잘 기를 수 있는 곳이었다. 즉 집 앞은 냇가를 면하고 집 뒤는 산을 등지는 소위 배산임수의 조건을 지닌 터를 가장 이상적으로 보고 있다. 


그렇다고 배산임수의 형태를 가졌다고 모두 좋은 것은 아니다. 지하의 물길(수맥)이 집터를 지나간다면 흉하기에 절대 수맥이 통과한다거나 경사가 심하거나 암반지역이거나 크고 빠른 물이 소리를 내고 지나간다면 배산임수의 형태를 지닌 대지라도 좋지 않다. 물론 복토를 하여 배산임수를 만든 대지 또한 그렇다.


지금은 물을 집 바로 앞의 냇가나 우물을 길러 생활하는 것이 아니라 상하수도 시설이 잘 갖추어 있기에 물을 얻기에는 어려움이 없으나 근처에 물이 없으면 땅이 비옥하기 어렵고 식물들이 자라기 어려워 적당한 습도를 유지하기 어렵기 때문에 물길이 꼭 가까이 있는 것이 좋다.
 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2017-11-09
부동산 새옹지마?

 

요즘 토론토의 부동산 시장을 보고 있노라면 ‘인생사 새옹지마’라는 말이 떠오른다. ‘새옹지마’라는 중국 고사성어는 ‘변방 노인의 말’이란 뜻으로 한 노인이 기르던 말이 국경을 넘어 북방의 오랑캐 땅으로 도망을 쳐버렸다. 이에 이웃들이 위로의 말을 전하자 노인 왈 “이 일이 복이 될지 누가 압니까?”라며 별로 대수롭지 않은 반응을 보였다. 


그리고 몇 달이 지나서 도망쳤던 그 말이 암말 한 필과 함께 돌아온 것이다. 주변 이웃들은 이에 기뻐하며 “노인께서 말씀하신 그대로네요”라며 축하를 하였다. 그러나 노인은 다시 “이게 화가 될지 또 압니까?”라며 기쁜 내색을 하지 않았다. 그러고 며칠 후 노인의 손자가 그 말을 타다가 낙마하여 그만 다리가 부러지고 말았다.

 

 

 


이에 이웃들이 다시 위로를 하자 노인은 역시 “이게 복이 될지도 모르는 일이오”라며 특별한 표정이 없었다. 그런데 이게 웬 일인가? 정말 그로부터 얼마 지나지 않아 북방의 오랑캐가 침략해 왔고, 나라에서 바로 징집명령이 내려져 젊은이들이 모두가 전장에 나가야 했으나 손자는 다리가 부러진 까닭에 전장에 나가지 않게 된 것이다. 


 우리가 살면서 ‘인간만사 새옹지마’라는 말을 자주 쓰는데, 이렇게 세상에서 일어나는 모든 일의 결과가 때에 따라 행운이 불행이 되기도 하고, 불행이 행운이 되기도 하니 눈앞에 벌어지는 결과만 가지고 너무 일희일비하며 연연해하지 말라는 값진 고언이 아닌가 싶다. 특히 최근 2년간 토론토 부동산 시장에서 벌어졌던 일들을 보면서 필자는 이를 ‘부동산 새옹지마’라고 부르고 싶다. 


부동산 매매 후 그때마다 집값이 올랐네, 떨어졌네 하며 짧은 시간 내 나타나는 결과에 따라 희비가 바뀌는 일들을 보며 필자가 경험했던 일들이 주마등처럼 뇌리를 스쳐 지나간다. 토론토 부동산 시장이 급작스럽게 가열되기 시작한 2015년 말부터 2017년 4월 말까지 대략 16개월간의 급상승 시기, 그 이후 6개월간 급락하며 필자에겐 잊을 수 없는 3가지 부동산 새옹지마가 있다. 


2015년 11월 그 당시 주변 가격보다 20만불 정도로 더 높은 가격에 주택을 매도해 주었으나 12월부터 갑자기 부동산 시장이 가열되면서 클로징 때는 오히려 10만불 정도 손해를 보는 일이 발생 되었다. 그러나 다행히 다시 더 좋은 위치의 더 좋은 집으로 이사를 하여 올해 한참 꼭지점으로 올라갔을 때 주변의 비슷한 집들의 가격이 40만불 이상 올라갔다가, 다행히 구매했던 가격보다는 아직은 높은 상태이지만 가격이 상당히 내려간 경우다. 


두 번째는 작년 여름 한국손님의 노스욕 주택을 156만불에 Exclusive로 이란손님에게 팔아 주었다. 그 한국 손님의 경우 2년 반 만에 배 이상의 수익을 올리며 당시 주변에서 제일 높은 가격으로 팔 수 있었기에 성공했다고 기뻐하였으나 클로징인 11월에 이르러 170만불 정도로 주변 가격이 더 올라가자 안타까워하면서도 2년 반 정도에 배로 수익을 낸 것에 만족한다면서 다시 집을 구매하려고 노력하였다.


그러나 묻지마 투자로 인해 번번히 멀티오퍼에서 탈락하는 고배를 마시다가 결국 렌트를 하였다. 그런데 이것이 오히려 잘된 일이 된 것이다. 그와 반대로 얼마 전 그 집을 구매했던 이란손님이 160만불에 팔면서 손해를 보게 되었다. 필자가 올해 3월 200만불 정도에 팔 것을 권유하였으나 더 오를 것이라는 욕심에 실기를 했던 것이다. 결국 한국손님은 수익을 올린 반면, 이란 손님은 욕심을 부리다 결과적으로 15만 불 정도의 손실을 입게 되었다.


마지막으로 한 손님은 2016년 집을 팔고 다운사이징을 하면서 타운하우스를 분양으로 부동산 투자를 원하였으나 분양 매물을 찾기도 잡기도 힘들어 구매할 수가 없었다. 이런 상황이 지속되다 보니 죄송한 마음에 연락도 못하고 있었는데, 부동산 가격하락으로 인해 울상이 되어버린 단독/타운하우스 분양시장을 보며, 오히려 구매하지 못했던 것이 너무 잘된 것이다.


만약 분양을 했더라면 어떻게 감당할 수 있을까? 생각하기조차 싫다. 이전에는 구매자들이 어떻게들 알고 직접 분양사무실로 몰리다 보니 중개인들이 필요가 없었다. 그러나 최근에는 필자가 귀찮을 정도로 이메일을 보내온다. 심지어 중개수수료를 2%까지 준다는 빌더들도 생겼다.


그러나 지금 나와있는 분양가격들은 현실과는 동떨어진 가격들이 대부분이라 별로 관심을 갖지 않는 현실을 보면서 부동산 새옹지마를 느낀다.


지금 어떠한 상황이라도 일희일비 하지 말자.
 

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2017-11-02
캐나다 토론토 주택시장을 묻는다

 

요즘 필자에게 걸려오는 전화 중 상당수는 토론토 주택시장이 앞으로 어떻게 될 것 같은지를 묻는 전화이다. 얼마 전 필자가 캐나다의 기준금리 인상이 올해는 더 이상 일어나지 않을 것이라며 내년 초에 오를 것이란 예측을 하였는데 필자의 예상대로 지난 주 10월 25일 캐나다 중앙은행이 기존 금리를 1%로 유지한다는 발표를 하였다. 

 

 

 


 사실 캐나다의 기준금리는 2015년 이후 줄곧 0.5%를 유지해왔다. 그러나 올해 7월에 0.25%올라 0.75%가 되더니 두 달밖에 되지 않은 9월 초 다시 0.25%를 올려 기준금리는 1%가 되었다. 필자는 당국이 부동산 안정화에 치중하여 부동산 가을시장에 혹시나 모를 가격상승의 싹을 자르기 위해 원래 10월에 올릴 예상을 깨고 가을 시장에 맞추어 올렸다고 판단을 하였다. 


역시나 9월 부동산 시장이 이에 영향을 받아 전달대비 오른 둥 마는 둥 아주 약간 오른 것이 전부였다. 게다가 앞으로 2달 뒤인 2018년 1월부터는 모기지 대출을 더욱 어렵게 만드는 스트레스 테스트를 적용하는 상황까지 오게 되었으니 지금의 부동산 시장은 내려가지 않으면 안될 상황에 놓이게 된 것이다.


양날의 검처럼 금리를 올리고 모기지 대출도 강화하여 부동산 버블을 막고 안정화를 가져와야 하는 한편, 다른 한편으로는 가계 부채의 심각한 위기로 가계파탄을 고민해야 하는 상황인 것이다. 


10월 31일 캐나다 중앙은행의 스티븐 폴로즈 총재는 캐나다 경제가 중요한 국면에 직면했다면서 캐나다 경제에 심각한 불확실성의 구름이 짙게 드리워졌다고 강조를 했다. 


이는 예상외로 올 3분기(7~9월)들어 경제성장이 많이 위축이 되었을 뿐 아니라 가계 부채의 상승도 심각해 질것으로 예견돼 향후 통화 당국이 금리 조정에 좀 더 신중을 기할 것이라는 언급을 보면서 경기의 취약성을 단적으로 보여주는 것이라고 생각되며, 앞으로 가계들이 그 충격을 어떻게 흡수할지를 지켜 봐야 할 것이다.


사실 8월에는 위축을 넘어 마이너스 성장을 한 것으로 나타나 당초 경제전문가들이 올해 6개월간 평균 4%의 높은 성장률을 이어온 경제가 하반기에 2%정도 내려갈 것으로 예측은 했으나 마이너스까지 간 것은 의외로 보고 있다. 


이날 중앙은행 의회에 출석한 캐롤린 윌킨스 수석 부총재는 앞으로 가계부채 증가가 소비와 집값에 미치는 충격이 흡수되는데 길면 24개월이 소요될 것으로 내다보았다. 캐나다 당국은 현재 주택시장이 금융위기 이후 견고함을 유지하고 있지만 아직까지 과열의 조짐은 여전히 가라앉지 않고 있다고 진단했다. 부동산 시장이 적어도 내년까지는 상당히 고전할 것이라는 의미이다.


부동산이 경기에 미치는 영향력은 막강하기에 부동산 가격이 가파르게 상승했던 기간에는 이에 비례하여 높은 성장률을 보였고 그 이후 집값과 함께 추락을 하고 있다. 광역토론토의 새로운 집의 매매수가 작년에 비해 48%가 줄었다. 고층콘도의 경우 그간 10년 평균치보다 37%가 감소하였고, 단독/세미/타운하우스의 경우 그간 10년 평균치보다 70% 아래로 떨어진 것이다. 


그 동안 부동산 매매에서 높은 실적을 내오던 중개인들의 경우, 지금처럼 지지부진한 부동산 시장이 5달 넘게 지속되면서 자금난에 상당한 부담을 갖게 되었다. 그냥 생계를 이어가는 정도의 실적을 가진 중개인들에겐 아예 개점휴업상태로 다른 일거리를 찾지 못하면 생계에 지장을 초래해 타업종으로 전직을 알아보거나 겸업하는 경우가 늘고 있다.


여기에 더 나가 부동산 중개인들뿐 아니라 이와 관련된 업종의 전문가들에서부터 각종 음식점들까지 줄줄이 어려움에 봉착하게 되면서 경기도 주춤해지고 각종 지표들이 하향곡선을 만들어가고 있다. 


하루빨리 부동산 가격의 Seller와 Buyer들이 인식하는 접점이 좁혀져 매매건수가 늘어나야만 경기가 되살아날 것이다. 지금처럼 Seller와 Buyer들이 평행선을 긋고 있는 상황에 관망만 하는 상태가 지속된다면 사회전반에 많은 악영향을 끼칠 것이다.


필자가 느끼는 부동산 시장은 단독/세미/타운하우스와 콘도를 포함하여 전반적으로 추가적인 하향곡선을 한번 더 긋고 난 후에야 다져질 것으로 예측한다.

 

 

 

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frankyjeong
정영훈
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2017-10-26
토론토 주택시장 과연 안전한가?

 

토론토 부동산 버블이 심각하다고 생각하는 사람들이 거의 대부분이다. 필자가 항상 걱정해왔던 주택 시장의 커다란 폭탄으로, 부동산 안정화 대책 이전 2년간 비정상적인 주택가격의 급격한 상승은 다른 경기 지표들과 비교하여 상당히 우려되는 토론토의 미래를 예상하게 만들었다. 결국 온주정부의 부동산 안정화 대책이 시행되면서 부동산의 급격한 가격하락이 시작되어 지금은 올해 초 올랐던 주택가격이 전부 빠져버린 상태가 돼버렸다. 


여기에 미국이 양적완화를 축소하고 금리를 올리기 시작하면서 미국으로 세계의 돈들이 빨려 들어갈 것이 불 보듯 뻔한 상황에서 캐나다뿐 아니라 전 세계가 앞으로 벌어질 혼란에 어떻게 대책을 취해야 할지 긴장을 하며 고민 중이다. 결국 정부의 최근의 움직임을 보면 모기지 대출 강화를 통하여 주택시장을 조정하려 하는 것 같다. 

 

 

 

 


 그 동안의 저금리 기조로 인하여 세계 각국의 주택시장들은 엄청나게 활황을 누려왔다. 그런데 지금처럼 미국의 경기호황이 시작되고 정책적으로 금리를 올리면서 타국들의 상승된 주택가격이 설마 하며 우려했던 진짜 버블로 바뀌고 있어 비상이고, 이에 따라 금융기관의 모기지율도 올라가게 되고, 이자 부담에 가계부채의 심리적인 압박도 주택가격을 하락시키고 있다.


그런데 이에 반하여 밴쿠버는 다시 주택가격이 오르고 있어 BC주정부는 더욱 더 시름을 앓고 있다. 부동산 가격이 이처럼 계속 오르게 되면 일반 기업들뿐만 아니라 대기업들도 밴쿠버에서 기업을 운영하기가 힘들어진다. 


특히 밴쿠버의 경우 경제 수도도 아닐뿐더러 인구수가 250만 명 정도밖에 되지 않기에 너무 비싼 부동산 가격으로 인해 주거생활비용이 높아져 직원들에게 연봉도 더 많이 주어야 하고, 생활비 부담으로 유능한 인재들이 외곽지역 또는 타 도시로 빠져나가게 되는 탈 밴쿠버 현상이 나타날 것이고, 이는 결국 인력수급 부족으로 직결되어 기업들도 동반 탈 밴쿠버 할 수 밖에 없어진다.


이런 현상이 가속화되면 밴쿠버는 비싼 집들만 남게 되고 결국 그 비싼 집들은 아무것도 할 수 없는 도시에 남겨지는 순간 집값은 폭락하게 될 것이다. BC정부도 이를 우려하여 특단의 대책을 내놓을 것으로 본다.


지금 밴쿠버가 다시 주택가격이 오른다고 해서 토론토도 바로 집값이 따라 올라갈 것이라고 믿는 사람들이 주변에 있는데 필자는 그렇게 보지 않는다. 또 그렇다고 내년 1월부터 모기지 스트레스 테스트가 적용되면서 모기지를 받기도 수월치 않아 집값이 폭락할 것이라는 예측도 맞지 않다고 본다. 


이미 2017년에 올랐던 부동산 가격은 제자리로 돌아갔고, 2016년의 부동산 가격보다 약간 떨어지는 정도에서 유지될 것으로 보고 있다. 가격이 약간 빠지면 그 틈을 메워주는 Buyer들이 생기기 마련이다. 토론토로 꾸준히 유입되는 인구가 연간 12~13만 정도가 되기 때문이다.


 많은 사람들이 토론토의 부동산 가격이 상당히 비싸다고 느끼고 있지만 실제로는 토론토가 전세계의 대표도시 중 하나 임에도 불구하고 2017년 중반기 연평균 임금 대비 부동산 가격의 인덱스 수치로 확인해보면 278개 도시들 중에 중간 정도인 121위에 해당된다. 연봉을 받아 하나도 쓰지 않고 9.9년 동안 모아야 집을 살수 있다는 말이다. 


이에 반해 밴쿠버는 44위로 15.73년 동안 모아야 집을 살 수 있다. 밴쿠버와 비교해서 토론토는 아직 덜 불안한 상태로, 급격한 부동산 시장의 변화는 발생하기 쉽지 않다고 본다. 만일 캐나다의 부동산 시장에 심각한 문제가 생긴다면 밴쿠버부터 시작될 것이고 수치상으로도 토론토는 2017년 9월 평균 주택가격이 $775,546 인 반면 밴쿠버는 $1,390,920으로 단순 가격으로만 비교할 수는 없겠지만 거의 2배 가까이 차이가 나기 때문에 밴쿠버에 비해 받는 영향은 다소 적을 것이다.


참고로 2017년 중반기 연평균 임금 대비 부동산 가격의 인덱스 수치를 확인해보면, 부동산 가격이 제일 비싸고 불안한 도시는 중국의 도시들로 1~4위를 차지하고 있다. 1위는 베이징으로 43.13년을, 2위는 홍콩으로 40.89년을, 3위는 광둥성의 심천으로 40.72년을 4위는 상하이로 38.02년을 모아야 집을 장만할 수 있다.


대한민국의 서울은 30위로 17.34년을 일본 도교는 35위로 16.92년을, 토론토와 항상 비교를 하는 뉴욕은 107위로 10.58년을 모아야 집을 살 수 있는 것을 볼 때 121위인 토론토는 그나마 양호한 편으로 보인다. 

 

 

 

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