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건축및 레노베이션 에 관한 - (주) G.L 건설

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(주)G.L 건설을 운영하면서 기술자로써 토론토에 오랜시공경험으로 건축에대한 관심, 많은문제점들을 같이하려고,블로그를 시작합니다.
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(주) G.L 건설
67140
14262
2018-08-09
6. 지하실에 하수의 역류현상 ( Back Flow )의 원인 및 대처 방안

 1. Back Flow  ( 지하실에 하수의 역류 ) 의 원인

 

              원인: 건물을 지을때 건물의 하수 드레인의 깊이를  먼저체크 하고

                       도로 가운데 있는 메인하수관의  깊이를 확인후 건물에 하수배관 설치를 계획하는것이 일반적인 건물 하수 배관 계획이지요.

                       역류가 되는 이유는 처음 도시를 계획 설계할때  즉 예를들어 인구를 10만 도시에 강수량 100mm 정도계산  계획하고 도로 가운데에

                       메인 하수관을 City에서 설치한 이후 세월이 흘러 20만도시가 되고 또한 기후변화등등 으로  강수량 200 - 300mm 에 폭우가 쏱아지면

                       미처 메인하수관에 하수를 받아들일 하수관이작아  하수가 흐르지 못하고 가지치기로 연결된 건물 즉 하우스 지하 및 건물 지하에 역으로 하수물이 차게되는 현상 이지요.

      

              해결 방법 : City 에서 예산을 편성해서 침수지역에 하수관을 대형하수관으로 대체 하는 방법.

 

             임시 해결:  하우스 또는 건물 지하실에서  바깥도로로 나가는 하수관에 Back Flow 공사 를 하는데 

             

                      

                      

                     

                          

 

            

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(주) G.L 건설
66760
14262
2018-07-07
5. 고층건물및 저층 건물 짓는 방법. (실지 시공한 건물)

      건설회사에서의 실제 Project 를  시공처리하는 과정을  처음부터 착공 에서 준공 까지를 더욱 실전에서의 깊이있게 설명하고져 합니다.

      자기집 및 상가등 건축물을 가지고 싶으신 분들을 위해 조금이라도  보탬이 되고져 합니다.

      앞에  * 2 에서 설명한 부분과  연계 해서  설명 드립니다.

 

       1.  앞에  * 2 에서 설명한 설계 사무실및 General Contractor, 건설회사, 선택

 

       2. 도면 ( Blue Print )이 나오면 적산, 실행예산, 공사 스케줄 까지는 만들고 ( 집행및 정산을 위한 필수)

 

       3. 착공식을 위한 (  지역 기관장및 유지 분들 초청및 너무거창 한가요, )  조그만 3 층 건물정도로  시공을 위한 D- Day 선정시 ( 일기예보 체크는 필수)

            공사 착공전 장비 수급, 자제수급 또한  측량및 장비 반입.

 

       4. 시공은 먼저 도면 에 표시 되어있는  Bench Mark  ( 기준점) 에서 건물 꼭지점까지 높낮이를 계산 하여 건물 중심선에 따온다음 건물 길이 가로세로 깊이 측량하고

           깊이에 맞추어 Excavation 을 하기전 Back Filling 할 토량계산및 잔토 처리를 계산후 Excavation 공사 후  foundation 공사를 ....??   ( 건물 시공에 관한 기술적인 부분울 어느 깊이까지 설명해야할지 ?)

 

       5. 고층 건물 ( High rise Building )은 Excavation 후   땅속 암반까지의 깊이 도면에 의한 콘크리트 파일 및 항타기 장비 현장반입.  

 

         일반사람 및 테크니션 ( 기능공) 은 알필요도 없고, 또한 이해도 안되고, 건축관련학과를  졸업하고 기술자의
           길을 걷고져하는 분도 아직은 이해가 안될것이고, 그래도 조금의  건축물 시공경력있는 기술자 정도 에겐 유익한 시공에 도움이 되겠지만 , 이글을 어떵게 써야할지 고민중 ?

    

kumhoconstruction
(주) G.L 건설
66705
14262
2018-07-02
4. 레노베이션 공사 업체 선정 및 시공의 문제점

   1. 레노베이션 공사시 업체 선정 및 문제 점              

           

                 1. 도면이 없는  레노베이션공사시  업체 선정

                              보통 하우스 레노베이선 공사는 도면이없는 공사가 많다, 고로  경험이 많지 않은 업체는 시공에 어려울수 밖에 없다.

                              특히 건축물을 지어보지 않은 업체들은 더욱 레노베이선 공사를 이해하기가 어렵고.

                              건물의 구조체 및 마감정도는  알고 레노베이션 공사를 하여도  실수가 나올수 있다.

                              고로 레노베이션 공사는   오래된 회사로써  많은경험과  건물 구조체 및 마감 정도는 알고있는 회사.

                              또한 건축자제 부터 Plumbing, HVAC, Electric 까지도 특히 전기공사는 전기 라이센스 와 보험을  가지고있는  회사를 선택 하여야 하고,

                              또한 City By - Law 도 어느 정도를 알아야  시공및 견적이 가능하지않을까, 업체 선정시에도  어려운것이 레노베이션 공사라고 생각 합니다

                              즉 많은 경험이 필요한 이유는" 예" 다운타운에 100년 넘은 건물을 레노베이션 공사를 한다면 올드 건물을 뜯고 ,보고, 또한 공사를 하면서

                              그시대 자제 및 시공한 공법도 알아야  견적및 시공이 가능하지 않을까 생각 합니다. 고로 많은 공사경험이 있고 오래된 회사를 선정,

                              또한 오랜세월을 운영해온 회사는 산전수전을 격어보고, 모든일을 극복하고, 모든 책임을 지켜내온 세월이 있기에.

                                

                                                                          

                2. 도면이 있는공사는   대부분  City Permited 도면이므로 도면을  이해하여야하고 또한 City Inspection 에 의한 시공이기때문에,

                              자제부터 공법까지 Spec 이 있고,  쉽게 생각해서 건축물등등 지어본 경험이 있으면 가능 하지요.

                              하지만 건물을 지어 보았어도 도면 보고 기본 적산 ( 물량산출) 및 실행, 공정 스케줄 정도 수준은 되는 업체를 선정 하여야 겠지요.

                                

                      

                 3.   업체 잘못선택하신 오너들 의 실지 사례들
                               한인 동종 업체 회사로써 이런 사건들을 전화 또는 메스컴에서 볼때 참으로 안타깝다.  토론토 에서제일 오래된 회사 이다보니 문의 전화를 받아보는 경우가 종종 있다.                               
                               혹시 ooo 이런 사람 혹은  회사 아세요 ? 하고 물으시면   어떻게 ?
                               " 공사중 연락이 안되어서, 돈을 가지고, 등등등 ,  업체 선택이유는 ?  종교에 열심해서, 광고보고 큰회사인줄 알고, 가격이 싸서, 안다고, 등등등"

                                  가게, 식당도 오픈날짜에 차질이 오고, 설계로 인한 City 와의 문제들 및 많은 문제들, 등등등

                                  GL건설에 부담없이 문의 하세요. 건축에 관한 하우스부터 식당, 가게,  설계부터 Plumbing, HVAC, Electric, 등등 . 정확한 답을 드리겠습니다.

                 

                 4.  업체 선정시

                               1. 2개 이상 업체 견적서를 받고 비교 대비. (ESTIMATE )

                               2. 공사 견적서에 공사 아이템마다 자제 규격 및 면적, 또한  아이템마다공사 금액을 기록 요구.( Break down )

                               3. WSIB ( 산재보험),  5 M 회사보험 ( 서류 확인 )

                               4. 회사 경력 . 웹사이트및 회사 서류. ( 필히 확인 ) 

                               4. 공사후 1년 하자 보증  

         

            

               

kumhoconstruction
(주) G.L 건설
66674
14262
2018-07-01
3. 안녕하십니까? “졸업후 건축관련해서 진로를 찿고 있는 남자 졸업생입니다” 질문의 답

 

한인졸업생들이 졸업후 취업및 진로에 관한 문제로 G.L 건설에 문의에 실지의 과거한국과 현재 토론토의 현실을 나름비교해봅니다.

 

1. 한국의 경우:  매년 기업의 공개채용이있기에 응시, 입사후 많은 건물시공과 Big Project 들을  모든것을 실전에서 시공에 관한 모든부분과, 페이퍼 웍, 공사 스케줄 실행 까지 체계적인 과정을 거치면서 대리, 과장, 부장, 등등.  승진하면서 봉급 사장까지 하는경우

 

아니면 일찍이 중견 간부급  정도에서 회사를 퇴직해 자기 개인사업자로 건설회사를 운영하는 길.

 

개인적인 생각은 현실에서 중견 급 정도에서 퇴직 후 개인 건설회사를 운영하는 것도 괜찮을것도같다는 개인생각이다.  회사있을때와, 자기 건설 회사를 운영할때는 모든것이 하늘과 땅이다. 하지만 또한 기쁨속에 무언가 그려질땐 화장실에서 혼자 웃기도 한다. (더깊이를 알고싶으시면 이메일 로)

 

건물시공에 관한한 많은경험과 실력을 갖추고 개인비지네스로 건설회사를 운영하면서 회사에서 배운 모든 일을 자기 비지네스에 적용하면 성공 확률도 높고 또한  퇴직한 회사와 연계하면서 건설회사를 운영하고있는 나의 나름 성공 한 동기및 후배들을 보며  한국사회가 가족같은 정이 있어서 보기 좋고 술맛도 최고다.

 

2.  토론토의 경우:  젊은 한인 졸업생의경우 먼저 캐나디언 주류건설회사에 취업하려면 보이지 않는 여러가지 어려움이 있을꺼라고 생각된다.

 

20 여년전 G.L 건설회사를 키워보려고  주류사회에 도전,Toronto City 공사 입찰자격을 갗추고  Toronto City  공사입찰에 8번 입찰에 참여 했을때의 일이다.
현설 ( 현장설명을 칭한다 ) 에 입찰에 응하라고  통보가 오면 현설 주소지에 참가해보면 동양인은 나 하나, 나머지 9 -10개 정도의 업체들  캐나다, 이테리언들  회사들이입찰,  공사도면 수령후 모든서류및 견적서 공사비 10% ( Bond )  를회사 체크로  bank certified 해서 입찰하면 8번 유찰.  유찰에는 나의 금액이 높던지, 낮던지, 아니면 중가든 문제도 있겠지만, 남의 잔치에 끼어든 내가 잘못이구나, 그나마 입찰에 참가시켜 준걸로만 고맙다고 만족하고 돌아선적이 있다.현설장소에 가보면 자신이 있다는 감은 오는데, 어찌되었든 입찰은 수의계약 이었다.  그런데 2년전쯤 미련 때문에 다시 City 공사입찰에 참가해보니 중국, 캐나다, 이태리언 까지 약7 - 80개 회사들이 입찰에 참여하는 현장을보고 토론토의 인구증가와 밝은 비지네스의 미래를 보며, 한인 젊은이들의 토론토의 미래는 도전해볼만하고, 비지네스의 성공확률도 한국보다 토론토가 높다고 확신하고 또한 쉽게 생각해도 토론토는 아직무한한 꿈을 이를수 있다고 진심으로 느낌니다.

예를 들어 토론토 Main 도로인 영길 주변외에는  차로 10분정도 떨어진  외각은 특히 노후된 하우스의 경우 시대에 맞추어 생활 환경과 인간의 삶의 질 또한 바뀌어졌기 때문에  머지않아 전부 신축및 증축 및 레노베이션이라도 하여야 할것으로 생각되어진다. 누가 그사업을 해야할까 ?  

현실에서는  설계및 공사비 절감에 연구중 입니다. 지금도 토론토 인구는 1000만 도시를 향해 달리고 있습니다. 

단 문제점은 많은건물 (콘도, 호텔, High 빌딩, 공장, 등등등, 하다 못해 1층 짜리 건물이라도) 을 지어보면서 기술및 시공의 테크닉을 갖추어야 되는데 ?  ARCH (설계사무실 )도 마찬가지,

설계및 시공의 많은 경험없이 개인 설계사무실 , 개인 건설회사를 차린다는것은 멘땅에 해딩 하는것 이상의 어려움이 있다고 봅니다.
 
또한 우리 한인사회는 너무 비지네스도영세하고 , 이민사도짧고, 한인 인구도 적고 하지만  그래도 예전보다는 여러업종의 한인업체들이 곳곳에서  훌륭한 비지네스를 많이 하고 있다.   한인 건설회사도 커져서 노크하는 한인졸업생들을 한국기업처럼 가르치고, 즉 후배양성을 할수있는 회사가 되는날을 기약하고 싶다.
미래를 기약하는 한인 건설회사가 되려면  한인 건물주 분들이  현지 외국업체들에 공사발주하는 것을 보며,  여러이유도 있겠지만 한인건설업체에게도 공사입찰에 참여할 기회도주고,  한인건설업체가  다른부분이 좀부족해도 실력만된다면   밀어주고, 끌어주면 한인 건설회사도  동반성장 하면서 한인업계에도 보탬이되고, 한인 건설시장도 깨끗해지고, 정화되고, 또한 취업하려는 젊은 한인 취업생의 앞날의 밝은 미래와 삶이 보장되는 한인건설회사로 거듭나고, 또한 한인 건설업계도 세월의 흐름과 함께 지금 토론토의 고층 빌딩및 콘도 몇동 지으면서 토론토를 다가진양 으르릉거리며 우뚝선 콘도를 짓는회사들, 높은데서 회전하며 현장 자제를 나르는 타워크레인을 보면서 또한 토론토에 열심히 고층콘도주택 사업하는 화사들이  50 -60년 정도의 세월을 지나 오늘의 고층콘도를 짓는것 처럼 건설회사가 돈만 많다고 되는것은아니고 저층부터 많은 건물들을 시공하면서 많은 경험들을 세월과 함께 성장하면서 고층건물을 시공하는 회사가 되듯이. 우리 한인건설 회사도 앞으로는 주류사회에 어께를 나란히하는  미래를 지금의 한인 3세들이 마음껏 꿈을 펼치는 세상이  있지않을까?

 

 위에 질문을한  젊은한인 졸업생은 현재 G.L 건설에서  근무하고 있습니다

감사합니다 ,

kumhoconstruction
(주) G.L 건설
66462
14262
2018-06-13
2. 건축물 ( 하우스,타운하우스, 콘도, 개인상가)를 신축 하기위한 대지확보 부터 설계, 시공 준공, 분양

                    시공 에 대해 쓰는 모든 것은  실지 시공및 비지네스경험에 의한 내용이고 또한 저는 글쟁이가 아니고,  

                    현 ( 주) G.L 건설을 운영하면서 틈틈히 쓰기떄문에 이해하시고 관심 있으신 분만 질의 하세요.                                                                                                                                                        

 

    House 및  Developer Business 에 할일들  ( 하우스, 개인 상가, 공동주택 : Towen House, Condo.등 )

                

               1. 대지 확보

               2.  건축설계사무실 및 시공회사 선정 에 알아야 할일

               3.  City Permit 및   도면에 의한 자제 산출 및 공정 Schedule, 공사비 지출 계획 및 General Contrator 선정.

               4.  36 가지 공정의  단종업체 ( Sub- contracter ) 선정

               5. 자제 발주  및  외주 자제 발주

               6. 모델 하우스 및  분양

 

                     1. 대지 확보의  토론토 유형:    1.  토론토 경우 는   하우스 즉 낡은 벙걸로 한채 사서  한채 짓는 유형 

                                                                    2. 낡은 벙걸로 나란히 2채 매입,   대지 합병후   3 채분할 Detached House 를 짓는 유형

                                                                    3.  낡은하우스 나란히 여러채 혹은 상가, 플라자 건물 매입 ( Finch / Yonge St  지역)   타운 하우스 ,콘도 . 짓는 유형 등.

                                                                    4. 농지및 녹지 등 Zoning Change 등 택지 확보하는 방법. (더 깊이있는 질문은 이메일 )

 

                                     위에 유형의 대지 구매및 사업성은  1. 활동적이고 분야에 밝은 부동산 업체  선정 및 서류검토.  (한국은 땅 전문 부동산 업체),  

                                                                                          2. 분야에 경험많은  전문 건축 설계 사무실및 시공회사 선정.     계략적 검토.  (  건물 배치, 동수, 평면,  층수,연면적,  등등 ) 

                                                                                          3. 사업타당성 검토. ( 대지 가격, 설계비,건축, 도로, 조경, 및 장비비, 공사비 ( 직, 간접비 ). 사업성 검토. 

                                                                                          4. 대지 계약 후  ARCH 및 시공회사 선정 및 City Permit   준비

                                                                                          5. 대지 분할 및 합병, 소유권이전 및 등기 변호사 선정. ( 한국은 법무사)

                                                                                          6. 사업 계획서 작성  : 1차 시중은행 혹  2 금융권.

 

                      2. 건축설계사무실 및 건설회사 선정 및 알아야 할일  :   대지를 계약전 1-3항 까지를  빠른시일에결정 ( 항상 좋은 땅은 누구나 찿고 기다리고 있지요 )

                                                                                         설계사무실및 건설회사의 선택시 "예" 하우스를 지을려고 하면 하우스에 경험 많은 전문 설계 및 건설 회사를, 타운하우스, 콘도도 마찬가지.

                                                                                         전문이란 말그대로 많은 경험 과 실력을 갖추어야만 전문이 되듯이 설계 및 시공도 많은 경험을 갖춘 회사. 즉 시공회사 는 기본적으로

                                                                                          도면 만 보아도 오너와 설계자의 마음을  알아야 할 정도의 실력을 갗춘 시공회사 를 선정.

                                                                                          설계시  방향, 동선및 편리성, 경제성,합리성등 도면을 계획하고 또한  시공전  몇번의수정을 거쳐 시공을 하고난 후에도

                                                                                          아쉬움이 남는것이 설계 및 시공 이지요. 그러므로 전문 업체를 만나는것은  행운이고 팔자라고 생각합니다.

                                                                                         

                      3. City Permit 및 도면에 의한 자제 산출 및 공정 스케즐 : Owner 와 설계자와의 상의 후 완성된 도면을  City 에허가 신청 하면 City 내에서도 도면 검토 과정을 거쳐서 허가과정이

                                                                                          일반적으로  3 -5개월 정도 소요. ( 건축물 또 City 상황 따라 다를수있음 )

                                                                                          보통 3 개월  사이에  도면 검토 및 적산 , 적산이란 건물을 지으려면 자제 및 인건비  예를 들어 도면에나온 수치를보고 터파기 (Excavation) 에

                                                                                          반출 및 되메우기할 토량 산출, Con'C,철근, 벽돌 등등등, 모든 자제의 수량을 뽑고 외주발주할 자제 까지 그리고 총공사 에대한 실행 즉 자제 및

                                                                                           인건비, 장비비, 잡비 까지 실행을 만들고 실행에의한 공사 스케줄을 짜고 스케즐에의한 공사비 집행을 하여야 만 이과정이 시공의 기본입니다.

                                                                                           이과정이 기본 완성 되면 Owner 에게 공정 스케줄 및 머니 스케줄을 제출.

 

                      4. 36 Iteam의 단종 건설 업체 ( Sub - Contracter ) 선정 : 건축물 시공에  보통 36 개 단종업체 즉 예를 들어 타일 회사, 페인트 회사, 등등 각 시공에대한 전문단종회사를 선정 및 계약.

 

                      5. 자제 발주 및 외주 자제 발주 :  특히 외주 발주 자제 는  "예" Truss, Joist, Stud, Ply wood,  Windows & Frames, Special Order, Kitchen, Doors & Frames, Stair,등등 확인.

                                                                                                                       모든발주 자제는 현장 공정 스케즐 및  Delivery Schedule  확인.

 

                       6. 모델 하우스 및 분양 :  1. 회사는 계약된 36개 단종 업체들이 모델하우스를 선 시공 하면서 시공할 각 세대의 평면도면및 시공에 문제점  확인 및 수정, 

                                                              2. 모델하우스에 분양은 계약된 분양 회사가  실내를 꾸미고 광고및 분양, 

                                                              3. 모델하우스 오픈 전 분양 회사들은 좋은층 및 동,호수,의 위치는 먼저 Sold 표시 해놓고 분양을시작 하지요.  

 

                            * 주택 사업 및 건축물 시공에 관한 과정을 실지경험에 의한 포괄적인 설명에 대헤 관심 있으시면 질문 주시고

                                또한 개인하우스 , 개인상가, 를 가지고 싶으신분은 연락 주시면 개인의 비지네스로  완전 깊이 있고 확실한 실전의  답을 드리겠습니다.

                                감사합니다. 

                                                                                                                

                                                                                           

                                                                                          

                                                                                         

                                                                                           

                                                          
 

                             

                        

kumhoconstruction
(주) G.L 건설
66407
14262
2018-06-07
1. 지하방수공사 (Water Proofing Works)의 원인부터 결과까지

안녕하십니까?

 

(주) G.L 건설의 블로그 첫글로 지하방수공사에 대해서 원인부터 결과까지 설명 드리겠습니다.

 

1. 원인 : 모든 건물은 수축과 팽창을 하면서 움직이고 있지요.  
       보통지하실벽 긴벽쪽  중앙 부분, 특히창문 밑쪽 부분에 발생 하지요.
       처음엔 벽에 실금, 즉 건축용어 ( Hair Crack ) 이발생하지요.
       실금에 특히 겨울에 땅속에있는 건수 라는 물이 낮에는 실금에 스며들어  
       있다 밤에는 추워지면서 얼음이되어 팽창을  반복하면서 실금이 점점커지다
       결론에는 금 ( Crack)을 따라 물이  집안으로 들어오는 누수 현상 이지요. 

       그러므로 지하실 누수 는 눈이녹는 초봄에 많이 발생 합니다.


2. 시공은  지하실 내부방수, 외부방수 처리 하는 2가지 방법이 있읍니다.

 

        내부차단 방수: 처리 방법은 지하실 내부가 마감이 안되어있을시, Floor Drain 이
                  가까이 있을때 5가지공정으로 시공, 방수공사 금액도 외부방수
                  공사 보다 저렴합니다.
                 

        외부방수 : 땅을 건물 기초 ( FDN, 100mm Weeping Tile W)까지 파고,
                   8 가지공정으로 시공, 자갈깔기 과정 까지 마치고
                   마지막 돼메우기(Back Filling )으로 마무리 하는것입니다

 

3. 크랙 해결 방법은  지하옹벽 시공에  무근 콘트리트 wall 보다  철근 ( Re - Bar)  배근을 해주면

 

4. 요즈음은 신축시 처음부터 Water Proofing을 시공하고 있읍니다. 

 

이외에 궁금한 점이 있으시면 질문 남겨 주십시오.

감사합니다.

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