지난 13일 미국의 기준 금리 0.25% 인상이 이루어지면서 기준금리 밴드는 1.75~2%로, 2008년 금융위기 이후 10년 만에 2% 기준금리 시대를 열게 되었습니다. 또한, 올해 추가적인 두 번의 금리 인상을 시사 했으며, 내년의 금리 인상 3회를 시사하였습니다. 

미국에의 경제 의존도가 높은 캐나다로서는 미국의 금리 인상이 달가울 수 없는데, 금리 인상 소식에 따라 캐나다에서도 이자율을 인상할 가능성이 높아졌습니다. 하지만 경제의 흐름은 항상 변화가 생길 가능성이 높고, 그에 따른 이자율의 변화도 동반 상승 혹은 하락할 가능성이 높습니다. 

여기서 가정을 해봅니다. 만약, 1) 경제가 침체 되고, 이자율이 계속 낮게 유지가 된다면, 어떤 모기지 프로그램을 선택해야 할까요? 또, 2) 경제가 살아나고 이와 동반해 이자율이 상승하게 된다면 어떤 모기지 프로그램을 선택하는 것이 바람직할까요?

 이 가정에 대해 설명하기 전에 선택을 할 수 있는 사람들의 상황을 다음과 같이 전제합니다.

- 은행에서 제공하는 가장 좋은 이자율로 대출이 가능한(Qualified) 사람
- 높은 이자율과 높은 payment를 감당할 수 있는 사람
- 5년 고정 이자율 선택에 거부감이 없는 사람

1)변동이 없거나 낮은 이자율이 계속 되는 시장 

캐나다의 경제가 부정적인 전망이 있고, 낮은 이자율이 계속될 거라 생각이 들며, 정확한 미래 예측이 불확실한 경우에는 짧은 텀의 모기지 계약을 하는 것이 좋을 수 있습니다. 그 이유로는,

- 짧은 텀의 모기지 계약의 이자율이 대부분 저렴하다.
- 다음 텀 갱신 기간까지 이자율의 상승 가능성이 낮다.
- 다른 곳으로 모기지 이전이 용이하다

위의 내용으로 봤을 때, 1~3년 이하의 단기 모기지 계약이 적절할 수 있습니다. 예를 들어, 1년 텀의 모기지 계약을 할 경우, 다음 갱신기간까지 이자율 상승이 없을 가능성이 높으며, 또한 다른 곳으로 옮겨가더라도 기간이 짧기 때문에 페널티에 대한 부담이 적습니다. 

2)이자율의 상승이 예상되는 시장

만약 캐나다의 오일 시장이 급 반등하고, 경제가 긍정적인 전망을 가지게 된다면, 그에 동반하여 이자율이 추가 상승할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 차후 3년 동안 약 1.5%의 이자율 상승이 예상된다고 가정하겠습니다. 이럴 경우, 5년 고정 이자율을 택하는 것이 가장 바람직합니다. 

5년 고정 이자율을 선택하게 된다면, 3년간 1.5%의 이자율이 오른다고 해도 본인이 받은 이자율을 텀 계약기간 동안 유지할 수 있기 때문에 많은 이득을 볼 수 있습니다, 물론 7년, 10년 텀의 모기지 계약도 대출기관마다 제공하는 곳도 있지만 경제의 움직임을 예측하기에는 너무 긴 시간이며5년 텀의 계약이 더 긴 텀의 계약보다 저렴한 이자율을 제공합니다. 

이처럼 경제의 흐름과 이자율의 변화에 대한 예측에 따라 모기지를 선택할 수 있는 방법들이 있습니다. 하지만 수년 전만 해도 오일 가격이 이 정도까지 하락을 하리라 아무도 예측하지 못했으며, 이 여파가 이렇게 까지 캐나다 경제에 오랫동안 부정적인 여파를 끼치리라고는 예상 못했듯이, 이자율 변화에 대한 예측은 예측일 뿐, 실제 계약기간의 선택은 본인의 몫이라는 것을 명심하시기 바랍니다.
 

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