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Ohsteve
이자율이 오른 후, 변동 or 고정?
Ohsteve

 

 

집 구매자들이 모기지를 얻을 때 끊이지 않고 고민하게 되는 것이 바로 고정 이자율과 변동 이자율의 선택입니다. 그리고 이 선택은 지난 7월 11일 기준 금리의 상승으로 답을 내리기 좀더 복잡해졌습니다. 


이자율이 오르게 됨으로써, 변동 금리와 Home Equity Line of Credit (HELOC)에 직접적인 영향을 끼치게 되었고(0.25% 이자율 상승), 연방 중앙은행이 추가적인 금리 상승을 예고함에 따라 구매자들의 변동 이자율 또는 고정 이자율 선택에 대한 고찰을 심화시키고 있습니다.


지난 주에 중앙은행에서 발표한 내용입니다.


- 기준 금리 1.5%로 기존의 1.25%에서 0.25% 포인트 인상(지난 12개월 동안 4번째 인상)
- GDP 성장 예측 올해 2.4%, 2019년 2.2%, 그리고 2020년 2.1%
- 추가 금리 인상 예고: 정부는 이자율의 상승을 통해 인플레이션 또한 목표 수치에 근접하게 유지함으로 점진적으로 추진함


 이자율 상승에 대한 전망


중앙은행의 인플레이션 목표치에 근접하게 유지하기 위해서는 이자율의 추가 적인 상승은 상당히 높은 확률로 이루어질 가능성이 높습니다. 하지만 예측하기 어려운 변수가 작용할 수도 있기 때문에 확정적이라고 하기는 힘듭니다. 


하지만 미국에서도 추가적인 금리 인상을 예고하였고, 큰 변수가 없는 한 추가적인 이자율 인상이 향후 몇 년간 이루어질 가능성이 매우 높습니다. 하지만 그게 당장 9월의 추가 상승일지, 1년 후가 될지, 아니면 2년 후일지 알 수는 없습니다.


변동 이자율은 현명한 선택


CIBC의 설문조사에 따르면 약 72%의 사람들이 향후 12개월 동안 이자율의 상승이 있을 거라고 예측하지만 오직 54%의 사람들만이 고정 이자율을 선택하였습니다(19% 변동 선택, 26% 선택 못함). 


그 이유 중 하나는 변동 이자율과 고정 이자율의 차이인데, 현재 5년 변동 이자율이 5년 고정 이자율보다 약 1% 가량 낮습니다. 그리고 이자율의 상승 가능성이 있다 하더라도 수년 내의 이사 가능성 등 본인의 미래에 대한 확실성이 없기 때문에 상대적으로 페널티가 저렴하고 또한 변동 이자율에서 고정 이자율로의 락인(Lock-In)이 가능하기 때문에 조금 더 상황을 지켜보자는 의견도 반영된 것으로 보입니다. 


또한 단기간에 큰 이자율이 오르는 경우는 드물고, 이자율의 상승은 예측일 뿐, 현실은 언제나 변수가 있기 때문에 현재 상대적으로 많이 낮은 이자율의 변동 이자율을 선택하게 되는 경우가 많습니다.


고정은 안전한 선택


고정 이자율의 선택은 오랜 기간 동안 가장 많은 사람들이 선택한 이자율 상품입니다. 그만큼 한번 계약으로 이자율 변동에 대해 아무 걱정 없이 정해진 기간 동안 같은 이자율로 정해진 이자와 원금을 지불하기 때문에 상대적으로 안전한 선택이라고 할 수 있습니다. 


올해부터 시작된 Stress Test로 5년 이상의 고정 이자율의 유리함이 없어진 만큼 짧은 기간의 고정 이자율의 선택도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 이자율의 변동에 맞춰서 발 빠르게 움직이기보다는 지금 조금 높더라도 향후 상승에 휘둘리지 않고 장기간 같은 이자율로 묶는 것은 매우 안전한 선택이라고 할 수 있습니다. 


하이브리드 이자율의 선택


Hybrid Mortgage는 모기지를 받을 때, 두 가지 이상의 다른 이자율을 선택할 수 있는 프로그램입니다. 가장 흔한 예로는 50/50 모기지로, 반은 고정 이자율로, 나머지 반은 변동 이자율을 선택하게 되는 것입니다. 대부분의 Hybrid Mortgage는 다른 텀(계약 기간)의 선택을 허용하기도 합니다. 예를 들어, 1/3은 짧은 텀의 모기지로, 2/3는 긴 텀의 모기지 계약을 할 수 있습니다.


다시 말해, 모기지 텀이나 이자율을 원하는 대로 혼합해 선택할 수 있는 장점이 있습니다. Hybrid의 가장 큰 장점은 이자율 변동에 대한 리스크를 줄이는 데 있습니다. 만약 이자율이 오른다면 50%의 변동 이자율을 선택한 모기지는 오르지만 나머지 50%의 고정 이자율을 선택한 모기지는 변동이 없기 때문에 이자율 상승에 대한 부담을 반으로 줄일 수 있고, 반대로 이자율이 하락해도 50%의 변동 모기지는 하락하는 이자율의 혜택을 받을 수 있습니다


변동 이자율과 고정 이자율의 선택은 그 시점에서 무엇이 정답인지 알 수 없습니다. 이자율의 상승을 예측한다고 해도 그 예측이 꼭 맞는다는 보장이 없으며, 어떤 경제적 변수에 따라 상승이 이루어질지, 또는 하락이 이루어질지 아무도 알 수 없습니다. 


또한, 이자율의 선택은 이자율 변화 전망도 중요하지만 본인의 상황과 향후 계획도 고려되어야 하기 때문에 여러 방면으로 신중히 고려한 후 결정하시기 바랍니다.
 

 

 

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