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chungheesoo
7. 임대주택 투자(1)
chungheesoo

 
 

(지난 호에 이어)
 구체적으로 말하면 소득형 부동산 가격은 미래 소득흐름(임대소득) 및 판매 가격 등을 적당한 이자율로 할인하면서 추정되는 가치다. 그렇다면 세 가지 변수가 핵심이다. 즉 이자율, 판매가치와 임대소득의 흐름이다. 이자율은 정상적 투자 이윤에 투자의 리스크(위험성)를 합한 이자율이 되어야 한다. 리스크가 클수록 할인 이자율은 높아야 하며 흥정 가격은 낮아진다. 


 반면에 리스크가 낮을수록 이자율은 낮아야 하며 흥정 가격은 높아야 한다. 어쨌든, 소득형 부동산의 가격추정은 전문 기법이 필요함으로 전문가의 자문을 구하는 것이 좋다. 임대 소득에 대한 정보도 엄밀한 검토를 해야 한다. 


 가장 믿을 만한 소득정보는 정부에 제출한 소득세 보고서 내용이다. 적어도 지난 3년간의 소득세 신고 보고서를 검토하는 것이 좋다. 흥정할 때 소득형 부동산의 물리적 상태, 미래 도시개발의 방향, 교통 편리성 측면에서의 허점을 지적하는 것이 유리하다. 융자 조건의 불리한 점도 지적하는 것이 유리 하다.


 흥정 사항은 다음을 포함한다. 즉 매수 가격 흥정, 융자조건 및 매수 계약서 내용에 관한 흥정이 바로 중요한 흥정 대상이다. 한편 흥정 착수 시 감안해야 할 또 하나의 변수는 매수인의 태도다. 절대 피해야 할 태도는 정서적 태도다. 많은 경우 매수인 특히 여성 매수인은 정서적 반응을 보인다. “집이 너무 아름다워요!” “주변 환경이 좋아요!” “학교가 가까워서 맘에 들어요!” 이러한 표현은 금물이다. 


 흥정 대상이 매도인이건 부동산 중개업자이건 매수인은 가급적이면 정서적 표현을 하지 않는 것이 좋다. 매수인은 매도인에게 다음의 인상을 주는 것이 바람직하다. 우선 해당 부동산에 대한 충분한 정보를 구비하고 있다는 인상을 줌으로서 매도인이 무리한 판매 조건을 내세우는 것을 사전에 방지하는 것이다. 또한 매수인은 조건이 맞으면 해당 부동산을 매수할 의도가 있다는 것을 보여 주어야 한다.


 가격 흥정은 다음과 같이 진행되어야 한다. 매수인은 전략적으로 최저 가격을 제시하면서 매도인 혹은 그를 대표하는 중개업자의 반응을 볼 수 있다. 서둘지 말고 차분하게 가격흥정을 해야 한다. 흥정할 때 앞에서 언급한 허점을 내세워야 한다. 부동산 매매시 가장 중요한 항목이 융자 현황이다. 매수인은 저리 금리 모기지 여부, 이자율의 변동성 여부, 제 2차 모기지의 여부, 조기 상환 권리를 보장하는 개방적 모기지(open mortgage) 여부, 남아 있는 만기 등을 검토해야 한다.


 금리가 하강 추세일 경우는 변동 금리 모기지가 유리하고 금리가 상승 추세일 경우는 고정 모기지가 유리하다. 가급적이면 개방형 모기지가 좋다. 왜냐하면 벌칙 없이 원금 상환이 가능하기 때문이다. 남아있는 만기가 길수록 자기 자본 부담이 커진다. 어쨌든 융자조건이 불리할 수록 가격 인하를 주장 할 수 있다


 한편 계약금은 최소화 하고 매도인에게 직접 지불하면 안 된다. 반드시 변호사나 신탁 계좌에 예치하는 것이 좋다. 또한 표준화된 계약서를 많이 사용하기 때문에 매수인의 요구 사항을 모두 기재하기가 어렵다. 따라서 단서를 추가하는 것이 현명하다. 예를 들자면, “단 자금 조성 조건이 만족 할 때…” “단 건물 검정이 양호할 때…” “단 보일러 보장이 유효 할 때…” 등의 단서를 기입 할 수 있다. 그리고 계약 체결까지의 계약금 이자 소득은 받아야 한다. 

 

 7. 임대주택 투자


 7.1 관리 전략


 임대주택 투자는 앞에서 본바 매우 매력적이 될 수 있다. 이 매력은 어떻게 관리를 하느냐에 따라 정해진다. 건물주가 스스로 관리할 수 있다. 하지만 건물규모가 크면 상주 관리인 체제가 좋다. 본 체제를 도입 하려면 건물 안에 최소 8가구의 아파트가 있어야 한다. 


 가장 보편화된 제도는 부부로 구성된 관리팀(management team)에 일정 봉급에다 무료 아파트를 제공하는 것이다. 본 체제에서 가장 어려운 일은 믿을 만하고 능력있는 관리인 부부를 구하는 것이다. 


 관리인 선발기준을 알아보자. 우선 정직하고 청렴결백해야 한다. 양심적이고 일에 대하여 의욕적인 사람이어야 한다. 관리인은 책임감이 강한 사람이고 누구와도 잘 어울려야 한다. 그리고 팔방미인이어서 간단한 시설관리 및 수리 작업을 할 수 있고, 또 그렇게 하는 것을 좋아해야 한다. 자기 일에 대해 긍지를 느끼는 사람이 좋다. 기급적이면 임대주택 경영 경험이 있으면 더 좋다.


 상주 관리인의 일은 다음을 포함한다. 즉 임대료 수금, 수금한 돈의 은행예치, 바닥 청소, 단순한 수리 작업 및 시설 유지관리, 잠재 임차인에게 공실 아파트 안내, 임대 계약 작성, 장부 처리, 문제 파악 및 신속한 보고 그리고 임대인이 원하는 일의 처리 등이 주요 일이다.


 한편 집주인이 상주 관리인을 제대로 지도감독 하려면 임대주택 관리에 대한 강의를 듣는 것이 바람직하다. (다음 호에 계속)

 

 

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