(지난 호에 이어)

 7.2 임대차 법

 임대인이 반드시 알아야 할 항목 중의 하나가 주정부의 임대차 법이다. 캐나다의 주 마다 임대차 법이 있고 이 법을 관리하는 법정이 있다. 내용은 대동소이하다. 온타리오 주에는 The Residential Tenancies Act (RTA)가 있고 이를 관리하는 Landlord and Tenant Board 라는 법정이 있다. 

 퀘벡주의 법의 윤곽만 보자. 한 가지 확실한 것은 이 법을 모르면 임대 사업을 하기가 힘들다는 것이다. 퀘벡주의 임대차 법은 민법과 임대법원 법을 합친 것이다. 민법은 임대인 및 임차인의 권리 및 의무를 규정한다면 임대차 법원 법(Regie de loyer)은 임대인-임차인 관계를 관리하는데 목적이 있다.

 임대차 법원이 취급하는 사항은 다음을 포함한다. 즉 임대료 결정기준 제시, 임차인의 거주권, 임대차 재계약, 임대료 연체, 임차인의 이웃과의 분쟁, 임대료 상승 기준, 아파트 유지 관리, 긴급 수리 등을 취급한다. 임대 사업자는 이러한 내용을 반드시 알아야 건전한 경영을 할 수 있다. 

 보험도 부동산 경영 성공의 주요한 변수다. 화재, 홍수 등의 자연재해 보험은 기본이다. 임차인의 자산 보험은 물론 임차인의 책임이다. 그런데 책임보험(liability insurance)은 건물 내에 불행한 사고로 임차인이나 방문객이 다쳤을 때 보상금을 임대인의 책임으로 하는 보험이다. 

 실제로 있었던 사건을 보자. 어떤 임차인이 2층에 사는데 이 층과 일 층을 연결하는 계단이 부실해서 부상을 입었다고 소송을 했다. 집주인은 이러한 내용의 소송문을 변호사를 통해 받아 매우 당황한 바 있었다. 

 조사 결과 계단에는 아무 하자 없다고 판결이 나와 다행이었다. 문제 임차인이 무리하게 보상금을 타내려고 모략한 것이다. 만약 계단이 부실하고 임차인이 부상을 당했다 할 때 책임 보험이 없었다면 큰일이 날 뻔했다.

 다음은 수리 작업 및 유지 관리 문제다. 신규건물이라도 가끔 수리를 해야 되는데 간단한 수리 작업은 임대인이 직접하는 것이 좋다. 주의해야 할 것은 임차인이 수리 공사를 요청할 때 반드시 문서로 요청을 하라고 해야 한다. 구두로 요청하면 근거가 없으므로 세금문제나 임차인과의 분쟁시 타협이 힘들어진다. 

 문서로 처리하면 수리공사의 유형, 발생 시기, 취한 조치, 임차인의 공사에 대한 만족도 등을 기록할 수 있다.

임차인으로 하여금 채용한 수리자의 작업 시간 등을 확인케 하는 것도 좋다. 가급적이면 모든 임차인에게 혹은 대리인에게 집주인의 휴대전화 번호를 주는 것이 좋다. 긴급 시 연락이 안 되면 임차인의 불만이 커질 수 있다.

 한편 임대료 지불 연체의 임차인이 수리 작업을 요청하면 임대료를 지불 하는 조건으로 수리를 해줄 수 있다.

한편 수리 작업 (repair job)과 개량공사 (improvement job)를 구분할 필요가 있다. 수리 작업은 건물이나 시설물을 수리함으로서 건물의 가치에 변함이 없는 것을 목적으로 한다면 개량공사는 부동산의 가치를 증가 시키는데 목적이 있다. 

 수리공사 혹은 개량공사의 내용, 일자 및 비용 등을 완벽하게 기록해 놓아야 한다. 왜냐하면 수리비용은 세제 혜택을 받기 때문이다. 개량공사 비용은 개량공사로 연장된 부동산 수명 기간 감가상각 세제 혜택을 받게 된다. 

 성공한 임대 주택 관리의 또 하나의 변수는 예비금(reserve funds) 산정이다. 예비금의 목적은 홍수, 폭풍, 화재 등 기대하지 않던 수리공사 비용을 미리 마련하는데 있다. 통상 년 총수익(gross income)의 10% 정도가 관행이다.

 가장 효과적 부동산 유지 관리는 문제를 사전에 방지하는 것이다. 예를 들자면 아파트 벽은 시간이 가면 더러워지게 마련이며 페인트칠을 해야 하는데 모든 아파트 내부 벽을 동일한 색으로 하는 것이 유리하다. 이유는 아파트 마다 다른 색의 페인트를 사용하면 페인트 구입비용이 더 비싸질 뿐 아니라 세입자가 원하는 색갈이 무엇인지를 알기가 힘들기 때문이다.

 또한 세입자에게 직접 페인트 작업을 허락하지 않은 것이 좋다. 왜냐하면 세입자는 일반적으로 페인트에 대한 경험이 없고, 엉뚱한 페인트를 선택할 수 있기 때문이다. 만약 다음 세입자가 그 색깔을 싫어하면 집 주인은 다시 페인트칠을 해야 한다. 

 그리고 상수도 시설물도 고품질의 부품을 사용하므로 유지관리비를 축소시킬 수 있다. 또한 부동산 경영을 하려면 수리 공사나 유지관리 분야의 전문 회사를 사전에 수배하여 가장 믿을 만한 회사를 선발하는 것이 좋다. (다음 호에 계속)

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >