(지난 호에 이어)
임대료 상승폭 때문에 분쟁이 임대인-임차인간의 갈등의 주요한 요인변수다. 앞에서 언급한 바 임대 법정(Rental Board)이 하는 것은 임대료 통제가 아니다. 임대 법정에서 하는 것은 물가상승 폭, 유지관리비 상승, 보험료 상승 등을 포함한 일정 수의 변수를 감안하여 적합한 임대료(Fair Rent) 상승률을 제시 한다. 


예를 들어 2005년에 임차인이 난방비를 지불하는 경우는 0.8%, 집주인이 난방비를 지불하는 경우는 0.5-2.0%의 임대료 인상률을 제시한다. 임대 법정은 이러한 임대료 상승을 매년 1월말에 제시한다. 임대인은 제시된 임대료 인상폭을 그대로 따를 필요는 없다. 제시된 임대료 인상폭은 임차인의 정상적 이익을 보장하는 임대료 지표(Index of Fair Rent)다.


임차인은 이 지표를 감안하여 인상폭을 임차인에게 통보한다. 주목할 것은 이러한 지표가 1월 말에 나오는데 상당 수의 임대인은 1월 초에 통보한다. 이유는 지표가 나오지 않아서 임차인이 적합한 인상폭을 예측 못 할 때 인상폭을 최대로 하자는 욕심에서 나오는 행동이다.


임대인은 현행 계약종말 전 일정한 시기에 계약 갱신 내용 특히 임대료 인상폭을 임차인에게 통보한다. 인상폭을 포함한 절대 임대료(예: $525) 인상 금액($25) 혹은 인상률(5%) 등 형식으로 통보한다.


임차인은 통보 접수 후 1개월 이내로 응답한다. 1)무응답. 갱신 내용을 포함한 계약갱신이 자동적으로 이루어진다. 혹은 갱신내용을 받아드린다고 통보 해도 된다. 2)임차인은 갱신내용을 받아드리지 못하고 계약종료 시 이사한다고 통보.


3)갱신 내용은 받아드리지 못 하지만 현 주택에 계속 거주한다고 통보. 여기서 주목할 것은 임대료 인상폭에 대해서는 반대하지만 해당 주택에 계속 거주하겠다는 권리는 법이 보장하는 권리다. 단 신규 건물 및 주택 조합 건물 혹은 비 주거용 건물이 주거용 건물로 용도 전환되는 경우에는 임차인이 임대료 상승폭에 대해 반대하면 해당 주택을 떠나야 한다.


만약 임차인의 해당 주택에 계속 거주하지만 임대료 상승폭에 대해서는 반대할 경우 임차인은 임대인에게 반대 의사를 통보, 양자간에 합의가 없을 경우 임대인은 법원에 고소하여 임대료 인상 폭을 합리화 한다. 소송할 때 임대인은 법원에서 작성한 방식에 따라 임대료 인상 폭을 산정해야 한다. 산정 원칙은 간단하다. 해당년도의 (순소득) – (총지출의 증가분) + (조정 금액).


예를 들어보자. 연립주택: 3개 아파트, 1채는 집주인이 거주, 1채는 월 $350로 임대, 1채는 월 $750로 임대, 난방은 집주인의 책임, 전기방식: 전기, 건물 전체의 수리, $750 아파트 특별 수리 공사. 

 


(1)2008년의 월 총소득: 임차인이 지불하는 임대료 + 집주인이 사는 아파트의 임대료 가치($1,300) = $350 + $750 + $1,300 = $2,400
(2)2008년도의 연 총소득: $2,400 x 12개월 = $28,000
(3)지출 증가액: 2008년도 총 지출 = $12,542.40


     3.1 부동산 세금: $158.40
     3.2 교육세: $36.43
     3.3 보험: $29.03
     3.4 난방비: $38.02
     3.5 유지관리비: $21.43
     3.6 행정비: $15.94

 


 (4) 총 비용 증가: $299.15
 (5) 순소득: (1) minus (3) = $28,000 - $12,542.40 = $16,257.60 x 0.6% = $97.55 (순 소득을 0.6% 상향조정)
 (6) 건물 전체 수리공사 비의 4%(건물의 정문 교체 비용 $1,300, 4%는 문짝의 경제 수명을 25년으로 가정): $1,300 x 4% = $52
 (7) 건물 전체의 비용 증가액 = (4) + (5) + (6) = $299.15 + $97.55 + $52 = $488.70
 (8) 2008년도 총소득 대비 2008년도 총비용 증가액 비율: (7) ÷ (2) x 100% = $488.70 ÷ $28,000 x 100% = 1.56 %
 (9) $750 형 아파트 임대료 인상 폭: $750 x 1.56% = $11.70
(10) $350 아파트 임대료 인상 폭: $350 x 1.56% = $5.60
(11) 그런데 $750 형 아파트를 위해 목욕실에 새로운 타일을 깔았다. 비용은 $1,000일 경우: $1,000 x 4% = $40, 월 금액: $40 ÷ 12= $3.33
(12) 따라서 $750 형 아파트의 임대료 인상액 = $11.70 + $3.33= $15.03 

 


임대 법원은 이러한 자료를 검토하여 적합한 임대료 인상 폭을 건의한다. 만약 그래도 임차인이 반대하면 법원은 양자 간의 협의를 유도하다가 안 되면 결정을 한다. 추가 고소는 안 된다. 결정된 금액이 임대인이 최초에 제안한 금액보다 클 수도 있다. 임차인은 받아들여야 한다.(다음 호에 계속)
 

 

 

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