CA
QC
추천업소
추천업소 선택:
추천업소 그룹 리스트
  • 식품ㆍ음식점ㆍ쇼핑1
  • 부동산ㆍ건축ㆍ생활2
  • 미용ㆍ건강ㆍ의료3
  • 자동차ㆍ수리ㆍ운송4
  • 관광ㆍ하숙ㆍ스포츠5
  • 이민ㆍ유학ㆍ학교6
  • 금융ㆍ보험ㆍ모기지7
  • 컴퓨터ㆍ인터넷ㆍ전화8
  • 오락ㆍ유흥ㆍPC방9
  • 법률ㆍ회계ㆍ번역10
  • 꽃ㆍ결혼ㆍ사진11
  • 예술ㆍ광고ㆍ인쇄12
  • 도매ㆍ무역ㆍ장비13
  • 종교ㆍ언론ㆍ단체14
chungheesoo
비주거용 부동산 투자(2)
chungheesoo

 
10. 사무실용 부동산 (Office Building)


10.1 사무실용 부동산 투자 (Office Building Investment)


사무실 부동산에 투자하는 사람들을 건설된 신규 건물을 구입하거나 직접 건설하는 투자자와 임차인이 있는 기존의 건물을 구입하는 투자자로 구분 할 필요가 있다. 왜냐하면 타당성 분석이 다소 다르기 때문이다. 본 기고문에서는 임차인이 입주하고 있는 기존의 건물에 투자하는 경우에 집중한다.


10.2 사무실용 부동산의 유형 


사무실용 부동산은 A급, B급 및 C급으로 구분된다. 구분 기준은 입지(Location), 건물의 연령(Age), 건물경영의 질 수준(Quality if Management), 임차인의 질 수준(Quality of Tenants), 월세의 수준 및 안정성(The Level and the Stability of Rent), 건물의 첨단 기술 구비 여부(Intelligent Building)다.


입지가 좋을수록, 최신 건물일수록, 건물경영이 양호 할수록, 임차인의 질이 높을수록, 건물 월세수준이 높을수록, 건물 월세가 안정될수록 그리고 건물에 첨단 통신시설이 구비될수록 건물은 높은 고급(A)으로 인정받는다.


반면에 불편한 입지, 노후화, 저질의 경영, 불량 임차인, 저렴하고 불안정한 월세, 재래식 통신시설의 건물은 낮은 급수(C)를 받는다.


좋은 입지는 직원이 근무하고 고객이 오기 편한 장소다. 교통이 편리하고 식당, 편의점 등의 생활시설이 있는 곳이 좋다. 한편 사무실용 건물의 입지선택은 고객유형을 고려해야 한다. 만약 고객이 주로 부동산 중개업, 지방 고객대상 회계사라면 도심보다는 교외 입지가 적합하다.


만약 고객의 전국시장대상 업체라면 도심이 더 좋은 입지다. 일반적으로 건물이 노후화될수록 건물의 등급은 하락한다. 이유는 건물의 연령이 높을수록 유지관리비 부담이 커지고, 최신 통신시설이 부족하기 때문이다.


그러나 예외도 있다. 노후화 된 건물이라도 입지, 경영, 임차인의 질 수준 및 기타 기준을 만족시키면 높은 급수를 받을 수 있다. Old Montreal 구역에서 이러한 건물들을 흔히 볼 수 있다.


건물경영의 질이란 건물의 유지관리, 임차인 관리, 재정관리 등을 포함하며 수익의 높은 수준과 안정성으로 평가한다. 사무실 부동산을 평가할 때 월세 수입의 수준만 보면 안 된다. 월세 수준이 높아도 불안정 하면 낮은 평가를 받는다.


월세의 안정성을 확보하려면 안정된 임차업체를 수배해야 한다. 안정된 임차업체란 안정된 수입이 있고, 또한 장기간 임차인으로 남아있는 곳을 말한다. 마지막으로 건물 내에 설치된 통신시설은 중요한 평가기준의 하나다. 근래 임차인은 인텔리젠트 건물(Intelligent Building)을 선호한다 


사무실용 건물은 사용 밀도에 따라 구분된다. 대체적으로 저밀도 건물은 1-3층, 중밀도 건물은 4-15층; 고밀도 건물은 15층 이상을 말한다. 사무실용 건물에 투자하고자 하는 사람들은 건물의 밀도를 선택할 때 시장의 규모, 지역의 잠재 입주자 수와 유형을 감안해야 한다.


사무실용 건물 투자자는 입주 형태도 살펴보아야 한다. 소–중형 규모의 건물의 경우, 한 개의 업체가 건물 공간 전체를 사용하는 경우가 있고 수 개의 업체가 입주하는 경우도 있다. 한 개의 업체가 독점하는 경우의 장점은 임대료 수입의 안정성이지만 또 한편으로는 임대인(투자자)의 흥정이 불리할 수도 있다. 


복수 임차기업의 경우 장점은 임차인 간의 경쟁을 통해 임대수입을 제고 할 수도 있지만 반면에 임대료의 불안정이라는 단점도 있다. 


북미의 사무실용 건물의 입지 추세는 이렇다. 총 건물 중 58% 는 도심, 그리고 나머지 42%가 교외에 입주한다. 놀라운 사실은 42%가 도시 외곽에 있다는 사실이다. 


도심에 입주한 건물은 A급 및 B급 건물이 많다. 이러한 건물의 입주자는 주로 고부가가치 서비스 업체들이다. 비싼 변호사, 보험회사, 전국적 회계사, 전국적 혹은 국제적 부동산 업체, 국가적 및 다국적 본사 들이다. 


반면에 도시 외곽에 있는 건물은 주로 지역 쇼핑센터 혹은 고속도로 주변에 입지한다. 입주자는 지역적 변호사, 회계사 및 소-중 규모의 보험사들이다. (다음 호에 계속)

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

WWW.AHAIDEA.COM
4065 CHESSWOOD DR. NORTH YORK, ONTARIO,M3J 2R8, Canada
[email protected] | [email protected]
Ahaidea
캐나다 daum.ca와 대한민국 daum.net은 관련성이 없습니다.
Copyright © 2024 AHAIDEA CORP. All rights reserved.