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chungheesoo
비주거용 부동산 투자(6)
chungheesoo

 

 

(지난 호에 이어)
?소득 형 부동산의 수익성을 추정할 때 두 개의 방법이 있다. 하나는 수입의 순 현재가치(Net Present Value-NPV), 또 하나는 내부수익률(Internal Rate of Return-IRR). NPV 약점은 절대치이기 때문에 투자간의 수익을 비교하는데 한계가 있다. 예를 들자면 $100,000짜리 투자의 NPV와 $1,000,000짜리 투자의 NPV를 비교하는 것은 의미가 없다.


?IRR이 바로 이러한 문제를 해소 해준다. IRR이란 투자액(I)과 NPV를 일치시키는 이자율(i)이다
I=투자 금액 방정식의 우편의 PNV
I= NV/(1+i) + NV(1+i)2 + NV/(1+i)3……NV/(1+i)t


(6) 본 사례의 경우 해당하는 IRR은 25.75% 다. 


 사무실용 건물 투자에 적합한 내부수익률은 보통 20%-25%. 즉 이 사례의 투자는 유익한 투자다.

 

11. 상업용 부동산 (Shopping Center)


11.1 쇼핑 센터의 유형


대충 6개 유형의 쇼핑 센터가 있다. 


(1)이웃 쇼핑센터(Neighborhood Shopping Center)


-가장 규모가 적은 쇼핑 센터다. 흔히 볼 수 있는 것이 소비자 서비스(이발소, 신발 수선, 편의점, 소규모 식당, 의복, 가정제품 등)로 동네사람 대상으로 하는 곳. 면적은 50,000 SF


(2)마을 쇼핑센터(Community Shopping Center)


-이 쇼핑센터는 이웃 쇼핑센터의 상품과 유사한 상품을 취급한다. 그러나 종류가 더 많다. 또한 소규모 백화점, 약국, 슈퍼마켓 그리고 전문상점이 있다. 면적은 약 150,000SF.


(3)대형 마을 쇼핑센터(Super Community Shopping Center)


-마을쇼핑센터와 유사한 상품을 취급하지만 더 다양하다는 것이 특징이다. 면적은 250,000 Sf 정도


(4)테마 쇼핑센터(Power Center) 


-이러한 쇼핑센터에는 일반 상품의 상점도 있지만 가구, 특수 소비자 서비스, 식품, 스포츠 도구 등의 상점이 입주한다.


(5)지역 쇼핑센터(Regional Shopping Center)


-일반 상품, 의류, 가구, 특수 소비자 서비스, 오락 등의 상점이 집결된다. 주목할 것은 한 개 혹은 두 개의 대형 백화점이 들어있다.


(6)대형 지역 쇼핑센터(Super Regional Shopping Center)


-지역 쇼핑센터와 유사한 상품을 취급하지만 더 다양하고 상점 수도 더 많다. 특이한 것은 대형 백화점이 3개, 4개 있다는 사실이다.


11.2 수요 분석


-쇼핑센터 수요분석 모형 중 가장 많이 사용되는 모형이 레이릴 법칙(Law of Reilly)모형이다. 이 모형은 역학원칙 모형이다(Gravity Principle).
-즉 일정 쇼핑센터의 한계선은 그 쇼핑센터의 상대적 역학(힘)에 따라 결정된다.
-A와 B라는 쇼핑센터가 있다고 하자. 그리고 이 두 개 쇼핑의 한계선을 X 라 하자. 다음 그림을 보자

 

 

 

▶위의 그림의 특징


A=쇼핑센터 A, X=쇼핑센터 시장 한계선, B=쇼핑센터B
P(A)=A 상가내의 상점 수, P(B)=B상가 내의 상점 수
D(AX)=A-X 거리, D(BX)=B-X 거리
A의 힘(역학)= P(A)/D(A-X)2
B의 힘(역학)= P(B)/D(B-X)2


-일정 쇼핑 센터의 힘은 그의 규모와 정비례 하고 거리 자승과 반비례 한다.
-다시 말한다면 쇼핑센터가 클수록 시장 한계선이 넓어진다.
-즉 상가의 규모가 클수록 시장 한계선은 길어진다.
-반면에 상가의 규모가 적을수록 시장의 한계선은 짧아진다.
-A쇼핑 센터의 힘과 B쇼핑센터의 힘간의 균형은 X점이다.
-A의 고객은 B보다 더 먼 거리에서 온다. (다음 호에 계속)


 

 

 

 

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