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유동환의 돈 이야기(29)-빚을 갚아야 하는가
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Business, that's easily defined - it's other people's money. (Peter Drucker)

 

2017년 말 국내인의 개인 빚이 소득의 171%를 차지하고 매년 약 1% 증가하고 있다. 금액으로는 2.11조 달러가 된다. 사상 최저 금리시대를 맞아 소비자들은 신용카드 및 집을 담보로 신용대출(HELOC, Home Equity Line of Credit)을 이용하여 부채를 늘리고 있다는 통계다.


중앙은행은 2017년 7월 이후 기준금리를 0.5%에서 세 차례에 걸쳐 1.25%로 올렸다. 따라서 우대금리도 2.7%에서 3.45%로 올라갔다. 이로 인해 50만 달러의 변동금리에 의한 모기지는 연 3750달러의 이자를 더 부담해야 한다. 


일정한 수입에 의존하는 국내인들에게는 큰 충격이 될수 있어 중앙은행의 향후 기준금리 상향조절은 캐나다경제에 심각한 결과를 초래할수 있다. 다행인지 몰라도 이번 트럼프의 보호무역 정책으로 폴로즈 중앙은행장은 지난 3월에 예정됐던 금리인상을 보류했고, 향후 햐향 될 수도 있다고 전문가들은 말한다. 빚의 종류는 소비성 부채, 임대성 부채, 착한 부채로 나눌수 있다.


소비성 부채 


신용카드, HELOC, 사채, 월부구매 등으로 소비를 위한 빚의 이자는 소득세를 제한 수입에서 지불해야 한다. 예를 들어 40%의 세율이 적용될 경우 100달러의 이자를 지불하려면 세전 수입이 167달러가 필요하다. 이러한 소비성 부채는 고이자율 순서로 갚아야 한다. 신용카드 빚(연 20 % 이자)은 HELOC(연 4% 이자 )으로 대치하면 연 16% 이상의 이자를 줄일 수 있다.


임대성 부채 


집 모기지 설정은 주거용 임대계약에 비교할 수 있다. 임대료지불 대신 모기지 이자를 갚는 것이다. 금융기관에서 모기지를 줄 경우 금융기관은 그만큼 담보 부동산의 우선 주인(MORTGAGEE )이 되고 융자를 받는 사람(MORTGAGOR)은 주택가치에서 융자금을 제한 순자본의 주인(EQUITY OWNER)이 되어 융자금이 완납될 때까지 세를 들고 사는 셈이 된다. 


순자본의 주인은 부동산가격 상승으로 시간이 지나면 자산증가의 혜택을 받을수 있다. 모기지이자도 세후수입에서 지불해야한다. 따라서 모기지는 소비성 부채 다음의 순서로 갚아야 한다. 자동차리스는 구입하는 것보다 지불액이 적기 때문에 현금흐름에 도움이 되어 차액으로 소비성 빚을 줄이거나 투자를 할수 있다. 


부채탕감 목표


첫째, 갚아야 하는 부채의 금액을 설정한다. 예를들어 신용카드빚 $10,000. 둘째, 수입과 지출을 상세하게 재조정하여 매월 증가될 현금흐름을 결정한다. 예를 들어 월 9백 달러의 증가된 현금흐름 설정. 셋째, 월9백 달러로 가능한 부채탕감 날짜를 정한다. 에를 들어 일년후 2019년 3월 31일.


 날짜가 정해지면 그날 즉2019년 3월 31일 신용카드 내력서의 제로 발런스를 상상한다. 넷째, 위 사항을 세부적으로 분석하여 매일 해야 할 일을 실행한다. 다섯째, 이상을 상세하게 글로 쓴다. 여섯째, 매일 취침전과 기상 후 진행사항을 점검하고 위 목표를 읽던지 글로 쓴다. 


착한 부채


HELOC이나 저축성 생명보험의 현금을 담보로 하는 신용라인을 이용하여 투자를 할 경우 이자 부분은 투자수입에서 경비로 제할 수 있다. 예를 들어 100달러의 이자를 갚으면 투자수입에서 100달러를 공제할수 있어 40%의 세율이 적용될 경우 실제 이자는 60달러가 된다. 


이 원리를 이용하여 모기지 없는 100만 달러의 주택을 소유한 은퇴부부가 50만 달러의 신용라인으로 임대부동산에 투자하면 다음의 예를 현실화 시킬 수도 있다. 수입이 적어도 모기지 브로커를 통해 주택담보로 신용라인을 얻을 수 있다.


(예)


임대부동산: $500,000
임대부동산 순수입(NET OPERATING INCOME, NOI): 연 6%($30,000), NOI는 총 임대수입에서 재산세, 공과금, 주택보험, 관리비(10%), 수리비를 제한 세전 순수입. 
HELOC 이자율: 연 4 % , $ 20,000 ( 수입에서 공제 )
감가상각: $10,000 (수입에서 공제)
이자와 감가상각을 제한 세전 순수입: $0
부동산 자산 증가: $30,000 (연 6% 복리) 
현금흐름: 연 $10,000


24년이 지나면 부동산가치는 200만 달러가 되고 현금흐름은 24만 달러가 된다. 원금상환 후 총 소득은 174만달러. 현재가치로 총소득은 87만달러가 되고 원금은 25만달러가 된다. 

즉 원금은 매년 3%의 인플레로 가치가 줄어들기 때문에 늦게 갚을수록 이득이 된다. 저이자 시대에 착한 빚은 서둘러서 갚을 필요가 없다


결론


빚을 이해하면 더 부자가 될수 있다. 소비성 부채를 소멸해 버리고, 임대성 부채를 갚고, 착한 부채를 만들어 안전한 주거용 임대부동산에 투자하면 노후대책은 물론 임대부동산 사업을 활성화하는 길이 열린다. 
 

 

 

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