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(14)유동환의 돈 이야기(31)-부동산 투자 재정분석(1)
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Financial literacy is just as important in life as other basics. (John W. Rogers Jr.)

 

부동산 투자에는 재정분석으로 소득과 위험을 가늠해야 하는 규칙이 있다. 이를 간과한 부동산 투자는 운을 따라야 하는 투기가 될 수 있기 때문이다. 부동산 투자는 규칙을 따라 운을 만들어가는 사업이 되어야 한다.


내 집 장만 


수입을 쪼개어 모은 돈으로 다운페이를 하고 주택을 구입할 때 필요한 재정분석은 집 유지비 지불능력과 총 가구부채지불능력비 공식으로 산출할 수 있다.


(집 유지비 지불능력비, GDSR)
= 월 집 유지비용(모기지 원금 및 이자 + 재산세 + 난방비 ) / 세전 월수입 X 100% < 35%. 즉, 집 유지비 지불능력비는 35 % 이하로 잡아야 한다.


(총 가구부채지불능력비, TDSR )
= 월 집유지비용 + 다른 부채 월 불입금 / 세전 월수입X 100 % < 43%. 즉, 총 가구부채 지불능력비는 43 % 이하로 유지해야 한다. 


 (28/36 법칙)
저이자 정책과 부동산 시장 과열로 연방 재무성 요구에 따르는 국내금융기관은 소비자 부도를 막기 위해 GSDR을 28%, TDSR을 36%로 강화한 28/36법칙을 준수하고 연방국세청에 보고한 소득을 기준으로 위 공식을 계산하기 때문에 모기지를 얻기 힘들게 만들어 주택구입이 어려워지고 있다. 


사업체에 필요한 부동산


자영업이나 사업에 필요한 농상공업 부동산은 임대보다 구입을 선호해야 한다. 사업체에 필요한 부동산은 크기에 따라서 은퇴준비금 및 다음 세대의 부동산 사업으로 이어질 수도 있다. 전문인 사무실, 상가, 농장 및 공장구입을 예로 들 수 있다.


맥도날드 햄버거사의 레이 크락 회장은 그의 사업이 임대부동산 투자라고 연설한적이 있다. 전세계 요지 번화가에 자리잡은 맥도날드 건물들을 소유했으니 가치로 보면 그의 말이 맞을 수 밖에 없다.


임대부동산 투자


사람이 사는 곳엔 항상 임대부동산 소유주들이 있다. 초보 투자자부터 조상대대로 물려받아 수십개 내지 수백개의 부동산 및 토지를 소유한 부호들을 볼 수 있다. 그들도 무일푼으로 꿈만 갖고 부동산 사업을 시작하여 성공한 것이다. 부동산투자는 일단 시작을 하면 계속 부동산증가를 할 수 있게 되어 대를 이어가는 족보사업이라 할 수 있다. 


주식회사 설립(Incorporation)


가정집을 개조하여 지하실 은퇴용 아파트 임대료를 받을 경우를 제외한 임대부동산은 주식회사 소유로 하면 다음과 같은 장점이 있다.


(채권자로부터 보호)
금융기관 융자를 제외한 채권자들로부터 보호를 받을 수 있도록 주식회사의 재무구조가 가능하고 투자자와 법인체를 분리시킬 수 있어 개인의 재산을 채권자들로부터 격리시킬 수 있다.


(자산증가가치 동결)
자녀들에게 보통주를 기부하고 부모는 소유했던 보통주를 통제 가능한 우선주로 바꾸면 향후 부모들에 의한 회사통제는 물론 부모 사망시 부동산 가치상승으로 인한 자산증가세를 자녀들 세대로 넘길 수 있다. 


예를 들어 부모가 투자한 부동산 가치가 200만 달러에서 500만 달러로 오를 때 자산가치 동결을 하면 이후 부모들 사망시까지 늘어나는 자산증가에 대한 세금은 자녀들에게 넘길 수 있다. 20년 후 부모가 사망할 경우 부동산 가치가 2천만 달러가 된다면 부모는 자산가치 동결 전에 발생한 3백만 달러에 대한 자산증가세 75만 달러를 세금 내지 않고 받는 생명보험금으로 충당하고 1천5백만 달러에 대한 자산증가세 3백75만 달러는 자녀들이 책임을 지게 된다. 


임대 부동산 재정분석 


주택을 구입하여 모기지를 완납하고 주택담보 신용(HELOC)으로 사업체에 필요한 부동산이나 새로운 임대 부동산에 투자할 때 중요한 것은 재정분석 공식을 참조하여 기대하는 임대소득율과 자산증가율을 합친 총 소득율을 산출하고 이자상승과 임대소득 감소에도 부도나지 않고 유지할 수 있는지 스트레스 테스트(Stress Test)를 통해 점검해야 한다. (다음 호에 계속)

 
 

 

 

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