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과열되는 주택시장과 복수오퍼(multiple offers)(상)
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박기범(Michael Park)

(로열르페이지 한인부동산 부사장) 

 

코로나 사태 이후로 거래량 감소, 시내 중심가에 위치한 콘도 렌트비 급락, 가격하락과는 대조적으로 시장에 팔려고 나오는 매물량이 적은 가운데 타운홈이나 비교적 낮은 가격대의 단독주택, 세미형태의 주택매매가는 급상승하였다.

 

5년 고정 모기지의 경우1.5-1.7% 정도의 낮은 모기지 이자율, 앞으로 코로나 사태가 종식 되더라도 과거와 같이 매일 출퇴근을 하는 생활로 돌아가긴 어려울 거라는 예상, 지금 사지 않으면 빠르게 올라가는 집값 때문에 영원히 집을 살수 없을 거라는 생각들이 콘도아파트를 제외한 타운홈. 독채, 세미주택으로 수요가 몰리고 있고 이에 집 한 채에 여러 buyer들이 서로 경합을 하게 되었다.

 

정상적인 시장(집값상승이 시작된1996년부터 지금까지 지난 2008년 금융사태 이후 약 1년 동안과 2017년 온주정부의 NRST(외국인 투기매입세) 시행 후 약 1년 동안의 시기를 제외하곤 정상적인 시장이라고도 볼 수 있는 때는 거의 없었는데)이라면 집을 팔기 전에 Seller와 seller중개인은 주변 시장상황을 면밀히 검토해서 얼마에 내놓을지(Asking Price)를 정한다.

 

그러나 요즘은 시세보다 확실하게 낮은 가격에만 내놓으면 예상치 못했던 수준의 높은 가격에도 팔리기 때문에 Seller나 seller중개인이 적정한 Asking Price를 정하려고 심사숙고 할 필요가 없어졌다.

 

경합을 하면서 집을 사기 위해서는 아무런 조건이 없는 오퍼(an offer with no condition), 그리고 적정한 액수로 여겨지는5% 정도의 계약금(deposit)보다도 훨씬 높은 액수의 계약금을 (bank draft or certified cheque로 준비해서) 오퍼 넣을 때부터 오퍼와 함께 제출하는 것을 흔히 볼 수 있게 되었다.

 

집 한 채에 수십 장의 오퍼가 경쟁을 하고, Asking price보다 훨씬 높은 가격에 팔렸다는 뉴스들을 자주 보게 되는데, 이런 요즘의 부동산 시장에서 집을 사거나 팔려고 한다면 한번 생각해 볼만 것 등에 대해서 알아보겠다.

 

 요즘 흔히 보게 되는 상황
 

-흔히 ”부동산은location, location, location이라는 말”처럼 항상 지역에 따른 가격 차이는 있지만 예를 들어 한인들이 많이 살고 있는 North York, Vaughan, Richmond Hill,과 Markham의 서부지역에선 80만-110만불 가격대의 타운홈이나 세미주택, 그리고 110만- 150만불 정도의 단독주택들에서, 그리고 좀더 가격대가 높은 시내중심가 지역은 주로 150만-200만불 정도의 주택들이 시세보다 너무 높게 나오지 않는 이상 대부분 여러 buyer들이 집을 사기 위해 서로 경합하게 되었다.

 

-코로나 사태 이후 팔려고 내놓은 집들은 이미 이사를 나가서 비어있는데 집을 보러 갈 때는 double booking이 허용이 안되고 많은 사람들이 집을 보러 와서 buyer가 원하는 시간 대신에 seller측이 정해주는 시간에만 집을 보러 갈 수 있게 되기도 한다. (예: 일요일 아침 9시부터 9시15분이나 밤 11시-11시반, 주로 이미 이사를 나가서 비어있는 집들의 경우)

 

-콘도의 경우 빌딩에 따라서 아예 자체적으로 집을 보러 오는 것조차 금지해서 매매가 거의 불가능하게 되었다.

 

-집을 보여주기 시작한 후 대부분 한번 정도의 주말을 지난 후 약 5일에서 10일 후로 오퍼 받는 시간으로 (주로 월요일이나 화요일 오후 6시나 7시가 가장 많음) 정하곤 하는데, 만일 buyer의 사정상 오퍼를 받기로 한 시간 전에 보러갈 수 없는 경우에는 직접 가보지 않고MLS에 올라온 사진, 동영상들만 보고서 오퍼를 넣기도 하며 특히 빌딩외부를 굳이 볼 필요가 없는 콘도의 경우 이렇게 가보지도 않고서 계약을 하기도 한다.

 

-주로 5명 미만 정도의 buyer들끼리 경합할 때는 Asking Price보다 높은 그러나 어느 정도 상식적인 수준의 매매가에 계약이 되기도 하지만, 10명 정도나 그 이상의 buyer들이 경합시 예상치 못했던 정도의 높은 가격에 팔리기도 한다. (간혹 집을 사기 위해서 29장의 오퍼 그리고 99만불에 나온 집을 125만불에 계약했다고 하는 기사를 심심치 않게 볼 수 있다)

 

단 이런 경우에 모기지를 받게 될 은행의 감정가나 실제로 계약한 가격 중 낮은 것을 기준해서 모기지를 얻게 됨으로 변동의 여지가 없는 buyer의 소득을 기준할 때 나머지 부족한 차액을 추가로 지불해야 한다.

 

-복수오퍼를 받기 위해서 며칠 동안 집만 보여주고 오퍼받는 시간을 굳이 정해놓지 않은 경우에서도 시세에 맞는 적정한 가격에 나오면 집을 보여주기 시작한지 불과 하루나 이틀 후에 자연적으로 여러 buyer들이 동시에 오퍼가 들어오기도 한다.

 

 복수오퍼 상황에서 경합을 해야 하는 바이어라면
 

-최대한 매물에 대해 많은 정보를 알아보도록 한다. Seller측 중개인한테서 뿐만 아니라 해당매물의 과거 매매기록(MLS listing record)은 물론 seller측이 집을 파는 이유 등 정보를 많이 알수록 경합할 때 유리하다.

 

-첫 라운드(first round)에서 seller가 한 오퍼가 선택되지 않고 second, third or fourth round로 가기도 하지만 간혹 Seller가 첫 라운드에 월등히 좋은 조건의 오퍼가 있다면 아예 다음 round로 가지 않고 하나를 선택하기도 한다. Second round로 갈 때 좀더 가격을 올릴 생각으로 처음에 다소 낮은 가격에 오퍼하는 것보다는 정말 원하는 좋은 집이라면 감당할 수 있는 최고의 가격을 처음부터(first round) 오퍼하는 것이 오히려 second round나 third round까지 끌려가면서 가격만 계속 올리고도 집을 못 사게 되는 것을 피할 수 있다.

 

-Seller중개인이 buyer가 있는 경우나 혹은 같은 Brokerage의 동료중개인의 오퍼가 있는지를 오퍼를 넣기 전에 Seller중개인한테 문의한다. 불리한 경합이 될 수 있기 때문에 어떻게 대응할지를 자신의 중개인과 협의해야 한다.

 

-오퍼의 경쟁력을 높이기 위해선 무엇보다도 가격이 가장 중요하지만 가격 외에도seller측이 원하는 조건들을 최대한 맞춰주도록 한다. 미리 모기지 선승인(mortgage pre-approval)을 받아놔서 financing condition을 넣지 않거나 seller가 원하는 closing date를 맞춰 주거나, 높은 액수의 계약금(계약 후 24시간 내에 전달하게 되어있지만)을 미리 준비해서 오퍼와 함께 제출, 그리고 seller가 매매가에 포함하길 원치 않는 가전제품이나 가구, 소품 혹 샹들리어 등과 같은, 집을 사고 말고를 결정할 정도로 중요하지 않는 것들에 대해서는 집착을 하지 않는 것이 좋다.

 

- Home Inspection condition 없이 오퍼를 넣을지에 대한 결정은 집의 현상태, 건축연도수, 현 주인의 주거기간 등 여러가지들을 종합적으로 고려해서 결정한다. home Inspection을 하지 않고서 집을 산 후에 발견될 수 있는 크고 작은 문제들을 감수한다는 가정에서이다.

 

seller는 여러 장의 오퍼가 들어올 것으로 예상하고 집을 보여주기 전에 Home inspection한 후 원하는 buyer한테 Inspection 내용을 공개하기도 한다. 집에 대해서 자신이 있는seller가 할 수 있는 현명한 방법이기도 한데 이는 복수오퍼를 받기 위해서 오퍼받는 시간을 정해놓지 않은 정상적인 경우에도 해당이 된다.

 

미리 간혹Buyer 자신이 경합에서 이기고 집을 사게 된다는 보장이 없는 상태에서 오퍼를 받기 전에 $400-$700정도의 home Inspection 비용을 부담하고 home inspection을 함으로써 home inspection condition 없이 그리고 집의 상태를 알게 된 후에는 제시할 가격을 정하기 쉬워진다. (다음 호에 계속)

 

 

 

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