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frankyjeong
불안한 콘도시장(3)
frankyjeong

 

필자가 본 칼럼 첫 머리에 “위기는 기회라 했던가?” 라는 물음을 던졌듯이 콘도의 위기에 대하여 계속 글을 이어가고 있는 중이다. 렌트가 잘 나가지 않는 문제로 콘도를 소유한 부동산 투자자들에게는 엎친데 덮친 상황이 된것이다.

 

그렇지 않아도 코로나바이러스로 콘도 생활이 상당히 불편해져 콘도의 매력이 떨어지고 있는 한편 렌트가 들어오지 않아 수익을 내기는커녕 각종 세금과 관리비, 모기지까지도 본인들이 해결해야 할 상황에 부딪혀 투자의 장점과는 정반대의 현실 속에 콘도가격은 확연히 내려가고 있는 중이다.

 

그런데 얼마전 발표된 TREB통계를 보면 작년 4분기 토론토 콘도 평균가격은 61만44달러로 2019년 4분기에 비하여 1.1% 하락하였다는 통계수치를 확인할 수 있었을 것이다. 많은 사람들이 “무슨 소리야, 겨우 1.1% 떨어졌다고!”라며 말도 안된다는 의심을 할 수 밖에 없었을 것이다. 왜 이런 말도 안돼는 현실과의 격차가 통계에서는 나타나는지에 대하여 간단하게 설명을 해보고자 한다.

 

부동산 통계수치에 대한 진실을 알고나면 앞으로 발표되는 부동산 통계에 대하여 어느 정도만 참고할 수 있게 될것이다. 부동산 통계에서 몇%가 올랐다거나 또는 내렸다거나 하는 것이 그 수치만큼 민감한 것이 아니라는 것이다. 그것은 동일한 조건을 가진 표본들을 가지고 측정하는 것이 아니기 때문이다.

 

통계결과를 뽑아낼 때 동일한 조건을 가진 표본들을 가지고 계산을 하면 당연히 신뢰할 수 있는 결과가 나타난다. 그러나 아쉽게도 부동산 표본들은 고정된 표본이 아닌 살아있는 즉, 계속 해서 바뀌어가고 있는 표본들이 섞이기에 동일한 잣대를 가지고 볼 수는 없는 것이다. 동일 또는 비슷한 표본들이 아닌 다른 표본들을 섞어놓고 통계를 낸다면 그 통계수치에는 왜곡이 일어날 수 밖에 없기 때문이다.

 

지금 발표되고 있는 콘도가격 등의 통계수치를이 신뢰를 받으려면 면적, 위치, 층수, 건설년도, 재산세 등등 전부 동일한 조건이거나 적어도 비슷한 조건들이어야만 한다. 그렇지 않다면 그 결과는 전혀 신뢰할 수 없는 것이다. 필자가 부동산 중개일을 13년 넘게 해오다보니 그때 그때마다 시장의 느낌이 다르다는 것을 느낀다. 아! 지금 가격이 올라가고 있구나 또는 내려가고 있구나 하는 느낌을 받고 있는데, 발표되는 통계수치는 정반대로 떨어지거나 그 반대로 나타나는 경우를 흔히 봐왔다.

 

손님들께 부동산 시장의 전망이나 경향을 전달시 손님들은 신문이나 미디어에는 다르게 발표가 되었다며 통계와 다른 정보에 의문을 피력할때가 있지만 그때마다 필자는 부동산 통계의 진실에 대하여 일장연설을 하곤하였다.

 

예를 들어, 15년된 콘도 20동이 모여 있는 어떤 지역에 2년된 새로운 콘도가 5동 들어섰다. 새 콘도유닛들은 기존의 유닛들에 비해 상대적으로 면적은 작지만 인플레이션 등이 작용하여 건설비용 및 대지가격 등이 높아져 면적당 가격은 훨씬 높아지는 것이 일반적이다. 그래서 기존 콘도는 1+덴 유닛에 700sqf인데, 새 콘도는 2베드에 700sqf일수 있다. 이것이 바로 콘도 방 갯수의 기준 표본이 왜곡되는 시작이다.

 

또는 기존의 콘도는 2베드 유닛의 가격이 60만불인데 새콘도의 1+덴 유닛의 가격이 60만불보다 더 비쌀 수가 있다. 표본의 오차나 왜곡은 여러곳에서 발생한다. 오래된 콘도와 새콘도의 관리비 차이, 재산세 차이 등등. 이렇게 크게 달라진 표본들을 섞어 놓고 통계를 낸다면 그 결과들은 과연 바르게 나올까?

 

매매된 유닛수가 같을 경우, 오래된 콘도보다 새로 지어진 콘도가 많이 매매가 일어나는 콘도 평균가격은 당연히 올라 갈 수 밖에 없을 것이요, 오래된 콘도가 많이 매매되면 평균가격이 떨어지거나 덜 오르거나 할 것이다. 이것은 단지 콘도에만 국한된 것이 아니라 주택도 마찬가지이다. (다음 호에 계속)

 

 

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