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2. 건축물 ( 하우스,타운하우스, 콘도, 개인상가)를 신축 하기위한 대지확보 부터 설계, 시공 준공, 분양
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 시공 에 대해 쓰는 모든 것은  실지 시공및 비지네스경험에 의한 내용이고 또한 저는 글쟁이가 아니고,  

  현 ( 주)  G.L 건설을 운영하면서 틈틈히 쓰기떄문에 이해하시고 관심 있으신 분만 보시고 질의 하세요.                                                                                                                                                            

 

    House 및  Develioper Business  할일들  ( 하우스, 개인 상가, 공동주택 : Towen House, Condo.등 )

                

               1. 대지 확보

               2.  건축설계사무실 및 시공회사 선정 에 알아야 할일

               3.  City Permit 및   도면에 의한 자제 산출 및 공정 Schedule, 공사비 지출 계획 및 General Contrator 선정.

               4.  36 가지 공정의  단종업체 ( Sub- contracter ) 선정

               5. 자제 발주  및  외주 자제 발주 

 

                     1. 대지 확보의  토론토 유형:    1.  토론토 경우 는   하우스 즉 낡은 벙걸로 한채 사서  한채 짓는 유형 

                                                                    2. 낡은 벙걸로 나란히 2채 매입,   대지 합병후   3 채분할 Detached House 를 짓는 유형

                                                                    3.  낡은하우스 나란히 여러채 혹은 상가, 플라자 건물 매입 ( Finch / Yonge St  지역)   타운 하우스 ,콘도 . 짓는 유형 등.

                                                                    4. 농지및 녹지 등 Zoning Change 등 택지 확보하는 방법. (더 깊이있는 질문은 이메일 )

 

                                     위에 유형의 대지 구매및 사업성은  1. 활동적이고 분야에 밝은 부동산 업체  선정 및 서류검토.  (한국은 땅 전문 부동산 업체),  

                                                                                          2. 분야에 경험많은  전문 건축 설계 사무실및 시공회사 선정.     계략적 검토.  (  건물 배치, 동수, 평면,  층수,연면적,  등등 ) 

                                                                                          3. 사업타당성 검토. ( 대지 가격, 설계비,건축, 도로, 조경, 및 장비, 공사비 ( 직, 간접비 ). 사업성 검토. 

                                                                                          4. 대지 계약 후  ARCH 및 시공회사 선정 및 City Permit   준비

                                                                                          5. 대지 분할 및 합병, 소유권이전 및 등기 변호사 선정. ( 한국은 법무사)

                                                                                          6. 사업 계획서 작성  : 1차 시중은행 혹  2 금융권.

 

                      2. 건축설계사무실 및 건설회사 선정 및 알아야 할일  :   대지를 계약전 1-3항 까지를  빠른시일에결정 ( 항상 좋은 땅은 누구나 찿고 기다리고 있지요 )

                                                                                         설계사무실및 건설회사의 선택도 하우스를 지을려고 하면 하우스에 경험 많은 전문 설계 및 건설 회사를, 타운하우스, 콘도도 마찬가지.

                                                                                         전문이란 말그대로 많은 경험 및 실력을 갖추어야만 전문이 되듯이 설계 및 시공도 많은 경험을 갖춘 회사. 즉 시공회사 는 기본적으로

                                                                                          도면 만 보아도 오너와 설계자의 마음을  알아야 할 정도의 Contracter 를 선정하셔야지요.

                                                                                          ARCH이 방향, 동선및 편리성, 경제성,합리성등 도면을 계획하고 또한  시공전  몇번의수정을 거쳐 시공을 하고난 후에도

                                                                                          아쉬움이 남는것이 설계 및 시공 이지요. 그러므로 전문 업체를 만나는것은  행운이고 팔자라고 말합니다.

                                                                                          고로  가게,식당 공사 및  하우스 레노 베이션 및  조그만 지하방수 공사 까지도 확실하고 경험많은 설계 및 건설회사를 선택하셔야  되겠지요.

                                                                                          현실에서보면 문제가 터지고나면 토론토에서 제일 오래된회사라는 이유에  "이런사람 혹시 아시나요 ?  물어오시면  "왜 그러시는데요 ?                     

                                                                                           참 안타까운 현실을 많이보고 느끼지요. 문제 업체를 선택한 이유는  가격이싸다고, 안다고, 기도 열심히해서,광고보고,등등.

                                                                                           확실한 업체 선정을 하시려면 : 

                                                                                                                 1. 2-3 개 업체 연락 견적서  비교 대비.  ( Estimate )

                                                                                                                 2. 공사 견적서에   공사 아이템마다 자제 규격및 면적, 공사금액을 기록한 견적서 요구

                                                                                                                 3.  회사서류   WSIB,  회사 보험증서, ( 필히 서류 확인 )

                                                                                                                 4.  회사경력 및 시공경력  ( 필 확인 )

 

                      3. City Permit 및 도면에 의한 자제 산출 및 공정 스케즐 : Owner 와 설계자와의 상의 후 완성된 도면은  City 에 제출 허가 신청 하면 City 내에서 도면 검토 과정을 거쳐서 허가가

                                                                                          일반적으로  3 -5개월 정도 소요. ( 건축물 또 City 상황 따라 다를수있음 )  Contracter 를 선정 하는경우

                                                                                          보통 3 개월 사이에  도면 검토 및 적산 , 적산이란 건물을 지으려면 자제 및 인건비  예를 들어 도면에나온 수치를보고 터파기 (Excavation)

                                                                                          에  반출할 토량 및 되메우기할 토량 및 Con'C , 철근, 벽돌 등등 모든 자제의 수량을 뽑고 외주발주할 자제 까지 그리고 총공사 에 대한 실행 즉  자제 및

                                                                                           인건비, 장비비, 잡비 까지 실행을 만들고 실행에의한 공사 스케줄을 짜고 스케즐에의한 공사비 집행을 하여야 만 이과정이 시공의 기본입니다.

                                                                                           이과정이 기본 완성 되면 Owner 에게 공정 스케줄 및 머니 스케줄을 제출 후 공사 .

 

                      4. 36 Iteam의 단종 건설 업체 ( Sub - Contracter ) 선정 : 건축물에 시공에 36 개 업체 즉  예를 들어 타일 회사, 페인트 회사,  각 자제에 대한 전문 시공회사 를 선정

                                                                                          

                                                                                         

                                                                                           

                                                          
 

                             

                        

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